Transformatie van leegstaand kantorenvastgoed neemt een steeds groter deel van de marktdynamiek voor haar rekening. Dit artikel gaat in op de mogelijke effecten van een meervoudige bestemming op de waarde van kantorenvastgoed. Bovendien is de combinatie van vooroorlogs vastgoed en de rol van de bestemming voor de waarde van het vastgoed nog niet eerder kwantitatief onderzocht in zowel binnenlandse als buitenlandse wetenschappelijke studies. De belangrijkste conclusie is dat het verschil in bestemming (‘kantoor’ of ‘kantoor & wonen’) een statistisch significante invloed heeft op de transactieprijs. 

Theoretische aspecten van transformatie 
Als het huidige gebruik van een vastgoedobject niet meer voldoende economische waarde vertegenwoordigt, hebben beleggers in principe de mogelijkheid het pand te transformeren naar een andere bestemming. Als deze alternatieve aanwendbaarheid niet tot waardegroei zal leiden, rest slechts sloop van het pand. Waar de laatste mogelijkheid veelal tot waardeverlies leidt, zou transformatie tot een surplus kunnen leiden, mits er voldoende vraag is naar de nieuwe functie van dat object.

Het surplus van een alternatieve bestemming kan theoretisch worden geduid door de Bid Rent Curve, veelal geassocieerd met het werk van Alonso (1964). Alonso toont aan dat verschillende bestemmingen verschillende opbrengsten genereren en relateert dit aan de grondwaarde. Een wijziging van de bestemming biedt een andere potentiële opbrengst, afhankelijk van de vraag naar deze functie en de gecreëerde mate van schaarste (cf. Ricardo, 1821). Als deze opbrengst groter is dan de kosten van transformatie en winst en risicodekking van de ontwikkelaar, is er sprake van een positieve business case. Hoe groter het verschil in opbrengst-potentieel van verschillende functies, hoe groter de winst zal zijn van een transformatie.

Voor het volledige artikel download u de PDF

auteurs: Jorn Damhuis, Wim van der Post en Douglas Konadu