Maarten Donkers van Rabobank opende het programma van het VOGON-symposium 2026 met een analyse van de vastgoedfinancieringsmarkt. Zijn centrale boodschap: de markt voor commercieel vastgoed draait allang niet meer om groei. Stabiliteit, risicobeheersing en strategische keuzes bepalen het speelveld.

Volgens Donkers wordt de vastgoedfinancieringsmarkt vaak verkeerd begrepen. “Het idee is vaak dat waarschuwingen van toezichthouders bedoeld zijn voor vastgoedinvesteerders. Maar centrale banken willen vooral financiële stabiliteit beschermen.” Daarmee verwees hij naar de voortdurende waarschuwingen van onder meer De Nederlandsche Bank en de Europese Centrale Bank over vastgoedrisico’s. Niet het vastgoed zelf staat daarbij centraal, maar de stabiliteit van het financiële systeem en het spaargeld dat daarin zit opgeslagen.

Om de markt goed te begrijpen, moet volgens Donkers eerst duidelijk zijn dat er niet één vastgoedmarkt bestaat, maar een compleet vastgoedsysteem. Hij onderscheidde verschillende deelmarkten: de ruimtemarkt, de assetmarkt en de ontwikkelmarkt. “Het gaat eigenlijk over een vastgoedsysteem waarin meerdere markten samenwerken”, stelde hij. Hij verwees naar het vierkwadrantenmodel van Wheaton en DiPascale. Vraag en aanbod van ruimte bepalen de huurprijzen, terwijl beleggers op de assetmarkt kijken naar kasstromen en risico-opslagen. Die verhouding bepaalt uiteindelijk de vastgoedwaarde.

Daarbij speelt ook de kapitaalmarkt een cruciale rol. Centrale banken, renteontwikkelingen en economische verwachtingen beïnvloeden direct hoe financiers naar vastgoed kijken. Donkers’ perspectief ligt nadrukkelijk bij de investeringsmarkt voor vastgoedfinanciering en niet bij de particuliere woningmarkt.

Wat is commercieel vastgoed?

Een belangrijk deel van zijn voordracht ging over de definitie van commercieel vastgoed: “We hebben commercieel vastgoed eigenlijk helemaal niet eenduidig gedefinieerd.” Vanuit bankperspectief maakt het veel uit of vastgoed voor eigen gebruik is, verhuurd wordt of onderdeel vormt van een bredere bedrijfsfinanciering. Vooral het zogenoemde “income producing real estate” staat centraal in discussies over vastgoedproblemen en financieringsrisico’s. Dat zijn beleggingen waarbij het vastgoed vooral bedoeld is om rendement te genereren via huurinkomsten.

Donkers schetste vervolgens de omvang van de Nederlandse vastgoedmarkt. Exacte cijfers zijn moeilijk te achterhalen, omdat er weinig structurele data beschikbaar zijn over vastgoedfinancieringen. Wel wees hij op het grote aandeel van woningen binnen de totale vastgoedvoorraad. Van de bijna negen miljoen gebouwen in Nederland zijn er ongeveer acht miljoen woningen. Daarnaast wees hij op de 800 miljard euro aan woninghypotheken en ruim 110 miljard euro aan geborgde leningen van woningcorporaties. Over de omvang van commercieel vastgoed bestaan vooral schattingen. “Er wordt eigenlijk heel weinig gepubliceerd over de vastgoedfinancieringsmarkt”, concludeerde hij.

Vastgoedmarkt: 80 tot 100 miljard

Op basis van cijfers van PropertyNL schatte Donkers de totale omvang van de Nederlandse markt voor commercieel vastgoedfinanciering op ongeveer 80 tot 100 miljard euro. Daarbij benadrukte hij dat het speelveld sterk verandert. Nieuwe financiers betreden de markt en de traditionele dominantie van banken neemt af. “Het speelveld is aan het versplinteren, maar er komen nieuwe partijen bij.” Naast banken spelen tegenwoordig ook debt funds, verzekeraars en buitenlandse investeerders een steeds grotere rol.

Volgens Donkers is het beeld dat banken vooral concurreren om marktaandeel te simplistisch. “Ons doel is niet om marktleider te zijn, maar om een gezonde portefeuille te hebben waarmee we heel lang klanten kunnen blijven financieren.” Banken zoeken continu naar een balans tussen rendement, risico en groeipotentieel. Vastgoedfinanciering is commercieel aantrekkelijk door de omvang van de markt en de relatief hoge rendementen, maar brengt tegelijk aanzienlijke risico’s met zich mee. Daarbij noemde hij onder meer het renterisico, herfinancieringsrisico en systeemrisico’s zoals tijdens de financiële crisis van 2008 zichtbaar werden.

ING internationaal, Rabo vooral Nederland

Donkers liet zien dat banken daarin verschillende strategieën hanteren. ING heeft internationaal een veel grotere vastgoedportefeuille dan Rabobank, terwijl Rabobank juist sterker gericht is op de Nederlandse markt. Volgens hem zit voor banken grofweg een natuurlijke grens aan commercieel vastgoedfinanciering van “tussen de 5 en 10 procent van de totale balans”. Daarboven worden de kapitaaleisen simpelweg te zwaar.

Sinds de financiële crisis zijn banken bovendien veel voorzichtiger geworden. Loan-to-values zijn fors gedaald. Waar voor de crisis financieringen van 90 tot 95 procent van de vastgoedwaarde mogelijk waren, moeten beleggers nu aanzienlijk meer eigen vermogen inbrengen. Ook verplichte aflossingen en strengere eisen aan projectontwikkeling zijn gemeengoed geworden. Daarnaast zijn banken selectiever geworden in regio’s en sectoren waarin ze actief willen zijn.

Nieuwe financiers nemen meer risico

Die strengere risicobenadering heeft ruimte gecreëerd voor alternatieve financiers. Volgens Donkers zijn banken de afgelopen vijftien jaar steeds meer “naar elkaar toe geklonterd” in een relatief veilig risicoprofiel. Nieuwe marktpartijen nemen juist vaker hogere risico’s in ruil voor hogere marges. Daardoor ontstaat een steeds diverser financieringslandschap.

Vooruitkijkend verwacht Donkers dat de rol van niet-bancaire financiers verder groeit, al blijven banken voorlopig de grootste spelers. Ook ziet hij meer ruimte ontstaan voor risicodeling tussen banken en institutionele beleggers, bijvoorbeeld via zogeheten Significant Risk Transfer-constructies (SRT’s). Daarbij verleggen banken delen van hun kredietrisico naar pensioenfondsen en verzekeraars. “Een deel van de groei gaat plaatsvinden door het delen van risico”, voorspelde hij.

Minder toezicht maakt systeem kwetsbaar

Tijdens de afsluitende discussie nuanceerde Donkers het idee dat de Nederlandse vastgoedmarkt te afhankelijk zou zijn van enkele grote banken. Volgens hem neemt die dominantie juist langzaam af. Tegelijkertijd waarschuwde hij voor nieuwe risico’s bij niet-bancaire financiers, waar minder toezicht geldt. “Hoe groter dat gedeelte is waar minder controle op zit, hoe kwetsbaarder het systeem kan worden.” Toch benadrukte hij dat de huidige markt fundamenteel gezonder is dan tijdens de financiële crisis. “Als ik kijk naar defaults en afboekingen, dan staat dat echt in geen enkele verhouding tot 2008.”