Daniek van der Zanden van Rabobank sloot het inhoudelijke deel van het VOGON-symposium 2026 af met een presentatie over wooncoöperaties. Volgens de sectormanager Vastgoed & Wonen vormen deze collectieve woonvormen een serieus alternatief binnen de vastgelopen woningmarkt. De traditionele tweedeling tussen kopen en huren voldoet steeds minder, terwijl burgers juist meer regie willen over hun woonomgeving.

Van der Zanden begon haar verhaal met een analyse van de huidige woningmarkt. Vooral de doorstroming van ouderen stokt. Veel senioren wonen langer in woningen die niet meer aansluiten bij hun levensfase, terwijl passende alternatieven ontbreken. Tegelijkertijd verandert het zorglandschap snel doordat ouderen steeds langer zelfstandig thuis wonen. “De huidige woon- en zorgstructuren sluiten eigenlijk niet meer aan op de markt zoals wij die nu hebben”, stelde ze.

Volgens Van der Zanden vraagt dat om “een andere manier van denken, een andere manier van doen en een andere manier van samenwerken”. Juist daarom ziet Rabobank veel potentie in wooncoöperaties. In deze woonvorm organiseren bewoners samen hun huisvesting, waarbij gemeenschappelijkheid, betaalbaarheid en sociale verbinding centraal staan.

Van der Zanden werkt inmiddels ruim dertien jaar bij Rabobank en maakte van betaalbaar wonen haar persoonlijke missie. “Mijn missie is om iedereen een betaalbare woning te geven, maar daarnaast ook een passende woning.” De afgelopen 2,5 jaar richtte ze zich volledig op het mogelijk maken van wooncoöperaties binnen de bank. Rabobank noemt deze beweging inmiddels “de derde woonweg”, naast de traditionele koop- en huurmarkt.

Totaal andere woonvorm

Een wooncoöperatie verschilt fundamenteel van traditionele woonvormen. De woningen zijn juridisch eigendom van de coöperatie en niet van individuele bewoners. De bewoners zijn lid van de coöperatie en hebben gezamenlijk zeggenschap over beheer, onderhoud en de toelating van nieuwe bewoners. “Niemand wordt financieel beter van wonen in een wooncoöperatie”, benadrukte Van der Zanden. Waardestijgingen blijven binnen de gemeenschap en eventuele overschotten worden gebruikt voor onderhoud, aflossing van leningen of nieuwe wooninitiatieven.

Volgens haar spreekt deze woonvorm een aanzienlijke groep woningzoekenden aan. Onderzoeken laten zien dat ongeveer 25 tot 35 procent van de woningzoekenden interesse heeft in gemeenschappelijk wonen. Daarbij kan de mate van collectiviteit sterk verschillen. Ouderen zoeken vaak vooral verbondenheid voor de voordeur en privacy daarachter, terwijl jongere bewoners juist vaker voorzieningen delen.

Coöperatie pakt maatschappelijk probleem aan

Rabobank ziet wooncoöperaties nadrukkelijk als een instrument om maatschappelijke problemen aan te pakken. Van der Zanden wees op de groeiende eenzaamheid, de oplopende woningprijzen en de behoefte aan meer gemeenschapsvorming. Vooral multigenerationeel wonen biedt volgens haar kansen. “Jong en oud samen onder één dak, samen zorgen voor hun eigen woonomgeving.”

De ontwikkeling verkeert nog in de beginfase, maar groeit snel. Rabobank heeft momenteel 105 wooncoöperaties in de pijplijn, waarvan 62 inmiddels beschikken over een concrete locatie. Dat vertegenwoordigt volgens Van der Zanden ruim 3500 woningen in het sociale en betaalbare segment. Tot nu financierde Rabobank vijf wooncoöperaties. Daarmee is de bank voorlopig de enige Nederlandse bank die dit structureel doet.

Financiering met pizzapunten

Het financieren van wooncoöperaties blijkt complex. Van der Zanden omschreef de financieringsstructuur als een “pizzapuntfinanciering”, opgebouwd uit verschillende financieringsbronnen. De bancaire lening vormt meestal 60 tot 70 procent van de totale investering. Daarnaast brengen bewoners zelf kapitaal in, vaak tussen de 5 en 10 procent van de totale kosten. Ook publieke fondsen, impactfinanciering, crowdfunding, obligaties en achtergestelde leningen spelen een rol.

Een belangrijke ontwikkeling is de oprichting van het landelijke leenfonds voor wooncoöperaties, waarvoor de overheid 60 miljoen euro beschikbaar stelt. Dat fonds moet vanaf volgend jaar operationeel zijn. Volgens Van der Zanden laat dit zien dat ook de overheid de maatschappelijke waarde van wooncoöperaties steeds nadrukkelijker erkent.

Aanvullende leningen uit impactfonds

Rabobank zelf werkt daarnaast met impactfinanciering via de Rabo Impact Foundation. Naast reguliere bancaire financiering verstrekt deze stichting aanvullende leningen tegen gunstigere voorwaarden. “We willen met dit geld zoveel mogelijk wooninitiatieven helpen”, aldus Van der Zanden.

Tegelijkertijd erkende ze dat de huidige financieringsconstructies nog ingewikkeld zijn. Hoe meer “pizzapunten” nodig zijn, hoe complexer en risicovoller de structuur wordt. Vooral obligatiecampagnes en crowdfunding brengen extra risico’s met zich mee. Op termijn hoopt Rabobank dat de financiering eenvoudiger kan worden georganiseerd.

Buurtcentrum in de plint

Als praktijkvoorbeeld presenteerde Van der Zanden wooncoöperatie Eureka in Amsterdam. Dit project omvat honderd woningen, gericht op jongeren en 55-plussers. Het complex bestaat grotendeels uit middeldure huurwoningen, aangevuld met vrije sectorwoningen om de businesscase rond te krijgen. Daarnaast bevat het project een buurtcentrum in de plint, dat door de gemeente Amsterdam mede wordt gefinancierd.

Voor Rabobank vormde Eureka een belangrijke leerschool. “De kracht van burgers is echt sterker dan we in eerste instantie hadden gedacht.” Volgens Van der Zanden bewijst het project dat bewonerscollectieven in staat zijn complexe gebiedsontwikkelingen zelf vorm te geven, mits ze professioneel worden begeleid. Procesbegeleiding is volgens haar essentieel, juist omdat bewonersgroepen bestaan uit mensen met uiteenlopende belangen en achtergronden.

Geen financieel voordeel voor bewoners

Tijdens de discussie met de zaal kwam ook de spanning tussen idealisme en praktijk aan bod. Wooncoöperaties zijn sterk gereguleerd om te voorkomen dat bewoners financieel profiteren van schaarste. Wie vertrekt uit een wooncoöperatie, krijgt maximaal de oorspronkelijke inleg terug. “Er wordt geen recht verkocht om betaalbaar te kunnen wonen”, benadrukte Van der Zanden.

Toch verwacht ze dat wooncoöperaties de komende jaren een veel grotere rol gaan spelen. Niet als vervanging van woningcorporaties, maar als aanvulling daarop. “We noemen het bewust de derde woonweg.” Volgens Van der Zanden groeit de politieke steun snel en neemt ook de maatschappelijke belangstelling toe. Daarmee lijken wooncoöperaties zich langzaam te ontwikkelen van niche-initiatief tot serieus onderdeel van de Nederlandse woningmarkt.