Er is werk aan de winkel. Winkelcentra zijn namelijk onderhevig aan veroudering, zowel fysiek, functioneel als economisch, waardoor herontwikkeling van winkelcentra als plaatsgebonden investering nodig blijkt. Herontwikkeling kan daarbij positieve gevolgen hebben voor de nabije omgeving.

De Groningse vastgoedonderzoekers promovendus Song Zhang, dr. Mark van Duijn en prof. dr. ir. Arno van der Vlist hebben onderzocht of de herontwikkeling van 273 winkelcentra door Nederland over de periode 1992–2010 positieve externe effecten genereert. Het onderzoek is verschenen in de december-editie 2021 van Real Estate Research Quarterly, een onafhankelijke uitgave van de Vereniging Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON).

Het onderzoek laat zien dat er positieve externe effecten van herontwikkeling op woningprijzen zijn te meten, al zijn deze effecten lokaal en van beperkte duur. In de praktijk observeren ze dat slecht onderhouden winkelcentra en verloedering van de desbetreffende buurt met elkaar verbonden zijn. Hoewel de resultaten vast niet alle externe kosten en baten van herontwikkeling van winkelcentra voor buurt en samenleving weerspiegelen, is het volgens de onderzoekers duidelijk dat de herontwikkeling van winkelcentra dichtbij woonwijken duidelijke implicaties heeft voor zowel vastgoedeigenaren als  lokale beleidsmakers.

Ten eerste merken de onderzoekers op dat het uitstellen van herontwikkeling van winkelcentra door vastgoedeigenaren een negatief extern effect kan hebben voor de samenleving als geheel. Het uitstellen van herontwikkeling van winkelcentra kan leiden tot verloedering en substantiële welvaartsverliezen. Ten tweede laten de resultaten zien dat externe effecten door herontwikkeling vaak, maar niet altijd, positief zijn en daarbij over het algemeen van korte duur blijken. Daarmee blijft herontwikkeling een terugkerend verschijnsel en noodzakelijk om aantrekkelijk te blijven voor consumenten.

Invloed van online
De vraag rijst wat de implicaties zijn van deze bevindingen in tijden waarin online shoppen sterk toeneemt. Online shopping leidt tot lagere omzet van fysieke winkels in winkelcentra en mogelijk meer verzoeken tot huurkorting. Voor vastgoedeigenaren betekent één en ander een lagere cashflow, een hogere leegstand en een verhoogd beleggingsrisico voor winkelvastgoed. Het gevaar bestaat dat vastgoedeigenaren hun herontwikkeling uitstellen, wachtend op betere tijden. Immers, dat is op basis van private baten en kosten logischerwijs te verwachten. Daarbij wordt dan één belangrijk aspect over het hoofd gezien: uitstel van herontwikkeling van winkelcentra zorgt voor verval in de nabije omgeving en vormt een welvaartsverlies door het bestaan van negatieve externe effecten door dit verval. Vanuit die optiek bezien, is krachtig gemeentelijk beleid met betrekking tot herontwikkeling of wellicht transformatie van bepaalde winkelcentra op zijn plaats. Juist in tijden van online shopping.

Download hier de pdf met het volledige artikel.