Tag Archief van: koopwoningen

Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) vormen een lastig te nemen horde in het bestrijden van energiearmoede. Als binnen zo’n vereniging een woningcorporatie en particuliere eigenaren samen moeten besluiten, belemmert dit investeringen in grootschalige verduurzaming. Om de energietransitie te stimuleren is gericht overheidsbeleid en ondersteuning voor VvE’s nodig.

Dat schrijven Anisha Jagernath en Sara Özogul in het artikel ‘The sale of social housing, energy affordability and investments within homeowners’ associations’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Sociaal en particulier onder één dak

Het uitponden van sociale huurwoningen heeft geleid tot gemengde complexen waarin sociale huurders en particuliere eigenaren onder één dak wonen. Een vereniging van eigenaren is in zo’n geval verantwoordelijk voor gezamenlijke investeringen, in bijvoorbeeld isolatie en andere duurzaamheidsmaatregelen.

Noodzakelijke investeringen voor de energietransitie blijven in veel gevallen uit door stakende stemmen, financiële beperkingen of een gebrek aan kennis over verduurzaming. De energiekosten blijven daardoor hoog, vooral voor bewoners met lagere inkomens en woningen met een slechte energielabel.

Corporatie streeft naar volledige eigendom

Corporaties hebben met het oog hierop hun verkoopbeleid inmiddels aangepast en verkopen nauwelijks nog woningen in gemengde complexen met zogeheten aangebroken bezit. Zij streven opnieuw naar volledige eigendom, om beheer en verduurzaming te vergemakkelijken.

Huiseigenaren die lid zijn van een VvE ervaren meer problemen met energierekeningen dan individuele huiseigenaren. Collectieve verwarmingssystemen vergroten de afhankelijkheid van VvE-besluiten en beperken de keuzevrijheid.

Gefragmenteerde regelgeving vertraagt verduurzaming

Er is behoefte aan betere ondersteuning van VvE’s door de overheid, bijvoorbeeld met gratis duurzaamheidsscans, vereenvoudigde besluitvorming binnen VvE’s en aanvullende financieringsmogelijkheden. De huidige fragmentatie in regelgeving vertraagt verduurzaming in gemengde complexen.

Zeventig procent van de ruwweg 135,000 VvE’s met in totaal 1,4 miljoen woningen in beheer kent een mix van sociale huurders en particuliere eigenaren. Nationaal beleid gericht op verduurzaming binnen deze VvE’s en aanvullende subsidies zou de energietransitie volgens Jagernath en Özogul enorm kunnen versnellen.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs
Anisha Jagernath MSc. is projectmanager gebiedsontwikkeling bij de gemeente Haarlemmermeer. Haar masterthesis, waarop dit artikel is gebaseerd, werd in 2024 bekroond met de Jeroen van der Veer Scriptieprijs. Dr. Sara Özogul is universitair docent Stedelijke Planning aan de Rijksuniversiteit Groningen. Haar onderzoek richt zich op de interactie tussen regelgeving in de publieke sector en dynamiek op de woningmarkt, met een bijzondere focus op Nederland en vanuit een internationaal vergelijkend perspectief.

Een nieuwe snelwegtunnel verbindt eind dit jaar de A20 bij Vlaardingen met de A15 bij Rozenburg. Deze Blankenburgverbinding verlicht het forensenverkeer in Zuidwest-Nederland, maar verhoogt de druk op de regionale woningmarkt. Hierdoor zal de prijs van woningen aan de zuidwestkant van de verbinding stijgen.

Dat constateren onderzoekers Rosa van der Drift, Harry Boumeester en Harry van der Heijden van de TU Delft in hun artikel ‘De Blankenburgverbinding: de gevolgen voor de regionale woningmarkt’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

De Delftse onderzoekers beschrijven vooraf de impact van de Blankenburgverbinding op de woningmarkt in de regio. De uitkomsten wijzen erop dat de regio’s ten zuidwesten van de snelwegtunnel aanzienlijk aantrekkelijker worden. Deze woningmarktgebieden profiteren van een verbeterde bereikbaarheid van werkgelegenheid, wat zal leiden tot een toename in de vraag naar woningen en uiteindelijk tot (relatief) stijgende koopprijzen.

Tolheffing tempert vraag

Op de korte termijn wordt de groei van deze vraag enigszins getemperd door tolheffing voor het gebruik van de Blankenburgverbinding, wat de aantrekkelijkheid van woningen bij de verbinding iets vermindert. Op de lange termijn wordt deze tolheffing echter afgeschaft, wat naar verwachting leidt tot een verdere toename van de vraag naar deze woningen en daarmee een verder stijgende koopprijs.

Het gaat om de ruwe, eerste uitkomsten van hun onderzoeksmodel, waarschuwen de onderzoekers. Het gepresenteerde model gaat nog uit van een statische woningmarkt. Zo wordt bijvoorbeeld aangenomen dat het opleidingsniveau van de bevolking niet verandert door de aanleg van de Blankenburgverbinding. Toch is uit de literatuur bekend dat de concentratie van hoogopgeleiden kan veranderen door de aanleg van infrastructuur.

Selectief verhuispatroon

Uit eerder onderzoek blijkt dat de woningmarktgebieden rond de Blankenburgverbinding een selectief verhuispatroon kennen. Gemeenten aan de zuidkant zijn aantrekkelijk voor gezinnen met kinderen en huishoudens met een hoog inkomen, terwijl gemeenten aan de noordkant juist meer alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens zonder kinderen trekken. Het is onzeker of de Blankenburgverbinding deze trend zal versterken of juist een nieuw selectief migratiepatroon veroorzaakt. Bovendien kunnen door de verbeterde bereikbaarheid andere indirecte effecten op de woningmarkt optreden, zoals veranderingen in economische bedrijvigheid in de noordelijke of zuidelijke regio.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs

Rosa van der Drift is promovenda woningmarkteconomie aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Dr. Harry Boumeester is daar onderzoeker en universitair docent Housing Systems. Dr. Harry van der Heijden is er universitair hoofddocent Housing Systems.

Het onderzoek werd uitgevoerd in opdracht van de gemeenten Hellevoetsluis, Voorne aan Zee, Rotterdam, Nissewaard en de woningcorporaties Maasdelta Groep, Leeuw van Putten, De Zes Kernen, Woningbouwvereniging Hoek van Holland en Ressort Wonen.

De risico’s van een overstroming in Nederland zijn klein, maar de gevolgen zijn groot. Door klimaatverandering neemt dit risico toe. Uit de verkoopprijs van woningen met een hoger overstromingsrisico blijkt niet dat huizenkopers zich hiervan bewust zijn.

Dit constateert onderzoeker Woningmarkt Lianne Hans van het Kadaster in haar artikel ‘Prijseffecten overstromingsrisico’s op de Nederlandse woningmarkt’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland.

Zij vroeg zich af of woningeigenaren al rekening houden met de mogelijke gevolgen van overstromingen. Als dat het geval is, zou er een prijseffect zichtbaar moeten zijn. Haar onderzoek toont dat kopers slechts in beperkte mate overstromingsrisico’s meenemen bij het kopen van een nieuwe woning. Woningen met een groot overstromingsrisico zijn niet duidelijk goedkoper dan woningen zonder overstromingsrisico.

In het verleden hadden woningen met een middelgrote of kleine kans op overstroming wel een gemiddeld lagere prijs dan woningen zonder overstromingsrisico. Maar voor deze woningen is er sinds 2016 in de onderzoeksresultaten juist een sterkere prijsstijging zichtbaar dan voor woningen zonder overstromingsrisico. Hierdoor is er de laatste jaren geen duidelijk prijsverschil meer. Door de krapte op de woningmarkt spelen factoren als het overstromingsrisico mogelijk een minder grote rol, stelt onderzoeker Hans.

Omgekeerd effect

Uit het onderzoek blijkt juist een omgekeerd effect wanneer wordt gekeken naar de hoogte van de woningprijs en de afstand tot water. Wonen in de buurt van water wordt juist hoger gewaardeerd. Wordt hiervoor gecorrigeerd, dan lijken kopers wel in beperkte mate overstromingsrisico’s mee te wegen bij de aankoop van een nieuwe woning in de buurt van water.

Die uitkomst is in lijn met resultaten van eerder onderzoek. Het hoge water eind 2023 en de aandacht die media hebben voor de effecten van klimaatverandering maken consumenten bewuster van de risico’s van overstroming. Het toenemende bewustzijn kan in de toekomst leiden tot een andere prijsvorming in risicogebieden, maar ook marktomstandigheden spelen een belangrijke rol. Herhaalonderzoek kan dit aantonen.

Verschillende datasets

Het onderzoek is uitgevoerd met verschillende datasets van het Kadaster en Rijkswaterstaat. De basis is een dataset van alle woningtransacties in de periode 2009 tot en met het eerste halfjaar van 2023 uit de Basisregistratie Kadaster waaraan gegevens over de woningen vanuit de Basisadministratie Gebouwen zijn gekoppeld. Het hoge water eind 2023 valt dus buiten het onderzoek.

Bij appartementen wordt onderscheid gemaakt tussen grondgebonden en niet-grondgebonden appartementen. Alleen de grondgebonden appartementen zijn meegenomen. Niet-grondgebonden appartementen op hogere verdiepingen lopen minder risico op schade bij een overstroming. De verdiepingshoogte is met behulp van kunstmatige intelligentie (AI) toegevoegd.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteur

Lianne Hans is onderzoeker Woningmarkt bij het Kadaster.

Energiezuinige woningen worden in de Utrechtse woningmarkt steeds populairder en kopers zijn bereid hiervoor meer te betalen. Dit is vooral merkbaar sinds de energieprijzen zijn gestegen door de oorlog in Oekraïne.

Dat blijkt uit een studie van Lars Mol en Edwin Buitelaar gepubliceerd in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers in Nederland (VOGON). De studie “Het huis als bescherming tegen energieprijzen” laat zien dat de marktwaarde van woningen met een groen energielabel harder stijgt dan die van woningen met grijs label.

Door het analyseren van transactiegegevens over een periode van tien jaar hebben Mol en Buitelaar ontdekt dat huizen met een energielabel A, B, of C gemiddeld 8,3% per vierkante meter duurder zijn dan huizen met een lager label. Dit wijst op een toenemende waardering voor energie-efficiëntie op de woningmarkt en laat zien dat investeringen in duurzaamheid financieel aantrekkelijk kunnen zijn.

Hun onderzoeksmethode omvatte een analyse van woningverkopen in Utrecht, gecombineerd met informatie over de energieprijzen per kwartaal. Ze gebruikten een difference-in-difference-analyse om te onderzoeken hoe de waardering voor energiezuinige huizen samenhangt met de energieprijzen. De resultaten tonen een duidelijke link aan tussen hogere energieprijzen en een toegenomen waardering voor energiezuinige woningen.

Deze bevindingen geven inzicht in de huidige markttrends en suggereren dat duurzaamheid in de toekomst een nog belangrijkere rol gaat spelen in de vastgoedontwikkeling. Naarmate energieprijzen stijgen en de aandacht voor het milieu toeneemt, is de verwachting dat de vraag naar energiezuinige woningen alleen maar zal groeien. Dit biedt kansen voor ontwikkelaars en beleidsmakers om te investeren in duurzame oplossingen, wat niet alleen goed is voor het milieu, maar ook financiële voordelen kan opleveren.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs
Lars Mol is adviseur planeconomie bij Antea Group. Edwin Buitelaar is werkzaam als hoogleraar grond- en vastgoedontwikkeling bij de Universiteit Utrecht en als research associate bij het Planbureau voor de Leefomgeving.

Het artikel van Mol en Buitelaar is opgenomen in het RERQ-jaarboek 2023.