De Nederlandse leennormen voor hypotheken bieden huishoudens bescherming tegen financiële tegenvallers, maar hebben tegelijkertijd invloed op de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt. Vooral tweeverdieners profiteerden de afgelopen jaren van ruimere normen, waardoor hun kansen op een koopwoning zichtbaar zijn verbeterd. Tegelijkertijd blijkt dat strengere of ruimere leennormen geen eenvoudige oplossing vormen voor de structurele betaalbaarheidsproblemen op de woningmarkt.
Dat concluderen Derck Stäbler, Rosa van der Drift, Adam Kuczynski, Michiel Bijlsma, Nils Verheuvel en Wouter Elsenburg in het artikel ‘De LTI-norm beschermt huishoudens en beïnvloedt de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt’, verschenen in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON).
De onderzoekers laten zien dat de Nederlandse loan-to-income-norm (LTI) de afgelopen jaren beleidsmatig nauwelijks is aangepast. Veranderingen in maximale leenruimte waren daardoor vooral het gevolg van inkomensgroei en de ontwikkeling van de hypotheekrente. Wel werd tussen 2015 en 2023 het tweede inkomen van tweeverdieners stapsgewijs volledig meegeteld bij de hypotheekberekening. Die beleidswijziging heeft volgens de onderzoekers geleid tot een betere positie van tweeverdieners op de koopwoningmarkt.
Uit de analyse blijkt dat huishoudens kleine inkomensschokken doorgaans kunnen opvangen dankzij de huidige leennormen. Bij grotere inkomensdalingen ontstaat echter snel financiële druk. Vooral de combinatie van woonlasten en dagelijkse consumptieve uitgaven zorgt ervoor dat huishoudens bij forse inkomensverliezen moeite krijgen om rond te komen. Tegelijkertijd benadrukken de onderzoekers dat grote inkomensschokken relatief weinig voorkomen en vaak samenhangen met ingrijpende levensgebeurtenissen zoals scheidingen.
Meer kansen voor tweeverdieners
De verruiming van de leencapaciteit voor tweeverdieners had volgens het onderzoek aantoonbare gevolgen voor hun positie op de woningmarkt. De kans dat tweeverdieners een woning konden kopen, steeg met bijna vier procentpunt vergeleken met eenverdieners. Extra leenruimte werd bovendien niet alleen gebruikt om hogere biedingen uit te brengen, maar leidde ook tot de aankoop van grotere woningen.
Volgens de onderzoekers kochten tweeverdieners gemiddeld woningen met een hogere WOZ-waarde en meer woonoppervlak, zonder dat ze daarbij uitweken naar goedkopere buurten. Daarmee lijkt de verruiming van de leennormen daadwerkelijk te hebben geleid tot meer keuzevrijheid en betere woningkwaliteit voor deze groep.
Tegelijkertijd constateren de auteurs dat de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt in bredere zin is afgenomen. Sinds ongeveer 2016 kunnen huishoudens met een modaal inkomen geen woning meer kopen rond de mediane koopprijs. De stijgende huizenprijzen zijn sneller opgelopen dan de maximale leenruimte.
Geen duidelijke reden voor aanpassing
De onderzoekers zien op basis van hun analyse geen directe aanleiding om de huidige leennormen fundamenteel aan te passen. Strengere normen zouden huishoudens vooral beschermen tegen situaties die relatief weinig voorkomen, terwijl ruimere normen juist kunnen leiden tot grotere financiële kwetsbaarheid bij huishoudens met beperkte buffers.
Daarnaast wijzen de auteurs erop dat de effecten van wijzigingen in de leennormen op financiële stabiliteit en woningmarkttoegankelijkheid moeilijk exact zijn te kwantificeren. Wel maken de resultaten duidelijk dat veranderingen in relatieve leencapaciteit directe invloed hebben op de kansen van verschillende groepen huishoudens op de koopwoningmarkt.
Lees hier het complete artikel.
Over de auteurs
Derck Stäbler is onderzoeker bij SEO Economisch Onderzoek, Rosa van der Drift is promovenda woningmarkteconomie aan de TU Delft en dr. Adam Kuczynski is onderzoeker bij het Centraal Planbureau (CPB). Dr. Michiel Bijlsma is hoofd Finance Regulering en Governance, Nils Verheuvel is senior onderzoeker en Wouter Elsenburg is senior econoom – alle drie bij SEO Economisch Onderzoek.