,

Eenduidig taxeren van duurzame woningcomplexen vraagt extra regels

Er zijn extra richtlijnen nodig voor het eenduidig waarderen van duurzame woningcomplexen door vastgoedtaxateurs. In de huidige praktijk levert de taxatie van eenzelfde complex door verschillende taxateurs uiteenlopende waarden op. Extra regels van organisaties als het NRVT, RICS of TEGoVA zouden taxateurs helpen om tot een eenduidige waardering te komen.

Dit constateren Larissa Cordewener en Martijn Dröes in hun artikel ‘Hoe implementeert de taxateur de waarde van duurzaamheid?’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoed-onderzoekers Nederland. Voor de particuliere markt is er al veel onderzoek gedaan naar de invloed van het energielabel, verduurzaming en het effect hiervan op de waarde van een woning, constateren de auteurs. Voor professionele beleggers is het nog steeds onzeker of investeringen in duurzaamheid zich vertalen in een hogere waarde van het vastgoed.

Uit het onderzoek blijkt dat eenduidige richtlijnen en standaarden ontbreken voor het waarderen van duurzaamheid door taxateurs. Instanties als het Nederlands Register van Vastgoedtaxateurs (NRVT), The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) of The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA) zouden die kunnen opstellen. Daarbij zijn vuistregels als ‘een wooncomplex met energielabel A is tien procent meer waard dan een wooncomplex met energielabel F’ onvoldoende. Hierin spelen namelijk ook zaken als de markt, locatie, sector en tijd een rol.

Wel zouden volgens de auteurs richtlijnen kunnen bepalen welk energielabel als standaard wordt gekozen, waarna afslagen en opslagen in bepaalde parameters worden gebruikt als een wooncomplex van dit energielabel afwijkt. Daarvoor moet wel eerst meer duidelijkheid komen over de kosten van het verduurzamen van een wooncomplex. Dit kan worden opgenomen in publieke bronnen en data die door de taxateur worden gebruikt.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Praktijkbijdrage

Het artikel van Cordewener en Dröes is de eerste zogeheten praktijkbijdrage in het tijdschrift Real Estate Research Quarterly. Het gaat om een nieuw type artikel waarin niet een wetenschappelijk onderzoek centraal staat, maar waarin vraagstukken en ontwikkelingen uit de praktijk in de vastgoedsector worden beschreven.

Over de auteurs

Larissa Cordewener RT MSc MSRE is associate director Valuation & Advisory bij de internationale vastgoedadviseur CBRE. Dr. Martijn Dröes is universitair hoofddocent aan de faculteit Economie en Bedrijfskunde van de Universiteit van Amsterdam en research fellow aan de Amsterdam School of Real Estate.

,

Piet Eichholtz: “Impactbeleggen is kapitaalvernietiging”

Vastgoedbeleggers die investeren in impact in plaats van in financieel rendement vernietigen kapitaal dat effectiever had kunnen worden ingezet. Kapitaal is een schaars goed en investeringen met een negatieve contante waarde dragen niet bij aan het oplossen van maatschappelijke problemen op lange termijn, stelt hoogleraar economie Piet Eichholtz van de Universiteit Maastricht.

Uit onderzoek naar het financieel rendement van impactfondsen blijkt dat dit gemiddeld 4,7 procent lager ligt dan dat van traditionele fondsen. Best duur dus, constateert Eichholtz in het artikel ‘De schaduwzijde van impactinvesteringen in verduurzaming” in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON). Een recent onderzoek laat bovendien zien dat beleggers hun impactinvesteringen vooral kiezen op emotionele gronden, niet op basis van analyses.

Het rendement van investeringen in duurzaamheid neemt bovendien af naarmate er al meer in de verduurzaming van een gebouw is geïnvesteerd. Zodra een gebouw een energielabel B of A heeft bereikt, zijn de volgende stappen die het energieneutraal maken veel duurder. Volgens de economische theorie hebben investeringen geen zin als de kosten ervan hoger zijn dan de opbrengsten. In een wereld met gratis geld zou dit geen probleem zijn, maar kapitaal is een schaars goed en moet dus zo efficiënt mogelijk worden ingezet, stelt Eichholtz.

Kapitaalvernietiging

De samenleving schiet er weinig mee op als impactinvesteerders enkele gebouwen in hun vastgoedportefeuille van een donkergroen energielabel voorzien, terwijl het overige vastgoed een grijs energielabel houdt. “In dat geval vernietigen ze kapitaal en houden ze op de lange termijn waarschijnlijk niet genoeg kapitaal over om de energie-efficiëntie van de rest van hun bezit te verbeteren. Dat is de schaduwzijde van impactinvesteringen”, schrijft Eichholtz.

Wat is dan wel nuttig? Eichholtz bepleit een perspectief voor de lange termijn, waarbij beleggers niet streven naar energieneutrale gebouwen op korte termijn, maar elk gebouw in fasen renoveren tot 2050. Naarmate de technologie verbetert en goedkoper wordt, zullen de laatste stappen naar energieneutraliteit ook renderen. Zo blijven beleggers weg van investeringen met een negatieve contante waarde en worden duurzaamheidsdoelstellingen op de lange termijn gehaald.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteur

Dr. Piet Eichholtz is hoogleraar economie aan de Universiteit van Maastricht.

,

Stadssupermarkt vergroot vitaliteit en leefbaarheid in de stad

De stadssupermarkt rukt op in Nederlandse steden. Doordat gemeenten tot 2030 vooral woningen willen bijbouwen in stedelijk gebied, is de potentie van stadssupermarkten groot. Om hiervoor de juiste plekken te kiezen moeten betrokkenen vooral kijken naar aspecten van het marktgebied, de locatie, het aanbod en de concurrentie.

Dit is relevant voor lokale overheden, supermarktorganisaties, ontwikkelaars en beleggers. Dat schrijven Ludo Swaanen, Wim van der Post en Martijn Droës in het artikel ‘Het succes van de stadssupermarkt’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON). De onderzoekers verzamelden gegevens van 27 succesfactoren (als het aantal inwoners in het primaire gebied, gemiddeld inkomensniveau, fietsparkeren, zichtbaarheid, aantal kassa’s) van 103 Nederlandse stadssupermarkten. Op kwalitatieve aspecten werden de winkels beoordeeld door drie kenners uit de branche.

Een stadssupermarkt ligt in een stad en heeft een vloeroppervlak van vierhonderd tot achthonderd vierkante meter. Daarmee zit zo’n winkel tussen zogeheten To Go-concepten en reguliere supermarkten in. Bij stadssupermarkten ligt de nadruk op gemak en ready-to-eat.

Impulsief consumptiepatroon

De opkomst van stadssupermarkten heeft verschillende aanjagers. Supermarktorganisaties willen blijven groeien in marktaandeel. Dat lukt slecht met grote supermarkten, waarvoor de markt al fijnmazig en relatief verzadigd is. In binnensteden wonen echter welgestelde gezinnen, eenpersoonshuishoudens en jongeren met een impulsief consumptiepatroon: ze willen gemaksproducten in kleine porties, die kort voor het eetmoment worden gekocht. De prijs speelt daarbij nauwelijks een rol. De stadssupermarkt biedt deze doelgroep alles wat niet in bulk online wordt thuisbezorgd. Dat gemeenten tot 2030 vooral woningen willen bijbouwen in stedelijk gebied, maakt de potentie van stadssupermarkten extra groot.

Eerdere onderzoeken keken vooral financieel-economisch naar huren of winsten. De relevantie van dit onderzoek heeft een belangrijke maatschappelijke component: supermarkten functioneren als ‘anchor stores’ voor consumenten en voorzien in de dagelijkse behoeften van de consument. De aanwezigheid van stadssupermarkten heeft daardoor grote invloed op de vitaliteit en leefbaarheid van woon- en winkelgebieden.

Gericht op fietsers en voetgangers

De opkomst van stadssupermarkten biedt ontwikkelaars een extra optie die voorheen minder voor de hand lag. Lang lag de focus op Vinex-wijken met een wijkwinkelcentrum met één of twee grote supermarkten voor klanten die met de auto komen. Inmiddels ligt de nadruk op binnenstedelijke gebiedsontwikkeling en gaat het om de herontwikkeling van transformatiegebieden waarbij kleinere oppervlakten en fietsers en voetgangers de uitgangspunten vormen.

De laatste jaren heeft supermarktvastgoed stabiele huurinkomsten laten zien. De langlopende huurcontracten worden jaarlijks geïndexeerd voor inflatie. Dat biedt volgens de auteurs wellicht mogelijkheden voor een beleggingsfonds voor stadssupermarkten in het verlengde van bestaande fondsen voor reguliere supermarktvastgoed. Op basis van dit onderzoek is vastgesteld met behulp van welke determinanten kan worden gekomen tot het vinden van locaties die geschikt zijn voor de vestiging van stadssupermarkten.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs

Drs. Ludo Swaanen MRE is hoofdauteur van dit onderzoek in het kader van de MRE-opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate en in het dagelijks leven werkzaam als landelijk manager Vastgoed bij Dirk van den Broek. Drs. Wim van der Post is gastprofessor aan HoGent. Dr. Martijn Dröes is verbonden als Associate Professor Real Estate Finance aan de Universiteit van Amsterdam en de Amsterdam School of Real Estate.

,

Computermodel kan vastgoedtaxateur ondersteunen, nog niet vervangen

Geautomatiseerde taxaties van vastgoedobjecten met computermodellen zijn tot nu toe niet transparant genoeg om de traditionele taxateur te vervangen. Hybride werkwijzen – waarbij mens en machine samenwerken – worden steeds vaker gebruikt en lijken de consistentie, en daardoor de kwaliteit, van waarderingen te verbeteren.

Dat stellen Daan van der Hoeven en Mark van Duijn in het artikel ‘Verkenning implementatie taxatie-expertise in geautomatiseerde waarderingen in Nederland’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON). Ze adviseren de in computermodellen gebruikte algoritmes openbaar beschikbaar te stellen, zodat er standaardisatie in de vastgoedtaxatiepraktijk ontstaat.

Recente onderzoeken laten zien dat zogeheten Automatic Valuation Models (AVM’s) de potentie hebben om traditionele waarderingsmethoden na te bootsen en de productiviteit van vastgoedtaxateurs te verhogen. Toch lijkt het de auteurs onwaarschijnlijk dat het gebruik van AVM’s traditionele waarderingsmethoden al op korte termijn zullen vervangen. De huidige wet- en regelgeving schrijft een fysieke opname en inspectie van het vastgoedobject voor en een validiteits- en plausibiliteitstoets die door een registertaxateur moeten worden uitgevoerd.

Om AVM’s toe te kunnen passen moet de registertaxateur de waardebepaling goed kunnen onderbouwen. In hun artikel tonen Van der Hoeven en Van Duijn hoe AVM’s in de huidige taxatiepraktijk voor taxateurs een waardevol hulpmiddel kunnen zijn door het geven van onafhankelijke, efficiënte en nauwkeurige waardebepalingen. Versoepelingen binnen de standaarden van de Europese en Internationale waarderingsstandaarden zijn echter nodig om een verdergaande verandering teweeg te brengen.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs

Daan van der Hoeven MSc is taxateur en product owner bij Envalue waar hij zich specialiseert in AVM’s en verdere automatisering van het vastgoedtaxatieproces. Van der Hoeven rondde in 2022 zijn masterscriptie af voor de opleiding MSc. Real Estate Studies, Rijksuniversiteit Groningen, waarbij hij onderzoek deed naar de potentie van taxateur-gebaseerde AVM’s. 

Dr. Mark van Duijn is universitair docent woningmarkt en vastgoed, afdeling Economische Geografie, Rijksuniversiteit Groningen, coördinator MSc Real Estate Studies en bestuurslid RSA Nederland.

,

Programma Werklocaties moet lessen trekken uit mislukte voorganger

Het ministerie van Economische Zaken ziet op veel plaatsen in ons land schaarste aan ruimte voor bedrijven. Het Programma Werklocaties moet meer ruimte scheppen voor economische activiteiten én leiden tot een betere benutting van bestaande bedrijventerreinen. Zo’n tweesporenbeleid was er al eerder, maar heeft niet goed gewerkt.

Er dreigt een herhaling van zetten die eerder tot mislukking heeft geleid, waarschuwen Erik Louw en Han Olden in het artikel ‘Ervaringen met het Convenant Bedrijventerreinen’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

In hun analyse constateren de onderzoekers dat de belangrijkste doelstellingen van het Convenant Bedrijventerreinen niet zijn gerealiseerd. Nog steeds is er een ruim aanbod aan bouwrijpe grond en de veroudering van bedrijventerreinen is niet echt een halt toegeroepen. Een zwak punt van het convenant waren de weinig concrete handvatten voor zorgvuldig ruimtegebruik, het openhouden van het landschap en een kwantitatief en kwalitatief aanbod aan bedrijventerreinen.

Voldoende flexibiliteit

Om een nieuwe mislukking te voorkomen, moet het Programma Werklocaties volgens de auteurs gezien de sterke fluctuatie in de vraag naar bedrijventerreinen voldoende flexibel zijn. Cruciaal is een behoefteraming die periodiek wordt geactualiseerd en het consequent monitoren van ontwikkelingen, om het programma tijdig aan te passen aan de actualiteit.

Daarnaast moeten provincies, gemeenten en het Rijk een lange adem hebben. Omdat de effecten van het Programma Werklocaties pas duidelijk worden op de lange termijn, heeft het weinig zin om beleid te initiëren en vervolgens weer af te schaffen, zoals in 2013 met het Convenant Bedrijventerreinen is gebeurd.

Er is nu een maatschappelijke discussie over verdozing van het landschap en mogelijke schaarste aan vestigingsmogelijkheden op bedrijventerreinen. Het zou goed zijn dat het Rijk zich in het Programma Werklocaties niet laat leiden door deze discussies, maar zich baseert op goed onderbouwde ramingen van de vraag en met de provincies harde afspraken maakt over de uitvoering van het beleid en de voortgangsbewaking.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs

Erik Louw is universitair docent bij de afdeling Management in the Built Environment van de faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft. Han Olden is zelfstandig adviseur en penningmeester van VOGON.

,

Woningbouw in de stad gaat sneller dan in het groen 

De Nationale Woon- en Bouwagenda zet vooral in op woningbouw op plekken aan de rand van stedelijk gebied om het tempo op te schroeven. Maar juist op deze zogeheten uitleglocaties duurt het langer voordat nieuwbouw wordt gerealiseerd. 

Dat stellen vastgoedonderzoekers Pim Beckers, Huub Ploegmakers en Babak Firoozi Fooladi in het artikel ‘De realisatie van goedgekeurde plannen: inzicht in de doorlooptijden en factoren die hierop van invloed zijn’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON). 

De vastgoedonderzoekers wilden weten waar zich vertragingen voordoen in de uitvoering van al goedgekeurde woningbouwplannen. Zij creëerden daarvoor een eigen databestand met alle woningbouwplannen in drie provincies, die zij over een lange periode volgden. Voor deze plannen brachten zij in kaart hoelang het na goedkeuring duurde voordat de bouw van de eerste woning startte en hoelang het nam om het plan volledig te realiseren. Ook zochten zij verklaringen voor de verschillen in doorlooptijden. 

De uitkomsten laten zien dat bij ongeveer de helft van de plannen de eerste woning na 2,5 jaar is opgeleverd. Het afbouwen van de laatste woningen duurt bij de helft van de plannen langer dan vier jaar.  

Grote plannen duren langer 

Het effect van de omvang van het plan verschilt voor de twee gebeurtenissen waarnaar de onderzoekers keken. De kans dat de eerste woning wordt opgeleverd lijkt niet te worden beïnvloed door de omvang, terwijl het aantal woningen per plan wel effect heeft op de kans dat het plan wordt voltooid. Bij grotere plannen duurt het langer voor de laatste woning is gebouwd. 

Ook het effect van binnenstedelijke plannen verschilt per gebeurtenis. Aan de ene kant duurt het langer om dit soort projecten te starten: het tijdstip waarop de eerste woning wordt gebouwd komt hier namelijk later dan in uitleggebieden. Aan de andere kant lijken binnenstedelijke plannen wel sneller te worden voltooid. Die laatste uitkomst is niet helemaal in lijn met de verwachting. De gangbare veronderstelling is immers dat binnenstedelijke projecten complexer zijn en daardoor meer tijd vergen. 

Buiten de stad ontbreekt infrastructuur 

Een andere verklaring is dat het bij uitleglocaties langer duurt voordat de noodzakelijke infrastructuur en voorzieningen zijn gerealiseerd. Een mogelijke verklaring voor de langere duur van de oplevering van de eerste woning in binnenstedelijke projecten is dat er vaak sprake is van een complexe grondaankoop en sloop of sanering.  

In de Nationale Woon- en Bouwagenda wordt gesteld dat er meer moet worden ingezet op uitleglocaties om het bouwtempo op te schroeven. Er komen hierdoor weliswaar meer plannen en dus uiteindelijk woningen bij, maar het is op basis van de resultaten van dit onderzoek maar de vraag of dit zal leiden tot een aanzienlijke versnelling van de woningbouw-productie, althans in de laatste fasen van het plan- en bouwproces. 

Download hier de pdf met het volledige artikel. 

Over de auteurs 

Pim Beckers is financieel adviseur bij Stadkwadraat. Huub Ploegmakers is universitair docent aan de Radboud Universiteit. Babak Firoozi Fooladi is promovendus aan de Universiteit van Aalto, Finland. 

,

‘Woningbouw gaat sneller op gemeentegrond’

Woningbouwprojecten op gemeentegrond hebben in de realisatiefase een kortere doorlooptijd dan projecten waarbij de gemeente niet als eigenaar is betrokken. Ook is de bouwtijd van projecten binnen de bebouwde kom verrassend genoeg korter dan buiten stedelijk gebied.

Dat stellen vastgoedonderzoekers Lars Brugman, Berend Schoone, Jan Rouwendal en Hans Wisman in de verkennende studie ‘De invloed van marktomstandigheden, locatie- en projectkenmerken op de realisatiefase van het woningbouwproces’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON). 

Het is voor zover bekend voor het eerst dat vastgoedonderzoekers een kwantitatieve analyse maakten van de duur van het bouwproces van nieuwbouwwoningen in Nederland. De belangrijkste bevinding is het effect van de gemeente als eigenaar van de bouwgrond. Dat leidt tot  een aanzienlijke versnelling van de bouw ten opzichte van de situatie waarin de gemeente geen betrokkenheid heeft.

Een tweede opvallende uitkomst is dat projecten binnen de bebouwde kom – na de start van de bouw – gemiddeld sneller worden voltooid dan die buiten de bebouwde kom. De onderzoekers verifieerden de algemene aanname dat projecten in een bebouwde omgeving makkelijker vertraging oplopen door interacties met zaken als al aanwezige gebouwen en bekabeling. Uit hun onderzoek blijkt echter het tegendeel.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs 

Lars Brugman is onderzoeker bij het Kadaster. Berend Schoone is adviseur bij vastgoedadviesbureau Fakton in Rotterdam. Prof. dr. Jan Rouwendal is hoogleraar aan de Vrije Universiteit in Amsterdam. Hans Wisman is onderzoeker bij het Kadaster.

,

‘Bouwplannen leiden niet als vanzelf tot meer woningen’

De afgifte van 100 bouwvergunningen leidt door de bank genomen tot de oplevering van 70 nieuwe woningen in de twee jaar daarna. Dat stellen de vastgoedonderzoekers Huub Ploegmakers, Jan Rouwendal en Erwin van der Krabben in het artikel ‘Van definitief bestemmingsplan naar bouwvergunning’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

De onderzoekers constateren aan de hand van onderzoek dat de doorstroming van geplande woningen vanuit de eerste fasen van de planvorming naar voltooiing niet regelmatig verloopt. Hoewel dat op het eerste gezicht erg voor de hand zou liggen, vonden zij geen een-op-een-relatie tussen het aantal afgegeven bouwvergunningen en opgeleverde woningen. Wel blijkt er een duidelijke relatie tussen de eerste fasen van planvorming en een verandering in de bevolkingsomvang.

De belangrijkste conclusie die de onderzoekers trekken is dat in het kader van de gewenste versnelling van de woningbouw niet blind kan worden gevaren op het vergroten van de plancapaciteit. Extra plannen leiden niet als vanzelf tot meer nieuwe woningen. Natuurlijk komt er geen nieuwbouw tot stand zonder dat er eerst plannen zijn gemaakt, maar het verband tussen beide is zwak, stellen de auteurs.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs
Prof. dr. Erwin van der Krabben is hoogleraar Planologie aan de Radbouw Universiteit in Nijmegen. Dr. Huub Ploegmakers is universitair docent Planologie aan de Radboud Universiteit in Nijmegen. Prof. dr. Jan Rouwendal is hoogleraar Ruimtelijke economische aspecten van vastgoedmarkten aan de Vrije Universiteit in Amsterdam.

,

Waarom leiden stijgende huizenprijzen niet tot meer nieuwbouw?

Er zijn allerhande krachten die binnen het vakgebied van gebiedsontwikkeling een versnelling van de bouw en uitbreiding van het aanbod van betaalbare woningen frustreren. Hoe deze het best kunnen worden overwonnen vergt nader onderzoek, betoogt hoogleraar Gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben van de Radboud Universiteit in Nijmegen in het artikel ‘Gebiedsontwikkeling, een kennis- en onderzoeksagenda’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

In zijn perspectiefbijdrage beperkt Van der Krabben zich tot twee vragen: Waarom worden er in Nederland al jaren minder woningen gebouwd dan gewenst, leidend tot een aanzienlijk woningtekort? En waarom is er vaak sprake van financiële tekorten in woningbouwprojecten, hoewel woningprijzen in de afgelopen jaren veel harder zijn gestegen dan bouwkosten, waardoor de opbrengsten van woningbouwontwikkeling zijn toegenomen?

De grond- en woningbouwmarkt vertonen alle kenmerken van een imperfecte markt, constateert Van der Krabben. Anders dan in andere Europese landen reageren woningbouwers in Nederland minder snel op de toegenomen vraag. Dit hangt onder andere samen met planologische regelgeving (lange procedures, ingewikkelde ruimtelijke vraagstukken), schaarse ruimte en conflicterende ruimteclaims, maar ook met de praktijk van gebiedsontwikkeling (grootschalig, integraal, complex).

Grondeigenaar is sterk beschermd
Daarnaast is de eigendom van de grond sterk beschermd: alleen de eigenaar heeft het recht te bouwen. Door strategisch grond op te kopen hebben de gevestigde partijen marktmacht en zijn er weinig nieuwe toetreders. In onderhandelingen tussen gemeenten en marktpartijen houden beide zijden de kaarten tegen de borst, waardoor er grote onduidelijkheid is over de kosten die gemeenten en marktpartijen maken. De gebrekkige werking van de grond- en woningbouwmarkt leidt ertoe dat economische prikkels mogelijk onvoldoende de goede kant op sturen, waardoor ongewenste marktuitkomsten ontstaan vanuit maatschappelijk perspectief.

Gevolgen nieuw beleid eerst beoordelen
De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft onlangs de eerste plannen gepresenteerd voor het versterken van de regie van het Rijk van de versnelling van de woningbouw. Juist omdat beleid en regelgeving zo’n grote rol spelen in de werking van de grond- en woningbouwmarkt lijkt het verstandig bestaand beleid en regelgeving en voorstellen voor nieuw beleid en aanpassingen in regelgeving eerst te evalueren. Betere kennis van gebiedsontwikkeling kan bijdragen aan een betere onderbouwing van nieuw en bestaand beleid en de efficiëntere inzet van publieke middelen en geeft inzicht in mogelijk marktfalen en ongewenste marktuitkomsten.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteur
Prof. dr. Erwin van der Krabben is hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de Radboud Universiteit in Nijmegen.

‘Vlaanderen bouwt, maar op de verkeerde plaatsen’

De wildgroei in woningbouw in Vlaanderen is uitermate lastig in te tomen. Er worden weliswaar voldoende woningen gebouwd, maar veelal in de open ruimte in plaats van in stedelijk gebied. Dat concluderen de Belgische vastgoedonderzoekers Isabelle Loris en Pascal De Decker in het artikel ‘Van wie is de bouwgrond in Vlaanderen?’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

De Europese Unie wil de verstedelijking van de open ruimte in 2050 tot staan brengen, Vlaanderen wil al tien jaar eerder een einde aan de verstening maken. Daarvoor moet er heel wat veranderen, constateren de onderzoekers. In Vlaanderen wordt nu nog dagelijks de oppervlakte van twaalf voetbalvelden versteend. Oorzaak is een enorme voorraad bouwgrond met de bestemming wonen. Het schrappen van die bestemming is een kostbare zaak: de overheid zal planschade aan grondeigenaren moeten vergoeden.

Al van oudsher wordt bouwgrond in Vlaanderen ruimhartig bestemd voor woningbouw. Belgische planologen lieten zich meeslepen in het vooruitgangsdenken, waardoor hun aannames voor de bevolkingsgroei schromelijk overdreven bleken. Daarnaast wilden zij ruim baan voor het Belgisch-Vlaamse woonmodel, het ideaal dat elk Vlaams gezin een eigen woning kan verwerven, bij voorkeur vrijstaand op een kavel van zo’n duizend vierkante meter.

Versnipperd grondbezit
De onderzoekers Loris en De Decker constateren dat er in België geen sprake is van grootgrondbezit, maar juist van ‘kleingrondbezit’. De grond met een woonbestemming is versnipperd over veel eigenaren met relatief kleine kavels. De gemiddelde oppervlakte bouwgrond in bezit van natuurlijke personen lag in 2019 op 1.445 vierkante meter, bij vennootschappen was dat 1.692 vierkante meter. Overheden, ontwikkelaars noch woningcorporaties hebben grote oppervlakten in bezit.

Hoewel er door overheden veel over het stoppen van de verrommeling van Vlaanderen is gesproken, is grondbeleid in Vlaanderen tot op heden niet regiobreed uitgerold, constateren Loris en De Decker. Het wachten is op wetgeving die hierin verandering brengt. Anders dan in Nederland worden er in Vlaanderen wel woningen gebouwd, maar op de verkeerde plaatsen.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs
Isabelle Loris is doctoraatsonderzoeker aan de Universiteit van Gent en de Katholieke Universiteit Leuven, waar Pascal De Decker hoogleraar Stad & Wonen is.