Klimaatrisico’s onvoldoende verwerkt in vastgoedprijzen

Financiële markten houden nog onvoldoende rekening met de gevolgen van klimaatverandering. Vooral fysieke risico’s, zoals overstromingen, funderingsschade en extreem weer, zijn maar beperkt in vastgoedwaarderingen verwerkt. Hierdoor dreigen plotselinge prijscorrecties wanneer de schade toeneemt of vastgoed moeilijker verzekerbaar wordt.

In het artikel ‘Inprijzing van klimaatrisico’s op financiële markten’ brengt Bert Kramer voor Real Estate Research Quarterly de recentste wetenschappelijke inzichten bijeen. Op basis van het huidige beleid stevent de aarde af op ongeveer drie graden opwarming in 2100. De mogelijke economische en financiële gevolgen daarvan zijn volgens de auteur nog onvoldoende begrepen.

Een enquête onder bijna tweeduizend Chartered Financial Analysts bevestigt dat beeld. De meeste ondervraagden vinden dat de huidige marktwaarderingen klimaatrisico’s onvoldoende weerspiegelen. Zij verwachten bovendien dat dit probleem nog jaren zal voortduren.

Transitierisico’s en fysieke risico’s

Klimaatrisico’s bestaan uit twee hoofdcategorieën. Transitierisico’s ontstaan door de verschuiving naar een koolstofarme economie, bijvoorbeeld door nieuw overheidsbeleid of de snelle ontwikkeling van duurzame technologie. Fysieke risico’s hebben betrekking op directe gevolgen als zeespiegelstijging, extreme temperaturen, veranderende weerpatronen en schade aan gebouwen en infrastructuur.

Financiële markten verwerken klimaatbeleid pas in waarderingen wanneer dat beleid concreet, geloofwaardig en langjarig is. Volgens Kramer lijken koolstofintensieve bedrijven momenteel te worden gewaardeerd alsof de transitie niet zal plaatsvinden. Koolstofarme ondernemingen worden juist vaker gewaardeerd op basis van een succesvolle transitie naar netto nul uitstoot.

De fysieke gevolgen van klimaatverandering worden nog minder goed ingeprijsd. Alleen direct zichtbare kortetermijnrisico’s krijgen enige aandacht. Vastgoed dat nu al sterk aan klimaatschade is blootgesteld en moeilijk verzekerbaar is, wordt soms met korting verhandeld. Langetermijnontwikkelingen worden grotendeels genegeerd.

Overstromings- en funderingsrisico nauwelijks ingeprijsd

Voor Nederlands vastgoed zijn vooral overstromings- en funderingsrisico’s relevant. De Autoriteit Financiële Markten concludeerde eerder dat beide risico’s vrijwel niet in woningprijzen zijn verwerkt. Verschillende onderzoeken vinden slechts beperkte prijseffecten. Een daadwerkelijke overstroming heeft meer invloed op het gedrag van kopers dan informatie of waarschuwingen vooraf.

Ook in Europese hypotheekrentes is slechts een kleine klimaatrisicopremie zichtbaar. Onderzoek van de Europese Centrale Bank wijst daarnaast op lagere waarderingen voor kantoorgebouwen die aan fysieke risico’s zijn blootgesteld. Oudere gebouwen ondervinden bovendien steeds vaker gevolgen van transitierisico’s. Dat kan zich eerst uiten in een afnemende marktliquiditeit: eigenaren vinden moeilijker een koper voordat de lagere waarde volledig in de transactieprijzen zichtbaar wordt.

Verkoopvolumes en de tijd dat vastgoed te koop staat, kunnen daarom betere vroege indicatoren zijn dan prijzen alleen.

Verzekerbaarheid kan omslagpunt veroorzaken

Klimaatverandering leidt tot stijgende verzekeringspremies en toenemende onverzekerbaarheid. In verschillende risicogebieden in de Verenigde Staten beperken verzekeraars hun dekking of trekken ze zich volledig terug. Dat kan ook de kredietverlening raken, omdat voor vastgoedfinanciering doorgaans een verzekering vereist is.

In Nederland zijn funderingsschade door paalrot en bepaalde overstromingsrisico’s niet verzekerbaar. Naar schatting lopen ongeveer 800.000 woningen risico op paalrot. De gemiddelde potentiële schadelast bedraagt 64.000 euro per woning, in totaal ruim 51 miljard euro.

Een verzekerbaarheidscrisis kan volgens Kramer de aanleiding vormen voor een plotselinge herwaardering van vastgoed en andere beleggingen. Wanneer grote groepen beleggers tegelijkertijd hun portefeuilles aanpassen, kunnen gestrande activa, liquiditeitsproblemen en sterke marktvolatiliteit ontstaan.

Scenarioanalyse essentieel voor beleggers

Kramer adviseert beleggers om verschillende klimaatscenario’s en mogelijke reacties van financiële markten systematisch door te rekenen. Daarmee kunnen ze beoordelen hoe robuust hun portefeuilles zijn en beleggingsstrategieën ontwikkelen die beter bestand zijn tegen zowel transitie- als fysieke risico’s.

De exacte timing van een klimaatschok blijft onzeker. De toenemende frequentie van extreem weer en het terugtrekken van verzekeraars maken het volgens de auteur echter noodzakelijk om niet te wachten totdat de risico’s volledig zichtbaar worden in marktprijzen.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteur

Dr. Bert Kramer is hoofd klimaatonderzoek bij Ortec Finance.