,

Woningbouw in de stad gaat sneller dan in het groen 

De Nationale Woon- en Bouwagenda zet vooral in op woningbouw op plekken aan de rand van stedelijk gebied om het tempo op te schroeven. Maar juist op deze zogeheten uitleglocaties duurt het langer voordat nieuwbouw wordt gerealiseerd. 

Dat stellen vastgoedonderzoekers Pim Beckers, Huub Ploegmakers en Babak Firoozi Fooladi in het artikel ‘De realisatie van goedgekeurde plannen: inzicht in de doorlooptijden en factoren die hierop van invloed zijn’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON). 

De vastgoedonderzoekers wilden weten waar zich vertragingen voordoen in de uitvoering van al goedgekeurde woningbouwplannen. Zij creëerden daarvoor een eigen databestand met alle woningbouwplannen in drie provincies, die zij over een lange periode volgden. Voor deze plannen brachten zij in kaart hoelang het na goedkeuring duurde voordat de bouw van de eerste woning startte en hoelang het nam om het plan volledig te realiseren. Ook zochten zij verklaringen voor de verschillen in doorlooptijden. 

De uitkomsten laten zien dat bij ongeveer de helft van de plannen de eerste woning na 2,5 jaar is opgeleverd. Het afbouwen van de laatste woningen duurt bij de helft van de plannen langer dan vier jaar.  

Grote plannen duren langer 

Het effect van de omvang van het plan verschilt voor de twee gebeurtenissen waarnaar de onderzoekers keken. De kans dat de eerste woning wordt opgeleverd lijkt niet te worden beïnvloed door de omvang, terwijl het aantal woningen per plan wel effect heeft op de kans dat het plan wordt voltooid. Bij grotere plannen duurt het langer voor de laatste woning is gebouwd. 

Ook het effect van binnenstedelijke plannen verschilt per gebeurtenis. Aan de ene kant duurt het langer om dit soort projecten te starten: het tijdstip waarop de eerste woning wordt gebouwd komt hier namelijk later dan in uitleggebieden. Aan de andere kant lijken binnenstedelijke plannen wel sneller te worden voltooid. Die laatste uitkomst is niet helemaal in lijn met de verwachting. De gangbare veronderstelling is immers dat binnenstedelijke projecten complexer zijn en daardoor meer tijd vergen. 

Buiten de stad ontbreekt infrastructuur 

Een andere verklaring is dat het bij uitleglocaties langer duurt voordat de noodzakelijke infrastructuur en voorzieningen zijn gerealiseerd. Een mogelijke verklaring voor de langere duur van de oplevering van de eerste woning in binnenstedelijke projecten is dat er vaak sprake is van een complexe grondaankoop en sloop of sanering.  

In de Nationale Woon- en Bouwagenda wordt gesteld dat er meer moet worden ingezet op uitleglocaties om het bouwtempo op te schroeven. Er komen hierdoor weliswaar meer plannen en dus uiteindelijk woningen bij, maar het is op basis van de resultaten van dit onderzoek maar de vraag of dit zal leiden tot een aanzienlijke versnelling van de woningbouw-productie, althans in de laatste fasen van het plan- en bouwproces. 

Download hier de pdf met het volledige artikel. 

Over de auteurs 

Pim Beckers is financieel adviseur bij Stadkwadraat. Huub Ploegmakers is universitair docent aan de Radboud Universiteit. Babak Firoozi Fooladi is promovendus aan de Universiteit van Aalto, Finland. 

,

‘Woningbouw gaat sneller op gemeentegrond’

Woningbouwprojecten op gemeentegrond hebben in de realisatiefase een kortere doorlooptijd dan projecten waarbij de gemeente niet als eigenaar is betrokken. Ook is de bouwtijd van projecten binnen de bebouwde kom verrassend genoeg korter dan buiten stedelijk gebied.

Dat stellen vastgoedonderzoekers Lars Brugman, Berend Schoone, Jan Rouwendal en Hans Wisman in de verkennende studie ‘De invloed van marktomstandigheden, locatie- en projectkenmerken op de realisatiefase van het woningbouwproces’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON). 

Het is voor zover bekend voor het eerst dat vastgoedonderzoekers een kwantitatieve analyse maakten van de duur van het bouwproces van nieuwbouwwoningen in Nederland. De belangrijkste bevinding is het effect van de gemeente als eigenaar van de bouwgrond. Dat leidt tot  een aanzienlijke versnelling van de bouw ten opzichte van de situatie waarin de gemeente geen betrokkenheid heeft.

Een tweede opvallende uitkomst is dat projecten binnen de bebouwde kom – na de start van de bouw – gemiddeld sneller worden voltooid dan die buiten de bebouwde kom. De onderzoekers verifieerden de algemene aanname dat projecten in een bebouwde omgeving makkelijker vertraging oplopen door interacties met zaken als al aanwezige gebouwen en bekabeling. Uit hun onderzoek blijkt echter het tegendeel.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs 

Lars Brugman is onderzoeker bij het Kadaster. Berend Schoone is adviseur bij vastgoedadviesbureau Fakton in Rotterdam. Prof. dr. Jan Rouwendal is hoogleraar aan de Vrije Universiteit in Amsterdam. Hans Wisman is onderzoeker bij het Kadaster.

,

‘Bouwplannen leiden niet als vanzelf tot meer woningen’

De afgifte van 100 bouwvergunningen leidt door de bank genomen tot de oplevering van 70 nieuwe woningen in de twee jaar daarna. Dat stellen de vastgoedonderzoekers Huub Ploegmakers, Jan Rouwendal en Erwin van der Krabben in het artikel ‘Van definitief bestemmingsplan naar bouwvergunning’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

De onderzoekers constateren aan de hand van onderzoek dat de doorstroming van geplande woningen vanuit de eerste fasen van de planvorming naar voltooiing niet regelmatig verloopt. Hoewel dat op het eerste gezicht erg voor de hand zou liggen, vonden zij geen een-op-een-relatie tussen het aantal afgegeven bouwvergunningen en opgeleverde woningen. Wel blijkt er een duidelijke relatie tussen de eerste fasen van planvorming en een verandering in de bevolkingsomvang.

De belangrijkste conclusie die de onderzoekers trekken is dat in het kader van de gewenste versnelling van de woningbouw niet blind kan worden gevaren op het vergroten van de plancapaciteit. Extra plannen leiden niet als vanzelf tot meer nieuwe woningen. Natuurlijk komt er geen nieuwbouw tot stand zonder dat er eerst plannen zijn gemaakt, maar het verband tussen beide is zwak, stellen de auteurs.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs
Prof. dr. Erwin van der Krabben is hoogleraar Planologie aan de Radbouw Universiteit in Nijmegen. Dr. Huub Ploegmakers is universitair docent Planologie aan de Radboud Universiteit in Nijmegen. Prof. dr. Jan Rouwendal is hoogleraar Ruimtelijke economische aspecten van vastgoedmarkten aan de Vrije Universiteit in Amsterdam.

,

Waarom leiden stijgende huizenprijzen niet tot meer nieuwbouw?

Er zijn allerhande krachten die binnen het vakgebied van gebiedsontwikkeling een versnelling van de bouw en uitbreiding van het aanbod van betaalbare woningen frustreren. Hoe deze het best kunnen worden overwonnen vergt nader onderzoek, betoogt hoogleraar Gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben van de Radboud Universiteit in Nijmegen in het artikel ‘Gebiedsontwikkeling, een kennis- en onderzoeksagenda’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

In zijn perspectiefbijdrage beperkt Van der Krabben zich tot twee vragen: Waarom worden er in Nederland al jaren minder woningen gebouwd dan gewenst, leidend tot een aanzienlijk woningtekort? En waarom is er vaak sprake van financiële tekorten in woningbouwprojecten, hoewel woningprijzen in de afgelopen jaren veel harder zijn gestegen dan bouwkosten, waardoor de opbrengsten van woningbouwontwikkeling zijn toegenomen?

De grond- en woningbouwmarkt vertonen alle kenmerken van een imperfecte markt, constateert Van der Krabben. Anders dan in andere Europese landen reageren woningbouwers in Nederland minder snel op de toegenomen vraag. Dit hangt onder andere samen met planologische regelgeving (lange procedures, ingewikkelde ruimtelijke vraagstukken), schaarse ruimte en conflicterende ruimteclaims, maar ook met de praktijk van gebiedsontwikkeling (grootschalig, integraal, complex).

Grondeigenaar is sterk beschermd
Daarnaast is de eigendom van de grond sterk beschermd: alleen de eigenaar heeft het recht te bouwen. Door strategisch grond op te kopen hebben de gevestigde partijen marktmacht en zijn er weinig nieuwe toetreders. In onderhandelingen tussen gemeenten en marktpartijen houden beide zijden de kaarten tegen de borst, waardoor er grote onduidelijkheid is over de kosten die gemeenten en marktpartijen maken. De gebrekkige werking van de grond- en woningbouwmarkt leidt ertoe dat economische prikkels mogelijk onvoldoende de goede kant op sturen, waardoor ongewenste marktuitkomsten ontstaan vanuit maatschappelijk perspectief.

Gevolgen nieuw beleid eerst beoordelen
De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft onlangs de eerste plannen gepresenteerd voor het versterken van de regie van het Rijk van de versnelling van de woningbouw. Juist omdat beleid en regelgeving zo’n grote rol spelen in de werking van de grond- en woningbouwmarkt lijkt het verstandig bestaand beleid en regelgeving en voorstellen voor nieuw beleid en aanpassingen in regelgeving eerst te evalueren. Betere kennis van gebiedsontwikkeling kan bijdragen aan een betere onderbouwing van nieuw en bestaand beleid en de efficiëntere inzet van publieke middelen en geeft inzicht in mogelijk marktfalen en ongewenste marktuitkomsten.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteur
Prof. dr. Erwin van der Krabben is hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de Radboud Universiteit in Nijmegen.

‘Vlaanderen bouwt, maar op de verkeerde plaatsen’

De wildgroei in woningbouw in Vlaanderen is uitermate lastig in te tomen. Er worden weliswaar voldoende woningen gebouwd, maar veelal in de open ruimte in plaats van in stedelijk gebied. Dat concluderen de Belgische vastgoedonderzoekers Isabelle Loris en Pascal De Decker in het artikel ‘Van wie is de bouwgrond in Vlaanderen?’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

De Europese Unie wil de verstedelijking van de open ruimte in 2050 tot staan brengen, Vlaanderen wil al tien jaar eerder een einde aan de verstening maken. Daarvoor moet er heel wat veranderen, constateren de onderzoekers. In Vlaanderen wordt nu nog dagelijks de oppervlakte van twaalf voetbalvelden versteend. Oorzaak is een enorme voorraad bouwgrond met de bestemming wonen. Het schrappen van die bestemming is een kostbare zaak: de overheid zal planschade aan grondeigenaren moeten vergoeden.

Al van oudsher wordt bouwgrond in Vlaanderen ruimhartig bestemd voor woningbouw. Belgische planologen lieten zich meeslepen in het vooruitgangsdenken, waardoor hun aannames voor de bevolkingsgroei schromelijk overdreven bleken. Daarnaast wilden zij ruim baan voor het Belgisch-Vlaamse woonmodel, het ideaal dat elk Vlaams gezin een eigen woning kan verwerven, bij voorkeur vrijstaand op een kavel van zo’n duizend vierkante meter.

Versnipperd grondbezit
De onderzoekers Loris en De Decker constateren dat er in België geen sprake is van grootgrondbezit, maar juist van ‘kleingrondbezit’. De grond met een woonbestemming is versnipperd over veel eigenaren met relatief kleine kavels. De gemiddelde oppervlakte bouwgrond in bezit van natuurlijke personen lag in 2019 op 1.445 vierkante meter, bij vennootschappen was dat 1.692 vierkante meter. Overheden, ontwikkelaars noch woningcorporaties hebben grote oppervlakten in bezit.

Hoewel er door overheden veel over het stoppen van de verrommeling van Vlaanderen is gesproken, is grondbeleid in Vlaanderen tot op heden niet regiobreed uitgerold, constateren Loris en De Decker. Het wachten is op wetgeving die hierin verandering brengt. Anders dan in Nederland worden er in Vlaanderen wel woningen gebouwd, maar op de verkeerde plaatsen.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs
Isabelle Loris is doctoraatsonderzoeker aan de Universiteit van Gent en de Katholieke Universiteit Leuven, waar Pascal De Decker hoogleraar Stad & Wonen is.

Stijgende huizenprijzen leiden tot uitstel nieuwbouw

Oplopende prijzen van woningen vertragen nieuwbouw en dat is in het belang van iedereen. Dat stellen Rutger-Jan Lange en Coen Teulings in een artikel in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Het klinkt in de huidige tijd van woningschaarste als een bewijs van marktfalen beseffen de auteurs, maar woningontwikkelaars én de samenleving als geheel hebben bij stijgende prijzen alle belang bij het uitstellen van nieuwbouwprojecten. Een perceel kun je immers maar één keer volbouwen.

Uitstel maakt dat ontwikkelaars de ontwikkelingen nog even kunnen aankijken en de nieuwbouw beter kunnen afstemmen op de vraag bij oplevering. Dat dit beter is voor de portemonnee van een naar winst strevende belegger klinkt nog wel logisch. Maar overheden zullen nieuwbouw zelfs nog sterker vertragen, wanneer zij het maatschappelijk belang vooropstellen, betogen de auteurs.

Dat laatste heeft te maken met de flexibiliteit die de maatschappij opgeeft wanneer op een perceel woningen worden ontwikkeld. Die levert namelijk speelruimte in om een beslissing om te bouwen later aan te passen aan nieuwe inzichten en veranderingen in behoeften. “En in de tussentijd bespaart ze excessieve bouwkosten”, stellen Lange en Teulings.

Het idee dat projectontwikkelaars de bouw van woningen vooral uitstellen om te profiteren van de schaarste aan woningen – en dus verder stijgende prijzen – wijzen de auteurs van de hand. Het zijn immers vooral de eigenaren van bestaand vastgoed die belang hebben bij het vergroten van de schaarste. Het monopolie op het bouwen van woningen ligt eerder bij de gemeenteraden dan bij projectontwikkelaars, stellen zij. Daarmee is woningschaarste meer een politiek dan een economisch probleem. In gemeenten met veel eigenaar-bewoners “zullen die bewoners stemmen op partijen die de ontwikkeling van nieuwbouw beperken”.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs
Rutger-Jan Lange is universitair docent aan de Erasmus Universiteit Rotterdam, Coen Teulings is universiteitshoogleraar aan de Universiteit Utrecht.

Gemeenschappelijk wonen: “Bouw een woning én een gemeenschap”

Er zijn twee manieren om tot collectieve woonvormen voor 55+’ers te komen: op initiatief van de toekomstige bewoners óf op initiatief van een projectontwikkelaar. Zet deze laatste de eerste stap, dan moet deze naast een woning óók een gemeenschap bouwen, stelt vastgoedonderzoeker Joep Bastiaans in een artikel voor Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Bastiaans deed op basis van deskresearch en vragenlijsten uitgebreid onderzoek naar de bewonerstevredenheid van 55+’ers in drie projecten waarin een corporatie of commerciële partij het initiatief nam voor een collectieve woonvorm: de Knarrenhof in Zwolle, ParkEntree in Schiedam en Life in Amsterdam. Hij ondervroeg bewoners – kopers en huurders – naar hun redenen om naar het complex te verhuizen, de tevredenheid over de woonvorm, het gevoel van gemeenschappelijkheid en de ervaren voordelen ten opzichte van de vorige woning.

Het bevorderen van de doorstroming van 55+’ers wordt vaak gezien als oplossing voor het herstellen van het evenwicht op de Nederlandse woningmarkt. De lage verhuisgeneigdheid van deze doelgroep maakt dit lastig, maar niet onmogelijk. Collectieve of gemeenschappelijke woonvormen worden vooral genoemd als panacee voor de doorstroming, verlaging van de zorgkosten en bestrijding van de eenzaamheid.

Uiteenlopende verhuisredenen
De algemene conclusie uit het onderzoek is dat bewoners over het algemeen tevreden zijn. Hoewel de drie projecten vergelijkbare marketingtermen gebruiken, zijn er echter opvallende verschillen in uitkomsten. Zo geven bewoners uiteenlopende redenen om naar het complex te verhuizen, hoewel de wens te verhuizen naar een levensloopbestendige woning voor de meerderheid de doorslag gaf. Voor slechts één op de vijf is gemeenschappelijk wonen de belangrijkste reden.

De uiteenlopende verwachtingen kunnen volgens Bastiaans worden verklaard uit de verschillende middelen die ontwikkelaars gebruikten om een gemeenschap te creëren. Een instroomselectie op basis van leeftijdseisen, motivatiebrief en interviews draagt bij aan een grotere eenheid in de verwachtingen van bewoners. Extra toelatingseisen leiden daarentegen wel tot een hoger afzetrisico voor de ontwikkelaar, waarschuwt Bastiaans.

Minder verantwoordelijkheid, minder gemeenschap
De projecten ParkEntree en Life zijn deels eigendom van een belegger en maken gebruik van een zogeheten hospitalitymanager, aan wie taken rondom de gemeenschappelijkheid zijn uitbesteed. Dit geeft bewoners minder verantwoordelijkheid en daarmee ook minder invloed, waardoor er minder gemeenschappelijkheid wordt ervaren.

Bastiaans concludeert dat traditionele ontwikkelaars vooral veel aandacht besteden aan de kwaliteit van de woning en minder aan het bouwen van een gemeenschap. Commerciële doelen kunnen wringen met de beginselen van gemeenschappelijk wonen, zoals invloed, eigenaarschap en verantwoordelijkheid. Een functionerende gemeenschap vraagt om een gedeelde intentie en een zekere mate van betrokkenheid. “Complexen waarin de samenwerking wordt gereduceerd tot een financiële transactie zullen waarschijnlijk niet de gewenste maatschappelijke meerwaarde opleveren. Gemeenschappelijk wonen is niet simpelweg te koop, maar vereist extra inspanningen van ontwikkelaars, eigenaren én bewoners.”

Download hier de pdf met het volledige artikel.

De impact van woningflippers op de huizenmarkt

Het gemiddelde rendement van een geflipte woning is 7,81% hoger dan dat van een niet-geflipte woning en loopt op tot 12,43% voor kopers die tussen 1993 en 2019 vijf of meer woningen flipten. Flippen staat in dit geval voor het kopen, opknappen en binnen 6 maanden doorverkopen van een woning. Het fenomeen wordt beschreven door vastgoedonderzoeker Arjan de Leuw in een artikel voor Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Hoewel er een negatief sentiment is ontstaan rond woningflippers, is het de vraag wat precies de impact van deze investeerdersgroep op de woningmarkt is geweest. De woningflipper mikt op direct rendement door de woning onder de marktwaarde te kopen en te renoveren. Daarnaast speculeert hij op indirect rendement uit stijgende woningprijzen gedurende de eigendomsperiode.

Woningflippers kunnen twee rollen vervullen: die van speculant of die van tussenpersoon. Als speculant mikt de flipper op waardevermeerdering en draagt daarmee enkel bij aan prijsstijgingen en druk op de woningmarkt. Als tussenpersoon verschaft een woningflipper liquiditeit aan huishoudens die deze op korte termijn nodig hebben, bijvoorbeeld bij scheiding of een baan elders.

Flippers drijven huizenprijzen op
Uit het onderzoek van De Leuw blijkt dat woningflippers een sterke opwaartse invloed hebben op transactieprijzen. Deze relatie versterkt zich vanaf 2015 en ervaren flippers halen een hoger rendement dan onervaren flippers. Ook profiteerden flippers van de vrijstelling van overdrachtsbelasting, terwijl deze vrijstelling niet bedoeld is voor investeerders.

De economische betekenis van flippers blijkt echter beperkt. Het aandeel van transacties waarbij binnen zes maanden wordt doorverkocht is zeer beperkt. Het onderzoek analyseerde 4,3 miljoen transacties met particuliere woningen in de periode van 1993 tot 2019, waarvan er 59.293 binnen zes maanden werden doorverkocht. Daarvan werden slechts 9.590 transacties gedaan door individuen die op dat moment één of meer andere woningen bezaten. Flippers hadden daarmee een aandeel van iets meer dan 0,2 procent in alle woningtransacties.

Flippen wordt lastiger
Het lucratief flippen van woningen is door recente overheidsmaatregelen een stuk lastiger geworden. Zo geldt vanaf 2021 dat investeerders ongeacht de eigendomsperiode geen vrijstelling van overdrachtsbelasting genieten. Bovendien gaat deze vanaf 1 januari 2023 omhoog van 8 naar 10,4%. Daarmee wordt voorkomen dat flippers in een hoogconjunctuur lokaal bijdragen aan prijsopdrijving en bubbels. Maar daarmee wordt ook verhinderd dat investeerders, onder wie flippers, de kans krijgen bij te dragen aan de liquiditeit en doorstroming in de woningmarkt.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Perspectief: Krokodillentranen in het woningdossier

Met een afscheidscollege in de Lutherse Kerk aan het Spui in Amsterdam op 21 juni 2022 heeft professor dr. Peter van Gool afscheid genomen van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) als bijzonder hoogleraar Vastgoedeconomie. Op basis van zijn rede schreef hij een perspectiefbijdrage voor Real Estate Research Quarterly, hieronder een korte samenvatting.

De woningprijzen in Nederland zijn sterk gestegen, net als overigens in andere landen. Onder andere starters en huishoudens tot twee keer modaal kunnen in Nederland zonder hulp geen woning kopen. Door lange wachtlijsten is ook een sociale huurwoning onbereikbaar. Deze groepen hebben last van de sterk gestegen woninghuren, terwijl zittende huurders juist uit de wind werden gehouden door huurbevriezingen en -aftoppingen.

Media en politiek leggen de schuld hiervan bij particuliere beleggers, de hypotheekrenteaftrek, het woningtekort en taxateurs en makelaars die de prijzen opdrijven. De problemen worden in werkelijkheid veroorzaakt door het monetaire beleid, de rentedaling, de ruime leencapaciteit, het populistische overheidsbeleid en het beperkt bijbouwen ten opzichte van de bevolkingsgroei.

Particuliere beleggers
Om het tij te keren pakt de regering nu particuliere beleggers aan. De maatregelen blijven echter hangen in symptoombestrijding, het herverdelen van schaarste en het vervangen van het marktmechanisme door overheidsregulering. Meer woningen komen er daardoor per saldo niet bij.

Zelfbewoningsplicht in de koopsector en huurprijsregulering in het middenhuursegment ogen sympathiek. Maar een gereguleerde huur ónder de markthuur zal ook in de middeldure huursector leiden tot wachtlijsten, toewijzingsvraagstukken en uiteindelijk tot een kleiner aanbod van huurwoningen. Dan zijn huurstarters ook in de middeldure huursector de klos.

Scheefwoners subsidiëren
Waarom moeten eigenlijk gepensioneerden die via hun pensioenfonds in middenhuurwoningen beleggen en andere beleggers scheefwoners subsidiëren? Dat kan de overheid makkelijker zelf doen door huurtoeslaggrenzen op te trekken. Natuurlijk moeten mistanden in de particuliere verhuur worden aangepakt, maar door bezuinigingen kunnen gemeentelijke pandjesbrigades het werk nu al niet aan. Wie moet dan straks het nieuwe beleid gaan uitvoeren?

De oplossing van de wooncrisis ligt in het aanpakken van de wérkelijke oorzaken ervan. Monetaire verkrapping – in plaats van de verruiming van de afgelopen jaren – en de sterke hypotheekrentestijging leveren nu al een bijdrage aan de oplossing, dankzij de oplopende inflatie door de oorlog in Oekraïne. Deze rentestijging neemt particuliere beleggers de wind uit de zeilen.

Averechts overheidsbeleid
Politiek gevoelig ligt het afschaffen van prijsopdrijvende regelingen, als de hypotheekrenteaftrek, de ruime LTV-grenzen – nu 100% – en het toestaan van aflossingsvrije hypotheken. Dit averechts werkend overheidsbeleid moet versneld worden teruggedraaid.

Nog belangrijker is het bijbouwen van woningen – ook in de sociale sector – en het terugdringen van de wachttijden voor sociale huur. Dat vraagt meer ruimte voor corporaties en scherpere keuzes, waaronder het voorrang geven aan nieuwbouw boven de belangen van zittende bewoners, milieu of landbouw.

Politieke moed
Ook zou er een doelmatiger beheer van de sociale huursector moeten komen, ten gunste van woningzoekenden met lagere inkomens en ten nadele van zittende huurders in de sociale sector met een ruim inkomen of vermogen. Kies liever voor een inkomensafhankelijke huur, dan een inkomensafhankelijke huurverhóging. Het vraagt echter veel politieke moed te kiezen voor de belangen van de outsiders – woningzoekenden – in plaats van die van de voor politici zo belangrijke insiders, de zittende bewoners.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Dure woning leidt tot ruimtelijke segregatie

Door de prijsstijging op de woningmarkt, gecombineerd met een aanscherping van leennormen, komen jonge koopstarters steeds minder aan de bak op de woningmarkt. Dit leidt tot ruimtelijke segregatie en aanhoudende prijsstijgingen in populaire wijken, terwijl prijzen in ‘arme wijken’ achterblijven.

Dat blijkt uit een artikel van onderzoeker Lianne Hans van het Kadaster voor het wetenschappelijke tijdschrift Real Estate Research Quarterly, een uitgave van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland VOGON. In haar onderzoek richtte Hans zich vooral op koopstarters. Het artikel geeft inzicht in de kansen voor koopstarters in verschillende prijsclusters en de ontwikkeling hierin.

Sinds 2013 is het aantal gekochte woningen sterk toegenomen. Het zijn echter vooral de oudere leeftijdsklassen die meer zijn gaan kopen sinds de kredietcrisis. Het aandeel van alle 20- tot 25-jarigen dat in 2020 een woning kocht ligt lager dan voor de kredietcrisis (2009) en het aandeel van alle 25- tot 30-jarigen ligt op hetzelfde niveau.

Minder koopstarters actief
Door stijgende prijzen en strengere leennormen kunnen huishoudens, in het bijzonder koopstarters en middeninkomens, steeds moeilijker een woning kopen die aan hun wensen voldoet. In bepaalde wijken liggen de gemiddelde huizenprijzen zo hoog dat de kans dat starters hier nog een woning kunnen kopen nihil is. Ook zijn particuliere investeerders veelal actief in de relatief goedkopere wijken binnen steden, waardoor het lastig is voor starters om hier een woning te kopen. Gevolg hiervan is dat bepaalde wijken minder toegankelijk worden voor koopstarters.

Het aandeel aankopen door koopstarters ligt significant hoger in de wijken die onderdeel zijn van de goedkopere prijsclusters en significant lager in de duurdere wijken. Woningen in de goedkoopste clusters worden bovengemiddeld vaak gekocht door alleen-starters en particuliere investeerders. Samen-starters kopen vaker in de duurdere clusters, waarschijnlijk omdat zij anders niet aan de leennormen voldoen.

Investeerder verdringt koopstarter
Er is dus sprake van een zekere ruimtelijke segregatie in de aankopen van de verschillende typen kopers. Dit is in de loop van de tijd wel iets afgenomen. Mogelijk speelt hierin mee dat de koopstarters die eerder veelal in de goedkoopste clusters kochten niet langer meer in staat zijn een woning te kopen door de aangescherpte leennormen. Daarnaast is in de goedkoopste clusters de activiteit van particuliere investeerders sterk toegenomen. In deze wijken worden starters mogelijk verdrongen doordat de beleggingswaarde van woningen hoger ligt dan de maximale hypotheek die starters kunnen krijgen.

De ongelijke toegang tot de woningmarkt kan dus leiden tot ruimtelijke segregatie. Bepaalde wijken zijn niet goed toegankelijk voor bepaalde typen kopers. Op den duur kan dit zelfs zorgen voor een negatieve spiraal waar de huizenprijzen in populaire wijken sterk blijven stijgen, terwijl de huizenprijzen in ‘arme wijken’ achterblijven.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteur
Lianne Hans is onderzoeker bij het Kadaster in Zwolle.