Tag Archief van: woningmarkt

, ,

Leennormen beschermen huishoudens, maar lossen toegankelijkheid woningmarkt niet op

De Nederlandse leennormen voor hypotheken bieden huishoudens bescherming tegen financiële tegenvallers, maar hebben tegelijkertijd invloed op de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt. Vooral tweeverdieners profiteerden de afgelopen jaren van ruimere normen, waardoor hun kansen op een koopwoning zichtbaar zijn verbeterd. Tegelijkertijd blijkt dat strengere of ruimere leennormen geen eenvoudige oplossing vormen voor de structurele betaalbaarheidsproblemen op de woningmarkt.

Dat concluderen Derck Stäbler, Rosa van der Drift, Adam Kuczynski, Michiel Bijlsma, Nils Verheuvel en Wouter Elsenburg in het artikel ‘De LTI-norm beschermt huishoudens en beïnvloedt de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt’, verschenen in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON).

De onderzoekers laten zien dat de Nederlandse loan-to-income-norm (LTI) de afgelopen jaren beleidsmatig nauwelijks is aangepast. Veranderingen in maximale leenruimte waren daardoor vooral het gevolg van inkomensgroei en de ontwikkeling van de hypotheekrente. Wel werd tussen 2015 en 2023 het tweede inkomen van tweeverdieners stapsgewijs volledig meegeteld bij de hypotheekberekening. Die beleidswijziging heeft volgens de onderzoekers geleid tot een betere positie van tweeverdieners op de koopwoningmarkt.

Uit de analyse blijkt dat huishoudens kleine inkomensschokken doorgaans kunnen opvangen dankzij de huidige leennormen. Bij grotere inkomensdalingen ontstaat echter snel financiële druk. Vooral de combinatie van woonlasten en dagelijkse consumptieve uitgaven zorgt ervoor dat huishoudens bij forse inkomensverliezen moeite krijgen om rond te komen. Tegelijkertijd benadrukken de onderzoekers dat grote inkomensschokken relatief weinig voorkomen en vaak samenhangen met ingrijpende levensgebeurtenissen zoals scheidingen.

Meer kansen voor tweeverdieners

De verruiming van de leencapaciteit voor tweeverdieners had volgens het onderzoek aantoonbare gevolgen voor hun positie op de woningmarkt. De kans dat tweeverdieners een woning konden kopen, steeg met bijna vier procentpunt vergeleken met eenverdieners. Extra leenruimte werd bovendien niet alleen gebruikt om hogere biedingen uit te brengen, maar leidde ook tot de aankoop van grotere woningen.

Volgens de onderzoekers kochten tweeverdieners gemiddeld woningen met een hogere WOZ-waarde en meer woonoppervlak, zonder dat ze daarbij uitweken naar goedkopere buurten. Daarmee lijkt de verruiming van de leennormen daadwerkelijk te hebben geleid tot meer keuzevrijheid en betere woningkwaliteit voor deze groep.

Tegelijkertijd constateren de auteurs dat de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt in bredere zin is afgenomen. Sinds ongeveer 2016 kunnen huishoudens met een modaal inkomen geen woning meer kopen rond de mediane koopprijs. De stijgende huizenprijzen zijn sneller opgelopen dan de maximale leenruimte.

Geen duidelijke reden voor aanpassing

De onderzoekers zien op basis van hun analyse geen directe aanleiding om de huidige leennormen fundamenteel aan te passen. Strengere normen zouden huishoudens vooral beschermen tegen situaties die relatief weinig voorkomen, terwijl ruimere normen juist kunnen leiden tot grotere financiële kwetsbaarheid bij huishoudens met beperkte buffers.

Daarnaast wijzen de auteurs erop dat de effecten van wijzigingen in de leennormen op financiële stabiliteit en woningmarkttoegankelijkheid moeilijk exact zijn te kwantificeren. Wel maken de resultaten duidelijk dat veranderingen in relatieve leencapaciteit directe invloed hebben op de kansen van verschillende groepen huishoudens op de koopwoningmarkt.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs

Derck Stäbler is onderzoeker bij SEO Economisch Onderzoek, Rosa van der Drift is promovenda woningmarkteconomie aan de TU Delft en dr. Adam Kuczynski is onderzoeker bij het Centraal Planbureau (CPB). Dr. Michiel Bijlsma is hoofd Finance Regulering en Governance, Nils Verheuvel is senior onderzoeker en Wouter Elsenburg is senior econoom – alle drie bij SEO Economisch Onderzoek.

,

Complexe modellen maken verticale ongelijkheid in WOZ-waardering zichtbaar

Een nieuwe methode om verticale ongelijkheid in WOZ-waardering ruimtelijk in kaart te brengen, biedt beleidsmakers en taxatie-experts beter inzicht in waar problemen met ongelijkheid in belastingdruk zich voordoen. Door traditionele regressiemodellen uit te breiden met geografische componenten, laten de auteurs zien dat ruimtelijke patronen van ongelijkheid consistent én beleidsrelevant kunnen zijn.

In hun artikel A Spatial Extension to Traditional Regression Based Vertical Inequity Measures introduceren Hermans, Davis en McCord een geografisch gewogen regressieanalyse (GWR) als aanvulling op bestaande maatstaven voor verticale ongelijkheid. Deze uitbreiding speelt in op een bekende uitdaging in vastgoedwaardering: het modifiable areal unit problem (MAUP), waarbij uitkomsten sterk afhangen van de indeling in buurten of wijken. De auteurs passen de methode toe op een geautomatiseerd waarderingsmodel (AVM) voor de stad Haarlem en onderzoeken hoe vijf klassieke maatstaven voor verticale ongelijkheid zich gedragen als ze ruimtelijk worden uitgesplitst.

De resultaten zijn veelzeggend. Waar traditionele modellen doorgaans een gemiddeld beeld geven van progressiviteit of regressiviteit, onthullen de ruimtelijke modellen duidelijke patronen binnen de stad. Bepaalde delen van Haarlem – met name in het noorden en zuiden – blijken significant minder problematisch, terwijl andere gebieden juist forse ongelijkheid laten zien. De auteurs tonen ook aan dat ruimtelijke modellen gevoeliger zijn voor niet-lineariteiten en daardoor meer nuance bieden dan hun niet-ruimtelijke tegenhangers.

Oude discussie, nieuwe inzichten

Opmerkelijk is dat de keuze voor verkoopprijs of WOZ-waarde als maatstaf voor marktwaarde nog altijd een grote invloed heeft op de uitkomsten van verticale ongelijkheidsmetingen. Modellen die uitgaan van verkoopprijzen suggereren vaker regressiviteit, terwijl modellen met WOZ-waarden eerder progressiviteit laten zien. De ruimtelijke uitbreiding verandert hier niets aan, maar maakt wel zichtbaar dat deze effecten lokaal kunnen verschillen.

De studie benadrukt dat ruimtelijke ongelijkheidsmodellen niet bedoeld zijn als vervanging van bestaande methodes, maar als aanvulling. Ze kunnen helpen bij het identificeren van probleemwijken waar nadere inspectie of herwaardering nodig is. Tegelijk waarschuwen de auteurs dat deze modellen complex zijn en specifieke kennis vereisen van zowel statistiek als geografie.

Ruimtelijke modellering vraagt om voorzichtigheid

Hoewel de modellen waardevolle visuele inzichten bieden, blijft de interpretatie een uitdaging. De resultaten zijn sterk afhankelijk van de keuze van ruimtelijke parameters zoals bandbreedte, type kernel en het aantal nabije waarnemingen. Ook moeten beleidsmakers zich realiseren dat deze modellen alleen aanwijzingen geven voor mogelijke ongelijkheid en niet op zichzelf gebruikt mogen worden voor beleidsinterventies.

De auteurs concluderen dat ruimtelijke uitbreidingen op regressiemodellen voor verticale ongelijkheid een nuttige aanvulling vormen op de gereedschapskist van taxateurs en onderzoekers. Met name voor het identificeren van aandachtsgebieden binnen een gemeente biedt deze aanpak een bruikbaar, zij het complex, instrument.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs

Luc Hermans MSc. is datawetenschapper bij de Waarderingskamer. Hij is promovendus aan de Ulster University in Belfast, Noord-Ierland. Dr. Peadar Davis is daar hoofddocent vastgoedtaxatie en -beheer en beëdigd taxateur. Dr. Michael McCord is docent vastgoedmarktonderzoek aan de School of the Built Environment aan dezelfde universiteit.

,

Ilia Jafari Faramoushjani: “Nieuwbouwwijken zijn duurder en leveren minder woningen op”

Tijdens het VOGON-Talentseminar op 31 oktober presenteerde Ilia Jafari Faramoushjani de bevindingen van zijn masterscriptie voor de opleiding Real Estate Studies aan de Rijksuniversiteit Groningen. Zijn onderzoek zoomt in op de prijsprikkels en bevolkingsdichtheid in nieuwbouwwijken aan de stadsranden van Nederland.

“De woningnood in Nederland is groot, maar tegelijk zijn er volop onbebouwde terreinen rond steden die kansen bieden voor uitbreiding”, aldus Faramoushjani. Geïnspireerd door zijn eigen zoektocht naar woonruimte in Groningen, analyseerde hij data van nieuwbouwontwikkelingen sinds 2016 in Amsterdam en Groningen. Zijn doel: nagaan of deze uitbreidingsgebieden bijdragen aan het oplossen van het woningtekort.

Centraal in zijn studie staat het concept van de ‘prijsprikkel’: “Wanneer de vraag naar woonruimte stijgt, stijgen ook de prijzen, wat een signaal is voor ontwikkelaars om te bouwen op plekken die voorheen niet rendabel waren”, legt hij uit. Uit zijn kwantitatieve analyse blijkt dat woningen in uitbreidingsgebieden gemiddeld 6,8% duurder zijn dan elders in de stad, met een jaarlijkse meerwaarde van 1,75%.

Toch ziet Faramoushjani ook opvallende tegenstrijdigheden. “De woningdichtheid in nieuwbouwlocaties ligt 30% lager dan in bestaande wijken en de bevolkingsdichtheid zelfs 62% lager”, stelt hij. Met andere woorden: hoewel er wordt bijgebouwd, blijft de intensiteit van het ruimtegebruik ver achter bij bestaande stadsdelen.

Deze lage dichtheid wijst volgens hem op een gemiste kans. “We zien een patroon van minder woningen per hectare, hogere prijzen per eenheid, en minder bewoners. Terwijl juist verdichting nodig is om het tekort echt aan te pakken”, zegt hij. Dat ontwikkelaars mogelijk kiezen voor lucratievere woningtypen, zoals grondgebonden eengezinswoningen, kan daarin een rol spelen.

Volgens Faramoushjani is er een duidelijke rol weggelegd voor beleidsmakers: “Als de overheid bereid is financiële concessies te doen of subsidies beschikbaar stelt, kan ze sturen op sociale woningbouw in uitbreidingsgebieden.” Tegelijkertijd wijst hij op het spanningsveld tussen financiële haalbaarheid en maatschappelijke doelen: “De vraag blijft of het huidige ontwikkelmodel het beste is voor de samenleving in tijden van woningnood.”

Hoewel zijn onderzoek zich toespitst op ruimtelijke en economische aspecten, raakt het ook bredere thema’s zoals bereikbaarheid en mobiliteit. “De toegankelijkheid van deze gebieden is cruciaal – dat zou een mooie invalshoek zijn voor vervolgonderzoek”, besluit hij.

Lees hier de volledige scriptie.

,

Regulering maakt huren betaalbaarder, maar heeft prijskaartje

De nieuwe Wet betaalbare huur lijkt haar doel deels te bereiken: gereguleerde huren worden aantoonbaar lager. Maar de wet kent ook aanzienlijke bijwerkingen, zo blijkt uit de internationale literatuur. De betaalbaarheid gaat ten koste van woningkwaliteit, bouwproductie en het aanbod van huurwoningen. Vooral starters en doorstromers dreigen tussen wal en schip te vallen.

In het artikel Huurprijsregulering in de particuliere huursector – wat zegt de literatuur? schetst Marietta Haffner in het blad Real Estate Research Quarterly een breed overzicht van internationaal onderzoek naar de effecten van huurprijsregulering. De aanleiding is de invoering van de Wet betaalbare huur per juli 2024. De eerste signalen uit de markt zijn gemengd: beleggers trekken zich terug, het aanbod daalt en de huren stijgen door – vooral in het vrije segment. Tegelijkertijd blijkt uit de meest uitgebreide meta-analyse tot nu toe dat gereguleerde huren gemiddeld zo’n tien procent lager liggen dan zonder regulering.

De literatuur laat zien dat de woningmarkt allerminst een perfect werkende markt is. Marktverstoringen zoals monopoliegedrag van verhuurders, informatieasymmetrie en het fundamentele recht op een woning maken overheidsingrijpen verdedigbaar. De tweede generatie huurprijsregulering – waarbij niet wordt bevroren, maar gematigd verhoogd – kan in zo’n context tot betere maatschappelijke uitkomsten leiden dan geen regulering.

Bijwerkingen van beleid

Toch is er een keerzijde. Huurprijsregulering verlaagt de mobiliteit van huurders en stimuleert goedkoop scheefwonen. Ook verlaagt het de waarde van huurwoningen, met als gevolg dat verhuurders minder investeren in onderhoud of besluiten te verkopen. Dit leidt tot een daling in het aantal huurwoningen en een verslechtering van de woningkwaliteit. Ondertussen wijken woningzoekenden uit naar het vrije segment, waar de huren juist stijgen.

Het overzicht van 112 empirische studies (1967-2023) van de Duitse econoom Kirill Kholodilin laat een breed scala aan effecten zien. Naast de directe impact op huurprijzen, zijn er gevolgen voor mobiliteit, woningproductie, woningkwaliteit, eigendomsverhoudingen en zelfs demografische keuzes. De context waarin regulering wordt ingevoerd blijkt cruciaal voor de uitkomsten: nationaal beleid, lokale marktwerking en aanvullende regelgeving bepalen mede of regulering effectief én houdbaar is.

Nederlandse verhuurders onder druk

De Nederlandse situatie weerspiegelt deze dynamiek. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is het aantal particuliere huurwoningen gedaald, mede door verkoop door kleine verhuurders. Dit raakt vooral mensen die net buiten de sociale sector vallen en geen koopwoning kunnen financieren. Op korte termijn profiteerden koopstarters van het extra aanbod, maar inmiddels signaleren partijen als Pararius een krimp van het aanbod op de particuliere huurmarkt.

Haffner wijst op het belang van betrouwbaar langetermijnbeleid. Voor investeerders kan voorspelbare regulering juist aantrekkelijk zijn, als deze een robuuste businesscase mogelijk maakt. Voor huurders kan een goed ontworpen systeem stabiliteit bieden, mits de kwaliteit en het aanbod op peil blijven. De sleutel ligt volgens de auteur in het vinden van een evenwicht tussen maatschappelijke baten en kosten – en tussen de belangen van huurders en verhuurders.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteur
Dr. Marietta Haffner is een Nederlandse econoom en assistant professor aan de Technische Universiteit Delft, gespecialiseerd in de economische en financiële aspecten van huisvesting, met bijzondere aandacht voor woningmarkten, huren, betaalbaarheid en beleid.

Over RERQ
Real Estate Research Quarterly is het online kwartaalblad van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON). Alle artikelen uit RERQ worden aan het einde van het jaar samengevoegd tot een jaarbundel die leden krijgen toegezonden.

,

Carola de Groot: “Vergrijzing biedt kansen, als we het woningbeleid slim inrichten”

Senior econoom Huizenmarkt dr. Carola de Groot van Rabobank ziet de sleutel tot een beter functionerende woningmarkt in het omarmen van de vergrijzing. “Vergrijzing zie ik niet als een probleem, maar als een succes: het laat zien dat we in Nederland iets goed doen.” In haar presentatie tijdens het symposium van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON) op 10 april 2025 in Rotterdam benadrukte ze hoe demografische trends niet alleen uitdagingen, maar ook oplossingen bieden.

Een veelgehoorde aanname is dat ouderen honkvast zijn en de doorstroming op de woningmarkt blokkeren. De Groot nuanceert dit beeld. “Jaarlijks komen er zo’n 50.000 koopwoningen vrij doordat ouderen verhuizen of overlijden – dat is zelfs meer dan de nieuwbouwproductie aan koopwoningen per jaar.” Ze wijst erop dat hoewel het aandeel verhuisbewegingen onder ouderen (ongeveer 4,6 procent) lager ligt dan bij jongeren, het absolute aantal groeit door de omvang van deze bevolkingsgroep.

De uitdaging ligt volgens De Groot vooral in het woningaanbod: dat moet beter aansluiten bij de wensen en behoeften van ouderen. “Er moeten veel meer geschikte woningen en woonconcepten voor ouderen bijkomen, zodat ze in een fijne, zorggeschikte omgeving oud kunnen worden.” Tijdens zogenoemde woonzorgdialoogsessies die ze in negen regio’s organiseerde, werd steeds weer duidelijk dat de oplossing ligt in gemengde woonvormen, waar jong en oud samenleven en elkaar ondersteunen.

Mix van vragers en dragers

Die sociale verwevenheid is cruciaal in een samenleving waar het aantal zorgbehoevende ouderen stijgt, terwijl het aantal potentiële mantelzorgers krimpt. “Je hebt een goede mix nodig van ‘vragers’ en ‘dragers’ om onderlinge hulp mogelijk te maken – juist in een vergrijzende samenleving.” Concepten als knarrenhofjes, waar gemeenschapsvorming centraal staat, zijn volgens De Groot waardevolle voorbeelden van hoe het ook kan.

Senioren zijn niet sexy

Toch is de uitvoering van het beleid geen eenvoudige opgave. “Het bouwen voor ouderen wordt nog te vaak gezien als niet sexy. Gemeenten en ontwikkelaars richten zich liever op jonge starters.” In het landelijke programma Wonen en zorg voor ouderen is afgesproken dat er tot 2030 in totaal 290.000 geschikte woningen voor ouderen bijkomen, waarvan 170.000 zogeheten ‘nultredenwoningen’. Maar of dat gehaald wordt, is nog zeer de vraag. “Dat wordt wel een hele kluif”, stelt De Groot nuchter.

VOGON-symposium 2025

Andere sprekers bij het symposium waren demograaf prof. dr. Ruben van Gaalen van het CBS en senior beleidseconoom dr. Cindy Biesenbeek van DNB. De VOGON Research Award voor het beste RERQ-artikel ging dit jaar naar portfoliomanager Dewi Anakram van Amvest.

,

Cindy Biesenbeek: “Ouderen verhuizen zelden, dat is een knelpunt voor de woningmarkt”

Doorstroming op de woningmarkt is essentieel, maar het blijkt in de praktijk weerbarstig – vooral onder ouderen. Dr. Cindy Biesenbeek, beleidseconoom bij De Nederlandsche Bank, onderzoekt het gedrag van huishoudens en hun voorkeuren op de woningmarkt. “Mijn onderzoek gaat over doorstroming op de woningmarkt. Ik kijk naar de bewegingen van mensen tussen sociale huur, middenhuur, dure huur en koopwoningen – en hoe dat in de tijd verandert.”

Biesenbeek was één van de sprekers tijdens het symposium van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON) op 10 april 2025 in Rotterdam. In haar onderzoek neemt Biesenbeek ook specifiek ouderen onder de loep en dan vooral degenen die in een relatief grote woning wonen. “Het is belangrijk om naar deze groep te kijken, omdat hun woonvoorkeuren veranderen: bijvoorbeeld door hun behoefte aan meer zorg of een gelijkvloerse woning. Maar dan moet er wel ruimte zijn om daadwerkelijk te kunnen verhuizen.”

Die ruimte wordt nog onvoldoende benut, blijkt uit de voorlopige bevindingen. “Eén van de dingen die we zien, is dat ouderen niet zo vaak verhuizen. Dat wisten we al enigszins, maar dit onderzoek bevestigt dat beeld opnieuw.” Juist die beperkte verhuisgeneigdheid maakt het lastig om doorstroming in de woningmarkt op gang te krijgen.

Herverdeling bestaande woningen

Want terwijl er onvoldoende nieuwe woningen worden bijgebouwd, is herverdeling van bestaande woonruimte een alternatief waar veel hoop op wordt gevestigd. “Iedereen hoopt dat ouderen bereid zijn om kleiner te gaan wonen. Dat zou een keten van verhuisbewegingen op gang brengen, die uiteindelijk ook jonge gezinnen ten goede komt.”

Hoe ouder, hoe meer geworteld

Toch blijkt leeftijd een belangrijke factor in de bereidheid om te verhuizen. Hoe ouder mensen worden, hoe kleiner de kans dat ze nog een verhuizing overwegen. “Dat geldt niet alleen voor ouderen in grote woningen. Hoe langer je in een regio woont, hoe meer gehecht je raakt aan je woning – en dat maakt verhuizen moeilijker.”

VOGON-symposium 2025

Andere sprekers bij het symposium waren demograaf prof. dr. Ruben van Gaalen van het CBS en senior econoom dr. Carola de Groot van Rabobank. De VOGON Research Award voor het beste RERQ-artikel ging dit jaar naar portfoliomanager Dewi Anakram van Amvest.

,

Ruben van Gaalen: “De groei komt al jaren vooral uit immigratie”

De Nederlandse bevolking blijft gestaag groeien, maar wie goed naar de cijfers kijkt, ziet dat die groei niet uit geboortes komt. “De groei die we al tien, vijftien jaar zien, komt vooral door netto-immigratie. Er komen meer mensen naar Nederland dan er vertrekken”, zegt prof. dr. Ruben van Gaalen, bijzonder hoogleraar aan de Universiteit van Amsterdam en demograaf bij het Centraal Bureau voor de Statistiek. Tegelijkertijd daalt het geboortecijfer en stijgt het aantal sterfgevallen. “De natuurlijke aanwas krimpt, maar de internationale migratie blijft stijgen.”

Van Gaalen was één van de sprekers tijdens het symposium van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON) op 10 april 2025 in Rotterdam. Die bevolkingsgroei heeft directe gevolgen voor de woningmarkt. Meer mensen betekent simpelweg meer huishoudens. En dat vraagt om meer woningen – maar niet zomaar woningen. “Het aantal alleenwonenden stijgt, vooral onder ouderen. De vergrijzing gaat gelijk op met het steeds vaker alleen wonen van ouderen.” Dat betekent een andere woningbehoefte dan in het verleden: kleinere woningen en aangepaste voorzieningen.

Volgens Van Gaalen is er bovendien sprake van dubbele vergrijzing. “Tot 2040 zal vooral het aandeel 65-plussers toenemen. En na 2040 stijgt het aantal 80-plussers. Die hebben meer zorg nodig dan de jonge ouderen.” Daarmee groeit niet alleen de woonopgave, maar ook de zorgopgave. Juist daar wringt de schoen, want het bestaande zorgsysteem piept en kraakt.

Minder informele zorg

In het verleden waren er tussen het zelfstandig wonen en het verpleeghuis diverse tussenvormen, zoals bejaardentehuizen en aanleunwoningen. Die zijn grotendeels verdwenen. En dat terwijl de behoefte aan ondersteuning toeneemt. “Informele zorg is steeds moeilijker te leveren. Er zijn minder potentiële mantelzorgers en die hebben vaak ook nog een baan. De formele zorg kampt met enorme personeelstekorten.”

Wie betaalt voor woonzorg?

De oplossing ligt volgens Van Gaalen in vernieuwende woonvormen waarin zorg en wonen worden gecombineerd. “Je moet woonzorgcombinaties bedenken waar ouderen veel baat bij kunnen hebben. Denk aan knarrenhofjes of kangoeroewoningen bij de kinderen.” Zulke oplossingen kunnen ook bijdragen aan doorstroming op de woningmarkt. Maar het vraagt wel om een eerlijke en doordachte aanpak: “Want wie betaalt die woonzorgcombinatie? Degene die zijn woning op eigen kracht heeft afgelost? En niet de persoon die zijn vermogen al aan de kinderen heeft geschonken?”

Dat zijn volgens Van Gaalen politieke keuzes waar je niet omheen kunt. “Om het zomaar te laten gebeuren is ook geen optie.”

VOGON-symposium 2025

Andere sprekers bij het symposium waren senior beleidseconoom dr. Cindy Biesenbeek van DNB en senior econoom Huizenmarkt dr. Carola de Groot van Rabobank. De VOGON Research Award voor het beste RERQ-artikel ging dit jaar naar portfoliomanager Dewi Anakram van Amvest.

, ,

VOGON-symposium: Vooruitzichten demografie en woningmarkt

Het symposium en de ALV worden gehouden op donderdag 10 april 2025.

De bevolking van Nederland blijft groeien volgens het CBS. We groeien van 18 miljoen inwoners eind 2024 tot naar verwachting 19 miljoen in de loop van 2037. Ook het aantal huishoudens groeit. De komende vijftig jaar gaan we van iets meer dan 8 naar bijna 10 miljoen huishoudens. De groei zit vooral in de eenpersoonshuishoudens. Mensen wonen vaker alleen en door vergrijzing neemt het aantal oudere alleenstaanden flink toe. Bijzonder hoogleraar Ruben van Gaalen, demograaf van het CBS, neemt ons mee in de recente ramingen, opvallende trends en belangrijkste onzekerheden.

Het aantal huishoudens is sterk bepalend voor de benodigde omvang van de woningmarkt. Kenmerken als samenstelling en leeftijdsopbouw spelen daarbij mee. De dynamiek op de woningmarkt wordt verder bepaald door het gedrag van huishoudens en hun voorkeuren. Cindy Biesenbeek, senior beleidseconoom bij De Nederlandsche Bank, zal de relevante trends presenteren van een onderzoek naar dit gedrag: de doorstroming op de woningmarkt.

Tenslotte zal senior-econoom huizenmarkt Carola de Groot van de Rabobank ingaan op de wederkerige relatie tussen demografische ontwikkelingen en de woningmarkt. Zij staat in het bijzonder stil bij de invloed van de vergrijzing op de woningmarkt. De behoefte aan geschikte huizen voor ouderen neemt toe, maar de realisatie daarvan blijft achter. Waarom is dat zo? En welke kansen ontstaan voor aspirant-huizenkopers als oudere huiseigenaren wél verhuizen? Op het VOGON-Symposium Demografie en woningmarkt bespreken we deze prognoses en trends. In het interactieve paneldebat gaan we met de dagvoorzitter in op de betekenis hiervan voor de sector. U bent van harte uitgenodigd om erbij aanwezig te zijn.

Het symposium vindt plaats bij het Kadaster in Rotterdam, George Hintzenweg 77. Graag ontvangen we je daar op donderdag 10 april 2025 vanaf 13.30 uur. Het programma start om 14.00 uur. Ook wordt tijdens het symposium traditiegetrouw de VOGON-Research award uitgereikt.

Kosten: VOGON-leden betalen 100 euro, niet-leden 225 euro, introducés krijgen eenmalige 50% korting. Alle prijzen zijn exclusief btw. Voor niet-leden is bij dit bedrag het lidmaatschap van de VOGON voor de rest van het jaar in begrepen.

Algemene ledenvergadering: Voorafgaand aan het symposium wordt de Algemene Ledenvergadering van de VOGON gehouden om 12.00 uur.

Programma

13.30 – 14.00 uur Inloop
14.00 – 14.10 uur Opening dagvoorzitter – Kadaster
14.10 – 14.40 uur Verwachte demografische ontwikkeling en onzekerheid – Ruben van Gaalen (CBS)
14.45 – 15.15 uur Doorstroming op de woningmarkt: beweging creëren – Cindy Biesenbeek (DNB)
15.15 – 15.30 uur Pauze
15.30 – 15.40 uur Uitreiking VOGON Research Award – Hans Vrensen, juryvoorzitter
15.40 – 16.10 uur Vrijkomende koopwoningen van ouderen: voor ieder wat wils – Carola de Groot (Rabobank)
16.10 – 16.40 uur Paneldiscussie onder leiding van de dagvoorzitter. Het panel bestaat uit de sprekers en twee special guests
16.45 uur Sluiting en borrel

Meld je hier aan voor het symposium en/of de alv

Voor meer informatie: info@vogon.nl

, ,

Eenpersoonshuishouden rukt op: Nederland vergrijst en versplintert

De CBS Huishoudensprognose 2021-2070 voorspelt dat het aantal huishoudens in Nederland zal groeien van 8 miljoen in 2021 naar bijna 9,8 miljoen in 2070. Deze stijging, vooral gedreven door bevolkingsgroei en vergrijzing, vergroot de druk op de woningmarkt aanzienlijk.

Het meest opvallend is de verwachte toename van het aantal eenpersoonshuishoudens, die verantwoordelijk zal zijn voor bijna twee derde van de totale groei. Dat schrijft Henny Stoeldraijer in haar artikel ‘In de toekomst vooral meer oudere eenpersoonshuishoudens’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Verdunning van huishoudens

De bevolkingsgroei vormt een belangrijke motor achter deze ontwikkeling. Nederland zal volgens de prognose in omvang toenemen van 17,5 miljoen inwoners in 2021 naar 20,6 miljoen in 2070. Migratie en een langere levensverwachting spelen hierin een grote rol. Daarnaast wordt huishoudensverdunning steeds zichtbaarder: huishoudens worden gemiddeld kleiner, van 2,14 personen in 2021 naar 2,06 in 2070. Deze trend wordt voornamelijk veroorzaakt door de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens, met name bij ouderen.

Ingrijpende verschuivingen

De demografische verschuivingen zijn ingrijpend. Het aantal alleenstaanden van 75 jaar en ouder zal tot 2050 verdubbelen naar bijna 1,2 miljoen. Bij jongere leeftijdsgroepen, zoals alleenstaanden van 25 tot 45 jaar, wordt in de komende decennia een lichte groei verwacht, waarna deze stabiliseert. Tegelijkertijd groeit het aantal meerpersoonshuishoudens minder sterk. Deze groep, waartoe paren zonder kinderen en paren met kinderen behoren, zal toenemen van 4,9 miljoen in 2021 naar 5,6 miljoen in 2070. Het aantal eenoudergezinnen stijgt eveneens, van 594.000 naar 744.000. Daarnaast wordt een significante groei verwacht in het aantal instellingsbewoners, zoals ouderen in verzorgingshuizen. Dit aantal zal naar verwachting groeien van 259.000 in 2021 naar 400.000 in 2050, mede door de dubbele vergrijzing en een toenemende zorgvraag.

Woningen voor alleenstaanden

De toenemende groei en veranderingen in de huishoudenssamenstelling stellen de woningmarkt voor grote uitdagingen. Er is niet alleen behoefte aan meer woningen, maar ook aan woningen die specifiek geschikt zijn voor ouderen en alleenstaanden. Tegelijkertijd zijn de prognoses niet zonder onzekerheden. Veranderingen in migratie, scheidingsgedrag en woonvoorkeuren kunnen de ontwikkeling van het aantal en type huishoudens beïnvloeden. Het is daarom essentieel dat beleidsmakers deze trends blijven monitoren en anticiperen op de diverse en veranderende woonbehoeften van de toekomst.

Lees hier het complete artikel.

Bekijk hier de nieuwe CBS huishoudensprognose (vanaf 17 december 6.30 uur).

Over de auteur

Dr. Lenny Stoeldraijer is een statistisch onderzoeker bij het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

, , ,

Nieuwe editie RERQ staat vooral in teken van woningmarkt

De nieuw verschenen digitale editie van Real Estate Research Quarterly bevat vijf artikelen waarvan er vier over de woningmarkt gaan. Het vijfde artikel is een opinieartikel dat ingaat op de vermeende schaarste aan bedrijventerreinen in Nederland. Real Estate Research Quarterly is het kwartaalblad van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

NVM voorspelt CBS-cijfers

De ontwikkeling van de huizenprijzen in Nederland wordt bijgehouden door makelaarsvereniging NVM en door het CBS. Deze cijfers lopen alleen nooit gelijk op. De NVM-cijfers zijn snel beschikbaar, aan de CBS-cijfers wordt langer gerekend. Toch kunnen op basis van de NVM-cijfers met grote betrouwbaarheid de CBS-cijfers worden voorspeld. Dat stelt dr. Dorinth van Dijk van De Nederlandsche Bank in zijn artikel ‘Nowcasten van CBS-huizenprijzen met NVM-huizenprijzen’.

Prijseffect overstromingsrisico

De risico’s van een overstroming in Nederland zijn klein, maar de gevolgen zijn groot. Door klimaatverandering neemt dit risico toe. Uit de verkoopprijs van woningen met een hoger overstromingsrisico blijkt niet dat huizenkopers zich hiervan bewust zijn. Dit constateert onderzoeker Woningmarkt Lianne Hans van het Kadaster in haar artikel ‘Prijseffecten overstromingsrisico’s op de Nederlandse woningmarkt’.

Geen extra bedrijventerreinen

Het ministerie van Economische Zaken bepleit een forse uitbreiding van het areaal bedrijventerreinen in Nederland. Nergens voor nodig, betoogt zelfstandig adviseur Han Olden. Ook aanbevelingen over de verduurzaming van bestaande bedrijventerreinen van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLI) werken volgens hem belemmerend. Dit betoogt Olden in zijn perspectiefbijdrage ‘Het roer moet eindelijk om op bedrijventerreinen’.

Huuropbrengsten fors omlaag

De Eerste Kamer heeft eind juni 2024 de Wet betaalbare huur aangenomen. De daarin opgenomen middenhuurregulering verlaagt de gemiddelde opbrengst van middeldure huurwoningen met 2400 euro, ofwel 200 euro per maand. Fijn voor huurders, maar het vergroot de kans dat beleggers hun woningen in dit segment verkopen, waardoor het aanbod van huurwoningen daalt. Dat onderbouwen Maarten van ‘t Hek en prof. dr. Marc Francke in hun artikel ‘De invloed van de middenhuurregeling op de potentiële huur en marktwaarde’.

Prijseffect Blankenburgverbinding

Een nieuwe snelwegtunnel verbindt eind dit jaar de A20 bij Vlaardingen met de A15 bij Rozenburg. Deze Blankenburgverbinding verlicht het forensenverkeer in Zuidwest-Nederland, maar verhoogt de druk op de regionale woningmarkt. Hierdoor zal de prijs van woningen aan de zuidwestkant van de verbinding stijgen. Dat constateren onderzoekers Rosa van der Drift, Harry Boumeester en Harry van der Heijden van de TU Delft in hun artikel ‘De Blankenburgverbinding: de gevolgen voor de regionale woningmarkt’.

Download hier de complete RERQ-editie.

© Copyright 2022 Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland. Alle rechten voorbehouden. Privacy Verklaring