Tag Archief van: woningbouwproductie

De wildgroei in woningbouw in Vlaanderen is uitermate lastig in te tomen. Er worden weliswaar voldoende woningen gebouwd, maar veelal in de open ruimte in plaats van in stedelijk gebied. Dat concluderen de Belgische vastgoedonderzoekers Isabelle Loris en Pascal De Decker in het artikel ‘Van wie is de bouwgrond in Vlaanderen?’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

De Europese Unie wil de verstedelijking van de open ruimte in 2050 tot staan brengen, Vlaanderen wil al tien jaar eerder een einde aan de verstening maken. Daarvoor moet er heel wat veranderen, constateren de onderzoekers. In Vlaanderen wordt nu nog dagelijks de oppervlakte van twaalf voetbalvelden versteend. Oorzaak is een enorme voorraad bouwgrond met de bestemming wonen. Het schrappen van die bestemming is een kostbare zaak: de overheid zal planschade aan grondeigenaren moeten vergoeden.

Al van oudsher wordt bouwgrond in Vlaanderen ruimhartig bestemd voor woningbouw. Belgische planologen lieten zich meeslepen in het vooruitgangsdenken, waardoor hun aannames voor de bevolkingsgroei schromelijk overdreven bleken. Daarnaast wilden zij ruim baan voor het Belgisch-Vlaamse woonmodel, het ideaal dat elk Vlaams gezin een eigen woning kan verwerven, bij voorkeur vrijstaand op een kavel van zo’n duizend vierkante meter.

Versnipperd grondbezit
De onderzoekers Loris en De Decker constateren dat er in België geen sprake is van grootgrondbezit, maar juist van ‘kleingrondbezit’. De grond met een woonbestemming is versnipperd over veel eigenaren met relatief kleine kavels. De gemiddelde oppervlakte bouwgrond in bezit van natuurlijke personen lag in 2019 op 1.445 vierkante meter, bij vennootschappen was dat 1.692 vierkante meter. Overheden, ontwikkelaars noch woningcorporaties hebben grote oppervlakten in bezit.

Hoewel er door overheden veel over het stoppen van de verrommeling van Vlaanderen is gesproken, is grondbeleid in Vlaanderen tot op heden niet regiobreed uitgerold, constateren Loris en De Decker. Het wachten is op wetgeving die hierin verandering brengt. Anders dan in Nederland worden er in Vlaanderen wel woningen gebouwd, maar op de verkeerde plaatsen.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs
Isabelle Loris is doctoraatsonderzoeker aan de Universiteit van Gent en de Katholieke Universiteit Leuven, waar Pascal De Decker hoogleraar Stad & Wonen is.

Oplopende prijzen van woningen vertragen nieuwbouw en dat is in het belang van iedereen. Dat stellen Rutger-Jan Lange en Coen Teulings in een artikel in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Het klinkt in de huidige tijd van woningschaarste als een bewijs van marktfalen beseffen de auteurs, maar woningontwikkelaars én de samenleving als geheel hebben bij stijgende prijzen alle belang bij het uitstellen van nieuwbouwprojecten. Een perceel kun je immers maar één keer volbouwen.

Uitstel maakt dat ontwikkelaars de ontwikkelingen nog even kunnen aankijken en de nieuwbouw beter kunnen afstemmen op de vraag bij oplevering. Dat dit beter is voor de portemonnee van een naar winst strevende belegger klinkt nog wel logisch. Maar overheden zullen nieuwbouw zelfs nog sterker vertragen, wanneer zij het maatschappelijk belang vooropstellen, betogen de auteurs.

Dat laatste heeft te maken met de flexibiliteit die de maatschappij opgeeft wanneer op een perceel woningen worden ontwikkeld. Die levert namelijk speelruimte in om een beslissing om te bouwen later aan te passen aan nieuwe inzichten en veranderingen in behoeften. “En in de tussentijd bespaart ze excessieve bouwkosten”, stellen Lange en Teulings.

Het idee dat projectontwikkelaars de bouw van woningen vooral uitstellen om te profiteren van de schaarste aan woningen – en dus verder stijgende prijzen – wijzen de auteurs van de hand. Het zijn immers vooral de eigenaren van bestaand vastgoed die belang hebben bij het vergroten van de schaarste. Het monopolie op het bouwen van woningen ligt eerder bij de gemeenteraden dan bij projectontwikkelaars, stellen zij. Daarmee is woningschaarste meer een politiek dan een economisch probleem. In gemeenten met veel eigenaar-bewoners “zullen die bewoners stemmen op partijen die de ontwikkeling van nieuwbouw beperken”.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs
Rutger-Jan Lange is universitair docent aan de Erasmus Universiteit Rotterdam, Coen Teulings is universiteitshoogleraar aan de Universiteit Utrecht.

Er zijn twee manieren om tot collectieve woonvormen voor 55+’ers te komen: op initiatief van de toekomstige bewoners óf op initiatief van een projectontwikkelaar. Zet deze laatste de eerste stap, dan moet deze naast een woning óók een gemeenschap bouwen, stelt vastgoedonderzoeker Joep Bastiaans in een artikel voor Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Bastiaans deed op basis van deskresearch en vragenlijsten uitgebreid onderzoek naar de bewonerstevredenheid van 55+’ers in drie projecten waarin een corporatie of commerciële partij het initiatief nam voor een collectieve woonvorm: de Knarrenhof in Zwolle, ParkEntree in Schiedam en Life in Amsterdam. Hij ondervroeg bewoners – kopers en huurders – naar hun redenen om naar het complex te verhuizen, de tevredenheid over de woonvorm, het gevoel van gemeenschappelijkheid en de ervaren voordelen ten opzichte van de vorige woning.

Het bevorderen van de doorstroming van 55+’ers wordt vaak gezien als oplossing voor het herstellen van het evenwicht op de Nederlandse woningmarkt. De lage verhuisgeneigdheid van deze doelgroep maakt dit lastig, maar niet onmogelijk. Collectieve of gemeenschappelijke woonvormen worden vooral genoemd als panacee voor de doorstroming, verlaging van de zorgkosten en bestrijding van de eenzaamheid.

Uiteenlopende verhuisredenen
De algemene conclusie uit het onderzoek is dat bewoners over het algemeen tevreden zijn. Hoewel de drie projecten vergelijkbare marketingtermen gebruiken, zijn er echter opvallende verschillen in uitkomsten. Zo geven bewoners uiteenlopende redenen om naar het complex te verhuizen, hoewel de wens te verhuizen naar een levensloopbestendige woning voor de meerderheid de doorslag gaf. Voor slechts één op de vijf is gemeenschappelijk wonen de belangrijkste reden.

De uiteenlopende verwachtingen kunnen volgens Bastiaans worden verklaard uit de verschillende middelen die ontwikkelaars gebruikten om een gemeenschap te creëren. Een instroomselectie op basis van leeftijdseisen, motivatiebrief en interviews draagt bij aan een grotere eenheid in de verwachtingen van bewoners. Extra toelatingseisen leiden daarentegen wel tot een hoger afzetrisico voor de ontwikkelaar, waarschuwt Bastiaans.

Minder verantwoordelijkheid, minder gemeenschap
De projecten ParkEntree en Life zijn deels eigendom van een belegger en maken gebruik van een zogeheten hospitalitymanager, aan wie taken rondom de gemeenschappelijkheid zijn uitbesteed. Dit geeft bewoners minder verantwoordelijkheid en daarmee ook minder invloed, waardoor er minder gemeenschappelijkheid wordt ervaren.

Bastiaans concludeert dat traditionele ontwikkelaars vooral veel aandacht besteden aan de kwaliteit van de woning en minder aan het bouwen van een gemeenschap. Commerciële doelen kunnen wringen met de beginselen van gemeenschappelijk wonen, zoals invloed, eigenaarschap en verantwoordelijkheid. Een functionerende gemeenschap vraagt om een gedeelde intentie en een zekere mate van betrokkenheid. “Complexen waarin de samenwerking wordt gereduceerd tot een financiële transactie zullen waarschijnlijk niet de gewenste maatschappelijke meerwaarde opleveren. Gemeenschappelijk wonen is niet simpelweg te koop, maar vereist extra inspanningen van ontwikkelaars, eigenaren én bewoners.”

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Met een afscheidscollege in de Lutherse Kerk aan het Spui in Amsterdam op 21 juni 2022 heeft professor dr. Peter van Gool afscheid genomen van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) als bijzonder hoogleraar Vastgoedeconomie. Op basis van zijn rede schreef hij een perspectiefbijdrage voor Real Estate Research Quarterly, hieronder een korte samenvatting.

De woningprijzen in Nederland zijn sterk gestegen, net als overigens in andere landen. Onder andere starters en huishoudens tot twee keer modaal kunnen in Nederland zonder hulp geen woning kopen. Door lange wachtlijsten is ook een sociale huurwoning onbereikbaar. Deze groepen hebben last van de sterk gestegen woninghuren, terwijl zittende huurders juist uit de wind werden gehouden door huurbevriezingen en -aftoppingen.

Media en politiek leggen de schuld hiervan bij particuliere beleggers, de hypotheekrenteaftrek, het woningtekort en taxateurs en makelaars die de prijzen opdrijven. De problemen worden in werkelijkheid veroorzaakt door het monetaire beleid, de rentedaling, de ruime leencapaciteit, het populistische overheidsbeleid en het beperkt bijbouwen ten opzichte van de bevolkingsgroei.

Particuliere beleggers
Om het tij te keren pakt de regering nu particuliere beleggers aan. De maatregelen blijven echter hangen in symptoombestrijding, het herverdelen van schaarste en het vervangen van het marktmechanisme door overheidsregulering. Meer woningen komen er daardoor per saldo niet bij.

Zelfbewoningsplicht in de koopsector en huurprijsregulering in het middenhuursegment ogen sympathiek. Maar een gereguleerde huur ónder de markthuur zal ook in de middeldure huursector leiden tot wachtlijsten, toewijzingsvraagstukken en uiteindelijk tot een kleiner aanbod van huurwoningen. Dan zijn huurstarters ook in de middeldure huursector de klos.

Scheefwoners subsidiëren
Waarom moeten eigenlijk gepensioneerden die via hun pensioenfonds in middenhuurwoningen beleggen en andere beleggers scheefwoners subsidiëren? Dat kan de overheid makkelijker zelf doen door huurtoeslaggrenzen op te trekken. Natuurlijk moeten mistanden in de particuliere verhuur worden aangepakt, maar door bezuinigingen kunnen gemeentelijke pandjesbrigades het werk nu al niet aan. Wie moet dan straks het nieuwe beleid gaan uitvoeren?

De oplossing van de wooncrisis ligt in het aanpakken van de wérkelijke oorzaken ervan. Monetaire verkrapping – in plaats van de verruiming van de afgelopen jaren – en de sterke hypotheekrentestijging leveren nu al een bijdrage aan de oplossing, dankzij de oplopende inflatie door de oorlog in Oekraïne. Deze rentestijging neemt particuliere beleggers de wind uit de zeilen.

Averechts overheidsbeleid
Politiek gevoelig ligt het afschaffen van prijsopdrijvende regelingen, als de hypotheekrenteaftrek, de ruime LTV-grenzen – nu 100% – en het toestaan van aflossingsvrije hypotheken. Dit averechts werkend overheidsbeleid moet versneld worden teruggedraaid.

Nog belangrijker is het bijbouwen van woningen – ook in de sociale sector – en het terugdringen van de wachttijden voor sociale huur. Dat vraagt meer ruimte voor corporaties en scherpere keuzes, waaronder het voorrang geven aan nieuwbouw boven de belangen van zittende bewoners, milieu of landbouw.

Politieke moed
Ook zou er een doelmatiger beheer van de sociale huursector moeten komen, ten gunste van woningzoekenden met lagere inkomens en ten nadele van zittende huurders in de sociale sector met een ruim inkomen of vermogen. Kies liever voor een inkomensafhankelijke huur, dan een inkomensafhankelijke huurverhóging. Het vraagt echter veel politieke moed te kiezen voor de belangen van de outsiders – woningzoekenden – in plaats van die van de voor politici zo belangrijke insiders, de zittende bewoners.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Als de particuliere huursector zich zou richten op geschikte huurwoningen voor de oudere een- en tweepersoonshuishoudens die nu in een koopwoning wonen, zou er meer ruimte ontstaan voor koopstarters. Dat stelt professor dr. Johan Conijn, emeritus hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, in een bijdrage in de nieuwste editie van Real Estate Research Quarterly.

De groei van de private huursector bedraagt in de periode 2012-2020 zo’n achttien procent. Die groei is het gevolg van een aantal trends, waarvan de vier belangrijkste zijn:

  • Buy-to-let: In de publiciteit domineert heel sterk ‘buy-to-let’. De particuliere belegger die een koopwoning ‘voor de neus van de koopstarter wegkaapt’ en vervolgens verhuurt.
  • Keep-to-let: Minder aandacht krijgt ‘keep-tolet’. De doorstromer die verhuist en de vorige woning niet verkoopt, maar verhuurt. Of men erft een koopwoning die vervolgens wordt verhuurd.
  • Sell-to-own: Er zijn ook private huurwoningen die aan een eigenaar-bewoner worden verkocht, waardoor de private huursector juist krimpt.
  • Build-to-rent: En dan is er nieuwbouw in de private huursector die eveneens bijdraagt aan de groei van de private huursector.

Het is wellicht verrassend, maar ‘buy-to-let’ en ‘keep-to-let’ ontlopen elkaar qua omvang niet zo veel. Uit gegevens van CBS/ABF blijkt dat ‘keep-to-let’ nog net iets omvangrijker is dan ‘buy-to-let’.

Het zijn vooral de institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekeraars) die nieuwbouw huurwoningen (build-to-rent) realiseren. De afgelopen jaren is deze nieuwbouw sterk gestegen. In 2012 ging het om 6.700 nieuwe huurwoningen. Dit aantal is in de jaren daarna geleidelijk toegenomen en kwam in 2019 uit op 18.400. In de periode 2012-2019 lag het gemiddelde op 12.100 per jaar.

Verhuizen van koop naar huur
Een verdere groei van de private huursector zal vooral via nieuwbouw moeten worden gerealiseerd. Uit de huishoudensprognose blijkt dat de grootste groei van de huishoudens zich voordoet bij oudere een- en tweepersoonshuishoudens. Deze huishoudens wonen nu nog voor een belangrijk deel in een koopwoning. Als de nieuwbouw in de private huursector zich vooral richt op kwalitatief hoogwaardige en energetisch duurzame huurwoningen, kunnen deze huishoudens worden verleid om te verhuizen van koop naar huur.

Daarmee kunnen een aantal vliegen in één klap worden geslagen. De nieuwbouw verkleint het woningtekort. De oudere eigenaar-bewoner met overwaarde heeft de koopkracht om de duurdere huurwoning te kunnen betalen. En er ontstaat weer meer ruimte voor koopstarters op de koopwoningmarkt. Daarmee krijgt de groei van de private huursector een meer toekomstgericht karakter dan nu het geval is.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

De crisis van 2008 heeft niet alleen voor een daling van de woningbouwproductie op korte termijn gezorgd, de schade lijkt permanent of op z’n minst van lange duur. Daar waar door de crisis de economische productie in Nederland en de Eurozone ongeveer 15 procent lager ligt dan op grond van de pre-crisistrend verwacht mocht worden, ligt de productie in de bouwnijverheid maar liefst ruim 37 procent lager. Procyclisch handelen door bij de bouw betrokken actoren is medeverantwoordelijk voor wat in de economie ook wel hysterese wordt genoemd. Ten behoeve van de woningbehoefte op langere termijn en vanwege het belang van de bouwsector binnen de economie, ligt een woningbouwbeleid dat al te diepe dalen voorkomt, dan wel vermindert, voor de hand.

Dit artikel laat zien dat cyclische gebeurtenissen, in het bijzonder de crisis van 2008, grote langetermijneffecten kunnen hebben voor de bouw- en ontwikkelsector en daarmee voor het woningaanbod. Alhoewel cycli horen bij (geleide) markteconomieën, worden ze vaak versterkt door beleid en maatregelen (‘instituties’) van bij de branche betrokken partijen, waaronder overheden. Om fluctuaties, en daarmee langetermijnschade, te beperken moeten we nadenken over hoe om te gaan met dergelijke instituties.

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

Auteur: Prof. dr. Edwin Buitelaar