De nieuwe zichtlijn: Dana Rijsdijk over de toekomst van de Spaanse Polder
Verslag van de presentatie van Dana Rijsdijk tijdens het VOGON Talent Seminar
Hoe geef je een leegstaande kavel een toekomst die past bij een bedrijventerrein waar ruimte schaars is en zware bedrijvigheid mogelijk moet blijven? Die vraag stond centraal in de presentatie van Dana Rijsdijk tijdens het VOGON Talent Seminar. In haar afstudeeronderzoek Vastgoedkunde, getiteld ‘De nieuwe zichtlijn’, onderzocht zij de ontwikkelmogelijkheden voor een kavel aan de Giessenweg en Bornissehaven in de Rotterdamse Spaanse Polder.
Haar voorkeursrichting is zware maakindustrie zonder actief kadegebruik, met een combinatie van productie en ondersteunende functies op meerdere bouwlagen. Het onderzoek levert daarmee een onderbouwde ontwikkelvisie op. Of het concept daadwerkelijk kan worden gerealiseerd, moet in een volgende fase worden aangetoond.
Schaarse ruimte vraagt om een passende functie
De aanleiding voor het onderzoek is de ruimtedruk op bedrijventerreinen. Terwijl bedrijven ruimte nodig hebben, ligt de onderzochte kavel braak. De ligging nabij de A20 en direct aan het water biedt kansen, maar maakt de keuze voor een ontwikkeling ook complex.
Rijsdijk benadrukte dat vooral de beschikbare milieuruimte zorgvuldig moet worden benut. De Spaanse Polder biedt ruimte aan bedrijven in hogere milieucategorieën. Dergelijke locaties zijn schaars en zouden volgens haar daarom bij voorkeur moeten worden ingezet voor bedrijvigheid die deze ruimte daadwerkelijk nodig heeft.
Tegelijkertijd ligt de kavel op een zichtlocatie. Een gebouw moet hier niet alleen goed functioneren voor de gebruiker, maar ook een verzorgde uitstraling hebben. Zware maakindustrie en ruimtelijke kwaliteit moeten in het ontwerp bij elkaar worden gebracht.
Van gebiedsanalyse naar drie scenario’s
De centrale onderzoeksvraag was welke ontwikkelmogelijkheden voor de kansenzone aan de Giessenweg en Bornissehaven het beste aansluiten bij het beleid van de gemeente Rotterdam en de behoeften van stakeholders.
Rijsdijk onderzocht daarvoor de kenmerken van het gebied, de beleidsmatige en juridische kaders, de markt en de betrokken partijen. Ook keek zij naar de voorwaarden voor kadeontwikkeling. De resultaten vertaalde zij naar een programma van eisen, waarmee verschillende ontwikkelrichtingen konden worden vergeleken.
Dat afwegingskader maakte zichtbaar dat niet alle ambities tegelijk maximaal kunnen worden gerealiseerd. Intensief ruimtegebruik, duurzaamheid, parkeren, logistiek, uitstraling en energievoorziening leggen elk hun eigen beslag op het ontwerp en de beschikbare middelen.
Vervolgens werkte zij drie scenario’s uit: zware maakindustrie zonder actief kadegebruik, watergebonden maakindustrie en een circulaire bedrijvencampus. Het eerste scenario kwam uit de vergelijking naar voren als voorkeursrichting.
Functies stapelen voor intensiever ruimtegebruik
In het voorkeursconcept krijgen de zwaarste productie- en logistieke functies een plek op de onderste bouwlaag. Daarboven kunnen ondersteunende functies worden ondergebracht, zoals kantoren, kantines en lokalen voor onderwijs. Zo worden productie, innovatie en kennisuitwisseling binnen één ontwikkeling gecombineerd.
Het ruimtelijke concept omvat daarnaast een logistieke route rondom het gebouw en een parkeergebouw. Groen, waterberging en zonnepanelen maken onderdeel uit van de opzet. De gepresenteerde beelden laten zien hoe het gebouw zowel de bedrijfsvoering als de uitstraling van de zichtlocatie moet ondersteunen.
De ligging aan het water vormde in haar afweging een kans, maar geen doorslaggevend argument voor een watergebonden bedrijf. Actief kadegebruik moet bij de bedrijfsvoering passen en de bijbehorende kosten rechtvaardigen. In de discussie lichtte Rijsdijk toe dat de nadruk op watergebonden gebruik binnen haar uitwerking ten koste ging van mogelijkheden om functies te stapelen. Een eventuele benutting van het water kan later opnieuw worden onderzocht als de eindgebruiker daar behoefte aan heeft.
Energie als voorwaarde voor ontwikkeling
Netcongestie is een van de belangrijkste beperkingen voor het plan. Rijsdijk schetste dat een nieuwe netaansluiting niet vanzelfsprekend beschikbaar is. Een ontwikkeling moet daarom vanaf het begin rekening houden met lokale energieopwekking, opslag en slim energiemanagement.
Na afronding van haar onderzoek verdiepte zij zich aanvullend in de netneutrale energiehub op bedrijvenpark Medel in Tiel. Zij gebruikte dit voorbeeld om te laten zien hoe lokaal opgewekte zonne-energie kan worden opgeslagen en tussen bedrijven verdeeld.
Dat voorbeeld biedt volgens haar een aanknopingspunt voor het energieconcept in de Spaanse Polder, maar bewijst nog niet dat haar eigen plan haalbaar is. Het energieprofiel en het piekverbruik van de toekomstige gebruiker zijn bepalend. Zonnepanelen en batterijen moeten daarom worden doorgerekend in samenhang met de daadwerkelijke bedrijfsvoering.
Van ontwikkelvisie naar aantoonbare haalbaarheid
De eerste vervolgstap is het vinden van een gebruiker die past bij de zware maakindustrie én bij de mogelijkheden van de energievoorziening. Daarna moet de ontwikkeling technisch verder worden onderzocht. Daarbij gaat het onder meer om de bodem, fundering, logistieke route en exacte inrichting van het terrein.
Ook de financiële onderbouwing vraagt om verdere uitwerking. Rijsdijk heeft een grondexploitatie en een raming van de stichtingskosten opgesteld, maar benadrukte dat deze moeten worden aangescherpt met actuele kosten, opbrengsten en concrete uitgangspunten. Mogelijke bodemsanering, extra funderingsmaatregelen, bouwkosten, rente en verkoopprijzen kunnen de uitkomst beïnvloeden.
Daarnaast moet de toekomstige gebruiker zich kunnen vinden in de combinatie van bedrijfsfunctie en architectonische uitstraling. Een ontwerp voor een zichtlocatie kan alleen werken als het ook aansluit bij wat een bedrijf praktisch nodig heeft.
Een onderbouwde richting voor de Spaanse Polder
In de vragenronde kwam ook de rol van de gemeente aan bod. Rijsdijk pleitte ervoor om de kavel opnieuw onder de aandacht van de markt te brengen. Tegelijkertijd erkende zij dat de energieproblematiek een belangrijke drempel vormt en dat een concreter plan nodig is om de mogelijkheden verder te beoordelen.
De betekenis van haar onderzoek ligt vooral in de samenhang van de afwegingen. De beschikbare milieuruimte, marktbehoefte, ruimtelijke kwaliteit, logistiek, energie en financiën zijn gezamenlijk bekeken. Daarmee wordt duidelijk waarom de meest vernieuwende ontwikkeling niet automatisch de beste keuze is.
Met ‘De nieuwe zichtlijn’ presenteerde Rijsdijk een kansrijke richting voor een nu onbenutte locatie. De volgende stap is om met een passende gebruiker en verdiepend onderzoek vast te stellen of die richting ook ruimtelijk, economisch en praktisch uitvoerbaar is.