Tag Archief van: financiering

, ,

“Wooncoöperaties moeten de derde woonweg worden”

Daniek van der Zanden van Rabobank sloot het inhoudelijke deel van het VOGON-symposium 2026 af met een presentatie over wooncoöperaties. Volgens de sectormanager Vastgoed & Wonen vormen deze collectieve woonvormen een serieus alternatief binnen de vastgelopen woningmarkt. De traditionele tweedeling tussen kopen en huren voldoet steeds minder, terwijl burgers juist meer regie willen over hun woonomgeving.

Van der Zanden begon haar verhaal met een analyse van de huidige woningmarkt. Vooral de doorstroming van ouderen stokt. Veel senioren wonen langer in woningen die niet meer aansluiten bij hun levensfase, terwijl passende alternatieven ontbreken. Tegelijkertijd verandert het zorglandschap snel doordat ouderen steeds langer zelfstandig thuis wonen. “De huidige woon- en zorgstructuren sluiten eigenlijk niet meer aan op de markt zoals wij die nu hebben”, stelde ze.

Volgens Van der Zanden vraagt dat om “een andere manier van denken, een andere manier van doen en een andere manier van samenwerken”. Juist daarom ziet Rabobank veel potentie in wooncoöperaties. In deze woonvorm organiseren bewoners samen hun huisvesting, waarbij gemeenschappelijkheid, betaalbaarheid en sociale verbinding centraal staan.

Van der Zanden werkt inmiddels ruim dertien jaar bij Rabobank en maakte van betaalbaar wonen haar persoonlijke missie. “Mijn missie is om iedereen een betaalbare woning te geven, maar daarnaast ook een passende woning.” De afgelopen 2,5 jaar richtte ze zich volledig op het mogelijk maken van wooncoöperaties binnen de bank. Rabobank noemt deze beweging inmiddels “de derde woonweg”, naast de traditionele koop- en huurmarkt.

Totaal andere woonvorm

Een wooncoöperatie verschilt fundamenteel van traditionele woonvormen. De woningen zijn juridisch eigendom van de coöperatie en niet van individuele bewoners. De bewoners zijn lid van de coöperatie en hebben gezamenlijk zeggenschap over beheer, onderhoud en de toelating van nieuwe bewoners. “Niemand wordt financieel beter van wonen in een wooncoöperatie”, benadrukte Van der Zanden. Waardestijgingen blijven binnen de gemeenschap en eventuele overschotten worden gebruikt voor onderhoud, aflossing van leningen of nieuwe wooninitiatieven.

Volgens haar spreekt deze woonvorm een aanzienlijke groep woningzoekenden aan. Onderzoeken laten zien dat ongeveer 25 tot 35 procent van de woningzoekenden interesse heeft in gemeenschappelijk wonen. Daarbij kan de mate van collectiviteit sterk verschillen. Ouderen zoeken vaak vooral verbondenheid voor de voordeur en privacy daarachter, terwijl jongere bewoners juist vaker voorzieningen delen.

Coöperatie pakt maatschappelijk probleem aan

Rabobank ziet wooncoöperaties nadrukkelijk als een instrument om maatschappelijke problemen aan te pakken. Van der Zanden wees op de groeiende eenzaamheid, de oplopende woningprijzen en de behoefte aan meer gemeenschapsvorming. Vooral multigenerationeel wonen biedt volgens haar kansen. “Jong en oud samen onder één dak, samen zorgen voor hun eigen woonomgeving.”

De ontwikkeling verkeert nog in de beginfase, maar groeit snel. Rabobank heeft momenteel 105 wooncoöperaties in de pijplijn, waarvan 62 inmiddels beschikken over een concrete locatie. Dat vertegenwoordigt volgens Van der Zanden ruim 3500 woningen in het sociale en betaalbare segment. Tot nu financierde Rabobank vijf wooncoöperaties. Daarmee is de bank voorlopig de enige Nederlandse bank die dit structureel doet.

Financiering met pizzapunten

Het financieren van wooncoöperaties blijkt complex. Van der Zanden omschreef de financieringsstructuur als een “pizzapuntfinanciering”, opgebouwd uit verschillende financieringsbronnen. De bancaire lening vormt meestal 60 tot 70 procent van de totale investering. Daarnaast brengen bewoners zelf kapitaal in, vaak tussen de 5 en 10 procent van de totale kosten. Ook publieke fondsen, impactfinanciering, crowdfunding, obligaties en achtergestelde leningen spelen een rol.

Een belangrijke ontwikkeling is de oprichting van het landelijke leenfonds voor wooncoöperaties, waarvoor de overheid 60 miljoen euro beschikbaar stelt. Dat fonds moet vanaf volgend jaar operationeel zijn. Volgens Van der Zanden laat dit zien dat ook de overheid de maatschappelijke waarde van wooncoöperaties steeds nadrukkelijker erkent.

Aanvullende leningen uit impactfonds

Rabobank zelf werkt daarnaast met impactfinanciering via de Rabo Impact Foundation. Naast reguliere bancaire financiering verstrekt deze stichting aanvullende leningen tegen gunstigere voorwaarden. “We willen met dit geld zoveel mogelijk wooninitiatieven helpen”, aldus Van der Zanden.

Tegelijkertijd erkende ze dat de huidige financieringsconstructies nog ingewikkeld zijn. Hoe meer “pizzapunten” nodig zijn, hoe complexer en risicovoller de structuur wordt. Vooral obligatiecampagnes en crowdfunding brengen extra risico’s met zich mee. Op termijn hoopt Rabobank dat de financiering eenvoudiger kan worden georganiseerd.

Buurtcentrum in de plint

Als praktijkvoorbeeld presenteerde Van der Zanden wooncoöperatie Eureka in Amsterdam. Dit project omvat honderd woningen, gericht op jongeren en 55-plussers. Het complex bestaat grotendeels uit middeldure huurwoningen, aangevuld met vrije sectorwoningen om de businesscase rond te krijgen. Daarnaast bevat het project een buurtcentrum in de plint, dat door de gemeente Amsterdam mede wordt gefinancierd.

Voor Rabobank vormde Eureka een belangrijke leerschool. “De kracht van burgers is echt sterker dan we in eerste instantie hadden gedacht.” Volgens Van der Zanden bewijst het project dat bewonerscollectieven in staat zijn complexe gebiedsontwikkelingen zelf vorm te geven, mits ze professioneel worden begeleid. Procesbegeleiding is volgens haar essentieel, juist omdat bewonersgroepen bestaan uit mensen met uiteenlopende belangen en achtergronden.

Geen financieel voordeel voor bewoners

Tijdens de discussie met de zaal kwam ook de spanning tussen idealisme en praktijk aan bod. Wooncoöperaties zijn sterk gereguleerd om te voorkomen dat bewoners financieel profiteren van schaarste. Wie vertrekt uit een wooncoöperatie, krijgt maximaal de oorspronkelijke inleg terug. “Er wordt geen recht verkocht om betaalbaar te kunnen wonen”, benadrukte Van der Zanden.

Toch verwacht ze dat wooncoöperaties de komende jaren een veel grotere rol gaan spelen. Niet als vervanging van woningcorporaties, maar als aanvulling daarop. “We noemen het bewust de derde woonweg.” Volgens Van der Zanden groeit de politieke steun snel en neemt ook de maatschappelijke belangstelling toe. Daarmee lijken wooncoöperaties zich langzaam te ontwikkelen van niche-initiatief tot serieus onderdeel van de Nederlandse woningmarkt.

,

“Vastgoedfinanciering draait om kasstromen, niet om stenen” 

Sectorstrateeg Commercieel Vastgoed Mirjam Hoogendoorn van Rabobank gaf tijdens het VOGON-symposium 2026 een inkijk in hoe banken naar commercieel vastgoed kijken. Waar Maarten Donkers vooral het strategische speelveld van vastgoedfinanciering schetste, zoomde Hoogendoorn in op de dagelijkse praktijk van kredietbeoordeling. Haar centrale boodschap: vastgoedfinanciering draait uiteindelijk om voorspelbare kasstromen, beheersbare risico’s en de kwaliteit van het onderpand. 

Hoogendoorn begon haar presentatie met een vergelijking tussen een regulier productiebedrijf en een vastgoedbelegger. Daarmee wilde ze duidelijk maken waarom banken commercieel vastgoed anders beoordelen dan andere ondernemingen. “De verhouding tussen financiering en kasstroom is in vastgoed fundamenteel anders”, stelde zij. 

Als voorbeeld gebruikte ze een fictieve fietsenfabrikant met een omzet van 1,2 miljoen euro. Bij zulke ondernemingen kijken banken traditioneel naar de verhouding tussen schuld en operationele winst, de zogeheten debt-to-Ebitda-ratio. In de corporate markt ligt die doorgaans tussen twee en drieënhalf keer de operationele kasstroom. 

Bij commercieel vastgoed werkt dat totaal anders. Hoogendoorn zette daar een vastgoedbelegger naast met dezelfde omzet van 1,2 miljoen euro. Omdat vastgoed veel minder operationele kosten kent, bleef in haar voorbeeld een kasstroom van 950.000 euro over. Op basis van een taxatiewaarde van 20 miljoen euro kon daarop een financiering van 14 miljoen euro worden verstrekt, oftewel 70 procent loan-to-value (LTV). 

Vastgoedfinanciers gebruiken andere maatstaven

Dat leidt tot veel hogere leverage. “Die debt-to-Ebitda-ratio komt dan op bijna vijftien keer uit. Collega’s aan de andere kant van de Rabotoren zouden stijl achterover slaan.” Juist daarom gebruiken vastgoedfinanciers andere maatstaven dan corporate bankers. Niet debt-to-Ebitda staat centraal, maar de verhouding tussen lening, vastgoedwaarde en kasstromen. 

Volgens Hoogendoorn zit de verklaring voor die hoge financierbaarheid vooral in de voorspelbaarheid van huurinkomsten. “Die kasstroom is relatief zeker. Die is contractueel vastgelegd.” Langlopende huurcontracten bieden banken meer zekerheid over welke inkomsten een vastgoedobject oplevert. Dat geldt tenminste zolang het vastgoed kwalitatief goed genoeg is om opnieuw te kunnen worden verhuurd wanneer een huurder vertrekt. 

Kwaliteit en verhuurbaarheid

Daarmee kwam ze direct bij een van de belangrijkste beoordelingscriteria van banken: de kwaliteit en verhuurbaarheid van het onderpand. “We willen alleen goede onderpanden financieren.” Daarbij kijken financiers nadrukkelijk naar de courantheid van vastgoed. Wanneer een taxateur verwacht dat een pand bij leegstand pas na twaalf tot achttien maanden opnieuw kan worden verhuurd, wordt het voor banken al snel onaantrekkelijk. 

Duurzaamheid speelt daarin een steeds grotere rol. Zeker in de kantorenmarkt ziet Rabobank dat huurders hogere eisen stellen aan energieprestaties en toekomstbestendigheid. “Het verschil tussen de betere panden en de mindere panden wordt gewoon steeds groter”, aldus Hoogendoorn. 

Vastgoed is gevoelig voor rente

Een tweede belangrijk thema in haar presentatie was renterisico. Volgens Hoogendoorn is commercieel vastgoed daarvoor veel gevoeliger dan een reguliere bedrijfsfinanciering. “Als de rente zou verdubbelen, dan is dat niet betaalbaar uit die kasstroom.” Waar een productiebedrijf een rentestijging vaak nog kan opvangen, raakt een hogere rente vastgoedbeleggers direct in hun financieringscapaciteit. 

Daarom worden vastgoedleningen meestal verstrekt met een lange vaste rente en een relatief lage jaarlijkse aflossing. Vaak gaat het om zogenoemde ballonleningen, waarbij gedurende de looptijd slechts enkele procenten per jaar worden afgelost en aan het einde een grote restschuld resteert. Die lening wordt vervolgens meestal geherfinancierd. 

Samenspel van LTV en DSCR

Binnen vastgoedfinanciering spelen volgens Hoogendoorn twee ratio’s een centrale rol: de loan-to-value-ratio (LTV) en de debt service coverage ratio (DSCR). De eerste meet de verhouding tussen lening en vastgoedwaarde. De tweede kijkt naar de verhouding tussen kasstroom en financieringslasten. “Alles lager dan een wordt vervelend”, zei ze over de DSCR. Banken willen altijd voldoende buffer zien om tijdelijke leegstand of tegenvallers op te kunnen vangen. In de praktijk ligt de minimale DSCR meestal rond 1,2. 

De hoogte van die ratio’s verschilt sterk per vastgoedklasse. Woningen gelden als relatief veilig en kunnen daardoor tegen hogere LTV’s en scherpere DSCR’s worden gefinancierd dan winkels of kantoren. Tegelijkertijd zijn banken sinds de financiële crisis structureel voorzichtiger geworden. “De hele markt zit een stuk conservatiever in de wedstrijd dan twintig jaar geleden.”

Hogere rente remt vastgoedontwikkeling

Ook renteontwikkelingen hebben direct effect op de haalbaarheid van vastgoedinvesteringen. Wanneer de rente snel stijgt, daalt automatisch het maximale leenbedrag dat banken kunnen verstrekken. Volgens Hoogendoorn verklaart dat mede de stagnatie die de vastgoedmarkt de afgelopen jaren heeft doorgemaakt. “Dan laten projecten zich simpelweg niet meer rondrekenen.” 

Opvallend was dat Hoogendoorn de rol van financiering in de woningbouwproblematiek relativeerde. Volgens haar zijn banken nog altijd zeer geïnteresseerd in woningfinanciering en projectontwikkeling. De grootste knelpunten liggen elders. “Ik denk dat de bottlenecks meer in ruimtelijke ordening, netcongestie en stikstof zitten.” 

Rol van data en AI

Tijdens de afsluitende discussie ging Hoogendoorn ook in op de toenemende rol van data en kunstmatige intelligentie binnen vastgoedtaxaties. Op dit moment lopen taxateurs daarin volgens haar voorop. Banken onderzoeken echter steeds nadrukkelijker hoe ze zelf meer datagedreven analyses kunnen uitvoeren. “Hoe kunnen we AI gebruiken om data te ordenen, inzicht te geven en analyses te maken?” 

Met haar presentatie maakte Hoogendoorn duidelijk dat commercieel vastgoedfinanciering uiteindelijk draait om voorspelbaarheid. Niet maximale leverage, maar stabiele kasstromen, sterke locaties en toekomstbestendige gebouwen bepalen of vastgoed financierbaar blijft in een markt die structureel voorzichtiger is geworden.

,

“Banken zoeken geen groei, maar balans in vastgoedfinanciering”

Maarten Donkers van Rabobank opende het programma van het VOGON-symposium 2026 met een analyse van de vastgoedfinancieringsmarkt. Zijn centrale boodschap: de markt voor commercieel vastgoed draait allang niet meer om groei. Stabiliteit, risicobeheersing en strategische keuzes bepalen het speelveld.

Volgens Donkers wordt de vastgoedfinancieringsmarkt vaak verkeerd begrepen. “Het idee is vaak dat waarschuwingen van toezichthouders bedoeld zijn voor vastgoedinvesteerders. Maar centrale banken willen vooral financiële stabiliteit beschermen.” Daarmee verwees hij naar de voortdurende waarschuwingen van onder meer De Nederlandsche Bank en de Europese Centrale Bank over vastgoedrisico’s. Niet het vastgoed zelf staat daarbij centraal, maar de stabiliteit van het financiële systeem en het spaargeld dat daarin zit opgeslagen.

Om de markt goed te begrijpen, moet volgens Donkers eerst duidelijk zijn dat er niet één vastgoedmarkt bestaat, maar een compleet vastgoedsysteem. Hij onderscheidde verschillende deelmarkten: de ruimtemarkt, de assetmarkt en de ontwikkelmarkt. “Het gaat eigenlijk over een vastgoedsysteem waarin meerdere markten samenwerken”, stelde hij. Hij verwees naar het vierkwadrantenmodel van Wheaton en DiPascale. Vraag en aanbod van ruimte bepalen de huurprijzen, terwijl beleggers op de assetmarkt kijken naar kasstromen en risico-opslagen. Die verhouding bepaalt uiteindelijk de vastgoedwaarde.

Daarbij speelt ook de kapitaalmarkt een cruciale rol. Centrale banken, renteontwikkelingen en economische verwachtingen beïnvloeden direct hoe financiers naar vastgoed kijken. Donkers’ perspectief ligt nadrukkelijk bij de investeringsmarkt voor vastgoedfinanciering en niet bij de particuliere woningmarkt.

Wat is commercieel vastgoed?

Een belangrijk deel van zijn voordracht ging over de definitie van commercieel vastgoed: “We hebben commercieel vastgoed eigenlijk helemaal niet eenduidig gedefinieerd.” Vanuit bankperspectief maakt het veel uit of vastgoed voor eigen gebruik is, verhuurd wordt of onderdeel vormt van een bredere bedrijfsfinanciering. Vooral het zogenoemde “income producing real estate” staat centraal in discussies over vastgoedproblemen en financieringsrisico’s. Dat zijn beleggingen waarbij het vastgoed vooral bedoeld is om rendement te genereren via huurinkomsten.

Donkers schetste vervolgens de omvang van de Nederlandse vastgoedmarkt. Exacte cijfers zijn moeilijk te achterhalen, omdat er weinig structurele data beschikbaar zijn over vastgoedfinancieringen. Wel wees hij op het grote aandeel van woningen binnen de totale vastgoedvoorraad. Van de bijna negen miljoen gebouwen in Nederland zijn er ongeveer acht miljoen woningen. Daarnaast wees hij op de 800 miljard euro aan woninghypotheken en ruim 110 miljard euro aan geborgde leningen van woningcorporaties. Over de omvang van commercieel vastgoed bestaan vooral schattingen. “Er wordt eigenlijk heel weinig gepubliceerd over de vastgoedfinancieringsmarkt”, concludeerde hij.

Vastgoedmarkt: 80 tot 100 miljard

Op basis van cijfers van PropertyNL schatte Donkers de totale omvang van de Nederlandse markt voor commercieel vastgoedfinanciering op ongeveer 80 tot 100 miljard euro. Daarbij benadrukte hij dat het speelveld sterk verandert. Nieuwe financiers betreden de markt en de traditionele dominantie van banken neemt af. “Het speelveld is aan het versplinteren, maar er komen nieuwe partijen bij.” Naast banken spelen tegenwoordig ook debt funds, verzekeraars en buitenlandse investeerders een steeds grotere rol.

Volgens Donkers is het beeld dat banken vooral concurreren om marktaandeel te simplistisch. “Ons doel is niet om marktleider te zijn, maar om een gezonde portefeuille te hebben waarmee we heel lang klanten kunnen blijven financieren.” Banken zoeken continu naar een balans tussen rendement, risico en groeipotentieel. Vastgoedfinanciering is commercieel aantrekkelijk door de omvang van de markt en de relatief hoge rendementen, maar brengt tegelijk aanzienlijke risico’s met zich mee. Daarbij noemde hij onder meer het renterisico, herfinancieringsrisico en systeemrisico’s zoals tijdens de financiële crisis van 2008 zichtbaar werden.

ING internationaal, Rabo vooral Nederland

Donkers liet zien dat banken daarin verschillende strategieën hanteren. ING heeft internationaal een veel grotere vastgoedportefeuille dan Rabobank, terwijl Rabobank juist sterker gericht is op de Nederlandse markt. Volgens hem zit voor banken grofweg een natuurlijke grens aan commercieel vastgoedfinanciering van “tussen de 5 en 10 procent van de totale balans”. Daarboven worden de kapitaaleisen simpelweg te zwaar.

Sinds de financiële crisis zijn banken bovendien veel voorzichtiger geworden. Loan-to-values zijn fors gedaald. Waar voor de crisis financieringen van 90 tot 95 procent van de vastgoedwaarde mogelijk waren, moeten beleggers nu aanzienlijk meer eigen vermogen inbrengen. Ook verplichte aflossingen en strengere eisen aan projectontwikkeling zijn gemeengoed geworden. Daarnaast zijn banken selectiever geworden in regio’s en sectoren waarin ze actief willen zijn.

Nieuwe financiers nemen meer risico

Die strengere risicobenadering heeft ruimte gecreëerd voor alternatieve financiers. Volgens Donkers zijn banken de afgelopen vijftien jaar steeds meer “naar elkaar toe geklonterd” in een relatief veilig risicoprofiel. Nieuwe marktpartijen nemen juist vaker hogere risico’s in ruil voor hogere marges. Daardoor ontstaat een steeds diverser financieringslandschap.

Vooruitkijkend verwacht Donkers dat de rol van niet-bancaire financiers verder groeit, al blijven banken voorlopig de grootste spelers. Ook ziet hij meer ruimte ontstaan voor risicodeling tussen banken en institutionele beleggers, bijvoorbeeld via zogeheten Significant Risk Transfer-constructies (SRT’s). Daarbij verleggen banken delen van hun kredietrisico naar pensioenfondsen en verzekeraars. “Een deel van de groei gaat plaatsvinden door het delen van risico”, voorspelde hij.

Minder toezicht maakt systeem kwetsbaar

Tijdens de afsluitende discussie nuanceerde Donkers het idee dat de Nederlandse vastgoedmarkt te afhankelijk zou zijn van enkele grote banken. Volgens hem neemt die dominantie juist langzaam af. Tegelijkertijd waarschuwde hij voor nieuwe risico’s bij niet-bancaire financiers, waar minder toezicht geldt. “Hoe groter dat gedeelte is waar minder controle op zit, hoe kwetsbaarder het systeem kan worden.” Toch benadrukte hij dat de huidige markt fundamenteel gezonder is dan tijdens de financiële crisis. “Als ik kijk naar defaults en afboekingen, dan staat dat echt in geen enkele verhouding tot 2008.”

© Copyright 2022 Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland. Alle rechten voorbehouden. Privacy Verklaring