Tag Archief van: woningmarkt

De tweede VOGON-studiemiddag in 2022 draait om de impact van de pandemie op vastgoed vanuit drie invalshoeken: werken, wonen en winkelen. Onderzoek tijdens corona biedt inzicht in de vastgoedgevolgen op lange termijn: mentale gezondheid en hybride werken, de woningmarkt en ontwikkelingen in de retailmarkt.

Deze studiemiddag brengt bedrijfsleven en academici inzichten over de effecten van corona op de gebouwde omgeving. Ervaringen en onderzoek worden gedeeld in een interactieve setting. De studiemiddag wordt gehouden op het hoofdkantoor van a.s.r. aan de Archimedeslaan 10 in Utrecht op donderdag 30 juni 2022.

We hebben drie deskundige sprekers uit het Nederlandse bedrijfsleven en het academische circuit. Elke spreker presenteert zijn bevindingen en sluit af met stellingen als opmaat voor de discussie begeleid door dagvoorzitter Ruben Visser. Het bestuur en de activiteitencommissie van VOGON zien uit naar je deelname.

Lees hier meer over programma en aanmelden.

Door de prijsstijging op de woningmarkt, gecombineerd met een aanscherping van leennormen, komen jonge koopstarters steeds minder aan de bak op de woningmarkt. Dit leidt tot ruimtelijke segregatie en aanhoudende prijsstijgingen in populaire wijken, terwijl prijzen in ‘arme wijken’ achterblijven.

Dat blijkt uit een artikel van onderzoeker Lianne Hans van het Kadaster voor het wetenschappelijke tijdschrift Real Estate Research Quarterly, een uitgave van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland VOGON. In haar onderzoek richtte Hans zich vooral op koopstarters. Het artikel geeft inzicht in de kansen voor koopstarters in verschillende prijsclusters en de ontwikkeling hierin.

Sinds 2013 is het aantal gekochte woningen sterk toegenomen. Het zijn echter vooral de oudere leeftijdsklassen die meer zijn gaan kopen sinds de kredietcrisis. Het aandeel van alle 20- tot 25-jarigen dat in 2020 een woning kocht ligt lager dan voor de kredietcrisis (2009) en het aandeel van alle 25- tot 30-jarigen ligt op hetzelfde niveau.

Minder koopstarters actief
Door stijgende prijzen en strengere leennormen kunnen huishoudens, in het bijzonder koopstarters en middeninkomens, steeds moeilijker een woning kopen die aan hun wensen voldoet. In bepaalde wijken liggen de gemiddelde huizenprijzen zo hoog dat de kans dat starters hier nog een woning kunnen kopen nihil is. Ook zijn particuliere investeerders veelal actief in de relatief goedkopere wijken binnen steden, waardoor het lastig is voor starters om hier een woning te kopen. Gevolg hiervan is dat bepaalde wijken minder toegankelijk worden voor koopstarters.

Het aandeel aankopen door koopstarters ligt significant hoger in de wijken die onderdeel zijn van de goedkopere prijsclusters en significant lager in de duurdere wijken. Woningen in de goedkoopste clusters worden bovengemiddeld vaak gekocht door alleen-starters en particuliere investeerders. Samen-starters kopen vaker in de duurdere clusters, waarschijnlijk omdat zij anders niet aan de leennormen voldoen.

Investeerder verdringt koopstarter
Er is dus sprake van een zekere ruimtelijke segregatie in de aankopen van de verschillende typen kopers. Dit is in de loop van de tijd wel iets afgenomen. Mogelijk speelt hierin mee dat de koopstarters die eerder veelal in de goedkoopste clusters kochten niet langer meer in staat zijn een woning te kopen door de aangescherpte leennormen. Daarnaast is in de goedkoopste clusters de activiteit van particuliere investeerders sterk toegenomen. In deze wijken worden starters mogelijk verdrongen doordat de beleggingswaarde van woningen hoger ligt dan de maximale hypotheek die starters kunnen krijgen.

De ongelijke toegang tot de woningmarkt kan dus leiden tot ruimtelijke segregatie. Bepaalde wijken zijn niet goed toegankelijk voor bepaalde typen kopers. Op den duur kan dit zelfs zorgen voor een negatieve spiraal waar de huizenprijzen in populaire wijken sterk blijven stijgen, terwijl de huizenprijzen in ‘arme wijken’ achterblijven.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteur
Lianne Hans is onderzoeker bij het Kadaster in Zwolle.

Als de particuliere huursector zich zou richten op geschikte huurwoningen voor de oudere een- en tweepersoonshuishoudens die nu in een koopwoning wonen, zou er meer ruimte ontstaan voor koopstarters. Dat stelt professor dr. Johan Conijn, emeritus hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, in een bijdrage in de nieuwste editie van Real Estate Research Quarterly.

De groei van de private huursector bedraagt in de periode 2012-2020 zo’n achttien procent. Die groei is het gevolg van een aantal trends, waarvan de vier belangrijkste zijn:

  • Buy-to-let: In de publiciteit domineert heel sterk ‘buy-to-let’. De particuliere belegger die een koopwoning ‘voor de neus van de koopstarter wegkaapt’ en vervolgens verhuurt.
  • Keep-to-let: Minder aandacht krijgt ‘keep-tolet’. De doorstromer die verhuist en de vorige woning niet verkoopt, maar verhuurt. Of men erft een koopwoning die vervolgens wordt verhuurd.
  • Sell-to-own: Er zijn ook private huurwoningen die aan een eigenaar-bewoner worden verkocht, waardoor de private huursector juist krimpt.
  • Build-to-rent: En dan is er nieuwbouw in de private huursector die eveneens bijdraagt aan de groei van de private huursector.

Het is wellicht verrassend, maar ‘buy-to-let’ en ‘keep-to-let’ ontlopen elkaar qua omvang niet zo veel. Uit gegevens van CBS/ABF blijkt dat ‘keep-to-let’ nog net iets omvangrijker is dan ‘buy-to-let’.

Het zijn vooral de institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekeraars) die nieuwbouw huurwoningen (build-to-rent) realiseren. De afgelopen jaren is deze nieuwbouw sterk gestegen. In 2012 ging het om 6.700 nieuwe huurwoningen. Dit aantal is in de jaren daarna geleidelijk toegenomen en kwam in 2019 uit op 18.400. In de periode 2012-2019 lag het gemiddelde op 12.100 per jaar.

Verhuizen van koop naar huur
Een verdere groei van de private huursector zal vooral via nieuwbouw moeten worden gerealiseerd. Uit de huishoudensprognose blijkt dat de grootste groei van de huishoudens zich voordoet bij oudere een- en tweepersoonshuishoudens. Deze huishoudens wonen nu nog voor een belangrijk deel in een koopwoning. Als de nieuwbouw in de private huursector zich vooral richt op kwalitatief hoogwaardige en energetisch duurzame huurwoningen, kunnen deze huishoudens worden verleid om te verhuizen van koop naar huur.

Daarmee kunnen een aantal vliegen in één klap worden geslagen. De nieuwbouw verkleint het woningtekort. De oudere eigenaar-bewoner met overwaarde heeft de koopkracht om de duurdere huurwoning te kunnen betalen. En er ontstaat weer meer ruimte voor koopstarters op de koopwoningmarkt. Daarmee krijgt de groei van de private huursector een meer toekomstgericht karakter dan nu het geval is.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Er is werk aan de winkel. Winkelcentra zijn namelijk onderhevig aan veroudering, zowel fysiek, functioneel als economisch, waardoor herontwikkeling van winkelcentra als plaatsgebonden investering nodig blijkt. Herontwikkeling kan daarbij positieve gevolgen hebben voor de nabije omgeving.

De Groningse vastgoedonderzoekers promovendus Song Zhang, dr. Mark van Duijn en prof. dr. ir. Arno van der Vlist hebben onderzocht of de herontwikkeling van 273 winkelcentra door Nederland over de periode 1992–2010 positieve externe effecten genereert. Het onderzoek is verschenen in de december-editie 2021 van Real Estate Research Quarterly, een onafhankelijke uitgave van de Vereniging Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON).

Het onderzoek laat zien dat er positieve externe effecten van herontwikkeling op woningprijzen zijn te meten, al zijn deze effecten lokaal en van beperkte duur. In de praktijk observeren ze dat slecht onderhouden winkelcentra en verloedering van de desbetreffende buurt met elkaar verbonden zijn. Hoewel de resultaten vast niet alle externe kosten en baten van herontwikkeling van winkelcentra voor buurt en samenleving weerspiegelen, is het volgens de onderzoekers duidelijk dat de herontwikkeling van winkelcentra dichtbij woonwijken duidelijke implicaties heeft voor zowel vastgoedeigenaren als  lokale beleidsmakers.

Ten eerste merken de onderzoekers op dat het uitstellen van herontwikkeling van winkelcentra door vastgoedeigenaren een negatief extern effect kan hebben voor de samenleving als geheel. Het uitstellen van herontwikkeling van winkelcentra kan leiden tot verloedering en substantiële welvaartsverliezen. Ten tweede laten de resultaten zien dat externe effecten door herontwikkeling vaak, maar niet altijd, positief zijn en daarbij over het algemeen van korte duur blijken. Daarmee blijft herontwikkeling een terugkerend verschijnsel en noodzakelijk om aantrekkelijk te blijven voor consumenten.

Invloed van online
De vraag rijst wat de implicaties zijn van deze bevindingen in tijden waarin online shoppen sterk toeneemt. Online shopping leidt tot lagere omzet van fysieke winkels in winkelcentra en mogelijk meer verzoeken tot huurkorting. Voor vastgoedeigenaren betekent één en ander een lagere cashflow, een hogere leegstand en een verhoogd beleggingsrisico voor winkelvastgoed. Het gevaar bestaat dat vastgoedeigenaren hun herontwikkeling uitstellen, wachtend op betere tijden. Immers, dat is op basis van private baten en kosten logischerwijs te verwachten. Daarbij wordt dan één belangrijk aspect over het hoofd gezien: uitstel van herontwikkeling van winkelcentra zorgt voor verval in de nabije omgeving en vormt een welvaartsverlies door het bestaan van negatieve externe effecten door dit verval. Vanuit die optiek bezien, is krachtig gemeentelijk beleid met betrekking tot herontwikkeling of wellicht transformatie van bepaalde winkelcentra op zijn plaats. Juist in tijden van online shopping.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Tijdens het digitale Symposium op 19 maart heeft de jury de winnaars bekend gemaakt van de VOGON Research Award 2020, een stimuleringsprijs die jaarlijks wordt uitgereikt door de VOGON aan de beste beoordeelde vastgoedpublicaties in Real Estate Research Quarterly.

De Award 2020 wordt uitgereikt aan het paper ‘Stedelijke centra magneten voor woningen’ door Eric Koomen en Dani Broitman. De studie van de auteurs levert een bijdrage aan het maatschappelijke debat over woningbouwproductie. De Commissie roemt de heldere analyse alsook de interessante vraagstelling en de vertaalslag naar de vastgoedpraktijk. Daarbij is de methode wetenschappelijk verantwoord. De Commissie feliciteert de winnaars van harte! 

U kunt hier het artikel teruglezen. 

Risicospreiding

Het juryverslag 2020 – Risico’s kunnen zich soms onbedoeld opstapelen, waardoor zoals in geval van sneeuw in de bergen er lawinegevaar ontstaat. Vandaar dat risicospreiding van alle tijden en plaatsen is. Dat geldt voor vastgoedportefeuilles niet anders. Vanuit dit perspectief hebben we als Commissie dit jaar eens naar de portefeuille van inzendingen gekeken.

We zijn op zoek gegaan naar papers die ons helpen voorbereiden op de toekomst. Welke papers in aanmerking komen hangt sterk af van het perspectief. De ene vastgoedonderzoeker stelt de casuistiek centraal. De ander gaat voorbij aan de casuistiek en richt zich veeleer op het doen van generalisaties.

Welke vraagstukken komen op ons af? Het vastgoedonderzoek zoals gepubliceerd in RERQ geven een interessant beeld van actuele vraagstukken, zoals de energietransitie en de problemen die daarbij spelen, planning van nieuwbouwlocaties, recente ontwikkelingen op de huurmarkt en de invloed van de Corona crisis op vastgoedwaarde.

De Award Commissie heeft enkele jaren geleden de volgende criteria vastgesteld: i.) Methodologisch verantwoord en ii.) Relevant voor de vastgoedpraktijk. De Award commissie heeft zich ook dit jaar gebogen over de vraag welk paper in Real Estate Research Quarterly in aanmerking komt voor de VOGON Award 2020. Dit jaar hebben we alle bijdragen uit de jaargang 18 (nummer 3) en jaargang 19 (nummer 1, 2 en 3) grondig bestudeerd en geclassificeerd.

Risico’s kunnen zomaar opstapelen en diversificatie kan helpen, zo merkten we eerder op. Enige dynamiek in de Commissie kan daarbij geen kwaad. We zijn blij dat we als Commissie in Maarten Jennen (PGGM) een opvolger van Steven Lucas (Loyens Loeff)  gevonden hebben. Ik zwaai nu ook  af! Ik ben blij dat Hilde Remoy (TuDelft) de Award commissie zal gaan versterken.

VOGON Award Commissie

Dick Vos MRE, VMC Invest,
Maarten Jennen, PGGM,
Prof Theo Arentze, Technische Universiteit Eindhoven,
Prof Arno van der Vlist, Rijksuniversiteit Groningen

Dit artikel geeft een overzicht van het meest recente onderzoek naar de impact van pandemieën op de woningmarkt. Het schetst een perspectief bij de huidige ontwikkelingen op de Nederlandse markt.

Voor het volledige artikel downloadt u de pdf.

Door Matthijs Korevaar

De Amsterdamse woningmarkt staat onder druk. Zowel huur- als koopprijzen zijn tot recordhoogten gestegen. Dit leidt tot een minder goede betaalbaarheid van woningen. Nu al geven huurders in Amsterdam gemiddeld 41% van hun inkomen uit aan wonen, dat is ruim boven de 33% die het Nibud als acceptabel duidt (Joosten et al., 2016). In Amsterdam ontbreekt het vooral aan huurwoningen in het middensegment met een huurprijs tussen de €720 en €1.000. Een gevolg hiervan is dat mensen met een modaal of hoger inkomen bij veranderende woningbehoeften genoodzaakt zijn uit te wijken naar elders in de regio. Dit heeft gevolgen voor de samenstelling van stedelijke milieus. Om in de vraag naar huurwoningen te voorzien en de betaalbaarheid te borgen, worden huurwoningen van minder dan 40 vierkante meter ontwikkeld. Het is vooralsnog onduidelijk welke effecten deze kleinere woningen hebben op de resultaten van beleggers. Deze studie richt zich op de vraag of zogenoemde microappartementen op grond van hogere huurinkomsten per m2 voor beleggers ook leiden tot een hoger
bruto rendement.

Lees hier het volledige artikel in PDF 

Auteurs: Robin Schmidt, Douglas Konadu en Wim van der Post

De crisis van 2008 heeft niet alleen voor een daling van de woningbouwproductie op korte termijn gezorgd, de schade lijkt permanent of op z’n minst van lange duur. Daar waar door de crisis de economische productie in Nederland en de Eurozone ongeveer 15 procent lager ligt dan op grond van de pre-crisistrend verwacht mocht worden, ligt de productie in de bouwnijverheid maar liefst ruim 37 procent lager. Procyclisch handelen door bij de bouw betrokken actoren is medeverantwoordelijk voor wat in de economie ook wel hysterese wordt genoemd. Ten behoeve van de woningbehoefte op langere termijn en vanwege het belang van de bouwsector binnen de economie, ligt een woningbouwbeleid dat al te diepe dalen voorkomt, dan wel vermindert, voor de hand.

Dit artikel laat zien dat cyclische gebeurtenissen, in het bijzonder de crisis van 2008, grote langetermijneffecten kunnen hebben voor de bouw- en ontwikkelsector en daarmee voor het woningaanbod. Alhoewel cycli horen bij (geleide) markteconomieën, worden ze vaak versterkt door beleid en maatregelen (‘instituties’) van bij de branche betrokken partijen, waaronder overheden. Om fluctuaties, en daarmee langetermijnschade, te beperken moeten we nadenken over hoe om te gaan met dergelijke instituties.

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

Auteur: Prof. dr. Edwin Buitelaar