Tag Archief van: sociale huurwoningen

,

Studiemiddag: woningcorporaties in spagaat

Tweede editie van de interactieve workshop Wetenschap4Corporaties over woningcorporaties in spagaat: de kunst van het mogelijk maken. Deze studiemiddag wordt door VOGON georganiseerd in samenwerking met TU/e, het network Wetenschap4Corporaties en Woonbedrijf.

Woningcorporaties bevinden zich in een uitdagende spagaat. Aan de ene kant groeit de maatschappelijke opgave om meer te bouwen, versneld te verduurzamen en te zorgen voor betaalbare huren. Aan de andere kant staat de financiële ruimte om die opgave te realiseren onder druk door krappe middelen, oplopende rente en strenge regelgeving. Hoe vinden corporaties de balans tussen wat nodig is en wat haalbaar is?

Tijdens deze tweede editie van de interactieve workshop Wetenschap4Corporaties komen wetenschappelijke inzichten en praktische tools samen. Onderzoekers presenteren hun bevindingen op basis van gedragstheorieën, data-analyse en digitale tools. De presentaties worden scherp gehouden door opponenten uit de sector en we sluiten af met een plenaire rondetafel. Het tijdschrift Real Estate Research Quarterly van VOGON wijdt een themanummer aan deze innovatieve inzichten en tools.

Voor wie deze editie?

Vooral interessant voor strategische adviseurs, portfolio- en assetmanagers van woningcorporaties en beleidsmedewerkers, vastgoedexperts en onderzoekers.

Programma

We werken met parallelle sessies. Per ronde mogen de deelnemers een sessie uitkiezen. Een eerste preview van de thema’s:

  • Investeringscapaciteit: de (on)mogelijkheden en best practices voor de lange termijn.
  • Waarde voor bewoners: nieuwe inzichten in het toewijzingsbeleid en de brede baten van verduurzaming.
  • Slimmer kiezen: besluitvormingsmodellen (slopen en nieuw bouwen of renoveren) en een AI-tool die huurdersmeningen op sociale media interpreteert.

Locatie

TU Eindhoven

Aanmelden

Kan binnenkort op deze plek.

,

Verhuurderheffing drukte jarenlang investeringsvermogen woningcorporaties

De invoering van de verhuurderheffing in 2013 is een zwarte bladzijde in de geschiedenis van de volkshuisvesting. Tien jaar lang beperkte de heffing het vermogen van woningcorporaties om te investeren in nieuwbouw en bestaande voorraad. De heffing is in 2023 afgeschaft, maar de gevolgen zijn nog steeds voelbaar.

In zijn artikel ‘De verhuurderheffing: een zwarte bladzijde in de geschiedenis van de volkshuisvesting’, verschenen in Real Estate Research Quarterly, reconstrueert professor Johan Conijn het ontstaan, de uitvoering en de afschaffing van de heffing. Hij toont aan dat de heffing vooral bedoeld was om gaten in de rijksbegroting te dichten, terwijl woningcorporaties opdraaiden voor de kosten.

Ondanks vroege waarschuwingen over negatieve effecten op kasstromen, investeringsrendementen en het eigen vermogen, bleef de maatregel van kracht. De uiteindelijke afschaffing kwam pas nadat het Rijk in 2020 erkende dat de financiële middelen van woningcorporaties onvoldoende waren om de maatschappelijke opgaven aan te kunnen.

Sterke daling investeringen in nieuwbouw

Aanvankelijk bedoeld als tijdelijke maatregel, werd de verhuurderheffing steeds verder verhoogd, met grote gevolgen voor de corporatiesector. De investeringen in nieuwbouw daalden sterk: van gemiddeld 30.000 huurwoningen per jaar vóór invoering naar circa 15.000 erna. De sector moest verder bezuinigen op onderhoud, renovatie en verduurzaming en kon nauwelijks voldoen aan de groeiende vraag naar betaalbare woningen. Compensaties via huurstijgingen of heffingskortingen boden onvoldoende soelaas.

Conijn wijst in zijn artikel op de bedenkelijke rol van het Centraal Planbureau, dat bij de invoering van de verhuurderheffing onjuiste informatie verstrekte. En het instrument jarenlang verdedigde met het argument dat het corporaties zou stimuleren de huren te verhogen.

Van crisis naar heroriëntatie

Pas met het rapport Opgaven en Middelen uit 2020 ontstond er politieke consensus over het disfunctioneren van de heffing. De financiële ruimte die vrijkwam door afschaffing moest wel gepaard gaan met prestatieafspraken. Die werden in 2022 vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken (NPA), waarin woningcorporaties zich verbonden aan forse investeringen in nieuwbouw, verduurzaming en betaalbaarheid.

De periode na afschaffing van de verhuurderheffing kenmerkt zich echter niet automatisch door verlichting. Een hogere rente en kostenstijgingen ondermijnen het nieuwe investeringsritme. De in 2023 geactualiseerde NPA laat zien dat veel corporaties rond 2030 tegen hun financiële grenzen aanlopen. De recent geïntroduceerde eis van ‘volkshuisvestelijke continuïteit’ moet voorkomen dat woningcorporaties zichzelf financieel uitputten, maar creëert ook onzekerheid over het perspectief na 2030.

Strijd om middelen blijft actueel

Conijn sluit af met de constatering dat het balanceren tussen opgaven en middelen blijvende aandacht vereist. De projectsteun die ‘rijke’ corporaties aan ‘arme’ moeten leveren is geen structurele oplossing. Hij pleit voor het opnieuw heroverwegen van andere fiscale lasten, zoals de vennootschapsbelasting voor corporaties, om blijvende investeringsruimte veilig te stellen. Zo niet, dan zal de omvang van de opgaven moeten worden bijgesteld aan de beschikbare middelen.

Lees hier het complete artikel

Over de auteur

Johan Conijn is em. hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam en directeur bij Finance Ideas.

,

Merle Blom: Hoe Rotterdam sociale huurwoningen wil beschermen tegen hittestress

Merle Blom

“De Nederlandse woningbouw is ontworpen om kou buiten te houden, maar niet om hitte binnen te weren”, stelt Merle Blom. Tijdens het VOGON-Talentseminar op 31 oktober presenteerde ze haar afstudeeronderzoek voor de master Management in the Built Environment aan de TU Delft. Haar onderwerp: het aanpakken van hittestress in de bestaande sociale woningvoorraad in Rotterdam.

Volgens Blom is het probleem urgent. De opwarming van de aarde, in combinatie met het stedelijk hitte-eilandeffect, maakt bewoners van sociale huurwoningen extra kwetsbaar. “Eén op de drie woningen in Nederland blijft op warme dagen niet koel genoeg”, legt ze uit. “En huurders in de sociale sector hebben vaak niet de middelen om daar iets aan te doen.”

In haar scriptie analyseerde ze de langetermijnkosten en -baten van maatregelen tegen hittestress. Ze keek onder andere naar gezondheidsrisico’s, stijgend energieverbruik en dalende arbeidsproductiviteit. Opvallend is dat de meeste economische schade optreedt in de gezondheids- en energiesector. “Als we niets doen, lopen de kosten op tot 757 miljoen euro in 2100”, aldus Blom.

Rotterdam werd gekozen als casestudy vanwege het relatief hoge aandeel sociale huurwoningen en de beschikbaarheid van relevante data. Blom werkte tijdens haar onderzoek samen met de gemeente en de vier grootste woningcorporaties. Die gaven aan inmiddels 15.000 woningen te hebben geïdentificeerd die dringend aangepakt moeten worden. “Zonwering en ventilatie zijn het effectiefst”, zegt Blom. “Maar woningcorporaties lopen tegen forse onderhoudskosten aan.”

De zogeheten ‘split incentive’ vormt een belangrijk knelpunt: woningcorporaties dragen de kosten, terwijl de baten vooral bij de zorg- en energiesector belanden. “Er zijn subsidies, maar die dekken vaak alleen de investeringskosten”, legt Blom uit. “Het echte probleem zit in de structurele financiering van onderhoud.”

Bloms analyse toont aan dat de baten op lange termijn ruimschoots opwegen tegen de kosten van hittemaatregelen. Toch ontbreekt het aan regelgeving voor de bestaande woningvoorraad. “Voor nieuwbouw zijn normen vastgelegd, maar bestaande woningen vallen buiten de boot. Zonder wettelijke verplichting blijven ingrepen vaak uit”, waarschuwt ze.

Haar conclusie is helder: “Er is dringend meer financiële en beleidsmatige ondersteuning nodig. Alleen dan kunnen we sociale huurwoningen toekomstbestendig maken tegen extreme hitte.”

Lees hier de volledige scriptie.

,

Regulering maakt huren betaalbaarder, maar heeft prijskaartje

De nieuwe Wet betaalbare huur lijkt haar doel deels te bereiken: gereguleerde huren worden aantoonbaar lager. Maar de wet kent ook aanzienlijke bijwerkingen, zo blijkt uit de internationale literatuur. De betaalbaarheid gaat ten koste van woningkwaliteit, bouwproductie en het aanbod van huurwoningen. Vooral starters en doorstromers dreigen tussen wal en schip te vallen.

In het artikel Huurprijsregulering in de particuliere huursector – wat zegt de literatuur? schetst Marietta Haffner in het blad Real Estate Research Quarterly een breed overzicht van internationaal onderzoek naar de effecten van huurprijsregulering. De aanleiding is de invoering van de Wet betaalbare huur per juli 2024. De eerste signalen uit de markt zijn gemengd: beleggers trekken zich terug, het aanbod daalt en de huren stijgen door – vooral in het vrije segment. Tegelijkertijd blijkt uit de meest uitgebreide meta-analyse tot nu toe dat gereguleerde huren gemiddeld zo’n tien procent lager liggen dan zonder regulering.

De literatuur laat zien dat de woningmarkt allerminst een perfect werkende markt is. Marktverstoringen zoals monopoliegedrag van verhuurders, informatieasymmetrie en het fundamentele recht op een woning maken overheidsingrijpen verdedigbaar. De tweede generatie huurprijsregulering – waarbij niet wordt bevroren, maar gematigd verhoogd – kan in zo’n context tot betere maatschappelijke uitkomsten leiden dan geen regulering.

Bijwerkingen van beleid

Toch is er een keerzijde. Huurprijsregulering verlaagt de mobiliteit van huurders en stimuleert goedkoop scheefwonen. Ook verlaagt het de waarde van huurwoningen, met als gevolg dat verhuurders minder investeren in onderhoud of besluiten te verkopen. Dit leidt tot een daling in het aantal huurwoningen en een verslechtering van de woningkwaliteit. Ondertussen wijken woningzoekenden uit naar het vrije segment, waar de huren juist stijgen.

Het overzicht van 112 empirische studies (1967-2023) van de Duitse econoom Kirill Kholodilin laat een breed scala aan effecten zien. Naast de directe impact op huurprijzen, zijn er gevolgen voor mobiliteit, woningproductie, woningkwaliteit, eigendomsverhoudingen en zelfs demografische keuzes. De context waarin regulering wordt ingevoerd blijkt cruciaal voor de uitkomsten: nationaal beleid, lokale marktwerking en aanvullende regelgeving bepalen mede of regulering effectief én houdbaar is.

Nederlandse verhuurders onder druk

De Nederlandse situatie weerspiegelt deze dynamiek. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is het aantal particuliere huurwoningen gedaald, mede door verkoop door kleine verhuurders. Dit raakt vooral mensen die net buiten de sociale sector vallen en geen koopwoning kunnen financieren. Op korte termijn profiteerden koopstarters van het extra aanbod, maar inmiddels signaleren partijen als Pararius een krimp van het aanbod op de particuliere huurmarkt.

Haffner wijst op het belang van betrouwbaar langetermijnbeleid. Voor investeerders kan voorspelbare regulering juist aantrekkelijk zijn, als deze een robuuste businesscase mogelijk maakt. Voor huurders kan een goed ontworpen systeem stabiliteit bieden, mits de kwaliteit en het aanbod op peil blijven. De sleutel ligt volgens de auteur in het vinden van een evenwicht tussen maatschappelijke baten en kosten – en tussen de belangen van huurders en verhuurders.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteur
Dr. Marietta Haffner is een Nederlandse econoom en assistant professor aan de Technische Universiteit Delft, gespecialiseerd in de economische en financiële aspecten van huisvesting, met bijzondere aandacht voor woningmarkten, huren, betaalbaarheid en beleid.

Over RERQ
Real Estate Research Quarterly is het online kwartaalblad van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON). Alle artikelen uit RERQ worden aan het einde van het jaar samengevoegd tot een jaarbundel die leden krijgen toegezonden.

,

Aangebroken bezit is struikelblok voor energietransitie

Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) vormen een lastig te nemen horde in het bestrijden van energiearmoede. Als binnen zo’n vereniging een woningcorporatie en particuliere eigenaren samen moeten besluiten, belemmert dit investeringen in grootschalige verduurzaming. Om de energietransitie te stimuleren is gericht overheidsbeleid en ondersteuning voor VvE’s nodig.

Dat schrijven Anisha Jagernath en Sara Özogul in het artikel ‘The sale of social housing, energy affordability and investments within homeowners’ associations’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Sociaal en particulier onder één dak

Het uitponden van sociale huurwoningen heeft geleid tot gemengde complexen waarin sociale huurders en particuliere eigenaren onder één dak wonen. Een vereniging van eigenaren is in zo’n geval verantwoordelijk voor gezamenlijke investeringen, in bijvoorbeeld isolatie en andere duurzaamheidsmaatregelen.

Noodzakelijke investeringen voor de energietransitie blijven in veel gevallen uit door stakende stemmen, financiële beperkingen of een gebrek aan kennis over verduurzaming. De energiekosten blijven daardoor hoog, vooral voor bewoners met lagere inkomens en woningen met een slechte energielabel.

Corporatie streeft naar volledige eigendom

Corporaties hebben met het oog hierop hun verkoopbeleid inmiddels aangepast en verkopen nauwelijks nog woningen in gemengde complexen met zogeheten aangebroken bezit. Zij streven opnieuw naar volledige eigendom, om beheer en verduurzaming te vergemakkelijken.

Huiseigenaren die lid zijn van een VvE ervaren meer problemen met energierekeningen dan individuele huiseigenaren. Collectieve verwarmingssystemen vergroten de afhankelijkheid van VvE-besluiten en beperken de keuzevrijheid.

Gefragmenteerde regelgeving vertraagt verduurzaming

Er is behoefte aan betere ondersteuning van VvE’s door de overheid, bijvoorbeeld met gratis duurzaamheidsscans, vereenvoudigde besluitvorming binnen VvE’s en aanvullende financieringsmogelijkheden. De huidige fragmentatie in regelgeving vertraagt verduurzaming in gemengde complexen.

Zeventig procent van de ruwweg 135,000 VvE’s met in totaal 1,4 miljoen woningen in beheer kent een mix van sociale huurders en particuliere eigenaren. Nationaal beleid gericht op verduurzaming binnen deze VvE’s en aanvullende subsidies zou de energietransitie volgens Jagernath en Özogul enorm kunnen versnellen.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs
Anisha Jagernath MSc. is projectmanager gebiedsontwikkeling bij de gemeente Haarlemmermeer. Haar masterthesis, waarop dit artikel is gebaseerd, werd in 2024 bekroond met de Jeroen van der Veer Scriptieprijs. Dr. Sara Özogul is universitair docent Stedelijke Planning aan de Rijksuniversiteit Groningen. Haar onderzoek richt zich op de interactie tussen regelgeving in de publieke sector en dynamiek op de woningmarkt, met een bijzondere focus op Nederland en vanuit een internationaal vergelijkend perspectief.

Gedrag van huurders staat centraal in thema-editie RERQ over Energietransitie

De eerste interactieve workshop Wetenschap4Corporaties werd op 30 januari 2024 gehouden aan de Technische Universiteit Eindhoven. Deelnemers in de organisatie waren de TUE-afdeling Built Environment, de Eindhovense woningcorporatie Woonbedrijf en nog 20 kennisinstellingen en woningcorporaties. Het thema was “De menselijke kant van energietransitie”. De workshop werd ondersteund door het onderzoeksprogramma BEL.

Het succes van energietransitie in sociale huur hangt af van het gedrag van bewoners en hun bereidheid om duurzame technieken te omarmen. In interactieve sessies werd inzicht gegeven in het gedrag van huurders. Ook werd gekeken naar praktische oplossingen en innovaties die corporaties en universiteiten samen hebben ontwikkeld. Er werd antwoord gegeven op vragen als:

  • Hoe kan virtual reality draagvlak voor renovatie versterken?
  • Hoe ontstaat niet-duurzaam gedrag in gerenoveerde woningen?
  • Wat vertelt een miljoen microdata over de effecten van energietransitie voor bewoners?

Sprekers waren onder anderen Theo Arentze, Djoera Eerland, Maarten Hornikx, Lise Jans, Clarine van Oel, Ioulia Ossokina, Marleen Spiekman, Arianne van der Wal. De onderzoeken die ze presenteerden staan beschreven in de RERQ-thema-editie Energietransitie, onderdeel van het VOGON-jaarboek 2023.

,

Verslag VOGON-Talentseminar 2023

VOGON-bestuurslid Michiel Daams heette alle talenten en toehoorders welkom bij het VOGON-Talentseminar 2023 op 6 oktober bij de Amsterdam School of Real Estate. In twee sessies van uur presenteerden in verschillende zalen acht talenten hun uiteenlopende afstudeeronderzoeken.

Alaïa Plieger sprak over ‘knelpunten en oplossingen, en nieuwe technologie, voor due diligence processen in vastgoedmarkten’.

Bekijk hier haar presentatie.

Christian de Vries vertelde over het tackelen van betaalbaarheid en duurzaamheid door huurprijsregulering.

Bekijk hier zijn presentatie. Lees hier zijn complete scriptie.

David Thissen leverde origineel werk over de prijseffecten van energielabels.

Bekijk hier zijn presentatie.

Philip Gallas vertelde over zijn onderzoek voor zijn MSRE-afstudeerscriptie over het toekomstige Europese CO2-heffingssysteem voor de gebouwde omgeving.

Bekijk hier zijn presentatie. Lees hier zijn complete scriptie.

Joost Blankendaal vertelde over een eerlijke waardering voor CO2-opslag in bouwmaterialen als hout.

Bekijk hier zijn presentatie. Lees hier zijn complete scriptie.

Sam van Elburg sprak over hoe hogere de woningprijzen, hoe langer mensen in hun sociale huurwoning blijven.

Bekijk hier zijn presentatie. Lees hier zijn complete scriptie.

PhD-student Lynn Bouwknecht rapporteerde – namens Pascale Schellekens, die op reis is – over de effecten van betegelde tuinen op de prijzen van omliggende woningen.

Bekijk hier haar presentatie. Lees hier haar complete scriptie.

Sebastiaan Carpentier Alting vertelde over de transformatie van kantorenparken naar mixed-use-gebouwen.

Bekijk hier zijn presentatie.

Aan de bar van de ASRE werd nog lang gediscussieerd tijdens de borrel, zie hieronder nog een sfeerimpressie.

© Copyright 2022 Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland. Alle rechten voorbehouden. Privacy Verklaring