Tag Archief van: woningmarkt

Woningbouwprojecten op gemeentegrond hebben in de realisatiefase een kortere doorlooptijd dan projecten waarbij de gemeente niet als eigenaar is betrokken. Ook is de bouwtijd van projecten binnen de bebouwde kom verrassend genoeg korter dan buiten stedelijk gebied.

Dat stellen vastgoedonderzoekers Lars Brugman, Berend Schoone, Jan Rouwendal en Hans Wisman in de verkennende studie ‘De invloed van marktomstandigheden, locatie- en projectkenmerken op de realisatiefase van het woningbouwproces’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON). 

Het is voor zover bekend voor het eerst dat vastgoedonderzoekers een kwantitatieve analyse maakten van de duur van het bouwproces van nieuwbouwwoningen in Nederland. De belangrijkste bevinding is het effect van de gemeente als eigenaar van de bouwgrond. Dat leidt tot  een aanzienlijke versnelling van de bouw ten opzichte van de situatie waarin de gemeente geen betrokkenheid heeft.

Een tweede opvallende uitkomst is dat projecten binnen de bebouwde kom – na de start van de bouw – gemiddeld sneller worden voltooid dan die buiten de bebouwde kom. De onderzoekers verifieerden de algemene aanname dat projecten in een bebouwde omgeving makkelijker vertraging oplopen door interacties met zaken als al aanwezige gebouwen en bekabeling. Uit hun onderzoek blijkt echter het tegendeel.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs 

Lars Brugman is onderzoeker bij het Kadaster. Berend Schoone is adviseur bij vastgoedadviesbureau Fakton in Rotterdam. Prof. dr. Jan Rouwendal is hoogleraar aan de Vrije Universiteit in Amsterdam. Hans Wisman is onderzoeker bij het Kadaster.

De afgifte van 100 bouwvergunningen leidt door de bank genomen tot de oplevering van 70 nieuwe woningen in de twee jaar daarna. Dat stellen de vastgoedonderzoekers Huub Ploegmakers, Jan Rouwendal en Erwin van der Krabben in het artikel ‘Van definitief bestemmingsplan naar bouwvergunning’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

De onderzoekers constateren aan de hand van onderzoek dat de doorstroming van geplande woningen vanuit de eerste fasen van de planvorming naar voltooiing niet regelmatig verloopt. Hoewel dat op het eerste gezicht erg voor de hand zou liggen, vonden zij geen een-op-een-relatie tussen het aantal afgegeven bouwvergunningen en opgeleverde woningen. Wel blijkt er een duidelijke relatie tussen de eerste fasen van planvorming en een verandering in de bevolkingsomvang.

De belangrijkste conclusie die de onderzoekers trekken is dat in het kader van de gewenste versnelling van de woningbouw niet blind kan worden gevaren op het vergroten van de plancapaciteit. Extra plannen leiden niet als vanzelf tot meer nieuwe woningen. Natuurlijk komt er geen nieuwbouw tot stand zonder dat er eerst plannen zijn gemaakt, maar het verband tussen beide is zwak, stellen de auteurs.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs
Prof. dr. Erwin van der Krabben is hoogleraar Planologie aan de Radbouw Universiteit in Nijmegen. Dr. Huub Ploegmakers is universitair docent Planologie aan de Radboud Universiteit in Nijmegen. Prof. dr. Jan Rouwendal is hoogleraar Ruimtelijke economische aspecten van vastgoedmarkten aan de Vrije Universiteit in Amsterdam.

Er zijn allerhande krachten die binnen het vakgebied van gebiedsontwikkeling een versnelling van de bouw en uitbreiding van het aanbod van betaalbare woningen frustreren. Hoe deze het best kunnen worden overwonnen vergt nader onderzoek, betoogt hoogleraar Gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben van de Radboud Universiteit in Nijmegen in het artikel ‘Gebiedsontwikkeling, een kennis- en onderzoeksagenda’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

In zijn perspectiefbijdrage beperkt Van der Krabben zich tot twee vragen: Waarom worden er in Nederland al jaren minder woningen gebouwd dan gewenst, leidend tot een aanzienlijk woningtekort? En waarom is er vaak sprake van financiële tekorten in woningbouwprojecten, hoewel woningprijzen in de afgelopen jaren veel harder zijn gestegen dan bouwkosten, waardoor de opbrengsten van woningbouwontwikkeling zijn toegenomen?

De grond- en woningbouwmarkt vertonen alle kenmerken van een imperfecte markt, constateert Van der Krabben. Anders dan in andere Europese landen reageren woningbouwers in Nederland minder snel op de toegenomen vraag. Dit hangt onder andere samen met planologische regelgeving (lange procedures, ingewikkelde ruimtelijke vraagstukken), schaarse ruimte en conflicterende ruimteclaims, maar ook met de praktijk van gebiedsontwikkeling (grootschalig, integraal, complex).

Grondeigenaar is sterk beschermd
Daarnaast is de eigendom van de grond sterk beschermd: alleen de eigenaar heeft het recht te bouwen. Door strategisch grond op te kopen hebben de gevestigde partijen marktmacht en zijn er weinig nieuwe toetreders. In onderhandelingen tussen gemeenten en marktpartijen houden beide zijden de kaarten tegen de borst, waardoor er grote onduidelijkheid is over de kosten die gemeenten en marktpartijen maken. De gebrekkige werking van de grond- en woningbouwmarkt leidt ertoe dat economische prikkels mogelijk onvoldoende de goede kant op sturen, waardoor ongewenste marktuitkomsten ontstaan vanuit maatschappelijk perspectief.

Gevolgen nieuw beleid eerst beoordelen
De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft onlangs de eerste plannen gepresenteerd voor het versterken van de regie van het Rijk van de versnelling van de woningbouw. Juist omdat beleid en regelgeving zo’n grote rol spelen in de werking van de grond- en woningbouwmarkt lijkt het verstandig bestaand beleid en regelgeving en voorstellen voor nieuw beleid en aanpassingen in regelgeving eerst te evalueren. Betere kennis van gebiedsontwikkeling kan bijdragen aan een betere onderbouwing van nieuw en bestaand beleid en de efficiëntere inzet van publieke middelen en geeft inzicht in mogelijk marktfalen en ongewenste marktuitkomsten.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteur
Prof. dr. Erwin van der Krabben is hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de Radboud Universiteit in Nijmegen.

Oplopende prijzen van woningen vertragen nieuwbouw en dat is in het belang van iedereen. Dat stellen Rutger-Jan Lange en Coen Teulings in een artikel in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Het klinkt in de huidige tijd van woningschaarste als een bewijs van marktfalen beseffen de auteurs, maar woningontwikkelaars én de samenleving als geheel hebben bij stijgende prijzen alle belang bij het uitstellen van nieuwbouwprojecten. Een perceel kun je immers maar één keer volbouwen.

Uitstel maakt dat ontwikkelaars de ontwikkelingen nog even kunnen aankijken en de nieuwbouw beter kunnen afstemmen op de vraag bij oplevering. Dat dit beter is voor de portemonnee van een naar winst strevende belegger klinkt nog wel logisch. Maar overheden zullen nieuwbouw zelfs nog sterker vertragen, wanneer zij het maatschappelijk belang vooropstellen, betogen de auteurs.

Dat laatste heeft te maken met de flexibiliteit die de maatschappij opgeeft wanneer op een perceel woningen worden ontwikkeld. Die levert namelijk speelruimte in om een beslissing om te bouwen later aan te passen aan nieuwe inzichten en veranderingen in behoeften. “En in de tussentijd bespaart ze excessieve bouwkosten”, stellen Lange en Teulings.

Het idee dat projectontwikkelaars de bouw van woningen vooral uitstellen om te profiteren van de schaarste aan woningen – en dus verder stijgende prijzen – wijzen de auteurs van de hand. Het zijn immers vooral de eigenaren van bestaand vastgoed die belang hebben bij het vergroten van de schaarste. Het monopolie op het bouwen van woningen ligt eerder bij de gemeenteraden dan bij projectontwikkelaars, stellen zij. Daarmee is woningschaarste meer een politiek dan een economisch probleem. In gemeenten met veel eigenaar-bewoners “zullen die bewoners stemmen op partijen die de ontwikkeling van nieuwbouw beperken”.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs
Rutger-Jan Lange is universitair docent aan de Erasmus Universiteit Rotterdam, Coen Teulings is universiteitshoogleraar aan de Universiteit Utrecht.

Frank van Blokland is aangesteld als lid van de raad van commissarissen van Credit Linked Beheer. VOGON-lid Van Blokland was twintig directeur van de IVBN, de vereniging van institutionele beleggers in vastgoed. Hij neemt de plaats in van Richard Paardenkooper, één van de twee oprichters van het bedrijf. Paardenkooper begon in 2012 samen met Eduardo Alvarez op een zolderkamer een eerste woningbeleggingsfonds. Vervolgens groeide Credit Linked Beheer uit tot een van de grootste aanbieders van woningfondsen voor particulieren.

Er zijn twee manieren om tot collectieve woonvormen voor 55+’ers te komen: op initiatief van de toekomstige bewoners óf op initiatief van een projectontwikkelaar. Zet deze laatste de eerste stap, dan moet deze naast een woning óók een gemeenschap bouwen, stelt vastgoedonderzoeker Joep Bastiaans in een artikel voor Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Bastiaans deed op basis van deskresearch en vragenlijsten uitgebreid onderzoek naar de bewonerstevredenheid van 55+’ers in drie projecten waarin een corporatie of commerciële partij het initiatief nam voor een collectieve woonvorm: de Knarrenhof in Zwolle, ParkEntree in Schiedam en Life in Amsterdam. Hij ondervroeg bewoners – kopers en huurders – naar hun redenen om naar het complex te verhuizen, de tevredenheid over de woonvorm, het gevoel van gemeenschappelijkheid en de ervaren voordelen ten opzichte van de vorige woning.

Het bevorderen van de doorstroming van 55+’ers wordt vaak gezien als oplossing voor het herstellen van het evenwicht op de Nederlandse woningmarkt. De lage verhuisgeneigdheid van deze doelgroep maakt dit lastig, maar niet onmogelijk. Collectieve of gemeenschappelijke woonvormen worden vooral genoemd als panacee voor de doorstroming, verlaging van de zorgkosten en bestrijding van de eenzaamheid.

Uiteenlopende verhuisredenen
De algemene conclusie uit het onderzoek is dat bewoners over het algemeen tevreden zijn. Hoewel de drie projecten vergelijkbare marketingtermen gebruiken, zijn er echter opvallende verschillen in uitkomsten. Zo geven bewoners uiteenlopende redenen om naar het complex te verhuizen, hoewel de wens te verhuizen naar een levensloopbestendige woning voor de meerderheid de doorslag gaf. Voor slechts één op de vijf is gemeenschappelijk wonen de belangrijkste reden.

De uiteenlopende verwachtingen kunnen volgens Bastiaans worden verklaard uit de verschillende middelen die ontwikkelaars gebruikten om een gemeenschap te creëren. Een instroomselectie op basis van leeftijdseisen, motivatiebrief en interviews draagt bij aan een grotere eenheid in de verwachtingen van bewoners. Extra toelatingseisen leiden daarentegen wel tot een hoger afzetrisico voor de ontwikkelaar, waarschuwt Bastiaans.

Minder verantwoordelijkheid, minder gemeenschap
De projecten ParkEntree en Life zijn deels eigendom van een belegger en maken gebruik van een zogeheten hospitalitymanager, aan wie taken rondom de gemeenschappelijkheid zijn uitbesteed. Dit geeft bewoners minder verantwoordelijkheid en daarmee ook minder invloed, waardoor er minder gemeenschappelijkheid wordt ervaren.

Bastiaans concludeert dat traditionele ontwikkelaars vooral veel aandacht besteden aan de kwaliteit van de woning en minder aan het bouwen van een gemeenschap. Commerciële doelen kunnen wringen met de beginselen van gemeenschappelijk wonen, zoals invloed, eigenaarschap en verantwoordelijkheid. Een functionerende gemeenschap vraagt om een gedeelde intentie en een zekere mate van betrokkenheid. “Complexen waarin de samenwerking wordt gereduceerd tot een financiële transactie zullen waarschijnlijk niet de gewenste maatschappelijke meerwaarde opleveren. Gemeenschappelijk wonen is niet simpelweg te koop, maar vereist extra inspanningen van ontwikkelaars, eigenaren én bewoners.”

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Tijdens het VOGON Talent Seminar, gehouden als onderdeel van de PBL Ruimteconferentie op 15 september in Den Haag, presenteerden drie jonge talenten uitkomsten van recent onderzoek. Kevin Bakker, onlangs afgestudeerd in Economics and Governance aan de Universiteit Leiden en data-trainee bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, presenteerde onderzoek naar online zoekgedrag in de woningmarkt op basis van gedetailleerde Funda-gegevens. Directeur-eigenaar Maurice Bakker van de Bakker Beheer Groep presenteerde zijn onderzoek naar de rol van ‘vertrouwen’ als kritieke, zachte succesfactor in vastgoedontwikkeling. Data scientist Bas Hilgers van Cushman & Wakefield vertelde over zijn promotie-onderzoek aan de VU Amsterdam over het inprijzen van onzekerheid over cashflows in transacties van commercieel vastgoed.

Bekijk de presentaties

Kevin Bakker

Kevin Bakker: De relatie tussen online zoekgedrag en verhuisbewegingen

Maurice Bakker: Vertrouwen – de kritieke succesfactor bij keiharde vastgoedontwikkeling

Bas Hilgers

Bas Hilgers: Pricing of Cashflow Certainty – Evidence from Private Commercial Real Estate Transactions

RERQ's bij de PBL Ruimtedialoog

Met een afscheidscollege in de Lutherse Kerk aan het Spui in Amsterdam op 21 juni 2022 heeft professor dr. Peter van Gool afscheid genomen van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) als bijzonder hoogleraar Vastgoedeconomie. Op basis van zijn rede schreef hij een perspectiefbijdrage voor Real Estate Research Quarterly, hieronder een korte samenvatting.

De woningprijzen in Nederland zijn sterk gestegen, net als overigens in andere landen. Onder andere starters en huishoudens tot twee keer modaal kunnen in Nederland zonder hulp geen woning kopen. Door lange wachtlijsten is ook een sociale huurwoning onbereikbaar. Deze groepen hebben last van de sterk gestegen woninghuren, terwijl zittende huurders juist uit de wind werden gehouden door huurbevriezingen en -aftoppingen.

Media en politiek leggen de schuld hiervan bij particuliere beleggers, de hypotheekrenteaftrek, het woningtekort en taxateurs en makelaars die de prijzen opdrijven. De problemen worden in werkelijkheid veroorzaakt door het monetaire beleid, de rentedaling, de ruime leencapaciteit, het populistische overheidsbeleid en het beperkt bijbouwen ten opzichte van de bevolkingsgroei.

Particuliere beleggers
Om het tij te keren pakt de regering nu particuliere beleggers aan. De maatregelen blijven echter hangen in symptoombestrijding, het herverdelen van schaarste en het vervangen van het marktmechanisme door overheidsregulering. Meer woningen komen er daardoor per saldo niet bij.

Zelfbewoningsplicht in de koopsector en huurprijsregulering in het middenhuursegment ogen sympathiek. Maar een gereguleerde huur ónder de markthuur zal ook in de middeldure huursector leiden tot wachtlijsten, toewijzingsvraagstukken en uiteindelijk tot een kleiner aanbod van huurwoningen. Dan zijn huurstarters ook in de middeldure huursector de klos.

Scheefwoners subsidiëren
Waarom moeten eigenlijk gepensioneerden die via hun pensioenfonds in middenhuurwoningen beleggen en andere beleggers scheefwoners subsidiëren? Dat kan de overheid makkelijker zelf doen door huurtoeslaggrenzen op te trekken. Natuurlijk moeten mistanden in de particuliere verhuur worden aangepakt, maar door bezuinigingen kunnen gemeentelijke pandjesbrigades het werk nu al niet aan. Wie moet dan straks het nieuwe beleid gaan uitvoeren?

De oplossing van de wooncrisis ligt in het aanpakken van de wérkelijke oorzaken ervan. Monetaire verkrapping – in plaats van de verruiming van de afgelopen jaren – en de sterke hypotheekrentestijging leveren nu al een bijdrage aan de oplossing, dankzij de oplopende inflatie door de oorlog in Oekraïne. Deze rentestijging neemt particuliere beleggers de wind uit de zeilen.

Averechts overheidsbeleid
Politiek gevoelig ligt het afschaffen van prijsopdrijvende regelingen, als de hypotheekrenteaftrek, de ruime LTV-grenzen – nu 100% – en het toestaan van aflossingsvrije hypotheken. Dit averechts werkend overheidsbeleid moet versneld worden teruggedraaid.

Nog belangrijker is het bijbouwen van woningen – ook in de sociale sector – en het terugdringen van de wachttijden voor sociale huur. Dat vraagt meer ruimte voor corporaties en scherpere keuzes, waaronder het voorrang geven aan nieuwbouw boven de belangen van zittende bewoners, milieu of landbouw.

Politieke moed
Ook zou er een doelmatiger beheer van de sociale huursector moeten komen, ten gunste van woningzoekenden met lagere inkomens en ten nadele van zittende huurders in de sociale sector met een ruim inkomen of vermogen. Kies liever voor een inkomensafhankelijke huur, dan een inkomensafhankelijke huurverhóging. Het vraagt echter veel politieke moed te kiezen voor de belangen van de outsiders – woningzoekenden – in plaats van die van de voor politici zo belangrijke insiders, de zittende bewoners.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

De tweede VOGON-studiemiddag op donderdag 30 juni 2022 draaide om de impact van de pandemie op vastgoed vanuit drie invalshoeken: werken, wonen en winkelen. Onderzoek tijdens corona biedt inzicht in de vastgoedgevolgen op lange termijn: mentale gezondheid en hybride werken, de woningmarkt en ontwikkelingen in de retailmarkt.

Sprekers
Drie deskundige sprekers uit het Nederlandse bedrijfsleven en het academische circuit presenteerden hun bevindingen en sloten af met stellingen als opmaat voor de discussie begeleid door dagvoorzitter Ruben Visser.

Programma (klik om audio te luisteren)
14.00-14.15 uur Ruben Visser, introductie sprekers en programma
14.15-15.00 uur Lisanne Bergefurt en Rianne Appel, mentale gezondheid en hybride werken
15.00-15.15 uur Pauze
15.15-16.00 uur Marco van der Spank, woningmarkt na Corona
16.00-16.45 uur Aart Jan van Duren, koopstromenonderzoek, huidige ontwikkelingen retailmarkt
16.45-17.00 uur Ruben Visser, slotwoord Benny Ng over de volgende VOGON-bijeenkomst (excuses voor storing door mobiele telefoon)
17.00-18.00 uur borrel

Ruben Visser is adviseur duurzame gebiedsontwikkeling bij Over Morgen. Hij is sterk gericht op het verbinden van mensen, belangen, plannen en geldstromen. Zowel in de stad als in het buitengebied. Hij heeft gewerkt aan diverse gebiedsprogramma’s waar sectorale doelen gebiedsgericht waargemaakt moeten worden. Bij Over Morgen is Ruben aanjager van nieuwe business, datatoepassingen en strategie-implementatie. Ook is hij mede-investeerder in enkele duurzame ventures.

Ir. Lisanne Bergefurt doet promotieonderzoek aan de TU Eindhoven naar hoe de fysieke werkomgeving de mentale gezondheid van kenniswerkers beïnvloedt. Zij kijkt daarbij zowel naar effecten van de kantooromgeving als van de fysieke thuiswerkplek.
Dr. ir. Rianne Appel is als universitair hoofddocent bij de real estate management & development leerstoel de 1e promotor van Bergefurts onderzoek. Appel combineert haar 25 jaar aan vastgoedmanagementkennis met theorieën en inzichten uit de omgevingspsychologie om een optimale afstemming van het corporate vastgoed op zowel de medewerker als de kennisorganisatie als geheel te bewerkstelligen. Zij leidt het transdisciplinary workplace research network, is editor van het Journal of Corporate Real Estate en was lange tijd VOGON-bestuurslid. Deze middag presenteren zij samen over hun onderzoeken naar de invloed van het kantoor op de mentale gezondheid en naar werkplekvoorkeuren om hybride te werken.

Marco van der Spank is researcher bij a.s.r. real estate met de woningmarkt, scienceparkmarkt en klimaat als aandachtsgebieden. Eerder deed hij binnen de institutionele vastgoedwereld ervaring op als CSR-deskundige en fondsanalist. Hij gaat in op de woningmarkt na corona. Zijn er zaken fundamenteel veranderd en wat kunnen we na de recente demografische, economische en geopolitieke ontwikkelingen nog verwachten? 

Dr. Aart Jan van Duren is principal consultant bij Bureau Stedelijke Planning, onderdeel van Sweco. Aart Jan wordt als economisch-geograaf gedreven door nieuwsgierigheid naar de wederzijdse relatie tussen de gebouwde omgeving en het menselijk (economisch) handelen. Hij koestert een grote liefde voor de stad, in al zijn facetten. Van de levendigheid, de economische kracht, de creativiteit, het vertier, het levend verleden. In zijn werk zoekt hij mogelijkheden om die kracht van steden verder te versterken. Bij Bureau Stedelijke Planning (waar hij sinds 2008 werkzaam is) is hij als projectleider verantwoordelijk voor talrijke studies en visies, voor regio’s, gemeenten en centrumgebieden. In zijn bijdrage gaat Aart Jan nader in op de uitkomsten van het grootste koopstromenonderzoek (2021) dat ooit in Nederland is gehouden, voor de Randstad en Noord-Brabant. Dit onderzoek, dat Bureau Stedelijke Planning samen met I&O Research en BRO heeft uitgevoerd, omvat een enorme hoeveelheid interessante informatie over het ruimtelijk koopgedrag van de Nederlander en van de veranderingen daarin in de afgelopen jaren. Aart Jan zal in zijn bijdrage de belangrijkste inzichten met u delen, en met u in gesprek gaan over de consequenties voor centrumgebieden en andere winkelgebieden.