Tag Archief van: woningbouwproductie

,

Ontwikkelaars bouwen pas als ze eraan verdienen

De invloed van de hoogte van bouwkosten op de woningbouwproductie is groot, toch is naar het verband weinig onderzoek gedaan. Uit recent onderzoek van Simon Verstraten blijkt dat de bouwkostenontwikkeling cruciaal is in de mix van factoren die de haalbaarheid van woningprojecten voor ontwikkelaars bepalen.

Dit constateert Verstraten in zijn artikel ‘Bouwkostenontwikkeling krijgt te weinig aandacht in onderzoek naar de invloed op de woningbouwproductie’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland.

Er is de afgelopen jaren vaak gesproken over de geringe elasticiteit van het woningaanbod. De woningproductie reageert niet snel genoeg op veranderingen in vraag en aanbod. De productie wordt ook nauwelijks beïnvloed door de ontwikkeling van de woningprijs. Een mogelijke verklaring hiervoor ligt in de stijgende bouwkosten. De ontwikkeling van de prijzen op de woningmarkt alleen zegt niets over de aantrekkelijkheid om nieuwe woningen te realiseren. Op het moment dat de kosten harder stijgen dan de prijs en winstmarges afnemen, wordt het realiseren van nieuwe woningen minder aantrekkelijk.

Om een compleet beeld te krijgen van de ontwikkeling van de bouwkosten van een woning keek Verstraten naar drie componenten: de index voor arbeids- en materiaalkosten, de schaarstepremie-index en index voor kostenontwikkeling als het gevolg van wijzigende bouwregelgeving. Met behulp van een rekenmodel bepaalt Verstraten hoe het samenspel van stichtingskosten – met daarin opgenomen de bouwkosten – en de residuele grondwaarde van projecten zich heeft ontwikkeld. 

Het rekenmodel lat zien dat er minder vergunningen worden aangevraagd op het moment dat de conjuncturele index en de residuele grondwaarde laag zijn. Zijn de grondwaarde en de conjuncturele bouwkostenindex hoog, dan worden er meer vergunningaanvragen gedaan. Dit is het moment waarop er door ontwikkelaars, grondeigenaren en bouwbedrijven meer kan worden verdiend. Het is dus van belang om niet alleen naar de woningprijsontwikkeling te kijken, maar ook naar de ontwikkeling van de bouwkosten in onderzoek naar de woningbouwproductie.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteur

Simon Verstraten is business lead Cost Management bij het internationale ingenieursbureau Arcadis. Hij deed zijn onderzoek in het kader van een eindscriptie voor zijn Master in Real Estate (MRE) aan Tias in Tilburg.

Het artikel van Verstraten is opgenomen in het RERQ-jaarboek 2023.

Maarten Donkers over de toekomst van vastgoedbeleggingen

VOGON-voorzitter Maarten Donkers werd door de vaktitel VastgoedVisie gevraagd naar zijn inzichten voor beleggingen in vastgoed op de langere termijn. Er zijn volgens hem twee redenen waarom de vraag naar vastgoed ook in de toekomst groot zal zijn. “De groeiende bevolking is de eerste, de ruimtelijke component de tweede.”

“Er zijn enorm veel en conflicterende ruimteclaims: we hebben plek nodig voor de noodzakelijke infrastructuur, maar ook voor natuur, klimaat en defensie. De bestaande vastgoedvoorraad moet energieneutraal worden. Dat betekent dat de bouwcapaciteit de komende decennia is ingevuld, terwijl we nu al de nieuwbouwvraag naar woningen en logistiek niet aankunnen. De ruimte om vastgoed te bouwen wordt ook schaarser en de toegewezen plekken steeds kleiner, met stijgende prijzen tot gevolg. Investeren in vastgoed voor de lange termijn is dus een no-brainer.”

Lees hier het complete interview.

,

Sfeerimpressie VOGON-symposium 2023

Het VOGON-symposium 2023 stond in het teken van de dynamiek op de woningmarkt. Door verschillende externe factoren en overheidsingrijpen is de woningmarkt in beweging als – bijna – nooit tevoren. Hoge ambities, gepaard aan fiscale maatregelen voor vooral de huurwoningmarkt, zetten de markt onder hoogspanning.

De effecten van de gestegen rente, blijvend hoge vraag en afschaffing voor de verhuurdersheffing, bieden een veelzijdige problematiek. Doelstellingen ter verbetering en versnelling worden nauwelijks gehaald en de conjunctuur kan een verdere verslechtering betekenen. Het congres was vooral gericht op actuele ontwikkelingen en de toekomstige effecten hiervan.

VOGON-voorzitter Maarten Donkers heet bezoekers en sprekers welkom in het pop-up Rietveld Theater in het Kabeldistrict in Delft (foto’s: Johannes van Bentum).

In een korte toelichting door Olga Wagenaar van Amvest krijgen deelnemers zicht op de transformatieopgave en de uitdagingen binnen de gebiedsontwikkeling Kabeldistrict.

Onder leiding van dagvoorzitter Wabe van Enk (PropertyNL) kwamen diverse aspecten van de huidige dynamiek op de woningmarkt aan bod.

Stefan Janssen van Capital Value schetst, op basis van zijn ervaring en inhoudelijke betrokkenheid bij woningtransacties, de dynamiek in de woningmarkt.

Marja Elsinga van TU Delft geeft duiding en een kritische reflectie op het woningmarktbeleid van de overheid, aangevuld met onverwachte inzichten en duiding van de rollen van onder andere woningcorporaties.

Marc Francke van Ortec Finance verrijkt het inzicht in de woningmarkt met het cijfermatige onderzoek dat hij en collega’s uitvoerden naar de middenhuur en de effecten van de regulering op de woningmarkt van deze huurklasse.

Isabel van de Geer (ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) zoomde in op de beoogde effecten en maatregelen van het gevoerde woningmarktbeleid.

Als intermezzo reikte Theo Arentze de VOGON Research Award 2022 uit aan de auteurs van het beste onderzoeksartikel uit jaargang 21 van het verenigingsblad Real Estate Research Quarterly.

Het artikel ‘De realisatie van goedgekeurde plannen: inzicht in de doorlooptijden en factoren’ van Huub Ploegmakers (midden), Pim Beckers (links) en Babak Firoozi Fooladi is winnaar van de VOGON Research Award 2022. VOGON-voorzitter Maarten Donkers (rechts) feliciteert de winnaars en overhandigt bloemen.

Juryvoorzitter Theo Arentze overhandigt Annette Duivenvoorden (Platform 31) een oorkonde voor de nominatie voor de VOGON Research Award 2022 van haar artikel ‘Woonaanbod voor senioren eist vraaggericht ontwikkelen’, geschreven met Gert Jan Hagen (SpringCo Urban Analytics).

We sluiten de middag af met een panelgesprek met van links naar rechts Isabel van de Geer, Thijs Guinee (Altera Vastgoed) en Coen van Rooyen (WoningBouwersNL).

In de pauze werd er door de VOGON-leden bijgepraat en veel gediscussieerd, ook met de sprekers.

Het symposium werd afgesloten met de traditionele borrel, dit keer in het naast het Rietveld Theater gelegen brouwcafé De Koperen Kat.

Voor aanvang van het symposium werd in de coulissen van het Rietveld Theater de jaarlijkse algemene ledenvergadering van VOGON gehouden.

,

Onderzoek naar vertraging woningbouw wint VOGON Research Award

Het artikel ‘De realisatie van goedgekeurde plannen: inzicht in de doorlooptijden en factoren’ van Huub Ploegmakers, Pim Beckers en Babak Firoozi Fooladi is winnaar van de VOGON Research Award. De award werd uitgereikt tijdens het VOGON-symposium op 11 mei 2023 in het Rietveld Theater in Delft.

In hun studie onderzoeken de drie onderzoekers vertragingen in de realisatie van planologisch goedgekeurde plannen voor woningbouw. Meer inzicht in de duur en onderliggende factoren is van groot belang, gezien het woningtekort en het ogenschijnlijke trage bouwtempo. Op basis van een unieke dataset en een zorgvuldige analyse laat de studie zien dat er inderdaad sprake is van vertraging en dat de stijging van de woningprijzen hierbij een factor is.

Tegen de verwachting in komt verder naar voren dat, gecorrigeerd voor de omvang van de plannen, binnenstedelijke plannen later starten, maar sneller worden voltooid. “De heldere analyses, de zorgvuldigheid van de besprekingen en de gedegen wetenschappelijke onderbouwing maken dit onderzoek tot een waardig awardwinnend artikel”, stelt de jury in zijn rapport.

De VOGON Research Award is een stimuleringsprijs die jaarlijks wordt uitgereikt aan de best beoordeelde vastgoedpublicatie uit het wetenschappelijke tijdschrift Real Estate Research Quarterly. De winnaars ontvangen een oorkonde en een geldbedrag.

De jury van de VOGON Research Award bestond uit prof. dr. Theo Arentze (TU Eindhoven, voorzitter), dr. Maarten Jennen (PGGM), Dick Vos MRE (VMC Invest) en dr. Hilde Remøy (TU Delft). Bij de selectie van de genomineerde artikelen is gekeken naar de relevantie voor de Nederlandse vastgoedsector, originaliteit in aanpak, thematiek of invalshoek, nieuwe inzichten, consistentie en toegankelijkheid. 

Lees hier de winnende studie: ‘De realisatie van goedgekeurde plannen: inzicht in de doorlooptijden en factoren‘ (pdf) door Huub Ploegmakers (Radboud Universiteit, redacteur RERQ), Pim Beckers (Stadskwadraat) en Babak Firoozi Fooladi (Universiteit van Aalto, Finland).

Naast het winnende artikel nomineerde de jury nomineerde twee andere onderzoeken uit jaargang 21 van Real Estate Research Quarterly:

‘Reële opties en stedelijke woningbouw of Uitstel is niet altijd afstel‘ (pdf) door Rutger-Jan Lange (Erasmus Universiteit Rotterdam) en Coen Teulings (Universiteit Utrecht)

‘Woonaanbod voor senioren eist vraaggericht ontwikkelen‘ (pdf) door Annette Duivenvoorden (Platform 31) en Gert Jan Hagen (Springco Urban Analytics)

VOGON-symposium 2023 
Het VOGON-symposium 2023 stond in het teken van de dynamiek op de woningmarkt met als titel ‘De Nederlandse woningmarkt onder hoogspanning: gewenste dynamiek of dreigende stilstand?’.

Juryrapport VOGON Research Award 2022

Juryvoorzitter Theo Arentze draagt voor uit het juryrapport tijdens het VOGON-symposium op 11 mei 2023 in Delft

De awardcommissie heeft zich ook dit jaar gebogen over de vraag welk paper in Real Estate Research Quaterly in aanmerking komt voor de VOGON-award. Dit jaar komen in aanmerking de bijdragen uit de drie edities van de RERQ-jaargang 21. We hebben gelet op de relevantie voor de vastgoedpraktijk, originaliteit, nieuwe inzichten, toegankelijkheid en de methodologische verantwoording. De commissie heeft eerst uit het totaal van dertien bijdragen een shortlist bepaald. Op de shortlist van de commissie staan, in volgorde van verschijnen, de volgende drie artikelen:

  • “Reële opties en stedelijke woningbouw of Uitstel is niet altijd afstel”, door Rutger-Jan Lange en Coen Teulings
  • “De realisatie van goedgekeurde plannen: inzicht in de doorlooptijden en factoren”, door Huub Ploegmakers, Pim Beckers en Babak Firoozi Fooladi
  • “Woonaanbod voor senioren eist vraaggericht ontwikkelen”, door Annette Duivenvoorden en Gert Jan Hagen

Alle drie de genomineerde artikelen richten zich, zij het op verschillende manieren en met verschillende invalshoeken, op de nieuwbouwopgave. Landen wereldwijd, en dat is dus inclusief Nederland, worstelen met een gebrek aan woningen. Het is een zeer relevant onderwerp waar nog vele vragen over bestaan en waar deze drie artikelen op verschillende manieren een deel van het antwoord geven. Mogelijk een klein deel van het antwoord, maar het vinden van die antwoorden is waarom research wordt gedaan en gepubliceerd in de Real Estate Research Quarterly.

Uit deze drie genomineerden heeft de commissie vervolgens het awardwinnende paper geselecteerd, die ik nu bekend zal maken. De VOGON-award 2022 wordt uitgereikt aan:

  • “De realisatie van goedgekeurde plannen: inzicht in de doorlooptijden en factoren”, door Huub Ploegmakers, Pim Beckers en Babak Firoozi Fooladi

In deze studie gaan de onderzoekers in op de vraag in hoeverre er sprake is van vertraging bij de realisatie van planologisch goedgekeurde plannen voor woningbouw. Meer inzicht in de duur en onderliggende factoren is van groot belang gegeven het woningtekort en het ogenschijnlijke trage tempo. Op basis van een unieke dataset en een zorgvuldige analyse laat de studie zien dat er inderdaad sprake is van vertraging en dat de stijgende woningprijzen hierbij een factor is. Tegen de verwachting in komt verder naar voren dat, gecorrigeerd voor de omvang van de plannen, binnenstedelijke plannen natuurlijk later starten, maar sneller worden voltooid. De heldere analyses, de zorgvuldigheid van de besprekingen, en de gedegen wetenschappelijke onderbouwing maken dit onderzoek, volgens de jury, tot een waardig awardwinnend artikel.

Ik wil dan ook graag, ook namens de andere leden van de jury – Dick Vos, Maarten Jennen en Hilde Remøy – de auteurs van harte feliciteren met deze prijs!

VOGON Award commissie
Prof. Theo Arentze, Technische Universiteit Eindhoven
Dick Vos MRE, VMC Invest,
Dr. Maarten Jennen, PGGM,
Dr. Hilde Remøy, Technische Universiteit Delft

,

Drie nominaties voor VOGON Research Award 2023

Nando Slijkerman (foto) en zijn coauteurs Christian Lennartz en Trond Husby zijn winnaar van de VOGON Research Award 2022 voor hun artikel ‘Ruimtelijke woonvoorkeuren en regionale prijsverschillen tijdens de coronapandemie’, gepubliceerd in de decembereditie 2021 van het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly (RERQ).
Vastgoedonderzoeker Nando Slijkerman neemt de VOGON Research Award 2022 in ontvangst uit handen van juryvoorzitter Theo Arentze (links).

De jury van de VOGON Research Award heeft uit de wetenschappelijke artikelen die het afgelopen jaar verschenen in jaargang 21 van het tijdschrift Real Estate Research Quarterly drie bijdragen genomineerd. Het winnende artikel wordt bekendgemaakt tijdens het VOGON-symposium op 11 mei 2023 in het Rietveld Theater in Delft.

De VOGON Research Award is een stimuleringsprijs die jaarlijks wordt uitgereikt aan de best beoordeelde vastgoedpublicatie uit Real Estate Research Quarterly. De winnaar ontvangt een oorkonde en een geldbedrag. Genomineerd zijn de artikelen:

‘Reële opties en stedelijke woningbouw‘ of ‘Uitstel is niet altijd afstel‘ (pdf) door Rutger-Jan Lange (Erasmus Universiteit Rotterdam) en Coen Teulings (Universiteit Utrecht)

‘De realisatie van goedgekeurde plannen: inzicht in de doorlooptijden en factoren‘ (pdf) door Huub Ploegmakers (Radboud Universiteit, redacteur RERQ), Pim Beckers (Stadskwadraat) en Babak Firoozi Fooladi (Universiteit van Aalto, Finland)

‘Woonaanbod voor senioren eist vraaggericht ontwikkelen‘ (pdf) door Annette Duivenvoorden (Platform 31) en Gert Jan Hagen (Springco Urban Analytics)

De jury van de VOGON Research Award bestaat uit Theo Arentze (TU Eindhoven, voorzitter), Maarten Jennen (PGGM), Dick Vos (VMC Invest) en Hilde Remøy (TU Delft). Bij de selectie van de genomineerde artikelen is gekeken naar de relevantie voor de Nederlandse vastgoedsector, originaliteit in aanpak, thematiek of invalshoek, nieuwe inzichten, consistentie en toegankelijkheid. 

VOGON-symposium 2023 
Het jaarlijkse VOGON-symposium staat in 2023 in het teken van de dynamiek op de woningmarkt met als titel ‘De Nederlandse woningmarkt onder hoogspanning: gewenste dynamiek of dreigende stilstand?’. Het symposium wordt op 11 mei 2023 vanaf 13.30 uur gehouden in het Rietveld Theater in Delft.

,

VOGON-symposium: 11 mei 2023, Rietveld Theater, Delft

‘De Nederlandse woningmarkt onder hoogspanning: gewenste dynamiek of dreigende stilstand?’

Het VOGON-symposium staat in 2023 in het teken van de dynamiek op de woningmarkt. Door verschillende externe factoren en overheidsingrijpen is de woningmarkt in beweging als – bijna – nooit tevoren.

Hoge ambities, gepaard met fiscale maatregelen voor vooral de huurwoningmarkt, zetten de markt onder hoogspanning. De effecten van de gestegen rente, blijvend hoge vraag en afschaffing voor de verhuurdersheffing, bieden een veelzijdige problematiek. Doelstellingen ter verbetering en versnelling worden nauwelijks gehaald en de conjunctuur kan een verdere verslechtering betekenen. Het congres is vooral gericht op actuele ontwikkelingen en de toekomstige effecten hiervan. Tijd voor een kritische blik op deze materie.

Onder leiding van dagvoorzitter Wabe van Enk komen diverse aspecten van de huidige dynamiek op de woningmarkt aan bod. We zijn voor het jaarlijkse symposium van de VOGON te gast in het Rietveld Theater, het pop-uptheater in een van de loodsen op Kabeldistrict in Delft. In een korte toelichting door Olga Wagenaar van Amvest krijgen deelnemers zicht op de transformatieopgave en de uitdagingen binnen deze gebiedsontwikkeling. Daarna zal Stefan Janssen (Capital Value), op basis van zijn ervaring en inhoudelijke betrokkenheid bij woningtransacties, de huidige dynamiek schetsen. Marja Elsinga (TU Delft) geeft duiding en een kritische reflectie op het woningmarktbeleid van de overheid, aangevuld met onverwachte inzichten en duiding van de rollen van onder andere woningcorporaties. Marc Francke (Ortec Finance, UvA) verrijkt ons inzicht met het cijfermatige onderzoek dat hij met collega’s uitvoerde naar de middenhuur en de effecten van de maatregelen op de woningmarkt van deze huurklasse. Isabel van de Geer (ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) zal inzoomen op de beoogde effecten en maatregelen van het gevoerde woningmarktbeleid. Als intermezzo vindt traditioneel de jaarlijkse uitreiking van de VOGON Research Award plaats voor het beste onderzoeksartikel van de Real Estate Research Quarterly. We sluiten de middag af met een panelgesprek waaraan onder andere Thijs Guinee(Altera Vastgoed) en Coen van Rooyen (WoningBouwersNL) deelnemen. Aansluitend vindt traditiegetrouw een netwerkborrel plaats.

Plaats van handeling is het Rietveld Theater, Schieweg 15B, 2627 AN Delft. Meer informatie over programma volgt zo snel mogelijk. Vooraf wordt de algemene ledenvergadering gehouden. Ook wordt traditiegetrouw de VOGON-research award uitgereikt.

Meld je hier aan

Programma
12.00 – 13.30 Algemene Ledenvergadering VOGON
13.30 – 14.00 Inloop symposium
14.00 – 14.10 Welkom en opening door dagvoorzitter Wabe van Enk
14.10 – 14.20 Presentatie Kabeldistrict door Olga Wagenaar (Amvest)
14.20 – 14.40 Stefan Janssen MSc (Capital Value): ‘setting the scene’
14.40 – 15.00 prof. dr. Marja Elsinga (TU Delft): governance en marktstructering
15.00 – 15.20 prof. dr. Marc Francke (Ortec Finance): onderzoek middenhuur
15.20 – 15.30 Pauze
15.30 – 15.50 Coen van Rooyen, directeur WoningbouwersNL
15.50 – 16.10 Isabel van de Geer, ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
16.10 – 16.20 Uitreiking VOGON Research Award door Theo Arentze
16.20 – 17.00 Paneldiscussie met onder leiding van de dagvoorzitter met Isabel van de Geer, drs. Niels van Wonderen MSRE (Altera Vastgoed), Coen van Rooyen LLM (WoningBouwersNL) aan de hand van stellingen (via Mentimeter)
17.00 – 18.30 Borrel bij ‘De Koperen Kat’ in Delft.

Wabe van Enk

Wabe van Enk is hoofdredacteur-directeur PropertyNL/PropertyEU. Hij studeerde journalistiek in Utrecht en werkte achtereenvolgens als redacteur bij Het Financieele Dagblad, NRC Handelsblad en als hoofdredacteur bij Vastgoedmarkt. In 2000 richtte hij vastgoedinformatiebedrijf PropertyNL op. Van Enk is lid van de jury van diverse vastgoedprijzen, zoals de Middenhuur Award en de Green Leader Award van de Dutch Green Building Council.

Olga Wagenaar is ontwikkelingsmanager bij Amvest en verantwoordelijk voor de herontwikkeling van Kabel District naar een grootschalige woonlocatie. Kabeldistrict is onderdeel van Schieoevers Noord. De huidige bedrijventerreinen veranderen in levendige, gemengde stedelijke gebieden met ruimte voor kennisintensieve en innovatieve maakindustrie. Dat past bij de ambitie van Delft om dé High Tech Capital van Nederland te worden.

Stefan Janssen

Stefan Janssen is specialist op het gebied van complexe strategische vastgoedvraagstukken. Hij adviseert gemeenten, ontwikkelaars en (inter)nationale beleggers over een breed scala aan onderwerpen, waaronder haalbaarheidsstudies, doelgroep- en huurprijsanalyses en beleggingsvisies. Hij maakt veel gebruik van de Data Intelligence die binnen Capital Value beschikbaar is om te komen tot zijn inzichten. Stefan heeft 10 jaar ervaring in het vastgoed, op zowel het gebied van vastgoedbeleggingen als vastgoedonderzoek.

Marja Elsinga is hoogleraar Housing Institutions & Governance aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Ze is een expert in vergelijkend huisvestingsonderzoek en leidt internationale en interdisciplinaire onderzoeksteams. Ze heeft ruim dertig jaar ervaring in onderzoek en onderwijs over woningmarkt en woonbeleid. Haar invalshoek is wonen als fysiek, sociaal en economisch fenomeen en het effect daarvan op de vastgoedmarkt en de rol van overheden. Daarnaast is ze actief in bestuurlijke en adviesfuncties: commissaris bij Ymere, lid van het bestuur van het Netwerk Conceptueel Bouwen, lid van de wetenschappelijke raad van Platform31 en trekker van het onderwerp wonen in de Denktank Nederland 2040.

Coen van Rooyen is algemeen directeur WoningBouwersNL, de branchevereniging voor bouwbedrijven en projectontwikkelaars in de woningbouwsector. Hij werkte de afgelopen jaren aan verdere professionalisering van de branchevereniging die eerder bekend was als NVB Bouw. Door intensievere samenwerkingen met andere organisaties, en door toenemende aandacht voor bouwopgave, innovatie, circulariteit en duurzaamheid draagt WoningBouwersNL bij aan een gezondere woningmarkt.

Isabel van de Geer is afdelingshoofd Woningbouwbeleid en plaatsvervangend directeur Woningbouw bij Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Isabel werkt al enige jaren in het fysiek-ruimtelijk domein. Eerst bij het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat en nu bij BZK. Vanwege het grote woningtekort ligt de focus op het bouwen van 900.000 woningen tot 2030. Samen met de betrokken partners werken aan voldoende betaalbare woningen voor iedereen op de juiste plek.

Marc Francke is werkzaam bij Ortec Finance en hoogleraar bij de Universiteit van Amsterdam. Bij Ortec Finance heeft hij uitgebreid onderzoek gedaan naar geautomatiseerde waarderingsmodellen met behulp van econometrische en machine learning-methoden, de constructie van vastgoedprijsindexen in dunne markten, en prijs- en liquiditeitsdynamiek in commerciële en woningmarkten. Daarnaast is hij hoogleraar Real Estate Analytics aan de Universiteit van Amsterdam. Hij is gepromoveerd in econometrie aan de Vrije Universiteit Amsterdam. Professor Francke is research fellow bij het Massachusetts Institute of Technology Center for Real Estate’s Price Dynamics Platform en Weimer School Fellow bij het Homer Hoyt Institute. Zijn wetenschappelijk onderzoek heeft geleid tot publicaties in verschillende wetenschappelijke tijdschriften. Marc. Francke is bestuurslid van de European Real Estate Society en secretaris van de European Commercial Real Estate Data Alliance.

Thijs Guinee MSc is Performance & Valuation Analist bij Altera Vastgoed en richt zich met name op het analyseren en adviseren van de performance van de portefeuilles. Daarnaast vervult Guinee een belangrijke rol in de beoordeling van de externe taxaties. Guinee heeft negen jaar ervaring op het gebied van het analyseren van trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt. Daarnaast heeft hij de afgelopen jaren veel ervaring opgedaan met betrekking tot het beoordelen van gebruikstransacties en beleggingstransacties teneinde vastgoedwaarderingen te ondersteunen.

,

VOGON-onderzoekers pareren kritiek gebiedsontwikkelaars

Een bespreking van enkele onderzoeken uit de recente RERQ-editie in de vaktitel Cobouw heeft geleid tot een felle discussie op de opiniepagina’s van dit vakblad voor de bouwsector. De (ex-) gebiedsontwikkelaars Friso de Zeeuw en Jos Feijtel stelden dat de onderzoekers kennis uit de praktijk ontberen.

De gebelgde gebiedsontwikkelaars verweten de VOGON-onderzoekers een “ontstellend gebrek aan praktijkkennis”. Zij schreven op Cobouw.nl op 16 januari 2023: “Het traject van woningbouwplan tot en met de daadwerkelijke bouw zit vol voetangels en klemmen. De hoogleraren Erwin van de Krabben en Jan Rouwendal deden er met universitair docent Huub Ploegmakers onderzoek naar. De weergave van hun onderzoeksresultaten in Cobouw legt een ontstellend gebrek aan praktijkkennis bloot. Ze komen dan ook tot aanbevelingen waar we helemaal niets aan hebben, integendeel.”

De aangevallen researchers riposteerden op 19 januari met een opinieartikel waarin zij constateren dat hun onderzoek blijkbaar een gevoelig onderwerp voor gebiedsontwikkelaars hebben aangesneden: “Als je als onderzoeker te horen krijgt dat je onderzoek de plank misslaat, dat de uitkomsten allemaal al lang bekend zijn en dat het “ontzettend dom onderzoek” is, dan ben je ofwel een ontzettend domme onderzoeker, ofwel je raakt een gevoelige snaar. Als de onderzoekers in kwestie zijn we geneigd te denken dat het om die gevoelige snaar gaat.”

Lees hier het opinieartikel (pdf) van de gebiedsontwikkelaars en het antwoord van de researchers. Download hier de complete editie van RERQ waar het allemaal mee begon.

,

Woningbouw in de stad gaat sneller dan in het groen 

De Nationale Woon- en Bouwagenda zet vooral in op woningbouw op plekken aan de rand van stedelijk gebied om het tempo op te schroeven. Maar juist op deze zogeheten uitleglocaties duurt het langer voordat nieuwbouw wordt gerealiseerd. 

Dat stellen vastgoedonderzoekers Pim Beckers, Huub Ploegmakers en Babak Firoozi Fooladi in het artikel ‘De realisatie van goedgekeurde plannen: inzicht in de doorlooptijden en factoren die hierop van invloed zijn’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON). 

De vastgoedonderzoekers wilden weten waar zich vertragingen voordoen in de uitvoering van al goedgekeurde woningbouwplannen. Zij creëerden daarvoor een eigen databestand met alle woningbouwplannen in drie provincies, die zij over een lange periode volgden. Voor deze plannen brachten zij in kaart hoelang het na goedkeuring duurde voordat de bouw van de eerste woning startte en hoelang het nam om het plan volledig te realiseren. Ook zochten zij verklaringen voor de verschillen in doorlooptijden. 

De uitkomsten laten zien dat bij ongeveer de helft van de plannen de eerste woning na 2,5 jaar is opgeleverd. Het afbouwen van de laatste woningen duurt bij de helft van de plannen langer dan vier jaar.  

Grote plannen duren langer 

Het effect van de omvang van het plan verschilt voor de twee gebeurtenissen waarnaar de onderzoekers keken. De kans dat de eerste woning wordt opgeleverd lijkt niet te worden beïnvloed door de omvang, terwijl het aantal woningen per plan wel effect heeft op de kans dat het plan wordt voltooid. Bij grotere plannen duurt het langer voor de laatste woning is gebouwd. 

Ook het effect van binnenstedelijke plannen verschilt per gebeurtenis. Aan de ene kant duurt het langer om dit soort projecten te starten: het tijdstip waarop de eerste woning wordt gebouwd komt hier namelijk later dan in uitleggebieden. Aan de andere kant lijken binnenstedelijke plannen wel sneller te worden voltooid. Die laatste uitkomst is niet helemaal in lijn met de verwachting. De gangbare veronderstelling is immers dat binnenstedelijke projecten complexer zijn en daardoor meer tijd vergen. 

Buiten de stad ontbreekt infrastructuur 

Een andere verklaring is dat het bij uitleglocaties langer duurt voordat de noodzakelijke infrastructuur en voorzieningen zijn gerealiseerd. Een mogelijke verklaring voor de langere duur van de oplevering van de eerste woning in binnenstedelijke projecten is dat er vaak sprake is van een complexe grondaankoop en sloop of sanering.  

In de Nationale Woon- en Bouwagenda wordt gesteld dat er meer moet worden ingezet op uitleglocaties om het bouwtempo op te schroeven. Er komen hierdoor weliswaar meer plannen en dus uiteindelijk woningen bij, maar het is op basis van de resultaten van dit onderzoek maar de vraag of dit zal leiden tot een aanzienlijke versnelling van de woningbouw-productie, althans in de laatste fasen van het plan- en bouwproces. 

Download hier de pdf met het volledige artikel. 

Over de auteurs 

Pim Beckers is financieel adviseur bij Stadkwadraat. Huub Ploegmakers is universitair docent aan de Radboud Universiteit. Babak Firoozi Fooladi is promovendus aan de Universiteit van Aalto, Finland. 

,

‘Woningbouw gaat sneller op gemeentegrond’

Woningbouwprojecten op gemeentegrond hebben in de realisatiefase een kortere doorlooptijd dan projecten waarbij de gemeente niet als eigenaar is betrokken. Ook is de bouwtijd van projecten binnen de bebouwde kom verrassend genoeg korter dan buiten stedelijk gebied.

Dat stellen vastgoedonderzoekers Lars Brugman, Berend Schoone, Jan Rouwendal en Hans Wisman in de verkennende studie ‘De invloed van marktomstandigheden, locatie- en projectkenmerken op de realisatiefase van het woningbouwproces’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON). 

Het is voor zover bekend voor het eerst dat vastgoedonderzoekers een kwantitatieve analyse maakten van de duur van het bouwproces van nieuwbouwwoningen in Nederland. De belangrijkste bevinding is het effect van de gemeente als eigenaar van de bouwgrond. Dat leidt tot  een aanzienlijke versnelling van de bouw ten opzichte van de situatie waarin de gemeente geen betrokkenheid heeft.

Een tweede opvallende uitkomst is dat projecten binnen de bebouwde kom – na de start van de bouw – gemiddeld sneller worden voltooid dan die buiten de bebouwde kom. De onderzoekers verifieerden de algemene aanname dat projecten in een bebouwde omgeving makkelijker vertraging oplopen door interacties met zaken als al aanwezige gebouwen en bekabeling. Uit hun onderzoek blijkt echter het tegendeel.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs 

Lars Brugman is onderzoeker bij het Kadaster. Berend Schoone is adviseur bij vastgoedadviesbureau Fakton in Rotterdam. Prof. dr. Jan Rouwendal is hoogleraar aan de Vrije Universiteit in Amsterdam. Hans Wisman is onderzoeker bij het Kadaster.