Duurzaamheid is geen vrijwillige keuze meer, maar een strategische noodzaak voor institutionele vastgoedbeleggers. In het artikel ‘Dubbele materialiteit en regie in vastgoedbeleggingen: de rol van institutionele beleggers in verduurzaming’ beschrijft Hans Op ’t Veld in de Real Estate Research Quarterly hoe beleggers zich positioneren tussen wetgeving, maatschappelijke verwachtingen en hun eigen ambities. De belangrijkste conclusie: de vastgoedsector kan pas écht verduurzamen als beleggers niet alleen volgen, maar actief de regie nemen over de transitie.
Volgens Op ’t Veld is het concept van dubbele materialiteit inmiddels stevig verankerd in beleid en regelgeving. Institutionele beleggers dienen niet langer alleen financiële risico’s te beheersen, maar ook expliciet te maken welke milieu- en maatschappelijke doelen ze nastreven. Die verbreding van hun fiduciaire taakopvatting – van enkel financieel rendement naar ook maatschappelijke impact – zet de klassieke beleggingslogica onder druk. Toch wordt die spanning steeds vaker geaccepteerd, mede omdat de gevolgen van klimaatverandering, woningnood en sociale ongelijkheid zich nadrukkelijk manifesteren in de vastgoedmarkt.
Hoewel veel beleggers hun duurzaamheidsbeleid primair onderbouwen vanuit het ESG-perspectief – gericht op het beschermen van beleggingswaarde – wint de impactbenadering terrein. Daarin draait het om de bijdrage die een belegging levert aan maatschappelijke verbetering. Maar het meten van die bijdrage is lastig: data zijn gefragmenteerd en definities lopen uiteen. Hierdoor blijft onduidelijk of impactbeleggen financiële concessies vergt. Sommige studies suggereren lagere rendementen, andere wijzen juist op gelijkwaardige of zelfs betere prestaties. Deze onzekerheid weerhoudt beleggers er echter niet van om ambities te formuleren – al is het maar vanwege druk van stakeholders en het reputatiebelang.
Van volgen naar leiden
Om geloofwaardig bij te dragen aan verduurzaming moeten beleggers hun verantwoordelijkheid concreet maken. Dat betekent sturen op duidelijke duurzaamheidseisen richting de vastgoedketen en het aanjagen van innovatie in ontwerp, bouw en exploitatie. Vooral bij net-zero-doelstellingen en thema’s als betaalbaarheid en gezondheid vraagt dit om scherpe keuzes en consistente eisen. De sector is nu nog te veel gefragmenteerd, stelt Op ’t Veld, waardoor ketenpartners onvoldoende inspelen op elkaars duurzaamheidsdoelen. Meer samenwerking en standaardisatie zijn nodig, bijvoorbeeld rondom de hele levenscyclus van gebouwen en het reduceren van ‘embodied carbon’.
De overheid speelt hierin zeker een rol, maar mag niet de enige regisseur zijn. Beleggers zijn bij uitstek in positie om richting te geven aan verduurzaming, juist omdat ze langetermijnbelangen vertegenwoordigen. Door als opdrachtgever duidelijke verwachtingen te formuleren, kunnen ze de keten mobiliseren. Dat vereist wel inzicht in de kosten en baten van duurzaamheidsmaatregelen – op zowel korte als lange termijn. Transparantie hierover is cruciaal voor betere besluitvorming en het opschalen van effectieve oplossingen.
Eenduidige taal, meer impact
Een ander struikelblok is het gebrek aan eenduidigheid in de communicatie over duurzaamheid. Hoewel veel partijen zich baseren op internationale raamwerken zoals de Sustainable Development Goals, is de interpretatie ervan zelden uniform. De wirwar aan labels, definities en meetmethodes maakt het lastig om prestaties te vergelijken. Volgens Op ’t Veld is het tijd dat de sector zelf afspraken maakt over wat onder maatschappelijke bijdrage wordt verstaan. Dat voorkomt verwarring én reduceert de administratieve lasten van het rapporteren.
De verduurzaming van vastgoed vereist dus meer dan beleidsambities en goede bedoelingen. Institutionele beleggers moeten hun voortrekkersrol waarmaken door het debat over financiële én maatschappelijke waarde te verdiepen en te vertalen naar concrete keuzes. Dat vraagt om samenwerking, standaardisatie en – vooral – de bereidheid om leidend te zijn in een complex speelveld.
Lees hier het complete artikel.
Over de auteur
Hans Op ’t Veld is Research Fellow aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Daarnaast is hij Principal Director Responsible Investment bij PGGM en verbonden aan SDI AOP, het Sustainable Development Investments Asset Owner Platform, een samenwerkingsverband van internationale institutionele beleggers ter bevordering van duurzame beleggingen.
