De differentiatie van de overdrachtsbelasting heeft duidelijk effect gehad: starters kopen meer woningen en betalen relatief lagere prijzen. Daarmee is het beoogde doel van het beleid – een betere concurrentiepositie van starters tegenover beleggers – in belangrijke mate bereikt.

Dat blijkt uit onderzoek van Derck Stäbler, Nils Verheuvel, Adam Kuczynski en Lianne Hans, die met een verschil-in-verschillenanalyse laten zien dat juist in gebieden met veel concurrentie tussen starters en beleggers de effecten het sterkst zijn. Starters wisten daar hun positie zichtbaar te verbeteren, terwijl beleggers terrein verloren.

In hun artikel ‘Starters kochten meer woningen door differentiatie overdrachtsbelasting’ in Real Estate Research Quarterly van VOGON staat deze beleidsmaatregel centraal. Sinds 2021 betalen starters geen overdrachtsbelasting meer, terwijl beleggers juist een fors hoger tarief zijn gaan betalen. Deze wijziging volgde op een periode waarin starters steeds moeilijker konden concurreren door stijgende huizenprijzen en lage rentes.

De onderzoekers laten zien dat deze fiscale ingreep daadwerkelijk heeft geleid tot een verschuiving op de woningmarkt. In wijken waar starters eerder sterk moesten concurreren met beleggers, ligt het aantal aankopen door starters ruim hoger dan in vergelijkbare wijken met minder concurrentie. Tegelijkertijd is het aantal aankopen door beleggers weliswaar gedaald, maar niet significant sterker in deze specifieke gebieden.

Effect zichtbaar op prijs en gedrag

Naast het aantal transacties heeft de maatregel ook invloed gehad op de prijsontwikkeling. In wijken met veel concurrentie zijn de woningprijzen voor starters minder hard gestegen dan elders. Dit wijst erop dat de maatregel niet alleen de toegang tot de markt heeft verbeterd, maar ook de prijsdruk voor deze groep heeft verminderd.

Voor doorstromers blijft het beeld stabiel. Zij ondervinden nauwelijks directe effecten van de beleidswijziging, wat logisch is, aangezien hun belastingtarief ongewijzigd bleef. Wel laat het onderzoek zien dat hun relatieve positie tegenover andere kopersgroepen nauwelijks is veranderd.

De studie maakt gebruik van gedetailleerde data van het Kadaster en CBS Microdata en vergelijkt ontwikkelingen tussen wijken met verschillende niveaus van concurrentie. Daarmee wordt inzichtelijk waar en in welke mate het beleid effect sorteert, zonder dat een landelijke controlegroep beschikbaar is.

Gerichte beleidsimpact

De resultaten onderstrepen dat fiscale differentiatie een effectief instrument kan zijn om specifieke groepen op de woningmarkt te ondersteunen. Tegelijkertijd blijft onduidelijk in hoeverre het lagere prijsniveau voor starters het gevolg is van verbeterde concurrentie of van een verschuiving naar goedkopere woningen binnen de gestelde prijsgrenzen.

De auteurs concluderen dat de differentiatie van de overdrachtsbelasting een relevante bijdrage levert aan het verbeteren van de positie van starters, maar dat deze maatregel moet worden gezien als onderdeel van een breder pakket aan woningmarktbeleid.

Lees hier het volledige artikel.

Over de auteurs

Derck Stäbler is senior onderzoeker bij SEO Economisch Onderzoek, Nils Verheuvel is er senior onderzoeker, dr. Adam Kuczynski is onderzoeker bij het Centraal Planbureau (CPB) en Lianne Hans is onderzoeker bij het Kadaster.