Wat doet monumentenstatus met de woningprijs? Nicky de Theije onderzoekt de premie
Verslag van de presentatie van Nicky de Theije tijdens het VOGON Talent Seminar
Een monumentale woning heeft vaak een bijzonder karakter, maar brengt ook regels en onderhoudskosten met zich mee. Wat betekent de officiële monumentenstatus dan voor de verkoopprijs? Tijdens het VOGON Talent Seminar presenteerde Nicky de Theije haar onderzoek naar die vraag. Haar belangrijkste bevinding: kopers waarderen zowel de historische kenmerken van het pand als het monumentenlabel zelf. De geschatte premie voor de aanwijzing bedraagt gemiddeld 3,1%, met duidelijke verschillen tussen situaties.
Het pand en het label uit elkaar halen
Historische gebouwen dragen bij aan de identiteit en beleving van steden en buurten. Nederland kent een omvangrijke en gevarieerde monumentenvoorraad, waarvan ook veel woningen deel uitmaken. Een monumentenstatus helpt om dat erfgoed te behouden, maar kan voor eigenaren zowel voordelen als beperkingen opleveren.
Aan de ene kant kan de status prestige geven en zekerheid bieden over het behoud van een historische omgeving. Aan de andere kant kunnen onderhoudskosten en beperkingen aan verbouwingen de aantrekkelijkheid verminderen. Een positief prijseffect is daarom niet vanzelfsprekend.
De centrale uitdaging in het onderzoek was om het effect van het officiële label te scheiden van de kenmerken die een woning al vóór de aanwijzing bezat. Monumenten worden immers niet willekeurig geselecteerd. Juist de bijzondere architectuur en cultuurhistorische waarde kunnen een woning al aantrekkelijker en duurder maken.
Twee modellen en interviews met makelaars
De Theije gebruikte NVM-transactiedata over de periode 1985–2021 en koppelde die aan monumentengegevens uit de BGT en van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Daarnaast interviewde zij vijf makelaars in de regio’s Amsterdam en het Gooi om meer inzicht te krijgen in de praktijk achter de cijfers.
De eerste onderzoeksmethode was een hedonische regressie. Daarmee worden verschillende woningen vergeleken, rekening houdend met kenmerken zoals bouwjaar, locatie en voorzieningen. Zo kan worden onderzocht hoe de monumentenstatus samenhangt met de prijs. Niet alle kwaliteitsverschillen zijn echter in de beschikbare gegevens vastgelegd.
Daarom vormde een repeat-salesmodel een belangrijk onderdeel van het onderzoek. Dit vergelijkt dezelfde woning vóór en na de monumentenaanwijzing. Door de woning met zichzelf te vergelijken, wordt de invloed van vaste kenmerken beter ondervangen. Die aanpak is bedoeld om het causale effect van de aanwijzing zo goed mogelijk te benaderen.
Een prijspremie voor kenmerken én status
Uit het hedonische model kwam een premie van 7,4% naar voren voor monumentale kenmerken en een aanvullend labeleffect van 5,7%. Deze uitkomsten laten zien dat zowel de eigenschappen van het gebouw als de officiële status met een hogere prijs samenhangen.
Omdat in deze vergelijking nog ongemeten kwaliteitsverschillen kunnen meespelen, legde De Theije voor het effect van de aanwijzing vooral de nadruk op het repeat-salesmodel. Dat leverde een geschatte prijspremie van 3,1% op. De aanwijzing zelf lijkt daarmee gemiddeld waarde toe te voegen, boven op de kenmerken die het pand al heeft.
De verschillende percentages beantwoorden dus verschillende vragen. De hogere premies uit het hedonische model mogen niet zonder meer worden gelezen als de waardestijging die een individuele eigenaar bij aanwijzing kan verwachten.
Rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten
De uitsplitsing naar type monument liet zien waarom de gekozen methode belangrijk is. In het hedonische model bedroeg het labeleffect voor rijksmonumenten 8,5% en voor gemeentelijke monumenten 2,4%.
In het repeat-salesmodel werd voor rijksmonumenten echter geen statistisch significant effect gevonden. Voor gemeentelijke monumenten kwam een premie van 4,4% naar voren. Het ontbreken van een significant resultaat voor rijksmonumenten betekent niet dat er zeker geen effect bestaat, maar wel dat het met deze analyse niet overtuigend kon worden vastgesteld.
Als mogelijke verklaring wees De Theije op strengere regels voor rijksmonumenten. Die kunnen een deel van de voordelen van prestige en bescherming tenietdoen. Zij presenteerde dit als een mogelijke duiding van de uitkomsten.
Onderhoud, omgeving en lokaal beleid
Ook de staat van onderhoud bleek relevant. De geïnterviewde makelaars benadrukten dat een goed onderhouden monument aantrekkelijker is, terwijl achterstallig onderhoud juist zwaar kan meewegen. Het hedonische model ondersteunde het beeld van een hogere premie bij goed onderhouden monumenten. In het repeat-salesmodel kon dit verschil niet significant worden vastgesteld.
Verder onderzocht De Theije de ligging binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Die omgeving hing in haar analyse samen met een hogere woningprijs, maar leverde geen duidelijke extra premie op voor het monumentenlabel zelf. De waarde van de buurt en het effect van de individuele aanwijzing moeten daarom worden onderscheiden.
Tussen gemeenten vond zij grote verschillen, met schattingen van ongeveer min 18% tot plus 26%. De analyse betrof vijftig gemeenten met voldoende waarnemingen voor haar selectie. De Theije benadrukte dat de aantallen per gemeente beperkt zijn en dat deze uitkomsten voorzichtig moeten worden geïnterpreteerd.
De interviews boden daarbij context: makelaars beschreven verschillen tussen gemeenten en onzekerheid over wat bij een monument wel en niet is toegestaan. Lokaal beleid en de duidelijkheid daarover kunnen volgens De Theije mede van belang zijn voor de waardering.
Beperkingen en vragen voor vervolgonderzoek
Een belangrijke beperking is dat het repeat-salesmodel alleen woningen bevat die minstens twee keer zijn verkocht. Die groep is niet noodzakelijk representatief voor de volledige monumentenvoorraad. Ook kunnen renovaties rond het moment van aanwijzing een deel van de gemeten prijsverandering verklaren. Het onderzoek kon dat effect niet afzonderlijk vaststellen.
Daarnaast kunnen kopers en verkopers vooruitlopen op een aanstaande aanwijzing. Omdat de procedure tijd kost, kan de verwachte monumentenstatus al vóór de formele aanwijzing in de prijs zijn verwerkt.
Voor vervolgonderzoek stelde De Theije daarom voor om renovaties beter te onderscheiden van het aanwijzingseffect, de rol van prestige en status verder te onderzoeken en gemeenten te groeperen naar beleid. Ook uitbreiding van de interviews naar andere regio’s kan helpen om de verschillen beter te begrijpen.
Geen vaste monumentenpremie voor ieder pand
Voor eigenaren biedt het gemiddelde positieve effect een tegenwicht aan de zorg dat aanwijzing de woningwaarde automatisch verlaagt. Het resultaat vormt echter geen garantie voor elk afzonderlijk pand. Voor makelaars en taxateurs is juist het onderscheid tussen gebouwkenmerken, officiële status, onderhoud en omgeving van belang.
In de discussie kwam ook de mogelijke invloed op omliggende woningen aan bod. De Theije verduidelijkte dat de gevonden premie van ongeveer 3% betrekking heeft op de aangewezen woning zelf. Eventuele uitstralingseffecten op buurpanden had zij niet onderzocht. Ook de bredere betekenis van beschermde stads- en dorpsgezichten werd genoemd als interessant onderwerp voor verder onderzoek.
De kern van haar presentatie was daarmee helder: monumentenstatus heeft in haar onderzoek gemiddeld een positief effect op de woningprijs, maar de omvang van dat effect verschilt. Een zorgvuldige waardering vraagt om aandacht voor zowel het historische pand als de regels en omstandigheden waaronder het wordt beschermd.