De recent verschenen digitale editie van Real Estate Research Quarterly bevat vier artikelen die elk een belangrijk maatschappelijk vraagstuk behandelen. RERQ is het kwartaalblad van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Investeringen in infrastructuur vergroten ongelijkheid

Niet alle bevolkingsgroepen profiteren in gelijke mate van grote infrastructurele investeringen. Middelen om tot een eerlijker verdeling van de winst te komen met  belastingen of gebiedsinvesteringszones zijn nog onderontwikkeld. Dat schrijft prof. dr. Frank van Oort in zijn perspectiefbijdrage ‘Meervoudige waardecreatie en brede welvaart bij infrastructuurprojecten in de metropoolregio Rotterdam-Den Haag’.

Eenpersoonshuishouden rukt op: Nederland vergrijst en versplintert

De CBS Huishoudensprognose 2021-2070 voorspelt dat het aantal huishoudens in Nederland zal groeien van 8 miljoen in 2021 naar bijna 9,8 miljoen in 2070. Deze stijging, vooral gedreven door bevolkingsgroei en vergrijzing, vergroot de druk op de woningmarkt aanzienlijk. Het meest opvallend is de verwachte toename van het aantal eenpersoonshuishoudens, die verantwoordelijk zal zijn voor bijna twee derde van de totale groei. Dat schrijft Henny Stoeldraijer in haar artikel ‘In de toekomst vooral meer oudere eenpersoonshuishoudens’.

Aangebroken bezit is struikelblok voor energietransitie

Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) vormen een lastig te nemen horde in het bestrijden van energiearmoede. Als binnen zo’n vereniging een woningcorporatie en particuliere eigenaren samen moeten besluiten, belemmert dit investeringen in grootschalige verduurzaming. Om de energietransitie te stimuleren is gericht overheidsbeleid en ondersteuning voor VvE’s nodig. Dat schrijven Anisha Jagernath en Sara Özogul in het artikel ‘The sale of social housing, energy affordability and investments within homeowners’ associations’.

Energiezuinige woning realiseert hogere huurinkomsten

Energiezuinige huurwoningen in de vrije sector realiseren een hogere huurprijs dan minder duurzame woningen. De huurprijsstijging varieert van +3,5% voor een A-label tot +12% voor een A++++-label. Onzuinige energielabels kennen daarentegen een korting: -2,7% voor een C-label tot -12,3% voor een E-label. Sinds de energiecrisis van 2022 zijn de premies voor energiezuinige woningen toegenomen, vooral bij meergezinswoningen. Deze conclusies trekken vastgoedonderzoekers Dewi Anakram, Martijn Dröes en Arthur Marquard in hun artikel ‘Split incentives, energielabels en woninghuren’.

Download hier de complete RERQ-editie.

De CBS Huishoudensprognose 2021-2070 voorspelt dat het aantal huishoudens in Nederland zal groeien van 8 miljoen in 2021 naar bijna 9,8 miljoen in 2070. Deze stijging, vooral gedreven door bevolkingsgroei en vergrijzing, vergroot de druk op de woningmarkt aanzienlijk.

Het meest opvallend is de verwachte toename van het aantal eenpersoonshuishoudens, die verantwoordelijk zal zijn voor bijna twee derde van de totale groei. Dat schrijft Henny Stoeldraijer in haar artikel ‘In de toekomst vooral meer oudere eenpersoonshuishoudens’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Verdunning van huishoudens

De bevolkingsgroei vormt een belangrijke motor achter deze ontwikkeling. Nederland zal volgens de prognose in omvang toenemen van 17,5 miljoen inwoners in 2021 naar 20,6 miljoen in 2070. Migratie en een langere levensverwachting spelen hierin een grote rol. Daarnaast wordt huishoudensverdunning steeds zichtbaarder: huishoudens worden gemiddeld kleiner, van 2,14 personen in 2021 naar 2,06 in 2070. Deze trend wordt voornamelijk veroorzaakt door de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens, met name bij ouderen.

Ingrijpende verschuivingen

De demografische verschuivingen zijn ingrijpend. Het aantal alleenstaanden van 75 jaar en ouder zal tot 2050 verdubbelen naar bijna 1,2 miljoen. Bij jongere leeftijdsgroepen, zoals alleenstaanden van 25 tot 45 jaar, wordt in de komende decennia een lichte groei verwacht, waarna deze stabiliseert. Tegelijkertijd groeit het aantal meerpersoonshuishoudens minder sterk. Deze groep, waartoe paren zonder kinderen en paren met kinderen behoren, zal toenemen van 4,9 miljoen in 2021 naar 5,6 miljoen in 2070. Het aantal eenoudergezinnen stijgt eveneens, van 594.000 naar 744.000. Daarnaast wordt een significante groei verwacht in het aantal instellingsbewoners, zoals ouderen in verzorgingshuizen. Dit aantal zal naar verwachting groeien van 259.000 in 2021 naar 400.000 in 2050, mede door de dubbele vergrijzing en een toenemende zorgvraag.

Woningen voor alleenstaanden

De toenemende groei en veranderingen in de huishoudenssamenstelling stellen de woningmarkt voor grote uitdagingen. Er is niet alleen behoefte aan meer woningen, maar ook aan woningen die specifiek geschikt zijn voor ouderen en alleenstaanden. Tegelijkertijd zijn de prognoses niet zonder onzekerheden. Veranderingen in migratie, scheidingsgedrag en woonvoorkeuren kunnen de ontwikkeling van het aantal en type huishoudens beïnvloeden. Het is daarom essentieel dat beleidsmakers deze trends blijven monitoren en anticiperen op de diverse en veranderende woonbehoeften van de toekomst.

Lees hier het complete artikel.

Bekijk hier de nieuwe CBS huishoudensprognose (vanaf 17 december 6.30 uur).

Over de auteur

Dr. Lenny Stoeldraijer is een statistisch onderzoeker bij het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

Een nieuwe snelwegtunnel verbindt eind dit jaar de A20 bij Vlaardingen met de A15 bij Rozenburg. Deze Blankenburgverbinding verlicht het forensenverkeer in Zuidwest-Nederland, maar verhoogt de druk op de regionale woningmarkt. Hierdoor zal de prijs van woningen aan de zuidwestkant van de verbinding stijgen.

Dat constateren onderzoekers Rosa van der Drift, Harry Boumeester en Harry van der Heijden van de TU Delft in hun artikel ‘De Blankenburgverbinding: de gevolgen voor de regionale woningmarkt’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

De Delftse onderzoekers beschrijven vooraf de impact van de Blankenburgverbinding op de woningmarkt in de regio. De uitkomsten wijzen erop dat de regio’s ten zuidwesten van de snelwegtunnel aanzienlijk aantrekkelijker worden. Deze woningmarktgebieden profiteren van een verbeterde bereikbaarheid van werkgelegenheid, wat zal leiden tot een toename in de vraag naar woningen en uiteindelijk tot (relatief) stijgende koopprijzen.

Tolheffing tempert vraag

Op de korte termijn wordt de groei van deze vraag enigszins getemperd door tolheffing voor het gebruik van de Blankenburgverbinding, wat de aantrekkelijkheid van woningen bij de verbinding iets vermindert. Op de lange termijn wordt deze tolheffing echter afgeschaft, wat naar verwachting leidt tot een verdere toename van de vraag naar deze woningen en daarmee een verder stijgende koopprijs.

Het gaat om de ruwe, eerste uitkomsten van hun onderzoeksmodel, waarschuwen de onderzoekers. Het gepresenteerde model gaat nog uit van een statische woningmarkt. Zo wordt bijvoorbeeld aangenomen dat het opleidingsniveau van de bevolking niet verandert door de aanleg van de Blankenburgverbinding. Toch is uit de literatuur bekend dat de concentratie van hoogopgeleiden kan veranderen door de aanleg van infrastructuur.

Selectief verhuispatroon

Uit eerder onderzoek blijkt dat de woningmarktgebieden rond de Blankenburgverbinding een selectief verhuispatroon kennen. Gemeenten aan de zuidkant zijn aantrekkelijk voor gezinnen met kinderen en huishoudens met een hoog inkomen, terwijl gemeenten aan de noordkant juist meer alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens zonder kinderen trekken. Het is onzeker of de Blankenburgverbinding deze trend zal versterken of juist een nieuw selectief migratiepatroon veroorzaakt. Bovendien kunnen door de verbeterde bereikbaarheid andere indirecte effecten op de woningmarkt optreden, zoals veranderingen in economische bedrijvigheid in de noordelijke of zuidelijke regio.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs

Rosa van der Drift is promovenda woningmarkteconomie aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Dr. Harry Boumeester is daar onderzoeker en universitair docent Housing Systems. Dr. Harry van der Heijden is er universitair hoofddocent Housing Systems.

Het onderzoek werd uitgevoerd in opdracht van de gemeenten Hellevoetsluis, Voorne aan Zee, Rotterdam, Nissewaard en de woningcorporaties Maasdelta Groep, Leeuw van Putten, De Zes Kernen, Woningbouwvereniging Hoek van Holland en Ressort Wonen.

Foto: Richard Gray | Tekst: Martijn Dröes

Het galadiner in de statige De Vere Grand Connaught Rooms was afgelopen zomer het sociale hoogtepunt van het ERES-congres in Londen. Naast een boeiend congresprogramma was er veel gelegenheid tot sociale interactie tussen vastgoedonderzoekers uit heel Europa.

Het 29ste jaarlijkse ERES-congres werd van 12 tot 15 juli 2023 gehouden aan het University College Londen. VOGON-bestuurslid Martijn Dröes was aanwezig, net als enkele andere VOGON-leden. Academici en praktijkdeskundigen kwamen samen om de nieuwste internationale inzichten op het gebied van vastgoed te horen.

Tweehonderd papers

Het officiële programma bestond uit ongeveer tweehonderd wetenschappelijke papers, die werden behandeld in parallelsessies. Panelsessies werden gehouden over de onderwerpen Research into business models, Bringing the academics and professionals together, Sustainability in the built environment, Challenges and opportunities for listed real estate. En in zes zogeheten refereed sessies werden academische papers besproken met discussiant.

Ook waren er twee key note speeches, één door dr.  Peter Hayes (global head of Investment Research at PGIM Real Estate) over ‘Global Real Estate Outlook-Finding Value after the Great Reset’ en één door professor David Miles (CBE at Imperial College Business School, London) over ‘House prices: the power of interest rates, demographics and work from home’.

Korting op het ERES-congres

VOGON-leden krijgen een korting van tien procent op de toegang tot de ERES-congressen. Elk jaar zijn er bovendien tien PhD scholarships vanuit ERES om jongeren te stimuleren om onderzoek internationaal uit te dragen. De VOGON ondersteunt ERES om op Europees niveau het onderzoeksklimaat te verbeteren.

Bob Martens: Geen eenvoudige keuze bij acht parallelsessies

Al bijna dertig jaar houdt ERES een jaarlijkse conferentie. De enige echte onderbreking was ten tijde van Covid (Tallinn 2020) – het jaar daarna was er een primeur met een virtueel opgebouwde conferentie. In 2023 was ERES weer vrijwel geheel live, hoewel een kleine minderheid online deelnam.

Het is niet eenvoudig een keuze te maken uit acht parallelle sessies. Tijdens de koffiepauzes en lunches is het daarentegen mogelijk het geheel te zien. Dat is ook bij de keynotes het geval en natuurlijk de sociale evenementen in de avonduren. Alles bij elkaar een uitstekende omgeving voor uitvoerige discussie en diepgaande uitwisseling.

Geïnteresseerd in onderwijs

Ik ben zelf heel geïnteresseerd in het vastgoedonderwijs en hoef niet een heel jaar op de volgende conferentie te wachten. Want op 1/2 december a.s. vindt het ERES Education Seminar in Venetië plaats met het spannende thema “AI in the classroom”. Samenvattingen vanaf 1993 van ERES-conferenties en seminars zijn op de website http://library.eres.org beschikbaar.

Hilde Remøy: Wie reist mee naar Gdansk 2024?

De UCL-campus ligt centraal in Londen en is nauwelijks als campus te herkennen. Het is eerder een eigen stadswijk te noemen. Dit jaar ben ik met TU Delft-collega’s met de trein gegaan. Dat is handig, vanuit Amsteram/Rotterdam ben je met de trein sneller in het centrum van Londen dan met het vliegtuig. Maar het maakt ook deel uit van ons nieuwe reisbeleid, waarin duurzaam reizen wordt gestimuleerd (en verplicht wordt).

Nieuwe track: Technology and data

Zoals altijd biedt ERES ruimte aan veel verschillende onderzoektracks, van corporate real estate management tot regional analysis en technology and data. Technology and data in real estate was dit jaar een nieuwe track. Vorig jaar dook het thema al wel op, maar dan in verschillende tracks. De presentaties in deze track liepen uiteen van proptech tot conditiemetingen en pricing analysis, en liet zo veel interessante, nieuwe onderzoeksperspectieven zien. Gezien de steeds grotere rol die data speelt in de vastgoedpraktijk zullen we de komende jaren waarschijnlijk meer onderzoek zien waarin big data belangrijk is.

De keynotes dit jaar werden gegeven door Peter Hayes van PGIM real estate en professor David Miles van Imperial College London. Die gingen over nieuwe definities van waarde, volgend op grote crises, en de woningmarkt en ontwikkelingen daar, gerelateerd aan rentestijgingen, demografische en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals thuiswerken. Deze onderwerpen kwamen vaak ook terug in de parallelle sessies. Dat toont dat ERES een goede verbinding legt met onderwerpen die spelen in de maatschappij. Daarbij zien we ook steeds meer presentaties over sustainable real estate.

18 uur in de trein

Zoals altijd kijk ik na een ERES-conferentie direct uit naar de volgende. De 30ste editie vindt in 2025 plaats in Gdansk, Polen. De treinreis duurt ongeveer 18 uur. Wie reist er met mij mee?

Het lustrumcongres Ruimte voor transitie op vrijdag 9 juni 2023 in TivoliVredenburg in Utrecht van onze zustervereniging gaat over de ruimtelijke toekomst van Nederland. Hoe kunnen we omgaan met de grote ruimtelijke uitdagingen waarvoor ons land staat, zoals klimaatadaptatie, energietransitie, woningbouwopgaven en natuurinclusieve gebiedsontwikkeling? Wat zijn de ideeën van geografen en planologen werkzaam als onderzoeker, in beleid of in het bedrijfsleven? Hoe zijn deze uitdagingen te combineren in regionale kaders? Op deze dag deelt het KNAG kennis en ervaringen en nodigt hij uit tot integraal en intersectoraal denken, dat zo typerend is voor het ruimtelijk vakgebied.

Onderaan de pagina vind je een link naar inschrijfformulier. Inschrijven kan tot 26 mei.

Kosten

KNAG-lid95 euro
KNAG-lid + student50 euro
geen KNAG-lid150 euro
geen KNAG-lid + student75 euro

Programma

In het plenaire ochtendprogramma laten we ons inspireren door Peter Pelzer. Peter Pelzer is universitair docent Planologie en Urbane Toekomst aan de Universiteit Utrecht en neemt ons mee in de noodzaak van lange termijn denken in de ruimtelijke planning. Vanuit Deltares horen we meer over het idee dat water en bodem sturend zouden moeten zijn bij het denken over de ruimtelijke inrichting van Nederland. Daarnaast licht een spreker vanuit het Planbureau voor de Leefomgeving de Ruimtelijke Verkenning 2023 toe, waarbij aandacht wordt besteed aan de verschillende scenario’s. Ook jonge onderzoekers komen aan het woord en geven hun kijk op de ruimtelijke toekomst van Nederland.   

Na de vegetarische lunch zijn er in de middag vier deelsessies. 

Meld je aan voor het KNAG-lustrumcongres

Een bericht van de website vogon.nl werd overgenomen in de rubriek Property Science van vaktitel PropertyNL van maart 2023. Daarin werd bericht hoe enkele VOGON-onderzoekers onder leiding van hoogleraar Erwin van der Krabben van de Radboud Universiteit in Nijmegen de felle kritiek pareerden van de (voormalige) gebiedsontwikkelaars Friso de Zeeuw en Jos Feijttel in vakblad Cobouw.

“Als je als onderzoeker te horen krijgt dat je onderzoek de plank misslaat, dat de uitkomsten allemaal al lang bekend zijn en dat het ‘ontzettend dom onderzoek’ is, dan ben je ofwel een ontzettend domme onderzoeker, ofwel je raakt een gevoelige snaar. Als de onderzoekers in kwestie zijn we geneigd te denken dat het om die gevoelige snaar gaat.”

Lees hier het nieuwsbericht.

Algemeen directeur Leo Uittenbogaard van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) zal zijn functie in september 2023 na 34 jaar overdragen aan een opvolger. Uittenbogaard is sinds de oprichting in 1989 aan de ASRE verbonden en was onder meer betrokken bij het ontstaan van VOGON.

Uittenbogaard is naar eigen zeggen slechts één van de omstanders geweest rond de wieg van VOGON, de grote trekkers waren hoogleraar Bert Kruijt van de Universiteit van Amsterdam en hoogleraar Barry Needham van de Radboud Universiteit in Nijmegen. Een velangrijke rol werd in zijn herinnering ook gespeeld door de toenmalige promovendus Robert Lie, die het eerste VOGON-symposium organiseerde met als thema de vraag welke partijen de cycli in de vastgoedmarkt kunnen beteugelen. “De financiers”, herinnert Uittenbogaard zich het antwoord.

Aanleiding voor Uittenbogaards functiewijziging bij de ASRE is zijn wens andere dingen te gaan doen. “Ik ben nog fit en wil mij meer richten op vakinhoudelijke vraagstukken. Daarvoor blijf ik op project- en adviesbasis aan de ASRE verbonden. Het is nu een goed moment, de ASRE staat als een huis”, zegt Uittenbogaard over zijn besluit.

De ASRE-commissarissen zijn inmiddels een procedure gestart voor het vinden van een geschikte opvolger. Daarbij wordt het instituut voor Vastgoedkunde bijgestaan door het executive search-bureau Holtrop Ravesloot in Amstelveen.

Uittenbogaard startte zijn carrière bij de ASRE als coördinator bij – toen nog – de Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde (SBV). Hij werd in 1996 algemeen directeur van het gespecialiseerde opleidingsinstituut voor de vastgoedsector, dat in 2004 zijn huidige naam kreeg: Amsterdam School of Real Estate.