De druk op de woningmarkt kan het snelst worden opgelost met de bouw van seniorenwoningen. Een betere verdeling van bestaande woningen zal het huidige tekort waarschijnlijk grotendeels oplossen. Dat concludeerden drie hoogleraren gespecialiseerd in de woningmarkt in een discussie tijdens het lustrumsymposium '30 jaar VOGON' op 12 november 2021, georganiseerd door de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON).

De woningmarktprofessoren Peter Boelhouwer (TU Delft), Johan Conijn (emeritus, UvA) en Jan Rouwendal (VU) stelden dat een grote groep ouderen scheef woont als wordt gekeken naar het woonoppervlak van hun woningen. Vaak zijn deze empty nesters blijven wonen in de gezinswoning waarin hun kinderen zijn grootgebracht. Door deze groep te verleiden naar een levensloopbestendig, passend huurappartement te verhuizen, kunnen eengezinswoningen worden vrijgespeeld voor kopers die nu slecht slagen op de woningmarkt.

Het is volgens de hoogleraren echter te vroeg om het adagium 'bouwen, bouwen, bouwen' los te laten. Totdat een goede manier is gevonden ouderen te verleiden hun ruime woningen te verruilen voor een seniorenappartement, draagt elke nieuwe woning nog steeds bij aan het verkleinen van het woningtekort. De oplevering van een eengezinswoning leidt tot een keten van verhuisbewegingen, waardoor iedereen in die keten wooncarrière kan maken. Een groot voordeel van het bijbouwen van juist seniorenwoningen is dat deze vaak ook passend zijn voor andere doelgroepen, zoals starters, studenten en young professionals.

Bekijk hier een sfeerimpressie in 14 foto's

In zijn inleiding stelde dagvoorzitter Boelhouwer dat de woningmarkt een aanjager is van de maatschappelijke ongelijkheid. Woningbezitters vergaren door de stijgende huizenprijzen vermogen dat zij kunnen inzetten om wooncarrière te maken, terwijl huurders steeds minder kans maken ooit een eigen woning te bezitten. Prijsopdrijvende fiscale cadeautjes voor huizenkopers als de korting op de overdrachtsbelasting voor starters, de ‘jubelton’ en de hypotheekrenteaftrek moeten snel worden afgeschaft. Institutionele beleggers kunnen met het investeren van bijvoorbeeld pensioengelden gemeenten helpen het tekort aan passende huurwoningen te verlichten. Ook kwalitatief goede, tijdelijke woningen zouden daarin een rol kunnen spelen.

Internationale samenhang huizenprijzen
De woningmarktdiscussie was het sluitstuk van een programma dat geheel aan de Nederlandse woningmarkt was gewijd. Docent Michel Knoppel van de Hogeschool van Amsterdam en de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) toonde aan de hand van zijn promotieonderzoek aan, dat de samenhang in de ontwikkeling van Europese woningprijzen in de aanloop naar de kredietcrisis deels wordt verklaard uit financiële besmetting en deels uit het ruime monetaire beleid en de daardoor lage rente. Sinds het herstel na de crisisperiode is er opnieuw sprake van een sterkere internationale samenhang, maar lopen de huizenprijzen internationaal ook wat meer uit elkaar. Een mogelijke verklaring hiervoor ziet Knoppel in verschillen in lokaal fiscaal en macroprudentieel beleid.

Directeur Gert Jan Hagen van SpringCo Urban Analytics analyseert en modelleert data voor beleids- en investeringsbeslissingen voor woningontwikkelingen. Zijn modellen voorspellen gedrag en voorkeuren van mensen in hun woon- en leefomgeving. Hij ziet een noodzaak voor een "verbouwing van Nederland”. De binnensteden vragen om consolidatie, stadswijken moeten worden verbeterd, de kwaliteit van woningen daar is immers onvoldoende. De echte verbouwing zal volgens hem plaatsvinden in het suburbane buitengebied.

Dreigend overheidsingrijpen
Senior beleidsadviseur Woningmarkt Elisa Bontrop van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) ging in op de alarmerende gevolgen van de dreigende overheidsmaatregelen in de sfeer van huurprijsregulering in de vrije sector. Maatregelen die huurniveaus verlagen zullen nieuwbouwprojecten remmen. Deze negatieve gevolgen worden verder versterkt door het beoogde optrekken van het Woning Waarderings Stelsel (WWS) en het beperkt meewegen van de WOZ-waarde van huurwoningen in dit stelsel.

De nieuwe VOGON-voorzitter Maarten Donkers schetste de langetermijnkoers van de vereniging voor wat betreft missie, doelstelling en activiteiten. Lid van het managementteam Bas Jochims van Bouwinvest Real Estate Investors opende als gastheer het symposium met een exposé over de ontwikkeling van het Stadion Kwartier rondom het Olympisch Stadion, waar het symposium werd gehouden.

Over VOGON
De Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON) is opgericht om de uitwisseling van informatie en onderzoeksresultaten en contacten tussen onderzoekers te bevorderen. VOGON stimuleert verbreding en verdieping van kennis van economische, sociologische, bestuurskundige en juridische en technische aspecten van onroerend goed.

Beeld: Kyra Hehenkamp/KSK Photography