Tag Archief van: woningmarkt

Er is werk aan de winkel. Winkelcentra zijn namelijk onderhevig aan veroudering, zowel fysiek, functioneel als economisch, waardoor herontwikkeling van winkelcentra als plaatsgebonden investering nodig blijkt. Herontwikkeling kan daarbij positieve gevolgen hebben voor de nabije omgeving.

De Groningse vastgoedonderzoekers promovendus Song Zhang, dr. Mark van Duijn en prof. dr. ir. Arno van der Vlist hebben onderzocht of de herontwikkeling van 273 winkelcentra door Nederland over de periode 1992–2010 positieve externe effecten genereert. Het onderzoek is verschenen in de december-editie 2021 van Real Estate Research Quarterly, een onafhankelijke uitgave van de Vereniging Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON).

Het onderzoek laat zien dat er positieve externe effecten van herontwikkeling op woningprijzen zijn te meten, al zijn deze effecten lokaal en van beperkte duur. In de praktijk observeren ze dat slecht onderhouden winkelcentra en verloedering van de desbetreffende buurt met elkaar verbonden zijn. Hoewel de resultaten vast niet alle externe kosten en baten van herontwikkeling van winkelcentra voor buurt en samenleving weerspiegelen, is het volgens de onderzoekers duidelijk dat de herontwikkeling van winkelcentra dichtbij woonwijken duidelijke implicaties heeft voor zowel vastgoedeigenaren als  lokale beleidsmakers.

Ten eerste merken de onderzoekers op dat het uitstellen van herontwikkeling van winkelcentra door vastgoedeigenaren een negatief extern effect kan hebben voor de samenleving als geheel. Het uitstellen van herontwikkeling van winkelcentra kan leiden tot verloedering en substantiële welvaartsverliezen. Ten tweede laten de resultaten zien dat externe effecten door herontwikkeling vaak, maar niet altijd, positief zijn en daarbij over het algemeen van korte duur blijken. Daarmee blijft herontwikkeling een terugkerend verschijnsel en noodzakelijk om aantrekkelijk te blijven voor consumenten.

Invloed van online
De vraag rijst wat de implicaties zijn van deze bevindingen in tijden waarin online shoppen sterk toeneemt. Online shopping leidt tot lagere omzet van fysieke winkels in winkelcentra en mogelijk meer verzoeken tot huurkorting. Voor vastgoedeigenaren betekent één en ander een lagere cashflow, een hogere leegstand en een verhoogd beleggingsrisico voor winkelvastgoed. Het gevaar bestaat dat vastgoedeigenaren hun herontwikkeling uitstellen, wachtend op betere tijden. Immers, dat is op basis van private baten en kosten logischerwijs te verwachten. Daarbij wordt dan één belangrijk aspect over het hoofd gezien: uitstel van herontwikkeling van winkelcentra zorgt voor verval in de nabije omgeving en vormt een welvaartsverlies door het bestaan van negatieve externe effecten door dit verval. Vanuit die optiek bezien, is krachtig gemeentelijk beleid met betrekking tot herontwikkeling of wellicht transformatie van bepaalde winkelcentra op zijn plaats. Juist in tijden van online shopping.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Tijdens het digitale Symposium op 19 maart heeft de jury de winnaars bekend gemaakt van de VOGON Research Award 2020, een stimuleringsprijs die jaarlijks wordt uitgereikt door de VOGON aan de beste beoordeelde vastgoedpublicaties in Real Estate Research Quarterly.

De Award 2020 wordt uitgereikt aan het paper ‘Stedelijke centra magneten voor woningen’ door Eric Koomen en Dani Broitman. De studie van de auteurs levert een bijdrage aan het maatschappelijke debat over woningbouwproductie. De Commissie roemt de heldere analyse alsook de interessante vraagstelling en de vertaalslag naar de vastgoedpraktijk. Daarbij is de methode wetenschappelijk verantwoord. De Commissie feliciteert de winnaars van harte! 

U kunt hier het artikel teruglezen. 

Risicospreiding

Het juryverslag 2020 – Risico’s kunnen zich soms onbedoeld opstapelen, waardoor zoals in geval van sneeuw in de bergen er lawinegevaar ontstaat. Vandaar dat risicospreiding van alle tijden en plaatsen is. Dat geldt voor vastgoedportefeuilles niet anders. Vanuit dit perspectief hebben we als Commissie dit jaar eens naar de portefeuille van inzendingen gekeken.

We zijn op zoek gegaan naar papers die ons helpen voorbereiden op de toekomst. Welke papers in aanmerking komen hangt sterk af van het perspectief. De ene vastgoedonderzoeker stelt de casuistiek centraal. De ander gaat voorbij aan de casuistiek en richt zich veeleer op het doen van generalisaties.

Welke vraagstukken komen op ons af? Het vastgoedonderzoek zoals gepubliceerd in RERQ geven een interessant beeld van actuele vraagstukken, zoals de energietransitie en de problemen die daarbij spelen, planning van nieuwbouwlocaties, recente ontwikkelingen op de huurmarkt en de invloed van de Corona crisis op vastgoedwaarde.

De Award Commissie heeft enkele jaren geleden de volgende criteria vastgesteld: i.) Methodologisch verantwoord en ii.) Relevant voor de vastgoedpraktijk. De Award commissie heeft zich ook dit jaar gebogen over de vraag welk paper in Real Estate Research Quarterly in aanmerking komt voor de VOGON Award 2020. Dit jaar hebben we alle bijdragen uit de jaargang 18 (nummer 3) en jaargang 19 (nummer 1, 2 en 3) grondig bestudeerd en geclassificeerd.

Risico’s kunnen zomaar opstapelen en diversificatie kan helpen, zo merkten we eerder op. Enige dynamiek in de Commissie kan daarbij geen kwaad. We zijn blij dat we als Commissie in Maarten Jennen (PGGM) een opvolger van Steven Lucas (Loyens Loeff)  gevonden hebben. Ik zwaai nu ook  af! Ik ben blij dat Hilde Remoy (TuDelft) de Award commissie zal gaan versterken.

VOGON Award Commissie

Dick Vos MRE, VMC Invest,
Maarten Jennen, PGGM,
Prof Theo Arentze, Technische Universiteit Eindhoven,
Prof Arno van der Vlist, Rijksuniversiteit Groningen

Dit artikel geeft een overzicht van het meest recente onderzoek naar de impact van pandemieën op de woningmarkt. Het schetst een perspectief bij de huidige ontwikkelingen op de Nederlandse markt.

Voor het volledige artikel downloadt u de pdf.

Door Matthijs Korevaar

De Amsterdamse woningmarkt staat onder druk. Zowel huur- als koopprijzen zijn tot recordhoogten gestegen. Dit leidt tot een minder goede betaalbaarheid van woningen. Nu al geven huurders in Amsterdam gemiddeld 41% van hun inkomen uit aan wonen, dat is ruim boven de 33% die het Nibud als acceptabel duidt (Joosten et al., 2016). In Amsterdam ontbreekt het vooral aan huurwoningen in het middensegment met een huurprijs tussen de €720 en €1.000. Een gevolg hiervan is dat mensen met een modaal of hoger inkomen bij veranderende woningbehoeften genoodzaakt zijn uit te wijken naar elders in de regio. Dit heeft gevolgen voor de samenstelling van stedelijke milieus. Om in de vraag naar huurwoningen te voorzien en de betaalbaarheid te borgen, worden huurwoningen van minder dan 40 vierkante meter ontwikkeld. Het is vooralsnog onduidelijk welke effecten deze kleinere woningen hebben op de resultaten van beleggers. Deze studie richt zich op de vraag of zogenoemde microappartementen op grond van hogere huurinkomsten per m2 voor beleggers ook leiden tot een hoger
bruto rendement.

Lees hier het volledige artikel in PDF 

Auteurs: Robin Schmidt, Douglas Konadu en Wim van der Post

De crisis van 2008 heeft niet alleen voor een daling van de woningbouwproductie op korte termijn gezorgd, de schade lijkt permanent of op z’n minst van lange duur. Daar waar door de crisis de economische productie in Nederland en de Eurozone ongeveer 15 procent lager ligt dan op grond van de pre-crisistrend verwacht mocht worden, ligt de productie in de bouwnijverheid maar liefst ruim 37 procent lager. Procyclisch handelen door bij de bouw betrokken actoren is medeverantwoordelijk voor wat in de economie ook wel hysterese wordt genoemd. Ten behoeve van de woningbehoefte op langere termijn en vanwege het belang van de bouwsector binnen de economie, ligt een woningbouwbeleid dat al te diepe dalen voorkomt, dan wel vermindert, voor de hand.

Dit artikel laat zien dat cyclische gebeurtenissen, in het bijzonder de crisis van 2008, grote langetermijneffecten kunnen hebben voor de bouw- en ontwikkelsector en daarmee voor het woningaanbod. Alhoewel cycli horen bij (geleide) markteconomieën, worden ze vaak versterkt door beleid en maatregelen (‘instituties’) van bij de branche betrokken partijen, waaronder overheden. Om fluctuaties, en daarmee langetermijnschade, te beperken moeten we nadenken over hoe om te gaan met dergelijke instituties.

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

Auteur: Prof. dr. Edwin Buitelaar

Op donderdag 7 maart 2019 vindt de VOGON Studiemiddag plaats. Deze middag staat in het teken van Wonen in 2040. Experts geven hun visie over de toekomstige woningmarkt vanuit de perspectieven van demografie, gebruikerstrends, markt en overheidsbeleid.

We beginnen deze middag met een rondleiding over Cruquiuseiland, de binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Onze host Amvest verzorgt de rondleiding. Vervolgens zullen drie vooraanstaande sprekers hun visie geven op het toekomstige beeld van de woningmarkt. 

Onze gastsprekers zijn:

Dr. Corina Huisman, Statistisch Onderzoeker in het team Demografie van het CBS
Prof. Dr. Edwin Buitelaar, Senior onderzoeker en programmaleider bij het Planbureau voor de Leefomgeving 
Prof. Dr. Peter Boelhouwer, Hoogleraar Housing systems, TU Delft
De dag wordt voorgezeten door drs. Bart Louw, Manager Strategy & Research bij Amvest.

Locatie Amvest (Cruquiuseiland) Amsterdam-Oost, Zeeburgerkade 1184

Programma
13.30 – 14.00 Ontvangst
14:00 – 15:00 Rondleiding gebiedsontwikkeling Cruquiuseiland
15:00 – 15.35 Corina Huisman – CBS
15.35 – 16.10 Edwin Buitelaar – PBL & Universiteit Utrecht
16.10 – 16.25 Pauze
16.25 – 17.00 Peter Boelhouwer – TU Delft
17.00 – 18:00 Borrel

Wij hopen u op deze prachtige locatie te mogen begroeten!

Meld u snel aan!

Aanmelden 

De zogeheten bieden-vanaf-prijsmethode wordt steeds vaker ingezet als verkoopmethode van een woning. Eerder onderzoek suggereert dat de gehanteerde verkoopmethode (bieden-vanaf-prijs ten opzichte van een reguliere vraagprijs) een sterke invloed heeft op de verkoopprijs en verkooptijd van een woning; in een crisisperiode verkoopt men een woning sneller via de bieden-vanaf-prijs-methode. Daar staat tegenover dat de verkoopprijs die men ontvangt via deze methode lager is. Dit betekent dat verkopende partijen in een crisisperiode een afweging moeten maken tussen een snellere verkooptijd (vanaf-prijs) en een hogere verkoopprijs (reguliere vraagprijs). 

Effecten van verkoopmethode op verkoopprijs en verkooptijd

Het doel van dit artikel is om de effecten van verkoopmethode op verkoopprijs en verkooptijd in te schatten in een herstellende woningmarkt en deze effecten te vergelijken met de effecten in een crisisperiode. Op basis van NVM data en hedonische regressie-analyses komen we tot de conclusie dat de bieden-vanaf-prijsmethode in de herstelperiode aantrekkelijker is geworden ten opzichte van de crisisperiode; het leidt tot een hogere verkoopprijs én een snellere verkoop van een woning. 

De bieden-vanaf-prijsmethode is aan een gestage opmars bezig als verkoopmethode van woningen. In 2011 werden er 139 woningen via een bieden-vanaf-prijsmethode verkocht. Vijf jaar later zijn dat er 2.227; ongeveer 16 keer zo veel. De bieden-vanaf-prijsmethode geeft potentiële kopers de mogelijkheid vanaf een vooraf vastgesteld bedrag te kunnen bieden op een woning. Deze methode lijkt op het principe van een opbodveiling, maar onderscheidt zich daarvan doordat potentiële kopers niet noodzakelijkerwijs binnen een beperkte tijd hoeven te reageren. Eerder onderzoek heeft uitgewezen dat de keuze voor een bepaalde verkoopmethode een sterke invloed heeft op de verkoopprijs en verkooptijd van een woning (Pillen, Bougie en Janssen, 2015). De resultaten van dit eerdere onderzoek suggereren dat de bieden-van- af-prijsmethode leidt tot een halvering van de verkooptijd, waarbij de verkoopprijs gemiddeld 4,4% lager is ten opzichte van de reguliere vraagprijsmethode.

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

auteurs: Ingrid Janssen en Roger Bougie

 

 

 

De afgelopen jaren is het zelf bouwen van woningen door particulieren gestimuleerd door zowel landelijke als lokale overheden (o.a. VROM, 2000). In de periode 2010-2015 was gemiddeld 17,4% van de nieuwbouwkoopwoningen zelfbouw; in 2016 is dit percentage gestegen naar 27,6% (CBS, 2017). Binnen zelfbouw kan onderscheid gemaakt worden tussen individueel particulier opdrachtgeverschap (IPO) en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

Collectief particulier opdrachtgeverschap
CPO is een vorm van projectontwikkeling waarbij een groep particulieren gezamenlijk grond en/of gebouwen koopt en in eigen beheer hun toekomstige woningen (her)ontwikkelt. Dit artikel laat zien dat CPO kan bijdragen aan sociale cohesie en toegang tot burenhulp omdat de toekomstige bewoners elkaar goed leren kennen tijdens het CPO-proces. Ook grotere CPO-projecten met bewoners in dezelfde leeftijdscategorie en gemeenschappelijke voorzieningen, laten positieve resultaten zien in relatie tot sociale cohesie en toegang tot burenhulp.

De afgelopen jaren is het zelf bouwen van woningen door particulieren gestimuleerd door zowel landelijke als lokale overheden (o.a. VROM, 2000). In de periode 2010-2015 was gemiddeld 17,4% van de nieuwbouw-koopwoningen zelfbouw; in 2016 is dit percentage gestegen naar 27,6% (CBS, 2017). Binnen zelfbouw kan onderscheid gemaakt worden tussen individueel particulier opdrachtgeverschap (IPO) en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

CPO-nieuwbouwprojecten
CPO kan betrekking hebben op nieuwbouw, maar ook op herontwikkeling, renovatie of transformatie. In ons onderzoek richtten we ons alleen op CPO-nieuwbouwprojecten, aangezien deze vorm van CPO het meest voorkomt in Nederland. Er wordt aangenomen dat CPO een aantal voordelen heeft ten opzichte van andere vormen van projectontwikkeling. Agentschap NL (2012) noemt twee hoofdmotieven om te gaan bouwen middels CPO. Het eerste motief heeft te maken met kwaliteit, meer keuzevrijheid en zeggenschap om een woning te realiseren die maximaal aansluit bij de specifieke woonwens of ideologie op het gebied van duurzaamheid, architectuur, samenleven of zorg. Het tweede motief dat genoemd wordt is betaalbaarheid. De deelnemers bouwen hun woningen in principe tegen kostprijs. Dit motief is vaak voor starters de belangrijkste drijfveer (Agentschap NL,2012). Naast deze twee motieven noemt BIEB, een adviesbureau dat gespecialiseerd is in het ondersteunen van CPO-projecten, een derde hoofdmotief voor het bouwen in CPO, namelijk het stimuleren van onderling contact onder de bewoners (BIEB, 2017). Omdat deelnemers al vroeg kennis maken met hun toekomstige buren en buurt tijdens het CPO-proces, ontstaat er betrokkenheid met de buurt en met elkaar (o.a. Boelens et al. 2010; Fromm, 2012).

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

auteurs: Pauline van den Berg, Kelly van der Wielen, Stephan Maussen en Theo Arentze