Door de prijsstijging op de woningmarkt, gecombineerd met een aanscherping van leennormen, komen jonge koopstarters steeds minder aan de bak op de woningmarkt. Dit leidt tot ruimtelijke segregatie en aanhoudende prijsstijgingen in populaire wijken, terwijl prijzen in 'arme wijken' achterblijven.

Dat blijkt uit een artikel van onderzoeker Lianne Hans van het Kadaster voor het wetenschappelijke tijdschrift Real Estate Research Quarterly, een uitgave van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland VOGON. In haar onderzoek richtte Hans zich vooral op koopstarters. Het artikel geeft inzicht in de kansen voor koopstarters in verschillende prijsclusters en de ontwikkeling hierin.

Sinds 2013 is het aantal gekochte woningen sterk toegenomen. Het zijn echter vooral de oudere leeftijdsklassen die meer zijn gaan kopen sinds de kredietcrisis. Het aandeel van alle 20- tot 25-jarigen dat in 2020 een woning kocht ligt lager dan voor de kredietcrisis (2009) en het aandeel van alle 25- tot 30-jarigen ligt op hetzelfde niveau.

Minder koopstarters actief
Door stijgende prijzen en strengere leennormen kunnen huishoudens, in het bijzonder koopstarters en middeninkomens, steeds moeilijker een woning kopen die aan hun wensen voldoet. In bepaalde wijken liggen de gemiddelde huizenprijzen zo hoog dat de kans dat starters hier nog een woning kunnen kopen nihil is. Ook zijn particuliere investeerders veelal actief in de relatief goedkopere wijken binnen steden, waardoor het lastig is voor starters om hier een woning te kopen. Gevolg hiervan is dat bepaalde wijken minder toegankelijk worden voor koopstarters.

Het aandeel aankopen door koopstarters ligt significant hoger in de wijken die onderdeel zijn van de goedkopere prijsclusters en significant lager in de duurdere wijken. Woningen in de goedkoopste clusters worden bovengemiddeld vaak gekocht door alleen-starters en particuliere investeerders. Samen-starters kopen vaker in de duurdere clusters, waarschijnlijk omdat zij anders niet aan de leennormen voldoen.

Investeerder verdringt koopstarter
Er is dus sprake van een zekere ruimtelijke segregatie in de aankopen van de verschillende typen kopers. Dit is in de loop van de tijd wel iets afgenomen. Mogelijk speelt hierin mee dat de koopstarters die eerder veelal in de goedkoopste clusters kochten niet langer meer in staat zijn een woning te kopen door de aangescherpte leennormen. Daarnaast is in de goedkoopste clusters de activiteit van particuliere investeerders sterk toegenomen. In deze wijken worden starters mogelijk verdrongen doordat de beleggingswaarde van woningen hoger ligt dan de maximale hypotheek die starters kunnen krijgen.

De ongelijke toegang tot de woningmarkt kan dus leiden tot ruimtelijke segregatie. Bepaalde wijken zijn niet goed toegankelijk voor bepaalde typen kopers. Op den duur kan dit zelfs zorgen voor een negatieve spiraal waar de huizenprijzen in populaire wijken sterk blijven stijgen, terwijl de huizenprijzen in ‘arme wijken’ achterblijven.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteur
Lianne Hans is onderzoeker bij het Kadaster in Zwolle.