Tag Archief van: Wim van der Post

De Amsterdamse woningmarkt staat onder druk. Zowel huur- als koopprijzen zijn tot recordhoogten gestegen. Dit leidt tot een minder goede betaalbaarheid van woningen. Nu al geven huurders in Amsterdam gemiddeld 41% van hun inkomen uit aan wonen, dat is ruim boven de 33% die het Nibud als acceptabel duidt (Joosten et al., 2016). In Amsterdam ontbreekt het vooral aan huurwoningen in het middensegment met een huurprijs tussen de €720 en €1.000. Een gevolg hiervan is dat mensen met een modaal of hoger inkomen bij veranderende woningbehoeften genoodzaakt zijn uit te wijken naar elders in de regio. Dit heeft gevolgen voor de samenstelling van stedelijke milieus. Om in de vraag naar huurwoningen te voorzien en de betaalbaarheid te borgen, worden huurwoningen van minder dan 40 vierkante meter ontwikkeld. Het is vooralsnog onduidelijk welke effecten deze kleinere woningen hebben op de resultaten van beleggers. Deze studie richt zich op de vraag of zogenoemde microappartementen op grond van hogere huurinkomsten per m2 voor beleggers ook leiden tot een hoger
bruto rendement.

Lees hier het volledige artikel in PDF 

Auteurs: Robin Schmidt, Douglas Konadu en Wim van der Post

In de periode 2012 – 2016 is het aantal winkelfaillissementen fors toegenomen. V&D, Macintosh en Perry Sport zijn hiervan sprekende voorbeelden. Dit artikel gaat in op de vraag wat het effect van een faillissement is op de markthuur van een specifieke winkelunit. Op basis van een multidimensionale paneldataset wordt door de Difference in Difference-regressiemethode geconcludeerd dat er gemiddeld genomen geen robuust effect is gevonden dat faillissementen de markthuur van een specifieke winkelunit beïnvloeden. 

Significant is dat de markthuur in panden waar een faillissement heeft plaatsgevonden, hoger is dan in panden zonder faillissement. De onderzoeksresultaten zijn in het bijzonder relevant voor taxateurs en winkelbeleggers.  

Faillissementen van retailers worden in de literatuur veelal direct in verband gebracht met negatieve effecten die gekoppeld zijn aan de leegstand van vastgoed. De negatieve effecten van leegstand op winkelgebieden zijn helder: het wegvallen van trekkracht, afname van passanten en verloedering zijn hiervan concrete voorbeelden (cf. Colliers, 2016; Berkers, 2016). Uiteindelijk kan dit leiden tot een negatieve spiraal en verdere groei van de leegstand in winkelgebieden, waardoor ook de markthuur negatief wordt beïnvloed (Ten Have, 2007; Haringsma, 2002; Bolt, 2003). Het directe effect van een faillissement op de markthuur van een specifieke winkelunit is tot op heden niet empirisch onderzocht. Daardoor weten we niet of faillissementen een negatief effect hebben op de markthuur. Voor vastgoedeigenaren is het van groot belang om de gevolgen van een mogelijk faillissement van de retailer in te schatten. De kennisleemte belemmert beleggers om tot een optimale strategie te komen voor winkelobjecten in bepaalde gebieden.

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF
 

auteurs: Wim van der Post, Sander van Welie en Martijn Dröes

Transformatie van leegstaand kantorenvastgoed neemt een steeds groter deel van de marktdynamiek voor haar rekening. Dit artikel gaat in op de mogelijke effecten van een meervoudige bestemming op de waarde van kantorenvastgoed. Bovendien is de combinatie van vooroorlogs vastgoed en de rol van de bestemming voor de waarde van het vastgoed nog niet eerder kwantitatief onderzocht in zowel binnenlandse als buitenlandse wetenschappelijke studies. De belangrijkste conclusie is dat het verschil in bestemming (‘kantoor’ of ‘kantoor & wonen’) een statistisch significante invloed heeft op de transactieprijs. 

Theoretische aspecten van transformatie 
Als het huidige gebruik van een vastgoedobject niet meer voldoende economische waarde vertegenwoordigt, hebben beleggers in principe de mogelijkheid het pand te transformeren naar een andere bestemming. Als deze alternatieve aanwendbaarheid niet tot waardegroei zal leiden, rest slechts sloop van het pand. Waar de laatste mogelijkheid veelal tot waardeverlies leidt, zou transformatie tot een surplus kunnen leiden, mits er voldoende vraag is naar de nieuwe functie van dat object.

Het surplus van een alternatieve bestemming kan theoretisch worden geduid door de Bid Rent Curve, veelal geassocieerd met het werk van Alonso (1964). Alonso toont aan dat verschillende bestemmingen verschillende opbrengsten genereren en relateert dit aan de grondwaarde. Een wijziging van de bestemming biedt een andere potentiële opbrengst, afhankelijk van de vraag naar deze functie en de gecreëerde mate van schaarste (cf. Ricardo, 1821). Als deze opbrengst groter is dan de kosten van transformatie en winst en risicodekking van de ontwikkelaar, is er sprake van een positieve business case. Hoe groter het verschil in opbrengst-potentieel van verschillende functies, hoe groter de winst zal zijn van een transformatie.

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

auteurs: Jorn Damhuis, Wim van der Post en Douglas Konadu