Piet Eichholtz: “Impactbeleggen is kapitaalvernietiging”
Vastgoedbeleggers die investeren in impact in plaats van in financieel rendement vernietigen kapitaal dat effectiever had kunnen worden ingezet. Kapitaal is een schaars goed en investeringen met een negatieve contante waarde dragen niet bij aan het oplossen van maatschappelijke problemen op lange termijn, stelt hoogleraar economie Piet Eichholtz van de Universiteit Maastricht.
Uit onderzoek naar het financieel rendement van impactfondsen blijkt dat dit gemiddeld 4,7 procent lager ligt dan dat van traditionele fondsen. Best duur dus, constateert Eichholtz in het artikel ‘De schaduwzijde van impactinvesteringen in verduurzaming” in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON). Een recent onderzoek laat bovendien zien dat beleggers hun impactinvesteringen vooral kiezen op emotionele gronden, niet op basis van analyses.
Het rendement van investeringen in duurzaamheid neemt bovendien af naarmate er al meer in de verduurzaming van een gebouw is geïnvesteerd. Zodra een gebouw een energielabel B of A heeft bereikt, zijn de volgende stappen die het energieneutraal maken veel duurder. Volgens de economische theorie hebben investeringen geen zin als de kosten ervan hoger zijn dan de opbrengsten. In een wereld met gratis geld zou dit geen probleem zijn, maar kapitaal is een schaars goed en moet dus zo efficiënt mogelijk worden ingezet, stelt Eichholtz.
Kapitaalvernietiging
De samenleving schiet er weinig mee op als impactinvesteerders enkele gebouwen in hun vastgoedportefeuille van een donkergroen energielabel voorzien, terwijl het overige vastgoed een grijs energielabel houdt. “In dat geval vernietigen ze kapitaal en houden ze op de lange termijn waarschijnlijk niet genoeg kapitaal over om de energie-efficiëntie van de rest van hun bezit te verbeteren. Dat is de schaduwzijde van impactinvesteringen”, schrijft Eichholtz.
Wat is dan wel nuttig? Eichholtz bepleit een perspectief voor de lange termijn, waarbij beleggers niet streven naar energieneutrale gebouwen op korte termijn, maar elk gebouw in fasen renoveren tot 2050. Naarmate de technologie verbetert en goedkoper wordt, zullen de laatste stappen naar energieneutraliteit ook renderen. Zo blijven beleggers weg van investeringen met een negatieve contante waarde en worden duurzaamheidsdoelstellingen op de lange termijn gehaald.
Download hier de pdf met het volledige artikel.
Over de auteur
Dr. Piet Eichholtz is hoogleraar economie aan de Universiteit van Maastricht.