De nieuwe Wet betaalbare huur lijkt haar doel deels te bereiken: gereguleerde huren worden aantoonbaar lager. Maar de wet kent ook aanzienlijke bijwerkingen, zo blijkt uit de internationale literatuur. De betaalbaarheid gaat ten koste van woningkwaliteit, bouwproductie en het aanbod van huurwoningen. Vooral starters en doorstromers dreigen tussen wal en schip te vallen.

In het artikel Huurprijsregulering in de particuliere huursector – wat zegt de literatuur? schetst Marietta Haffner in het blad Real Estate Research Quarterly een breed overzicht van internationaal onderzoek naar de effecten van huurprijsregulering. De aanleiding is de invoering van de Wet betaalbare huur per juli 2024. De eerste signalen uit de markt zijn gemengd: beleggers trekken zich terug, het aanbod daalt en de huren stijgen door – vooral in het vrije segment. Tegelijkertijd blijkt uit de meest uitgebreide meta-analyse tot nu toe dat gereguleerde huren gemiddeld zo’n tien procent lager liggen dan zonder regulering.

De literatuur laat zien dat de woningmarkt allerminst een perfect werkende markt is. Marktverstoringen zoals monopoliegedrag van verhuurders, informatieasymmetrie en het fundamentele recht op een woning maken overheidsingrijpen verdedigbaar. De tweede generatie huurprijsregulering – waarbij niet wordt bevroren, maar gematigd verhoogd – kan in zo’n context tot betere maatschappelijke uitkomsten leiden dan geen regulering.

Bijwerkingen van beleid

Toch is er een keerzijde. Huurprijsregulering verlaagt de mobiliteit van huurders en stimuleert goedkoop scheefwonen. Ook verlaagt het de waarde van huurwoningen, met als gevolg dat verhuurders minder investeren in onderhoud of besluiten te verkopen. Dit leidt tot een daling in het aantal huurwoningen en een verslechtering van de woningkwaliteit. Ondertussen wijken woningzoekenden uit naar het vrije segment, waar de huren juist stijgen.

Het overzicht van 112 empirische studies (1967-2023) van de Duitse econoom Kirill Kholodilin laat een breed scala aan effecten zien. Naast de directe impact op huurprijzen, zijn er gevolgen voor mobiliteit, woningproductie, woningkwaliteit, eigendomsverhoudingen en zelfs demografische keuzes. De context waarin regulering wordt ingevoerd blijkt cruciaal voor de uitkomsten: nationaal beleid, lokale marktwerking en aanvullende regelgeving bepalen mede of regulering effectief én houdbaar is.

Nederlandse verhuurders onder druk

De Nederlandse situatie weerspiegelt deze dynamiek. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is het aantal particuliere huurwoningen gedaald, mede door verkoop door kleine verhuurders. Dit raakt vooral mensen die net buiten de sociale sector vallen en geen koopwoning kunnen financieren. Op korte termijn profiteerden koopstarters van het extra aanbod, maar inmiddels signaleren partijen als Pararius een krimp van het aanbod op de particuliere huurmarkt.

Haffner wijst op het belang van betrouwbaar langetermijnbeleid. Voor investeerders kan voorspelbare regulering juist aantrekkelijk zijn, als deze een robuuste businesscase mogelijk maakt. Voor huurders kan een goed ontworpen systeem stabiliteit bieden, mits de kwaliteit en het aanbod op peil blijven. De sleutel ligt volgens de auteur in het vinden van een evenwicht tussen maatschappelijke baten en kosten – en tussen de belangen van huurders en verhuurders.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteur
Dr. Marietta Haffner is een Nederlandse econoom en assistant professor aan de Technische Universiteit Delft, gespecialiseerd in de economische en financiële aspecten van huisvesting, met bijzondere aandacht voor woningmarkten, huren, betaalbaarheid en beleid.

Over RERQ
Real Estate Research Quarterly is het online kwartaalblad van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON). Alle artikelen uit RERQ worden aan het einde van het jaar samengevoegd tot een jaarbundel die leden krijgen toegezonden.