Het effect van faillissementen op de waardeontwikkeling van winkelvastgoed

In de periode 2012 – 2016 is het aantal winkelfaillissementen fors toegenomen. V&D, Macintosh en Perry Sport zijn hiervan sprekende voorbeelden. Dit artikel gaat in op de vraag wat het effect van een faillissement is op de markthuur van een specifieke winkelunit. Op basis van een multidimensionale paneldataset wordt door de Difference in Difference-regressiemethode geconcludeerd dat er gemiddeld genomen geen robuust effect is gevonden dat faillissementen de markthuur van een specifieke winkelunit beïnvloeden. 

Significant is dat de markthuur in panden waar een faillissement heeft plaatsgevonden, hoger is dan in panden zonder faillissement. De onderzoeksresultaten zijn in het bijzonder relevant voor taxateurs en winkelbeleggers.  

Faillissementen van retailers worden in de literatuur veelal direct in verband gebracht met negatieve effecten die gekoppeld zijn aan de leegstand van vastgoed. De negatieve effecten van leegstand op winkelgebieden zijn helder: het wegvallen van trekkracht, afname van passanten en verloedering zijn hiervan concrete voorbeelden (cf. Colliers, 2016; Berkers, 2016). Uiteindelijk kan dit leiden tot een negatieve spiraal en verdere groei van de leegstand in winkelgebieden, waardoor ook de markthuur negatief wordt beïnvloed (Ten Have, 2007; Haringsma, 2002; Bolt, 2003). Het directe effect van een faillissement op de markthuur van een specifieke winkelunit is tot op heden niet empirisch onderzocht. Daardoor weten we niet of faillissementen een negatief effect hebben op de markthuur. Voor vastgoedeigenaren is het van groot belang om de gevolgen van een mogelijk faillissement van de retailer in te schatten. De kennisleemte belemmert beleggers om tot een optimale strategie te komen voor winkelobjecten in bepaalde gebieden.

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF
 

auteurs: Wim van der Post, Sander van Welie en Martijn Dröes

Complexiteit in taxeren

Percepties van taakcomplexiteit in de Nederlandse taxatiesector
Vastgoedtaxateurs produceren waardebepalingen in een relatief complexe omgeving, waarbij zij moeten omgaan met informatieambiguïteit, een ondoorzichtige markt en de commerciële belangen van klanten. Deze waarderingsprocessen vereisen maatwerk en oordeels- en besluitvorming van taxateurs. Wetenschappelijk onderzoek naar oordeelsvorming in taxeren verwijst met name naar het verschijnsel oordeelsbias, vanwege de veronderstelde effecten ten aanzien van taxatienauwkeurigheid en de kwaliteit van taxatiediensten. Onder oordeelsbias wordt hier verstaan een (bewuste/onbewuste) cognitieve beperking die resulteert in een onzuivere oordeelsvorming.

Met ons onderzoek richten we ons op de oordeels- en besluitvorming door Nederlandse commerciële vastgoedtaxateurs, vanuit de invalshoek van het begrip ‘taakcomplexiteit’? Om een diepgaande verkenning mogelijk te maken is als onderzoeksmethode gekozen voor een gefundeerde theoriebenadering, uitgevoerd via diepte-interviews met ervaren Nederlandse taxateurs met diverse achtergronden. Onze bevindingen wijzen erop dat taakcomplexiteit zich op diverse wijzen manifesteert in het taxatieproces en sterk situationeel geladen is. Taxateurs die werkzaam zijn in grote organisaties hebben andere ervaringen met taakcomplexiteit in hun werk dan collega’s uit kleinere organisaties of zelfstandige taxateurs. Bovendien verschillen handelwijzen inzake taakcomplexiteit aanzienlijk per type taxateurs. De taakomgeving blijkt sterk mee bewegen met percepties van taakcomplexiteit.

Dit onderzoek beoogt bij te dragen aan een beter begrip van de totstandkoming van oordeelsvorming in de dagelijkse taxatiepraktijk. Dit onderzoek legt weliswaar verband tussen taakomgeving en taakcomplexiteit, maar het verklaart niet waarom gedragingen van taxateurs binnen categorieën verschillen. Ook voorzien wij gevolgen voor het taxatieonderwijs. Het gegeven dat zowel analytische als communicatieve vaardigheden als belangrijke taxatiecompetenties worden gezien in de omgang met taakcomplexiteit, wijst op de behoefte aan (continue) professionele ontwikkeling.

auteurs drs. Pim Klamer, prof. dr. Cok Bakker, prof. dr. Vincent Gruis

 

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

Smart tools voor campusbeheer

Foto BK Bouwkunde TUDelft

Slim sturen op ruimtegebruik
Het onderzoek naar smart tools is gestart naar aanleiding van een probleem dat bekend is bij zowel studenten en docenten als bij campusmanagers: gereserveerde maar (deels) ongebruikte of onderbenutte ruimte. Dit probleem is een grote ergernis, vooral in geval van ruimteschaarste. Bij de campusmanagers van de Nederlandse universiteiten, en bij de onderzoekers die zij daarover contacteerden, leefde de veronderstelling dat het ruimtegebruik op hun campussen aanzienlijk efficiënter kon.

Het eerste onderzoek over smart tools aan de Nederlands universiteiten vond plaats in 2016. Het definieerde het begrip en inventariseerde het gebruik, de verwachtingen en mogelijkheden. Vervolgonderzoek in 2017 (gerapporteerd in voorjaar 2018) verkende het gebruik van smart tools bij buitenlandse universiteiten en bedrijven, en verdiepte zich in enkele cases bij de Nederlandse universiteiten. Dit artikel bouwt voort op het eerste onderzoek.

In corporate real estate management waren smart tools tot voor het onderzoek uit 2016 nagenoeg onbekend. Onderzoekers definieerden een smart tool als een dienst of product dat op een niet gangbare wijze informatie over ruimtegebruik verzamelt en verspreidt ter verbetering van het huidige ruimtegebruik en ter ondersteuning van besluitvorming over het toekomstige ruimtegebruik. Dit artikel beschrijft 15 dimensies waarmee smart tools kunnen worden onderscheiden van andere tools voor campusmanagement.

Bij de Nederlandse universiteiten zijn anno 2016 26 verschillende smart tools in gebruik, waarvan 12 zelf ontwikkeld. Het precies en doorlopend meten van het feitelijke ruimtegebruik op een lage resolutie wordt nagestreefd, maar er is ook veel interesse voor het vergelijken van het geplande en feitelijke gebruik. Twee soorten smart tools zijn dominant. De eerste soort zijn tools die studenten en medewerkers helpen om beschikbare ruimten te vinden of te boeken. Ze zijn ingevoerd als gevolg van de groeiende campuspopulatie. De tweede soort zijn tools die het gebruik van onderwijsruimten monitoren. Doelgroep van deze tools zijn de vastgoedbeheerders en de medewerkers die de roosters opmaken.

Het onderzoek komt tot de conclusie dat smart tools waardevolle informatie aanbrengen voor ruimtegebruikers en -beheerders en bijdragen aan de functionele en strategische doelstellingen van het campusmanagement.

Auteurs: Bart Valks, Herman Vande Putte, Monique Arkesteijn en Alexandra den Heijer

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

 

Lending restrictions for mortgage loans in Ireland and the Netherlands

Roughly 10 years ago the financial crisis started, with credit-financed housing booms and increasing leverage of households and banks at its heart. In my PhD thesis, I analysed the instruments which have been created or reformed in reaction to the crisis in order to restrict lending and borrowing. A core question is whether these instruments can be effective in restricting household debt levels, given their legal design. Debt-service-to-income (DSTI), loan-to-income (LTI) and loan-to-value (LTV) limits in the Netherlands and Ireland are among the instruments which I analysed. This article shows that there are considerable differences in the design of these limits in these countries, which matter for their effectiveness. In both countries, there are still gaps that can undermine the
effectiveness of the rules. This may weaken the protection against booms and busts. The differences in design also affect how much own responsibility lenders retain.

High debt levels
In the years before the crisis, household debt levels in almost all EU countries strongly increased, especially in the Netherlands and Ireland (figure 1).
This was possible because – among other things – many banks lowered their lending standards under competitive pressure, and because they could pass on risks through securitisation. In various countries, households were willing to borrow more due to over-optimism about rising housing prices and underestimation of risks. Mian and Sufi (2015) explain how debt amplifies a boom by increasing the buying power of those who are over-optimistic about the value of houses. Meanwhile, high debt levels make households vulnerable for declining income or rising interest rates. Frequently, a bursting housing bubble results in surging non-performing loans (NPLs), reduced economic growth, and financial instability. After house prices started falling in the Netherlands (ultimately -20%) and Ireland (ultimately
-50%), both countries indeed experienced several years with negative economic growth. Meanwhile, NPLs on mortgages in the Netherlands remained low, but in Ireland they exceeded 15% since 2012 (till at least 2017).

To read the full version of the article please download the PDF

Author: Arien van ‘t Hof

The impact of monument status on office rents

This paper is one of the first to investigate the presence of a monument premium for commercial real estate. We study a sample of offices located in monuments that were offered for rent and match them with offices without that status in the proximity. We find convincing evidence for a large premium, but only outside the Randstad area. The matching is crucial. Controlling for the age of the buildings and the treatment of service costs does not change our findings.
The absence of a monument premium in the Randstad area is a surprising finding. 

The value of historic buidings
Historic buildings are an important historic urban amenity. Such amenities contribute to an attractive living environment as can be verified by comparing the vivid centers of many older European cities that attract many tourists and the CBDs of many U.S. cities that are predominantly concentrations of employment. The desire to conserve older buildings is the main reason for listing them as monuments. The fact that they are regarded by many as attractive does not necessarily safeguard them from demolition as other uses of the land on which they sit may be regarded as even more profitable. Although this may suggest that listing has a negative impact on the value of real estate, empirical studies have often found that there is a premium associated with it. The probable explanation is that for many monuments the restrictions imposed by the protected status are not binding and that the monument status signals the valuable aspects of the building that explains the listing. The latter effect may be reinforced by eligibility for subsidies or favorable tax treatment that may be associated with monument status.

To read the full version of the article download the pdf

 

Authors: drs Jan-Hylke de Jong & prof dr Jan Rouwendal

Residential real estate market liquidity in Amsterdam

Real estate is an inherent illiquid asset class compared to, for example, stocks and bonds. Especially during the Global Financial Crisis (GFC) the importance of (the lack of) market liquidity became clear. Prices fell tremendously, but maybe even more importantly, investors and households were not able to sell their assets as quickly as desired. For investors, lower liquidity of their investment portfolio means that it is more difficult to rebalance their portfolio. For households, lower liquidity implies that they are not able to move if desired, which has consequences for labor mobility as well.

Prices and liquidity move together
The goal of this article is to present liquidity indices for Amsterdam, intuitively explain the models, and to provide some stylized empirical facts. This article estimates two different empirical liquidity measures for the residential real estate market in Amsterdam. One measure focuses on the first dimension of liquidity (market tightness) and one measure focuses on the fifth dimension (immediacy). The results further include a discussion on the commonality between these measures and the co-movement with prices. The results indicate that the two measures – based on different data – are very similar and both show a strong decrease in market liquidity during the GFC. In the recent years, market liquidity recovered to pre-crisis levels.

To read the full version of the article please download the PDF

Author: Dorinth van Dijk

Eenzijdig aanbod van winkels leidt tot meer winkelleegstand

Het Nederlandse winkellandschap is aan verandering onderhevig. Leegstand neemt sterk toe sinds de economische crisis van 2008. De hoogste percentages leegstand zijn in de traditionele krimpgebieden. Het faillissement van V&D zorgde voor ruim 350.000 m² winkelleegstand. Samen met de faillissementen van andere grote ketens zoals Miss Etam, Schoenenreus en Mitra veroorzaakte dit een verschuiving in het winkelaanbod. Ook bij winkels in de non-food sector zien we sinds 2012 veel faillissementen. Dit zorgt voor structureel meer leegstand en kan ook maatschappelijke problemen opleveren.

Diversiteit in de winkelstraat 
In dit artikel beschrijven we de relatie tussen diversiteit van het winkelaanbod en de winkelleegstand in het stedelijk hoofdwinkelgebied; meer diversiteit is gekoppeld aan minder leegstand. Dit effect is het hoogst wanneer dit wordt gemeten op diversiteit op brancheniveau. Het aantal horecavoorzieningen heeft geen invloed. In ons onderzoek richten we ons op de hoofdwinkelcentra in de 58 grootste steden van Nederland. In het gehanteerde model is o.a. gecontroleerd voor het effect van een historische binnenstad, filialiseringsgraad, inkomen en internetgevoeligheid van de branche.

Open systeem
Het Nederlandse winkellandschap kan gezien worden als een complex en dynamisch systeem. Volgens de open systeemtheorie (Gianotten 2012) wordt de ruimtelijke structuur bepaald door verschillende factoren. Deze factoren kunnen veranderingen in het winkelaanbod en de toename van leegstand verklaren. In dit onderzoek willen we de factoren analyseren die buiten de directe invloed van de vastgoedspelers en de wet- en regelgeving vallen, maar wel een (structurele) invloed kunnen hebben op de verminderende vraag naar winkelruimte.

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

Auteurs: Aleid Brouwer en Brian Tool

Effecten van meervoudige bestemming op transactieprijs

Transformatie van leegstaand kantorenvastgoed neemt een steeds groter deel van de marktdynamiek voor haar rekening. Dit artikel gaat in op de mogelijke effecten van een meervoudige bestemming op de waarde van kantorenvastgoed. Bovendien is de combinatie van vooroorlogs vastgoed en de rol van de bestemming voor de waarde van het vastgoed nog niet eerder kwantitatief onderzocht in zowel binnenlandse als buitenlandse wetenschappelijke studies. De belangrijkste conclusie is dat het verschil in bestemming (‘kantoor’ of ‘kantoor & wonen’) een statistisch significante invloed heeft op de transactieprijs. 

Theoretische aspecten van transformatie 
Als het huidige gebruik van een vastgoedobject niet meer voldoende economische waarde vertegenwoordigt, hebben beleggers in principe de mogelijkheid het pand te transformeren naar een andere bestemming. Als deze alternatieve aanwendbaarheid niet tot waardegroei zal leiden, rest slechts sloop van het pand. Waar de laatste mogelijkheid veelal tot waardeverlies leidt, zou transformatie tot een surplus kunnen leiden, mits er voldoende vraag is naar de nieuwe functie van dat object.

Het surplus van een alternatieve bestemming kan theoretisch worden geduid door de Bid Rent Curve, veelal geassocieerd met het werk van Alonso (1964). Alonso toont aan dat verschillende bestemmingen verschillende opbrengsten genereren en relateert dit aan de grondwaarde. Een wijziging van de bestemming biedt een andere potentiële opbrengst, afhankelijk van de vraag naar deze functie en de gecreëerde mate van schaarste (cf. Ricardo, 1821). Als deze opbrengst groter is dan de kosten van transformatie en winst en risicodekking van de ontwikkelaar, is er sprake van een positieve business case. Hoe groter het verschil in opbrengst-potentieel van verschillende functies, hoe groter de winst zal zijn van een transformatie.

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

auteurs: Jorn Damhuis, Wim van der Post en Douglas Konadu

De bieden-vanaf-prijsmethode in een herstellende woningmarkt

De zogeheten bieden-vanaf-prijsmethode wordt steeds vaker ingezet als verkoopmethode van een woning. Eerder onderzoek suggereert dat de gehanteerde verkoopmethode (bieden-vanaf-prijs ten opzichte van een reguliere vraagprijs) een sterke invloed heeft op de verkoopprijs en verkooptijd van een woning; in een crisisperiode verkoopt men een woning sneller via de bieden-vanaf-prijs-methode. Daar staat tegenover dat de verkoopprijs die men ontvangt via deze methode lager is. Dit betekent dat verkopende partijen in een crisisperiode een afweging moeten maken tussen een snellere verkooptijd (vanaf-prijs) en een hogere verkoopprijs (reguliere vraagprijs). 

Effecten van verkoopmethode op verkoopprijs en verkooptijd

Het doel van dit artikel is om de effecten van verkoopmethode op verkoopprijs en verkooptijd in te schatten in een herstellende woningmarkt en deze effecten te vergelijken met de effecten in een crisisperiode. Op basis van NVM data en hedonische regressie-analyses komen we tot de conclusie dat de bieden-vanaf-prijsmethode in de herstelperiode aantrekkelijker is geworden ten opzichte van de crisisperiode; het leidt tot een hogere verkoopprijs én een snellere verkoop van een woning. 

De bieden-vanaf-prijsmethode is aan een gestage opmars bezig als verkoopmethode van woningen. In 2011 werden er 139 woningen via een bieden-vanaf-prijsmethode verkocht. Vijf jaar later zijn dat er 2.227; ongeveer 16 keer zo veel. De bieden-vanaf-prijsmethode geeft potentiële kopers de mogelijkheid vanaf een vooraf vastgesteld bedrag te kunnen bieden op een woning. Deze methode lijkt op het principe van een opbodveiling, maar onderscheidt zich daarvan doordat potentiële kopers niet noodzakelijkerwijs binnen een beperkte tijd hoeven te reageren. Eerder onderzoek heeft uitgewezen dat de keuze voor een bepaalde verkoopmethode een sterke invloed heeft op de verkoopprijs en verkooptijd van een woning (Pillen, Bougie en Janssen, 2015). De resultaten van dit eerdere onderzoek suggereren dat de bieden-van- af-prijsmethode leidt tot een halvering van de verkooptijd, waarbij de verkoopprijs gemiddeld 4,4% lager is ten opzichte van de reguliere vraagprijsmethode.

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

auteurs: Ingrid Janssen en Roger Bougie

 

 

 

Façade Leasing: Drivers and barriers to the delivery of integrated Façades-as-a-Service

The construction and renovation of the building envelope represents a significant fraction of a project’s life-cycle costs. It also has a determinant effect on the potential reduction in energy use, as well as on the improvement of the building’s indoor comfort. Nevertheless, the challenge of a low rate and depth in building energy renovations cannot be solved through technological innovation alone. Instead, the Façade Leasing research project proposes a systemic shift in economic and business incentives, towards the creation of a performance-based contracting model for integrated facades.

Façade Leasing
Façade Leasing explores an integral, cross-disciplinary model promoting accelerated strategic investment in energy-efficient building envelopes. A focus on performance delivery, rather than product sales, would in turn impulse ongoing innovation in products and management processes. It would also provide the foundations for Circular Economy strategies for the reuse and remanufacturing of building components, leading to a potential reduction in primary raw material consumption across the façade industry.

This study starts by describing the “Façade Leasing pilot project” developed and built at the TU Delft campus by a consortium of academic and industry partners. It then outlines the main drivers and barriers to the commercial application of the Façade-as-a-Service concept in the Dutch public, non-residential real estate sector, from the perspective of four key stakeholder groups: Demand drive, or the decision-making process of real estate developers, owners, and managers; Supplier readiness, or the necessary reorganization of products and processes along the supply-chain; Finance, or the distribution of financial resources bridging the gap between initial investment cost and long-term service fees; and Governance, or the necessary regulatory innovation required to separate ownership of building and façade.

The research shows that, while further research and validation work is needed to test these principles in a controlled, case-study setting, the potential for façade-as-a-service delivery is within reach under the current legal and economic environment.

To read the full version of the article download the PDF

Authors:.Juan F. Azcarate-Aguerre, T. Klein, A.C. den Heijer, R. Vrijhoef, H.D. Ploeger & M. Prins