Tag Archief van: residential

Als de particuliere huursector zich zou richten op geschikte huurwoningen voor de oudere een- en tweepersoonshuishoudens die nu in een koopwoning wonen, zou er meer ruimte ontstaan voor koopstarters. Dat stelt professor dr. Johan Conijn, emeritus hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, in een bijdrage in de nieuwste editie van Real Estate Research Quarterly.

De groei van de private huursector bedraagt in de periode 2012-2020 zo’n achttien procent. Die groei is het gevolg van een aantal trends, waarvan de vier belangrijkste zijn:

  • Buy-to-let: In de publiciteit domineert heel sterk ‘buy-to-let’. De particuliere belegger die een koopwoning ‘voor de neus van de koopstarter wegkaapt’ en vervolgens verhuurt.
  • Keep-to-let: Minder aandacht krijgt ‘keep-tolet’. De doorstromer die verhuist en de vorige woning niet verkoopt, maar verhuurt. Of men erft een koopwoning die vervolgens wordt verhuurd.
  • Sell-to-own: Er zijn ook private huurwoningen die aan een eigenaar-bewoner worden verkocht, waardoor de private huursector juist krimpt.
  • Build-to-rent: En dan is er nieuwbouw in de private huursector die eveneens bijdraagt aan de groei van de private huursector.

Het is wellicht verrassend, maar ‘buy-to-let’ en ‘keep-to-let’ ontlopen elkaar qua omvang niet zo veel. Uit gegevens van CBS/ABF blijkt dat ‘keep-to-let’ nog net iets omvangrijker is dan ‘buy-to-let’.

Het zijn vooral de institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekeraars) die nieuwbouw huurwoningen (build-to-rent) realiseren. De afgelopen jaren is deze nieuwbouw sterk gestegen. In 2012 ging het om 6.700 nieuwe huurwoningen. Dit aantal is in de jaren daarna geleidelijk toegenomen en kwam in 2019 uit op 18.400. In de periode 2012-2019 lag het gemiddelde op 12.100 per jaar.

Verhuizen van koop naar huur
Een verdere groei van de private huursector zal vooral via nieuwbouw moeten worden gerealiseerd. Uit de huishoudensprognose blijkt dat de grootste groei van de huishoudens zich voordoet bij oudere een- en tweepersoonshuishoudens. Deze huishoudens wonen nu nog voor een belangrijk deel in een koopwoning. Als de nieuwbouw in de private huursector zich vooral richt op kwalitatief hoogwaardige en energetisch duurzame huurwoningen, kunnen deze huishoudens worden verleid om te verhuizen van koop naar huur.

Daarmee kunnen een aantal vliegen in één klap worden geslagen. De nieuwbouw verkleint het woningtekort. De oudere eigenaar-bewoner met overwaarde heeft de koopkracht om de duurdere huurwoning te kunnen betalen. En er ontstaat weer meer ruimte voor koopstarters op de koopwoningmarkt. Daarmee krijgt de groei van de private huursector een meer toekomstgericht karakter dan nu het geval is.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Out-of-Sample House Price Prediction by Hedonic Price Models and Machine Learning Algorithms

In an illiquid market like the real estate market, market values are not readily available. Transactions are scarce and do not always reflect market value. As a consequence, appraisal values play an important role to inform agents in decision making, financial reporting and for property taxes. For example, appraisal values are used for property investment decisions and for providing mortgage loans. In a recent report De Nederlandsche Bank raises concerns about the quality and independency of appraisal values (Van der Molen and Nijskens, 2019). The authors show that one third of all appraisal values exactly match the transaction price, and in almost 60% the appraisal value is higher than the transaction price. Automated valuation models (AVMs) are less prone to potential client influence. However, in order to be accepted by a broad audience, AVMs need to be transparent, robust, explainable and they need to provide reliable predictions. In this research we address these issues. We compare traditional hedonic price models to more advanced machine learning algorithms and analyse the accuracy of out-of-sample predictions and variable importance. The research is based on almost all residential transaction prices in the Netherlands in 2017.


To read the full version of the article please download the PDF

Authors: Jeroen Beimer & Marc Francke

Real estate is an inherent illiquid asset class compared to, for example, stocks and bonds. Especially during the Global Financial Crisis (GFC) the importance of (the lack of) market liquidity became clear. Prices fell tremendously, but maybe even more importantly, investors and households were not able to sell their assets as quickly as desired. For investors, lower liquidity of their investment portfolio means that it is more difficult to rebalance their portfolio. For households, lower liquidity implies that they are not able to move if desired, which has consequences for labor mobility as well.

Prices and liquidity move together
The goal of this article is to present liquidity indices for Amsterdam, intuitively explain the models, and to provide some stylized empirical facts. This article estimates two different empirical liquidity measures for the residential real estate market in Amsterdam. One measure focuses on the first dimension of liquidity (market tightness) and one measure focuses on the fifth dimension (immediacy). The results further include a discussion on the commonality between these measures and the co-movement with prices. The results indicate that the two measures – based on different data – are very similar and both show a strong decrease in market liquidity during the GFC. In the recent years, market liquidity recovered to pre-crisis levels.

To read the full version of the article please download the PDF

Author: Dorinth van Dijk