Oplopende prijzen van woningen vertragen nieuwbouw en dat is in het belang van iedereen. Dat stellen Rutger-Jan Lange en Coen Teulings in een artikel in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Het klinkt in de huidige tijd van woningschaarste als een bewijs van marktfalen beseffen de auteurs, maar woningontwikkelaars én de samenleving als geheel hebben bij stijgende prijzen alle belang bij het uitstellen van nieuwbouwprojecten. Een perceel kun je immers maar één keer volbouwen.

Uitstel maakt dat ontwikkelaars de ontwikkelingen nog even kunnen aankijken en de nieuwbouw beter kunnen afstemmen op de vraag bij oplevering. Dat dit beter is voor de portemonnee van een naar winst strevende belegger klinkt nog wel logisch. Maar overheden zullen nieuwbouw zelfs nog sterker vertragen, wanneer zij het maatschappelijk belang vooropstellen, betogen de auteurs.

Dat laatste heeft te maken met de flexibiliteit die de maatschappij opgeeft wanneer op een perceel woningen worden ontwikkeld. Die levert namelijk speelruimte in om een beslissing om te bouwen later aan te passen aan nieuwe inzichten en veranderingen in behoeften. “En in de tussentijd bespaart ze excessieve bouwkosten”, stellen Lange en Teulings.

Het idee dat projectontwikkelaars de bouw van woningen vooral uitstellen om te profiteren van de schaarste aan woningen – en dus verder stijgende prijzen – wijzen de auteurs van de hand. Het zijn immers vooral de eigenaren van bestaand vastgoed die belang hebben bij het vergroten van de schaarste. Het monopolie op het bouwen van woningen ligt eerder bij de gemeenteraden dan bij projectontwikkelaars, stellen zij. Daarmee is woningschaarste meer een politiek dan een economisch probleem. In gemeenten met veel eigenaar-bewoners “zullen die bewoners stemmen op partijen die de ontwikkeling van nieuwbouw beperken”.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs
Rutger-Jan Lange is universitair docent aan de Erasmus Universiteit Rotterdam, Coen Teulings is universiteitshoogleraar aan de Universiteit Utrecht.

Met een afscheidscollege in de Lutherse Kerk aan het Spui in Amsterdam op 21 juni 2022 heeft professor dr. Peter van Gool afscheid genomen van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) als bijzonder hoogleraar Vastgoedeconomie. Op basis van zijn rede schreef hij een perspectiefbijdrage voor Real Estate Research Quarterly, hieronder een korte samenvatting.

De woningprijzen in Nederland zijn sterk gestegen, net als overigens in andere landen. Onder andere starters en huishoudens tot twee keer modaal kunnen in Nederland zonder hulp geen woning kopen. Door lange wachtlijsten is ook een sociale huurwoning onbereikbaar. Deze groepen hebben last van de sterk gestegen woninghuren, terwijl zittende huurders juist uit de wind werden gehouden door huurbevriezingen en -aftoppingen.

Media en politiek leggen de schuld hiervan bij particuliere beleggers, de hypotheekrenteaftrek, het woningtekort en taxateurs en makelaars die de prijzen opdrijven. De problemen worden in werkelijkheid veroorzaakt door het monetaire beleid, de rentedaling, de ruime leencapaciteit, het populistische overheidsbeleid en het beperkt bijbouwen ten opzichte van de bevolkingsgroei.

Particuliere beleggers
Om het tij te keren pakt de regering nu particuliere beleggers aan. De maatregelen blijven echter hangen in symptoombestrijding, het herverdelen van schaarste en het vervangen van het marktmechanisme door overheidsregulering. Meer woningen komen er daardoor per saldo niet bij.

Zelfbewoningsplicht in de koopsector en huurprijsregulering in het middenhuursegment ogen sympathiek. Maar een gereguleerde huur ónder de markthuur zal ook in de middeldure huursector leiden tot wachtlijsten, toewijzingsvraagstukken en uiteindelijk tot een kleiner aanbod van huurwoningen. Dan zijn huurstarters ook in de middeldure huursector de klos.

Scheefwoners subsidiëren
Waarom moeten eigenlijk gepensioneerden die via hun pensioenfonds in middenhuurwoningen beleggen en andere beleggers scheefwoners subsidiëren? Dat kan de overheid makkelijker zelf doen door huurtoeslaggrenzen op te trekken. Natuurlijk moeten mistanden in de particuliere verhuur worden aangepakt, maar door bezuinigingen kunnen gemeentelijke pandjesbrigades het werk nu al niet aan. Wie moet dan straks het nieuwe beleid gaan uitvoeren?

De oplossing van de wooncrisis ligt in het aanpakken van de wérkelijke oorzaken ervan. Monetaire verkrapping – in plaats van de verruiming van de afgelopen jaren – en de sterke hypotheekrentestijging leveren nu al een bijdrage aan de oplossing, dankzij de oplopende inflatie door de oorlog in Oekraïne. Deze rentestijging neemt particuliere beleggers de wind uit de zeilen.

Averechts overheidsbeleid
Politiek gevoelig ligt het afschaffen van prijsopdrijvende regelingen, als de hypotheekrenteaftrek, de ruime LTV-grenzen – nu 100% – en het toestaan van aflossingsvrije hypotheken. Dit averechts werkend overheidsbeleid moet versneld worden teruggedraaid.

Nog belangrijker is het bijbouwen van woningen – ook in de sociale sector – en het terugdringen van de wachttijden voor sociale huur. Dat vraagt meer ruimte voor corporaties en scherpere keuzes, waaronder het voorrang geven aan nieuwbouw boven de belangen van zittende bewoners, milieu of landbouw.

Politieke moed
Ook zou er een doelmatiger beheer van de sociale huursector moeten komen, ten gunste van woningzoekenden met lagere inkomens en ten nadele van zittende huurders in de sociale sector met een ruim inkomen of vermogen. Kies liever voor een inkomensafhankelijke huur, dan een inkomensafhankelijke huurverhóging. Het vraagt echter veel politieke moed te kiezen voor de belangen van de outsiders – woningzoekenden – in plaats van die van de voor politici zo belangrijke insiders, de zittende bewoners.

Download hier de pdf met het volledige artikel.