Tag Archief van: woningmarkt
Er zijn twee manieren om tot collectieve woonvormen voor 55+’ers te komen: op initiatief van de toekomstige bewoners óf op initiatief van een projectontwikkelaar. Zet deze laatste de eerste stap, dan moet deze naast een woning óók een gemeenschap bouwen, stelt vastgoedonderzoeker Joep Bastiaans in een artikel voor Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).
Bastiaans deed op basis van deskresearch en vragenlijsten uitgebreid onderzoek naar de bewonerstevredenheid van 55+’ers in drie projecten waarin een corporatie of commerciële partij het initiatief nam voor een collectieve woonvorm: de Knarrenhof in Zwolle, ParkEntree in Schiedam en Life in Amsterdam. Hij ondervroeg bewoners – kopers en huurders – naar hun redenen om naar het complex te verhuizen, de tevredenheid over de woonvorm, het gevoel van gemeenschappelijkheid en de ervaren voordelen ten opzichte van de vorige woning.
Het bevorderen van de doorstroming van 55+’ers wordt vaak gezien als oplossing voor het herstellen van het evenwicht op de Nederlandse woningmarkt. De lage verhuisgeneigdheid van deze doelgroep maakt dit lastig, maar niet onmogelijk. Collectieve of gemeenschappelijke woonvormen worden vooral genoemd als panacee voor de doorstroming, verlaging van de zorgkosten en bestrijding van de eenzaamheid.
Uiteenlopende verhuisredenen
De algemene conclusie uit het onderzoek is dat bewoners over het algemeen tevreden zijn. Hoewel de drie projecten vergelijkbare marketingtermen gebruiken, zijn er echter opvallende verschillen in uitkomsten. Zo geven bewoners uiteenlopende redenen om naar het complex te verhuizen, hoewel de wens te verhuizen naar een levensloopbestendige woning voor de meerderheid de doorslag gaf. Voor slechts één op de vijf is gemeenschappelijk wonen de belangrijkste reden.
De uiteenlopende verwachtingen kunnen volgens Bastiaans worden verklaard uit de verschillende middelen die ontwikkelaars gebruikten om een gemeenschap te creëren. Een instroomselectie op basis van leeftijdseisen, motivatiebrief en interviews draagt bij aan een grotere eenheid in de verwachtingen van bewoners. Extra toelatingseisen leiden daarentegen wel tot een hoger afzetrisico voor de ontwikkelaar, waarschuwt Bastiaans.
Minder verantwoordelijkheid, minder gemeenschap
De projecten ParkEntree en Life zijn deels eigendom van een belegger en maken gebruik van een zogeheten hospitalitymanager, aan wie taken rondom de gemeenschappelijkheid zijn uitbesteed. Dit geeft bewoners minder verantwoordelijkheid en daarmee ook minder invloed, waardoor er minder gemeenschappelijkheid wordt ervaren.
Bastiaans concludeert dat traditionele ontwikkelaars vooral veel aandacht besteden aan de kwaliteit van de woning en minder aan het bouwen van een gemeenschap. Commerciële doelen kunnen wringen met de beginselen van gemeenschappelijk wonen, zoals invloed, eigenaarschap en verantwoordelijkheid. Een functionerende gemeenschap vraagt om een gedeelde intentie en een zekere mate van betrokkenheid. “Complexen waarin de samenwerking wordt gereduceerd tot een financiële transactie zullen waarschijnlijk niet de gewenste maatschappelijke meerwaarde opleveren. Gemeenschappelijk wonen is niet simpelweg te koop, maar vereist extra inspanningen van ontwikkelaars, eigenaren én bewoners.”
Download hier de pdf met het volledige artikel.
Tijdens het VOGON Talent Seminar, gehouden als onderdeel van de PBL Ruimteconferentie op 15 september in Den Haag, presenteerden drie jonge talenten uitkomsten van recent onderzoek. Kevin Bakker, onlangs afgestudeerd in Economics and Governance aan de Universiteit Leiden en data-trainee bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, presenteerde onderzoek naar online zoekgedrag in de woningmarkt op basis van gedetailleerde Funda-gegevens. Directeur-eigenaar Maurice Bakker van de Bakker Beheer Groep presenteerde zijn onderzoek naar de rol van ‘vertrouwen’ als kritieke, zachte succesfactor in vastgoedontwikkeling. Data scientist Bas Hilgers van Cushman & Wakefield vertelde over zijn promotie-onderzoek aan de VU Amsterdam over het inprijzen van onzekerheid over cashflows in transacties van commercieel vastgoed.
Bekijk de presentaties
Kevin Bakker: De relatie tussen online zoekgedrag en verhuisbewegingen
Maurice Bakker: Vertrouwen – de kritieke succesfactor bij keiharde vastgoedontwikkeling
Bas Hilgers: Pricing of Cashflow Certainty – Evidence from Private Commercial Real Estate Transactions
Met een afscheidscollege in de Lutherse Kerk aan het Spui in Amsterdam op 21 juni 2022 heeft professor dr. Peter van Gool afscheid genomen van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) als bijzonder hoogleraar Vastgoedeconomie. Op basis van zijn rede schreef hij een perspectiefbijdrage voor Real Estate Research Quarterly, hieronder een korte samenvatting.
De woningprijzen in Nederland zijn sterk gestegen, net als overigens in andere landen. Onder andere starters en huishoudens tot twee keer modaal kunnen in Nederland zonder hulp geen woning kopen. Door lange wachtlijsten is ook een sociale huurwoning onbereikbaar. Deze groepen hebben last van de sterk gestegen woninghuren, terwijl zittende huurders juist uit de wind werden gehouden door huurbevriezingen en -aftoppingen.
Media en politiek leggen de schuld hiervan bij particuliere beleggers, de hypotheekrenteaftrek, het woningtekort en taxateurs en makelaars die de prijzen opdrijven. De problemen worden in werkelijkheid veroorzaakt door het monetaire beleid, de rentedaling, de ruime leencapaciteit, het populistische overheidsbeleid en het beperkt bijbouwen ten opzichte van de bevolkingsgroei.
Particuliere beleggers
Om het tij te keren pakt de regering nu particuliere beleggers aan. De maatregelen blijven echter hangen in symptoombestrijding, het herverdelen van schaarste en het vervangen van het marktmechanisme door overheidsregulering. Meer woningen komen er daardoor per saldo niet bij.
Zelfbewoningsplicht in de koopsector en huurprijsregulering in het middenhuursegment ogen sympathiek. Maar een gereguleerde huur ónder de markthuur zal ook in de middeldure huursector leiden tot wachtlijsten, toewijzingsvraagstukken en uiteindelijk tot een kleiner aanbod van huurwoningen. Dan zijn huurstarters ook in de middeldure huursector de klos.
Scheefwoners subsidiëren
Waarom moeten eigenlijk gepensioneerden die via hun pensioenfonds in middenhuurwoningen beleggen en andere beleggers scheefwoners subsidiëren? Dat kan de overheid makkelijker zelf doen door huurtoeslaggrenzen op te trekken. Natuurlijk moeten mistanden in de particuliere verhuur worden aangepakt, maar door bezuinigingen kunnen gemeentelijke pandjesbrigades het werk nu al niet aan. Wie moet dan straks het nieuwe beleid gaan uitvoeren?
De oplossing van de wooncrisis ligt in het aanpakken van de wérkelijke oorzaken ervan. Monetaire verkrapping – in plaats van de verruiming van de afgelopen jaren – en de sterke hypotheekrentestijging leveren nu al een bijdrage aan de oplossing, dankzij de oplopende inflatie door de oorlog in Oekraïne. Deze rentestijging neemt particuliere beleggers de wind uit de zeilen.
Averechts overheidsbeleid
Politiek gevoelig ligt het afschaffen van prijsopdrijvende regelingen, als de hypotheekrenteaftrek, de ruime LTV-grenzen – nu 100% – en het toestaan van aflossingsvrije hypotheken. Dit averechts werkend overheidsbeleid moet versneld worden teruggedraaid.
Nog belangrijker is het bijbouwen van woningen – ook in de sociale sector – en het terugdringen van de wachttijden voor sociale huur. Dat vraagt meer ruimte voor corporaties en scherpere keuzes, waaronder het voorrang geven aan nieuwbouw boven de belangen van zittende bewoners, milieu of landbouw.
Politieke moed
Ook zou er een doelmatiger beheer van de sociale huursector moeten komen, ten gunste van woningzoekenden met lagere inkomens en ten nadele van zittende huurders in de sociale sector met een ruim inkomen of vermogen. Kies liever voor een inkomensafhankelijke huur, dan een inkomensafhankelijke huurverhóging. Het vraagt echter veel politieke moed te kiezen voor de belangen van de outsiders – woningzoekenden – in plaats van die van de voor politici zo belangrijke insiders, de zittende bewoners.
Download hier de pdf met het volledige artikel.
De tweede VOGON-studiemiddag op donderdag 30 juni 2022 draaide om de impact van de pandemie op vastgoed vanuit drie invalshoeken: werken, wonen en winkelen. Onderzoek tijdens corona biedt inzicht in de vastgoedgevolgen op lange termijn: mentale gezondheid en hybride werken, de woningmarkt en ontwikkelingen in de retailmarkt.
Sprekers
Drie deskundige sprekers uit het Nederlandse bedrijfsleven en het academische circuit presenteerden hun bevindingen en sloten af met stellingen als opmaat voor de discussie begeleid door dagvoorzitter Ruben Visser.
Programma (klik om audio te luisteren)
14.00-14.15 uur Ruben Visser, introductie sprekers en programma
14.15-15.00 uur Lisanne Bergefurt en Rianne Appel, mentale gezondheid en hybride werken
15.00-15.15 uur Pauze
15.15-16.00 uur Marco van der Spank, woningmarkt na Corona
16.00-16.45 uur Aart Jan van Duren, koopstromenonderzoek, huidige ontwikkelingen retailmarkt
16.45-17.00 uur Ruben Visser, slotwoord Benny Ng over de volgende VOGON-bijeenkomst (excuses voor storing door mobiele telefoon)
17.00-18.00 uur borrel
Ruben Visser is adviseur duurzame gebiedsontwikkeling bij Over Morgen. Hij is sterk gericht op het verbinden van mensen, belangen, plannen en geldstromen. Zowel in de stad als in het buitengebied. Hij heeft gewerkt aan diverse gebiedsprogramma’s waar sectorale doelen gebiedsgericht waargemaakt moeten worden. Bij Over Morgen is Ruben aanjager van nieuwe business, datatoepassingen en strategie-implementatie. Ook is hij mede-investeerder in enkele duurzame ventures.
Ir. Lisanne Bergefurt doet promotieonderzoek aan de TU Eindhoven naar hoe de fysieke werkomgeving de mentale gezondheid van kenniswerkers beïnvloedt. Zij kijkt daarbij zowel naar effecten van de kantooromgeving als van de fysieke thuiswerkplek.
Dr. ir. Rianne Appel is als universitair hoofddocent bij de real estate management & development leerstoel de 1e promotor van Bergefurts onderzoek. Appel combineert haar 25 jaar aan vastgoedmanagementkennis met theorieën 
en inzichten uit de omgevingspsychologie om een optimale afstemming van het corporate vastgoed op zowel de medewerker als de kennisorganisatie als geheel te bewerkstelligen. Zij leidt het transdisciplinary workplace research network, is editor van het Journal of Corporate Real Estate en was lange tijd VOGON-bestuurslid. Deze middag presenteren zij samen over hun onderzoeken naar de invloed van het kantoor op de mentale gezondheid en naar werkplekvoorkeuren om hybride te werken.
Marco van der Spank is researcher bij a.s.r. real estate met de woningmarkt, scienceparkmarkt en klimaat als aandachtsgebieden. Eerder deed hij binnen de institutionele vastgoedwereld ervaring op als CSR-deskundige en fondsanalist. Hij gaat in op de woningmarkt na corona. Zijn er zaken fundamenteel veranderd en wat kunnen we na de recente demografische, economische en geopolitieke ontwikkelingen nog verwachten?
Dr. Aart Jan van Duren is principal consultant bij Bureau Stedelijke Planning, onderdeel van Sweco. Aart Jan wordt als economisch-geograaf gedreven door nieuwsgierigheid naar de wederzijdse relatie tussen de gebouwde omgeving en het menselijk (economisch) handelen. Hij koestert een grote liefde voor de stad, in al zijn facetten. Van de levendigheid, de economische kracht, de creativiteit, het vertier, het levend verleden. In zijn werk zoekt hij mogelijkheden om die kracht van steden verder te versterken. Bij Bureau Stedelijke Planning (waar hij sinds 2008 werkzaam is) is hij als projectleider verantwoordelijk voor talrijke studies en visies, voor regio’s, gemeenten en centrumgebieden. In zijn bijdrage gaat Aart Jan nader in op de uitkomsten van het grootste koopstromenonderzoek (2021) dat ooit in Nederland is gehouden, voor de Randstad en Noord-Brabant. Dit onderzoek, dat Bureau Stedelijke Planning samen met I&O Research en BRO heeft uitgevoerd, omvat een enorme hoeveelheid interessante informatie over het ruimtelijk koopgedrag van de Nederlander en van de veranderingen daarin in de afgelopen jaren. Aart Jan zal in zijn bijdrage de belangrijkste inzichten met u delen, en met u in gesprek gaan over de consequenties voor centrumgebieden en andere winkelgebieden.
De tweede VOGON-studiemiddag in 2022 draait om de impact van de pandemie op vastgoed vanuit drie invalshoeken: werken, wonen en winkelen. Onderzoek tijdens corona biedt inzicht in de vastgoedgevolgen op lange termijn: mentale gezondheid en hybride werken, de woningmarkt en ontwikkelingen in de retailmarkt.
Deze studiemiddag brengt bedrijfsleven en academici inzichten over de effecten van corona op de gebouwde omgeving. Ervaringen en onderzoek worden gedeeld in een interactieve setting. De studiemiddag wordt gehouden op het hoofdkantoor van a.s.r. aan de Archimedeslaan 10 in Utrecht op donderdag 30 juni 2022.
We hebben drie deskundige sprekers uit het Nederlandse bedrijfsleven en het academische circuit. Elke spreker presenteert zijn bevindingen en sluit af met stellingen als opmaat voor de discussie begeleid door dagvoorzitter Ruben Visser. Het bestuur en de activiteitencommissie van VOGON zien uit naar je deelname.
Lees hier meer over programma en aanmelden.
Door de prijsstijging op de woningmarkt, gecombineerd met een aanscherping van leennormen, komen jonge koopstarters steeds minder aan de bak op de woningmarkt. Dit leidt tot ruimtelijke segregatie en aanhoudende prijsstijgingen in populaire wijken, terwijl prijzen in ‘arme wijken’ achterblijven.
Dat blijkt uit een artikel van onderzoeker Lianne Hans van het Kadaster voor het wetenschappelijke tijdschrift Real Estate Research Quarterly, een uitgave van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland VOGON. In haar onderzoek richtte Hans zich vooral op koopstarters. Het artikel geeft inzicht in de kansen voor koopstarters in verschillende prijsclusters en de ontwikkeling hierin.
Sinds 2013 is het aantal gekochte woningen sterk toegenomen. Het zijn echter vooral de oudere leeftijdsklassen die meer zijn gaan kopen sinds de kredietcrisis. Het aandeel van alle 20- tot 25-jarigen dat in 2020 een woning kocht ligt lager dan voor de kredietcrisis (2009) en het aandeel van alle 25- tot 30-jarigen ligt op hetzelfde niveau.
Minder koopstarters actief
Door stijgende prijzen en strengere leennormen kunnen huishoudens, in het bijzonder koopstarters en middeninkomens, steeds moeilijker een woning kopen die aan hun wensen voldoet. In bepaalde wijken liggen de gemiddelde huizenprijzen zo hoog dat de kans dat starters hier nog een woning kunnen kopen nihil is. Ook zijn particuliere investeerders veelal actief in de relatief goedkopere wijken binnen steden, waardoor het lastig is voor starters om hier een woning te kopen. Gevolg hiervan is dat bepaalde wijken minder toegankelijk worden voor koopstarters.
Het aandeel aankopen door koopstarters ligt significant hoger in de wijken die onderdeel zijn van de goedkopere prijsclusters en significant lager in de duurdere wijken. Woningen in de goedkoopste clusters worden bovengemiddeld vaak gekocht door alleen-starters en particuliere investeerders. Samen-starters kopen vaker in de duurdere clusters, waarschijnlijk omdat zij anders niet aan de leennormen voldoen.
Investeerder verdringt koopstarter
Er is dus sprake van een zekere ruimtelijke segregatie in de aankopen van de verschillende typen kopers. Dit is in de loop van de tijd wel iets afgenomen. Mogelijk speelt hierin mee dat de koopstarters die eerder veelal in de goedkoopste clusters kochten niet langer meer in staat zijn een woning te kopen door de aangescherpte leennormen. Daarnaast is in de goedkoopste clusters de activiteit van particuliere investeerders sterk toegenomen. In deze wijken worden starters mogelijk verdrongen doordat de beleggingswaarde van woningen hoger ligt dan de maximale hypotheek die starters kunnen krijgen.
De ongelijke toegang tot de woningmarkt kan dus leiden tot ruimtelijke segregatie. Bepaalde wijken zijn niet goed toegankelijk voor bepaalde typen kopers. Op den duur kan dit zelfs zorgen voor een negatieve spiraal waar de huizenprijzen in populaire wijken sterk blijven stijgen, terwijl de huizenprijzen in ‘arme wijken’ achterblijven.
Download hier de pdf met het volledige artikel.
Over de auteur
Lianne Hans is onderzoeker bij het Kadaster in Zwolle.
Als de particuliere huursector zich zou richten op geschikte huurwoningen voor de oudere een- en tweepersoonshuishoudens die nu in een koopwoning wonen, zou er meer ruimte ontstaan voor koopstarters. Dat stelt professor dr. Johan Conijn, emeritus hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, in een bijdrage in de nieuwste editie van Real Estate Research Quarterly.
De groei van de private huursector bedraagt in de periode 2012-2020 zo’n achttien procent. Die groei is het gevolg van een aantal trends, waarvan de vier belangrijkste zijn:
- Buy-to-let: In de publiciteit domineert heel sterk ‘buy-to-let’. De particuliere belegger die een koopwoning ‘voor de neus van de koopstarter wegkaapt’ en vervolgens verhuurt.
- Keep-to-let: Minder aandacht krijgt ‘keep-tolet’. De doorstromer die verhuist en de vorige woning niet verkoopt, maar verhuurt. Of men erft een koopwoning die vervolgens wordt verhuurd.
- Sell-to-own: Er zijn ook private huurwoningen die aan een eigenaar-bewoner worden verkocht, waardoor de private huursector juist krimpt.
- Build-to-rent: En dan is er nieuwbouw in de private huursector die eveneens bijdraagt aan de groei van de private huursector.
Het is wellicht verrassend, maar ‘buy-to-let’ en ‘keep-to-let’ ontlopen elkaar qua omvang niet zo veel. Uit gegevens van CBS/ABF blijkt dat ‘keep-to-let’ nog net iets omvangrijker is dan ‘buy-to-let’.
Het zijn vooral de institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekeraars) die nieuwbouw huurwoningen (build-to-rent) realiseren. De afgelopen jaren is deze nieuwbouw sterk gestegen. In 2012 ging het om 6.700 nieuwe huurwoningen. Dit aantal is in de jaren daarna geleidelijk toegenomen en kwam in 2019 uit op 18.400. In de periode 2012-2019 lag het gemiddelde op 12.100 per jaar.
Verhuizen van koop naar huur
Een verdere groei van de private huursector zal vooral via nieuwbouw moeten worden gerealiseerd. Uit de huishoudensprognose blijkt dat de grootste groei van de huishoudens zich voordoet bij oudere een- en tweepersoonshuishoudens. Deze huishoudens wonen nu nog voor een belangrijk deel in een koopwoning. Als de nieuwbouw in de private huursector zich vooral richt op kwalitatief hoogwaardige en energetisch duurzame huurwoningen, kunnen deze huishoudens worden verleid om te verhuizen van koop naar huur.
Daarmee kunnen een aantal vliegen in één klap worden geslagen. De nieuwbouw verkleint het woningtekort. De oudere eigenaar-bewoner met overwaarde heeft de koopkracht om de duurdere huurwoning te kunnen betalen. En er ontstaat weer meer ruimte voor koopstarters op de koopwoningmarkt. Daarmee krijgt de groei van de private huursector een meer toekomstgericht karakter dan nu het geval is.
Download hier de pdf met het volledige artikel.
Er is werk aan de winkel. Winkelcentra zijn namelijk onderhevig aan veroudering, zowel fysiek, functioneel als economisch, waardoor herontwikkeling van winkelcentra als plaatsgebonden investering nodig blijkt. Herontwikkeling kan daarbij positieve gevolgen hebben voor de nabije omgeving.
De Groningse vastgoedonderzoekers promovendus Song Zhang, dr. Mark van Duijn en prof. dr. ir. Arno van der Vlist hebben onderzocht of de herontwikkeling van 273 winkelcentra door Nederland over de periode 1992–2010 positieve externe effecten genereert. Het onderzoek is verschenen in de december-editie 2021 van Real Estate Research Quarterly, een onafhankelijke uitgave van de Vereniging Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON).
Het onderzoek laat zien dat er positieve externe effecten van herontwikkeling op woningprijzen zijn te meten, al zijn deze effecten lokaal en van beperkte duur. In de praktijk observeren ze dat slecht onderhouden winkelcentra en verloedering van de desbetreffende buurt met elkaar verbonden zijn. Hoewel de resultaten vast niet alle externe kosten en baten van herontwikkeling van winkelcentra voor buurt en samenleving weerspiegelen, is het volgens de onderzoekers duidelijk dat de herontwikkeling van winkelcentra dichtbij woonwijken duidelijke implicaties heeft voor zowel vastgoedeigenaren als lokale beleidsmakers.
Ten eerste merken de onderzoekers op dat het uitstellen van herontwikkeling van winkelcentra door vastgoedeigenaren een negatief extern effect kan hebben voor de samenleving als geheel. Het uitstellen van herontwikkeling van winkelcentra kan leiden tot verloedering en substantiële welvaartsverliezen. Ten tweede laten de resultaten zien dat externe effecten door herontwikkeling vaak, maar niet altijd, positief zijn en daarbij over het algemeen van korte duur blijken. Daarmee blijft herontwikkeling een terugkerend verschijnsel en noodzakelijk om aantrekkelijk te blijven voor consumenten.
Invloed van online
De vraag rijst wat de implicaties zijn van deze bevindingen in tijden waarin online shoppen sterk toeneemt. Online shopping leidt tot lagere omzet van fysieke winkels in winkelcentra en mogelijk meer verzoeken tot huurkorting. Voor vastgoedeigenaren betekent één en ander een lagere cashflow, een hogere leegstand en een verhoogd beleggingsrisico voor winkelvastgoed. Het gevaar bestaat dat vastgoedeigenaren hun herontwikkeling uitstellen, wachtend op betere tijden. Immers, dat is op basis van private baten en kosten logischerwijs te verwachten. Daarbij wordt dan één belangrijk aspect over het hoofd gezien: uitstel van herontwikkeling van winkelcentra zorgt voor verval in de nabije omgeving en vormt een welvaartsverlies door het bestaan van negatieve externe effecten door dit verval. Vanuit die optiek bezien, is krachtig gemeentelijk beleid met betrekking tot herontwikkeling of wellicht transformatie van bepaalde winkelcentra op zijn plaats. Juist in tijden van online shopping.
Download hier de pdf met het volledige artikel.