Tag Archief van: woningprijzen

, ,

Leennormen beschermen huishoudens, maar lossen toegankelijkheid woningmarkt niet op

De Nederlandse leennormen voor hypotheken bieden huishoudens bescherming tegen financiële tegenvallers, maar hebben tegelijkertijd invloed op de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt. Vooral tweeverdieners profiteerden de afgelopen jaren van ruimere normen, waardoor hun kansen op een koopwoning zichtbaar zijn verbeterd. Tegelijkertijd blijkt dat strengere of ruimere leennormen geen eenvoudige oplossing vormen voor de structurele betaalbaarheidsproblemen op de woningmarkt.

Dat concluderen Derck Stäbler, Rosa van der Drift, Adam Kuczynski, Michiel Bijlsma, Nils Verheuvel en Wouter Elsenburg in het artikel ‘De LTI-norm beschermt huishoudens en beïnvloedt de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt’, verschenen in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON).

De onderzoekers laten zien dat de Nederlandse loan-to-income-norm (LTI) de afgelopen jaren beleidsmatig nauwelijks is aangepast. Veranderingen in maximale leenruimte waren daardoor vooral het gevolg van inkomensgroei en de ontwikkeling van de hypotheekrente. Wel werd tussen 2015 en 2023 het tweede inkomen van tweeverdieners stapsgewijs volledig meegeteld bij de hypotheekberekening. Die beleidswijziging heeft volgens de onderzoekers geleid tot een betere positie van tweeverdieners op de koopwoningmarkt.

Uit de analyse blijkt dat huishoudens kleine inkomensschokken doorgaans kunnen opvangen dankzij de huidige leennormen. Bij grotere inkomensdalingen ontstaat echter snel financiële druk. Vooral de combinatie van woonlasten en dagelijkse consumptieve uitgaven zorgt ervoor dat huishoudens bij forse inkomensverliezen moeite krijgen om rond te komen. Tegelijkertijd benadrukken de onderzoekers dat grote inkomensschokken relatief weinig voorkomen en vaak samenhangen met ingrijpende levensgebeurtenissen zoals scheidingen.

Meer kansen voor tweeverdieners

De verruiming van de leencapaciteit voor tweeverdieners had volgens het onderzoek aantoonbare gevolgen voor hun positie op de woningmarkt. De kans dat tweeverdieners een woning konden kopen, steeg met bijna vier procentpunt vergeleken met eenverdieners. Extra leenruimte werd bovendien niet alleen gebruikt om hogere biedingen uit te brengen, maar leidde ook tot de aankoop van grotere woningen.

Volgens de onderzoekers kochten tweeverdieners gemiddeld woningen met een hogere WOZ-waarde en meer woonoppervlak, zonder dat ze daarbij uitweken naar goedkopere buurten. Daarmee lijkt de verruiming van de leennormen daadwerkelijk te hebben geleid tot meer keuzevrijheid en betere woningkwaliteit voor deze groep.

Tegelijkertijd constateren de auteurs dat de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt in bredere zin is afgenomen. Sinds ongeveer 2016 kunnen huishoudens met een modaal inkomen geen woning meer kopen rond de mediane koopprijs. De stijgende huizenprijzen zijn sneller opgelopen dan de maximale leenruimte.

Geen duidelijke reden voor aanpassing

De onderzoekers zien op basis van hun analyse geen directe aanleiding om de huidige leennormen fundamenteel aan te passen. Strengere normen zouden huishoudens vooral beschermen tegen situaties die relatief weinig voorkomen, terwijl ruimere normen juist kunnen leiden tot grotere financiële kwetsbaarheid bij huishoudens met beperkte buffers.

Daarnaast wijzen de auteurs erop dat de effecten van wijzigingen in de leennormen op financiële stabiliteit en woningmarkttoegankelijkheid moeilijk exact zijn te kwantificeren. Wel maken de resultaten duidelijk dat veranderingen in relatieve leencapaciteit directe invloed hebben op de kansen van verschillende groepen huishoudens op de koopwoningmarkt.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs

Derck Stäbler is onderzoeker bij SEO Economisch Onderzoek, Rosa van der Drift is promovenda woningmarkteconomie aan de TU Delft en dr. Adam Kuczynski is onderzoeker bij het Centraal Planbureau (CPB). Dr. Michiel Bijlsma is hoofd Finance Regulering en Governance, Nils Verheuvel is senior onderzoeker en Wouter Elsenburg is senior econoom – alle drie bij SEO Economisch Onderzoek.

,

Casper Klipp: “Uitzicht op datacenter drukt woningprijs met 3 procent”

Tijdens het VOGON-Talentseminar op 31 oktober bij de Amsterdam School of Real Estate presenteerde Casper Klipp de resultaten van zijn bachelorscriptie Economie aan de Vrije Universiteit. Zijn onderzoek, dat nog in ontwikkeling is, richt zich op de impact van datacenters op woningprijzen in Nederland.

“Nederland is uitgegroeid tot een Europese grootmacht op het gebied van datacenters,” begon Klipp. Met 174 datacenters is het kleine land opvallend aanwezig in deze sector. De aantrekkingskracht ligt volgens hem in het milde klimaat en de toegang tot trans-Atlantische zeekabels. Toch zorgt deze groeiende aanwezigheid voor wrijving. “Elke week staat er wel iets over datacenters in de krant. Gemeenten willen ze niet, maar het rijk wel.”

Zijn onderzoeksvraag was helder: wat is het effect van datacenters op de waarde van nabijgelegen woningen? Klipp gebruikte een uitgebreide dataset van de NVM en een lijst van 74 datacenters gebouwd na 1995. “Ik wilde huizen vergelijken die identiek zijn, behalve de nabijheid van een datacenter”, legt hij uit. Hij maakte hiervoor gebruik van een difference-in-differencebenadering met location en time-fixed effects om tot causale conclusies te komen.

Een opvallende uitkomst: “Wanneer een datacenter binnen 500 meter wordt gebouwd, daalt de woningwaarde met gemiddeld 2,8%”, stelt Klipp. Het effect is nog sterker binnen 250 meter, waar de waardedaling oploopt tot circa 6%. Hij benadrukt dat dit een aanzienlijk bedrag is: “Als je dat doorrekent over alle woningen in Nederland binnen die straal, kom je uit op een verlies van 100 tot 130 miljoen euro.”

Klipp experimenteerde ook met geavanceerdere methoden, zoals een stacked difference-in-differencebenadering en een poging tot een instrumentele variabele op basis van afstand tot zeekabels. “Het is lastig, omdat de plaatsing van datacenters niet willekeurig is. Maar met deze methode kom ik dichter bij een geloofwaardig causaal effect.”

Tot slot wees Klipp op mogelijke verklaringen voor het negatieve prijseffect. “Datacenters zijn vaak visueel storende dozen die uitzicht blokkeren. Daarnaast speelt mogelijk ook lichtvervuiling een rol.” Hij werkt momenteel aan een zogenaamde ‘viewshed analysis’, waarbij hij bekijkt welke huizen het datacenter daadwerkelijk kunnen zien. “Als blijkt dat alleen de huizen met zicht op een datacenter in waarde dalen, dan is dat een sterke aanwijzing voor het causale mechanisme.”

Met zijn scherpe analyse en innovatieve methodiek wist Klipp indruk te maken op het publiek. Zijn onderzoek biedt waardevolle inzichten voor zowel beleidsmakers als projectontwikkelaars die zoeken naar balans tussen technologische vooruitgang en leefkwaliteit.

,

Paul Isernhagen – Cultuur als katalysator: meetbaar effect op huizenprijzen

Tijdens het VOGON-Talentseminar op 31 oktober 2025 presenteerde Paul Isernhagen, vers afgestudeerd aan de Rijksuniversiteit Groningen, de bevindingen uit zijn scriptie over de invloed op vastgoedprijzen van investeringen in culturele Millennium Projecten in het Verenigd Koninkrijk. Een voorbeeld is de transformatie van een oude energiecentrale tot het modernekunstmuseum Tate Modern aan de Theems in Londen. “Het is breed geaccepteerd dat kunst en cultuur bijdragen aan welzijn en sociale cohesie”, stelt Isernhagen. “Maar er is verrassend weinig systematisch bewijs over het effect van deze projecten op de huizenprijzen.”

In zijn onderzoek richtte hij zich op deze Millennium Projects in het Verenigd Koninkrijk: prestigieuze, met loterijgeld gefinancierde projecten uit de jaren negentig en beginjaren van de nieuwe eeuw, bedoeld om het millennium te markeren. “Voor deze projecten mocht geen reguliere financiering kunnen worden gevonden. Daardoor ontstond een bonte mix van opvallende, soms spectaculaire gebouwen verspreid over het hele land”, aldus Isernhagen.

Met behulp van een difference-in-differences-analyse koppelde hij 23 culturele Millennium Projects aan ruim 430.000 vastgoedtransacties tussen 1995 en 2025. “Door diepteanalyses met geografische data kon ik woningen binnen 1000 meter van een project vergelijken met woningen op 1000 tot 2000 meter afstand”, legt hij uit. “Op die manier probeerde ik te isoleren wat de impact van het culturele project zelf was.”

Een van de verrassendste uitkomsten was de timing van de prijseffecten. “De huizenprijzen begonnen gemiddeld al twee jaar voor de opening van een project te stijgen en bereikten hun piek twee jaar erna”, vertelt hij. “Dat wijst op duidelijke anticipatie-effecten bij marktpartijen.”

Opvallend was ook dat het verwachte ruimtelijk verval van effecten uitbleef. “Er was geen significant verschil in prijseffect tussen woningen binnen 500 meter en die tussen 500 en 1000 meter van het project”, stelt Isernhagen. Mogelijke verklaringen zijn volgens hem de gekozen afstanden of het feit dat culturele projecten bredere stedelijke impulsen geven dan vooraf werd aangenomen.

Tot slot relativeert hij de invloed van de schaal van het project: “De Britse neiging om groots uit te pakken lijkt hier niet van doorslaggevend belang. De omvang van het project had geen aantoonbaar effect op de huizenprijzen.”

Met zijn onderzoek toont Isernhagen aan dat culturele regeneratieprojecten wel degelijk meetbare invloed kunnen hebben op de vastgoedmarkt, zij het subtieler en diffuser dan vaak wordt gedacht. “De effecten zijn positief, maar ze nemen vrij snel af na de opening. Dat roept vragen op over de langetermijnimpact van dit soort investeringen”, concludeert hij.

Lees hier de volledige scriptie.

,

Huizenkoper neemt risico van overstroming nog niet mee in prijs

De risico’s van een overstroming in Nederland zijn klein, maar de gevolgen zijn groot. Door klimaatverandering neemt dit risico toe. Uit de verkoopprijs van woningen met een hoger overstromingsrisico blijkt niet dat huizenkopers zich hiervan bewust zijn.

Dit constateert onderzoeker Woningmarkt Lianne Hans van het Kadaster in haar artikel ‘Prijseffecten overstromingsrisico’s op de Nederlandse woningmarkt’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland.

Zij vroeg zich af of woningeigenaren al rekening houden met de mogelijke gevolgen van overstromingen. Als dat het geval is, zou er een prijseffect zichtbaar moeten zijn. Haar onderzoek toont dat kopers slechts in beperkte mate overstromingsrisico’s meenemen bij het kopen van een nieuwe woning. Woningen met een groot overstromingsrisico zijn niet duidelijk goedkoper dan woningen zonder overstromingsrisico.

In het verleden hadden woningen met een middelgrote of kleine kans op overstroming wel een gemiddeld lagere prijs dan woningen zonder overstromingsrisico. Maar voor deze woningen is er sinds 2016 in de onderzoeksresultaten juist een sterkere prijsstijging zichtbaar dan voor woningen zonder overstromingsrisico. Hierdoor is er de laatste jaren geen duidelijk prijsverschil meer. Door de krapte op de woningmarkt spelen factoren als het overstromingsrisico mogelijk een minder grote rol, stelt onderzoeker Hans.

Omgekeerd effect

Uit het onderzoek blijkt juist een omgekeerd effect wanneer wordt gekeken naar de hoogte van de woningprijs en de afstand tot water. Wonen in de buurt van water wordt juist hoger gewaardeerd. Wordt hiervoor gecorrigeerd, dan lijken kopers wel in beperkte mate overstromingsrisico’s mee te wegen bij de aankoop van een nieuwe woning in de buurt van water.

Die uitkomst is in lijn met resultaten van eerder onderzoek. Het hoge water eind 2023 en de aandacht die media hebben voor de effecten van klimaatverandering maken consumenten bewuster van de risico’s van overstroming. Het toenemende bewustzijn kan in de toekomst leiden tot een andere prijsvorming in risicogebieden, maar ook marktomstandigheden spelen een belangrijke rol. Herhaalonderzoek kan dit aantonen.

Verschillende datasets

Het onderzoek is uitgevoerd met verschillende datasets van het Kadaster en Rijkswaterstaat. De basis is een dataset van alle woningtransacties in de periode 2009 tot en met het eerste halfjaar van 2023 uit de Basisregistratie Kadaster waaraan gegevens over de woningen vanuit de Basisadministratie Gebouwen zijn gekoppeld. Het hoge water eind 2023 valt dus buiten het onderzoek.

Bij appartementen wordt onderscheid gemaakt tussen grondgebonden en niet-grondgebonden appartementen. Alleen de grondgebonden appartementen zijn meegenomen. Niet-grondgebonden appartementen op hogere verdiepingen lopen minder risico op schade bij een overstroming. De verdiepingshoogte is met behulp van kunstmatige intelligentie (AI) toegevoegd.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteur

Lianne Hans is onderzoeker Woningmarkt bij het Kadaster.

,

CBS-huizenprijzen zijn met NVM-cijfers betrouwbaar te voorspellen

CBS-huizenprijzen zijn met NVM-cijfers betrouwbaar te voorspellen

De ontwikkeling van de huizenprijzen in Nederland wordt bijgehouden door makelaarsvereniging NVM en door het CBS. Deze cijfers lopen alleen nooit gelijk op. De NVM-cijfers zijn snel beschikbaar, aan de CBS-cijfers wordt langer gerekend. Toch kunnen op basis van de NVM-cijfers met grote betrouwbaarheid de CBS-cijfers worden voorspeld.

Dat stelt dr. Dorinth van Dijk van De Nederlandsche Bank in zijn artikel ‘Nowcasten van CBS-huizenprijzen met NVM-huizenprijzen’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Veel koopstarters, huizenbezitters en economen volgen de ontwikkeling van de huizenprijzen op de voet. Maar de huizenprijscijfers van NVM en CBS lijken het vaak oneens over de ontwikkeling in een kwartaal. Door verschil in meetmomenten, meetmethoden en data kunnen de reeksen verschillen. Met behulp van modellen kan op basis van de NVM-informatie op zeer korte termijn toch accuraat de officiële prijsontwikkeling van het CBS worden voorspeld. Dat is van belang voor de duiding van macro-economische ontwikkelingen en vooruitzichten voor de Nederlandse economie.

In zijn artikel kijkt Van Dijk naar de schatting op korte termijn, dat wil zeggen de huizenprijsgroei voor het lopende of het eerstvolgende kwartaal. Door economen wordt het ramen die korte termijn aangeduid als nowcasting. Zo’n schatting is vaak het uitgangspunt in macro-economische modellen zoals die van het Centraal Plan Bureau of DNB, die huizenprijzen op de langere termijn voorspellen. De resultaten laten zien dat de voorspelfout die ontstaat door simpelweg het cijfer van de NVM een kwartaal te verleggen aanzienlijk wordt verkleind door het gebruik van rekenmodellen.

De gebruikte modellen zijn door Van Dijk bewust simpel gehouden, waardoor er geen extra externe informatie noodzakelijk is. Dit vergroot de praktische toepasbaarheid. Bovendien is de voorspelfout met deze relatief simpele modellen al acceptabel laag. Een verbetering in de nauwkeurigheid zal daarom naar verwachting beperkt zijn met ingewikkeldere modellen waaraan extra informatie over bijvoorbeeld financiële markten of vertrouwenscijfers is toegevoegd.

Download hier het complete artikel (pdf).

Over de auteur

Dr. Dorinth van Dijk is econoom bij de afdeling Econometrie en Modellen bij De Nederlandsche Bank (DNB). Hij behaalde zijn PhD in Finance aan de Universiteit van Amsterdam met het proefschrift “Commercial and residential real estate market liquidity”.

Maarten Donkers over de toekomst van vastgoedbeleggingen

VOGON-voorzitter Maarten Donkers werd door de vaktitel VastgoedVisie gevraagd naar zijn inzichten voor beleggingen in vastgoed op de langere termijn. Er zijn volgens hem twee redenen waarom de vraag naar vastgoed ook in de toekomst groot zal zijn. “De groeiende bevolking is de eerste, de ruimtelijke component de tweede.”

“Er zijn enorm veel en conflicterende ruimteclaims: we hebben plek nodig voor de noodzakelijke infrastructuur, maar ook voor natuur, klimaat en defensie. De bestaande vastgoedvoorraad moet energieneutraal worden. Dat betekent dat de bouwcapaciteit de komende decennia is ingevuld, terwijl we nu al de nieuwbouwvraag naar woningen en logistiek niet aankunnen. De ruimte om vastgoed te bouwen wordt ook schaarser en de toegewezen plekken steeds kleiner, met stijgende prijzen tot gevolg. Investeren in vastgoed voor de lange termijn is dus een no-brainer.”

Lees hier het complete interview.

© Copyright 2022 Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland. Alle rechten voorbehouden. Privacy Verklaring