Tag Archief van: projectontwikkeling

Er zijn twee manieren om tot collectieve woonvormen voor 55+’ers te komen: op initiatief van de toekomstige bewoners óf op initiatief van een projectontwikkelaar. Zet deze laatste de eerste stap, dan moet deze naast een woning óók een gemeenschap bouwen, stelt vastgoedonderzoeker Joep Bastiaans in een artikel voor Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Bastiaans deed op basis van deskresearch en vragenlijsten uitgebreid onderzoek naar de bewonerstevredenheid van 55+’ers in drie projecten waarin een corporatie of commerciële partij het initiatief nam voor een collectieve woonvorm: de Knarrenhof in Zwolle, ParkEntree in Schiedam en Life in Amsterdam. Hij ondervroeg bewoners – kopers en huurders – naar hun redenen om naar het complex te verhuizen, de tevredenheid over de woonvorm, het gevoel van gemeenschappelijkheid en de ervaren voordelen ten opzichte van de vorige woning.

Het bevorderen van de doorstroming van 55+’ers wordt vaak gezien als oplossing voor het herstellen van het evenwicht op de Nederlandse woningmarkt. De lage verhuisgeneigdheid van deze doelgroep maakt dit lastig, maar niet onmogelijk. Collectieve of gemeenschappelijke woonvormen worden vooral genoemd als panacee voor de doorstroming, verlaging van de zorgkosten en bestrijding van de eenzaamheid.

Uiteenlopende verhuisredenen
De algemene conclusie uit het onderzoek is dat bewoners over het algemeen tevreden zijn. Hoewel de drie projecten vergelijkbare marketingtermen gebruiken, zijn er echter opvallende verschillen in uitkomsten. Zo geven bewoners uiteenlopende redenen om naar het complex te verhuizen, hoewel de wens te verhuizen naar een levensloopbestendige woning voor de meerderheid de doorslag gaf. Voor slechts één op de vijf is gemeenschappelijk wonen de belangrijkste reden.

De uiteenlopende verwachtingen kunnen volgens Bastiaans worden verklaard uit de verschillende middelen die ontwikkelaars gebruikten om een gemeenschap te creëren. Een instroomselectie op basis van leeftijdseisen, motivatiebrief en interviews draagt bij aan een grotere eenheid in de verwachtingen van bewoners. Extra toelatingseisen leiden daarentegen wel tot een hoger afzetrisico voor de ontwikkelaar, waarschuwt Bastiaans.

Minder verantwoordelijkheid, minder gemeenschap
De projecten ParkEntree en Life zijn deels eigendom van een belegger en maken gebruik van een zogeheten hospitalitymanager, aan wie taken rondom de gemeenschappelijkheid zijn uitbesteed. Dit geeft bewoners minder verantwoordelijkheid en daarmee ook minder invloed, waardoor er minder gemeenschappelijkheid wordt ervaren.

Bastiaans concludeert dat traditionele ontwikkelaars vooral veel aandacht besteden aan de kwaliteit van de woning en minder aan het bouwen van een gemeenschap. Commerciële doelen kunnen wringen met de beginselen van gemeenschappelijk wonen, zoals invloed, eigenaarschap en verantwoordelijkheid. Een functionerende gemeenschap vraagt om een gedeelde intentie en een zekere mate van betrokkenheid. “Complexen waarin de samenwerking wordt gereduceerd tot een financiële transactie zullen waarschijnlijk niet de gewenste maatschappelijke meerwaarde opleveren. Gemeenschappelijk wonen is niet simpelweg te koop, maar vereist extra inspanningen van ontwikkelaars, eigenaren én bewoners.”

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Tijdens het VOGON Talent Seminar, gehouden als onderdeel van de PBL Ruimteconferentie op 15 september in Den Haag, presenteerden drie jonge talenten uitkomsten van recent onderzoek. Kevin Bakker, onlangs afgestudeerd in Economics and Governance aan de Universiteit Leiden en data-trainee bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, presenteerde onderzoek naar online zoekgedrag in de woningmarkt op basis van gedetailleerde Funda-gegevens. Directeur-eigenaar Maurice Bakker van de Bakker Beheer Groep presenteerde zijn onderzoek naar de rol van ‘vertrouwen’ als kritieke, zachte succesfactor in vastgoedontwikkeling. Data scientist Bas Hilgers van Cushman & Wakefield vertelde over zijn promotie-onderzoek aan de VU Amsterdam over het inprijzen van onzekerheid over cashflows in transacties van commercieel vastgoed.

Bekijk de presentaties

Kevin Bakker

Kevin Bakker: De relatie tussen online zoekgedrag en verhuisbewegingen

Maurice Bakker: Vertrouwen – de kritieke succesfactor bij keiharde vastgoedontwikkeling

Bas Hilgers

Bas Hilgers: Pricing of Cashflow Certainty – Evidence from Private Commercial Real Estate Transactions

RERQ's bij de PBL Ruimtedialoog

De afgelopen jaren is het zelf bouwen van woningen door particulieren gestimuleerd door zowel landelijke als lokale overheden (o.a. VROM, 2000). In de periode 2010-2015 was gemiddeld 17,4% van de nieuwbouwkoopwoningen zelfbouw; in 2016 is dit percentage gestegen naar 27,6% (CBS, 2017). Binnen zelfbouw kan onderscheid gemaakt worden tussen individueel particulier opdrachtgeverschap (IPO) en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

Collectief particulier opdrachtgeverschap
CPO is een vorm van projectontwikkeling waarbij een groep particulieren gezamenlijk grond en/of gebouwen koopt en in eigen beheer hun toekomstige woningen (her)ontwikkelt. Dit artikel laat zien dat CPO kan bijdragen aan sociale cohesie en toegang tot burenhulp omdat de toekomstige bewoners elkaar goed leren kennen tijdens het CPO-proces. Ook grotere CPO-projecten met bewoners in dezelfde leeftijdscategorie en gemeenschappelijke voorzieningen, laten positieve resultaten zien in relatie tot sociale cohesie en toegang tot burenhulp.

De afgelopen jaren is het zelf bouwen van woningen door particulieren gestimuleerd door zowel landelijke als lokale overheden (o.a. VROM, 2000). In de periode 2010-2015 was gemiddeld 17,4% van de nieuwbouw-koopwoningen zelfbouw; in 2016 is dit percentage gestegen naar 27,6% (CBS, 2017). Binnen zelfbouw kan onderscheid gemaakt worden tussen individueel particulier opdrachtgeverschap (IPO) en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

CPO-nieuwbouwprojecten
CPO kan betrekking hebben op nieuwbouw, maar ook op herontwikkeling, renovatie of transformatie. In ons onderzoek richtten we ons alleen op CPO-nieuwbouwprojecten, aangezien deze vorm van CPO het meest voorkomt in Nederland. Er wordt aangenomen dat CPO een aantal voordelen heeft ten opzichte van andere vormen van projectontwikkeling. Agentschap NL (2012) noemt twee hoofdmotieven om te gaan bouwen middels CPO. Het eerste motief heeft te maken met kwaliteit, meer keuzevrijheid en zeggenschap om een woning te realiseren die maximaal aansluit bij de specifieke woonwens of ideologie op het gebied van duurzaamheid, architectuur, samenleven of zorg. Het tweede motief dat genoemd wordt is betaalbaarheid. De deelnemers bouwen hun woningen in principe tegen kostprijs. Dit motief is vaak voor starters de belangrijkste drijfveer (Agentschap NL,2012). Naast deze twee motieven noemt BIEB, een adviesbureau dat gespecialiseerd is in het ondersteunen van CPO-projecten, een derde hoofdmotief voor het bouwen in CPO, namelijk het stimuleren van onderling contact onder de bewoners (BIEB, 2017). Omdat deelnemers al vroeg kennis maken met hun toekomstige buren en buurt tijdens het CPO-proces, ontstaat er betrokkenheid met de buurt en met elkaar (o.a. Boelens et al. 2010; Fromm, 2012).

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

auteurs: Pauline van den Berg, Kelly van der Wielen, Stephan Maussen en Theo Arentze