Transformatie van leegstaand kantorenvastgoed neemt een steeds groter deel van de marktdynamiek voor haar rekening. Dit artikel gaat in op de mogelijke effecten van een meervoudige bestemming op de waarde van kantorenvastgoed. Bovendien is de combinatie van vooroorlogs vastgoed en de rol van de bestemming voor de waarde van het vastgoed nog niet eerder kwantitatief onderzocht in zowel binnenlandse als buitenlandse wetenschappelijke studies. De belangrijkste conclusie is dat het verschil in bestemming (‘kantoor’ of ‘kantoor & wonen’) een statistisch significante invloed heeft op de transactieprijs. 

Theoretische aspecten van transformatie 
Als het huidige gebruik van een vastgoedobject niet meer voldoende economische waarde vertegenwoordigt, hebben beleggers in principe de mogelijkheid het pand te transformeren naar een andere bestemming. Als deze alternatieve aanwendbaarheid niet tot waardegroei zal leiden, rest slechts sloop van het pand. Waar de laatste mogelijkheid veelal tot waardeverlies leidt, zou transformatie tot een surplus kunnen leiden, mits er voldoende vraag is naar de nieuwe functie van dat object.

Het surplus van een alternatieve bestemming kan theoretisch worden geduid door de Bid Rent Curve, veelal geassocieerd met het werk van Alonso (1964). Alonso toont aan dat verschillende bestemmingen verschillende opbrengsten genereren en relateert dit aan de grondwaarde. Een wijziging van de bestemming biedt een andere potentiële opbrengst, afhankelijk van de vraag naar deze functie en de gecreëerde mate van schaarste (cf. Ricardo, 1821). Als deze opbrengst groter is dan de kosten van transformatie en winst en risicodekking van de ontwikkelaar, is er sprake van een positieve business case. Hoe groter het verschil in opbrengst-potentieel van verschillende functies, hoe groter de winst zal zijn van een transformatie.

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

auteurs: Jorn Damhuis, Wim van der Post en Douglas Konadu

De zogeheten bieden-vanaf-prijsmethode wordt steeds vaker ingezet als verkoopmethode van een woning. Eerder onderzoek suggereert dat de gehanteerde verkoopmethode (bieden-vanaf-prijs ten opzichte van een reguliere vraagprijs) een sterke invloed heeft op de verkoopprijs en verkooptijd van een woning; in een crisisperiode verkoopt men een woning sneller via de bieden-vanaf-prijs-methode. Daar staat tegenover dat de verkoopprijs die men ontvangt via deze methode lager is. Dit betekent dat verkopende partijen in een crisisperiode een afweging moeten maken tussen een snellere verkooptijd (vanaf-prijs) en een hogere verkoopprijs (reguliere vraagprijs). 

Effecten van verkoopmethode op verkoopprijs en verkooptijd

Het doel van dit artikel is om de effecten van verkoopmethode op verkoopprijs en verkooptijd in te schatten in een herstellende woningmarkt en deze effecten te vergelijken met de effecten in een crisisperiode. Op basis van NVM data en hedonische regressie-analyses komen we tot de conclusie dat de bieden-vanaf-prijsmethode in de herstelperiode aantrekkelijker is geworden ten opzichte van de crisisperiode; het leidt tot een hogere verkoopprijs én een snellere verkoop van een woning. 

De bieden-vanaf-prijsmethode is aan een gestage opmars bezig als verkoopmethode van woningen. In 2011 werden er 139 woningen via een bieden-vanaf-prijsmethode verkocht. Vijf jaar later zijn dat er 2.227; ongeveer 16 keer zo veel. De bieden-vanaf-prijsmethode geeft potentiële kopers de mogelijkheid vanaf een vooraf vastgesteld bedrag te kunnen bieden op een woning. Deze methode lijkt op het principe van een opbodveiling, maar onderscheidt zich daarvan doordat potentiële kopers niet noodzakelijkerwijs binnen een beperkte tijd hoeven te reageren. Eerder onderzoek heeft uitgewezen dat de keuze voor een bepaalde verkoopmethode een sterke invloed heeft op de verkoopprijs en verkooptijd van een woning (Pillen, Bougie en Janssen, 2015). De resultaten van dit eerdere onderzoek suggereren dat de bieden-van- af-prijsmethode leidt tot een halvering van de verkooptijd, waarbij de verkoopprijs gemiddeld 4,4% lager is ten opzichte van de reguliere vraagprijsmethode.

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

auteurs: Ingrid Janssen en Roger Bougie

 

 

 

The construction and renovation of the building envelope represents a significant fraction of a project’s life-cycle costs. It also has a determinant effect on the potential reduction in energy use, as well as on the improvement of the building’s indoor comfort. Nevertheless, the challenge of a low rate and depth in building energy renovations cannot be solved through technological innovation alone. Instead, the Façade Leasing research project proposes a systemic shift in economic and business incentives, towards the creation of a performance-based contracting model for integrated facades.

Façade Leasing
Façade Leasing explores an integral, cross-disciplinary model promoting accelerated strategic investment in energy-efficient building envelopes. A focus on performance delivery, rather than product sales, would in turn impulse ongoing innovation in products and management processes. It would also provide the foundations for Circular Economy strategies for the reuse and remanufacturing of building components, leading to a potential reduction in primary raw material consumption across the façade industry.

This study starts by describing the “Façade Leasing pilot project” developed and built at the TU Delft campus by a consortium of academic and industry partners. It then outlines the main drivers and barriers to the commercial application of the Façade-as-a-Service concept in the Dutch public, non-residential real estate sector, from the perspective of four key stakeholder groups: Demand drive, or the decision-making process of real estate developers, owners, and managers; Supplier readiness, or the necessary reorganization of products and processes along the supply-chain; Finance, or the distribution of financial resources bridging the gap between initial investment cost and long-term service fees; and Governance, or the necessary regulatory innovation required to separate ownership of building and façade.

The research shows that, while further research and validation work is needed to test these principles in a controlled, case-study setting, the potential for façade-as-a-service delivery is within reach under the current legal and economic environment.

To read the full version of the article download the PDF

Authors:.Juan F. Azcarate-Aguerre, T. Klein, A.C. den Heijer, R. Vrijhoef, H.D. Ploeger & M. Prins

De afgelopen jaren is het zelf bouwen van woningen door particulieren gestimuleerd door zowel landelijke als lokale overheden (o.a. VROM, 2000). In de periode 2010-2015 was gemiddeld 17,4% van de nieuwbouwkoopwoningen zelfbouw; in 2016 is dit percentage gestegen naar 27,6% (CBS, 2017). Binnen zelfbouw kan onderscheid gemaakt worden tussen individueel particulier opdrachtgeverschap (IPO) en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

Collectief particulier opdrachtgeverschap
CPO is een vorm van projectontwikkeling waarbij een groep particulieren gezamenlijk grond en/of gebouwen koopt en in eigen beheer hun toekomstige woningen (her)ontwikkelt. Dit artikel laat zien dat CPO kan bijdragen aan sociale cohesie en toegang tot burenhulp omdat de toekomstige bewoners elkaar goed leren kennen tijdens het CPO-proces. Ook grotere CPO-projecten met bewoners in dezelfde leeftijdscategorie en gemeenschappelijke voorzieningen, laten positieve resultaten zien in relatie tot sociale cohesie en toegang tot burenhulp.

De afgelopen jaren is het zelf bouwen van woningen door particulieren gestimuleerd door zowel landelijke als lokale overheden (o.a. VROM, 2000). In de periode 2010-2015 was gemiddeld 17,4% van de nieuwbouw-koopwoningen zelfbouw; in 2016 is dit percentage gestegen naar 27,6% (CBS, 2017). Binnen zelfbouw kan onderscheid gemaakt worden tussen individueel particulier opdrachtgeverschap (IPO) en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

CPO-nieuwbouwprojecten
CPO kan betrekking hebben op nieuwbouw, maar ook op herontwikkeling, renovatie of transformatie. In ons onderzoek richtten we ons alleen op CPO-nieuwbouwprojecten, aangezien deze vorm van CPO het meest voorkomt in Nederland. Er wordt aangenomen dat CPO een aantal voordelen heeft ten opzichte van andere vormen van projectontwikkeling. Agentschap NL (2012) noemt twee hoofdmotieven om te gaan bouwen middels CPO. Het eerste motief heeft te maken met kwaliteit, meer keuzevrijheid en zeggenschap om een woning te realiseren die maximaal aansluit bij de specifieke woonwens of ideologie op het gebied van duurzaamheid, architectuur, samenleven of zorg. Het tweede motief dat genoemd wordt is betaalbaarheid. De deelnemers bouwen hun woningen in principe tegen kostprijs. Dit motief is vaak voor starters de belangrijkste drijfveer (Agentschap NL,2012). Naast deze twee motieven noemt BIEB, een adviesbureau dat gespecialiseerd is in het ondersteunen van CPO-projecten, een derde hoofdmotief voor het bouwen in CPO, namelijk het stimuleren van onderling contact onder de bewoners (BIEB, 2017). Omdat deelnemers al vroeg kennis maken met hun toekomstige buren en buurt tijdens het CPO-proces, ontstaat er betrokkenheid met de buurt en met elkaar (o.a. Boelens et al. 2010; Fromm, 2012).

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

auteurs: Pauline van den Berg, Kelly van der Wielen, Stephan Maussen en Theo Arentze