Wat te bouwen? Pieter Parlevliet over de effecten van dure en goedkope woningbouw
Verslag van zijn presentatie tijdens het VOGON Talent Seminar
Bouwen, bouwen, bouwen: over de noodzaak van meer woningen bestaat brede overeenstemming. Maar welke woningen moeten worden toegevoegd? Met die vraag opende Pieter Parlevliet zijn presentatie tijdens het VOGON Talent Seminar. Vanuit zijn werk als beleidsmedewerker in de Amsterdamse politiek herkent hij de discussie tussen voorstanders van betaalbare nieuwbouw en pleitbezorgers van duurdere woningen. De eerste groep wil bouwen waar de tekorten het meest voelbaar zijn. De tweede wijst op de verhuisketens die nieuwbouw op gang kan brengen: wie naar een dure nieuwbouwwoning verhuist, laat elders een woning achter.
Parlevliet onderzocht wie in een vrije markt profiteert van woningbouw in verschillende segmenten. Zijn belangrijkste inzicht: grotere, duurdere woningen kunnen via langere verhuisketens meer huishoudens bereiken, maar leveren niet noodzakelijk de grootste welvaartswinst op per gebouwde vierkante meter.
Een eenvoudig model om het mechanisme te begrijpen
Voor zijn onderzoek gebruikte Parlevliet een vereenvoudigd economisch model. Huishoudens verschillen daarin uitsluitend naar inkomen en woningen uitsluitend naar kwaliteit. In de uitwerking staat woningoppervlakte model voor kwaliteit: een grotere woning geldt als een betere woning. Er zijn meer huishoudens dan woningen, waardoor een deel van de huishoudens op een alternatief buiten de onderzochte markt is aangewezen, zoals bij ouders blijven wonen of elders huisvesting zoeken.
Binnen het model komen de hoogste inkomens terecht in de woningen met de hoogste kwaliteit. Vanuit die toewijzing worden de woningprijzen bepaald. De inkomensverdeling en de verdeling van woninggroottes zijn globaal op de Nederlandse situatie gebaseerd.
Parlevliet benadrukte dat dit model bedoeld is om een mechanisme zichtbaar te maken. Regulering, beleggingen en andere effecten blijven buiten beschouwing. Ook verschillen huishoudens niet in woonvoorkeuren. De overzichtelijkheid van het model gaat daardoor gepaard met een flinke afstand tot de beleidspraktijk.
Dure nieuwbouw werkt door naar lagere segmenten
Vervolgens vergeleek Parlevliet twee scenario’s: de toevoeging van 500.000 woningen van 80 vierkante meter en de toevoeging van hetzelfde aantal woningen van 180 vierkante meter. Voor beide scenario’s berekende hij opnieuw de woningprijzen en de verdeling van woningen over huishoudens.
In beide gevallen dalen de prijzen. Opvallend is dat de effecten aan de onderkant van de markt overeenkomen. Dure nieuwbouw helpt in het model dus ook huishoudens die zelf nooit een dergelijke woning zullen betrekken. De verklaring ligt in de verhuisketen. Huishoudens verhuizen naar de nieuwe woningen en laten woningen achter, waarna andere huishoudens kunnen doorschuiven.
Bij de bouw van kleinere woningen bereikt die verbetering een beperkter deel van de markt. Grotere woningen zetten een langere keten in beweging, waardoor ook hogere inkomensgroepen erop vooruitgaan. Voor de lagere inkomens die in beide scenario’s worden bereikt, is het resultaat hetzelfde.
Daarmee maakte Parlevliet duidelijk waarom de effecten van nieuwbouw niet uitsluitend mogen worden afgemeten aan de eerste bewoners. Een woning die voor een hoog inkomen wordt gebouwd, kan verderop in de keten ruimte scheppen voor huishoudens met een lager inkomen.
Meer welvaart per woning, maar niet per vierkante meter
Naast de prijseffecten onderzocht Parlevliet de welvaartswinst voor huishoudens. Daarbij keek hij zowel naar veranderende woonkwaliteit als naar de financiële gevolgen. Die verbetering drukte hij uit in een geldbedrag: hoeveel zou een huishouden in de oorspronkelijke situatie overhebben voor de nieuwe situatie?
Ook hier overlappen de uitkomsten voor de lagere inkomensgroepen. Bij grotere nieuwbouwwoningen profiteren vervolgens meer huishoudens, met de grootste voordelen voor de hogere inkomens. Binnen de aannames van het model is grotere nieuwbouw daarmee een Pareto-verbetering ten opzichte van kleinere nieuwbouw: sommige huishoudens gaan er verder op vooruit, terwijl niemand slechter af is dan in het andere bouwscenario.
Maar bij een gelijk aantal woningen voegt het scenario met grote woningen ook aanzienlijk meer woonoppervlakte toe. Daarom berekende Parlevliet eveneens de welvaartswinst per gebouwde vierkante meter. Dan verandert de uitkomst. Met de gekozen modelparameters ligt het optimum rond 120 vierkante meter.
Zijn conclusie was dan ook tweeledig: per woning kan groter bouwen meer welvaart opleveren, terwijl per vierkante meter een woning in het middensegment gunstiger kan uitpakken. Bovendien vraagt de verdeling van de baten aandacht. Een groot deel van de extra winst bij dure nieuwbouw komt bij rijke huishoudens terecht. Een welvaartsmaatstaf in euro’s vertelt daarmee niet zonder meer hoe maatschappelijk wenselijk die verdeling is.
Welke bouwcapaciteit is schaars?
Dat onderscheid werkte Parlevliet verder uit aan de hand van de aanbodkant. Met een eenvoudige, lineaire bouwkostenfunctie onderzocht hij de verhouding tussen opbrengsten en kosten. Vervolgens stelde hij de vraag welke beperking in de praktijk doorslaggevend is: kunnen er jaarlijks maar een bepaald aantal woningen worden gebouwd, of is vooral het aantal te realiseren vierkante meters begrensd?
Als het aantal woningen vastligt, leveren grotere woningen in zijn model meer welvaartswinst voor consumenten op. Maar als de beschikbare vierkante meters de beperkende factor vormen, kan een ander bouwprogramma gunstiger zijn. De voorkeur van ontwikkelaars voor woningen met een hogere winst per vierkante meter hoeft dan niet samen te vallen met de grootste welvaartswinst voor huishoudens.
Daarmee liet hij zien dat een uitspraak over wat het beste kan worden gebouwd pas betekenis krijgt als duidelijk is welke middelen of capaciteit schaars zijn.
De praktijk kent onvolledige verhuisketens
Een cruciale aanname is dat de verhuisketen volledig doorwerkt. In werkelijkheid gebeurt dat niet altijd. Parlevliet verwees naar onderzoek uit Helsinki, waarin honderd nieuwe dure woningen ongeveer 35 woningen in goedkope wijken vrijmaakten. De doorwerking naar de onderkant van de markt was dus beperkter dan in zijn theoretische model.
Als mogelijke verklaringen noemde hij bevolkingsgroei en het splitsen van huishoudens. Daarbij maakte hij onderscheid tussen groei die ook zonder nieuwbouw zou plaatsvinden en groei die juist door de nieuwbouw wordt aangetrokken. Wanneer nieuwe dure woningen extra huishoudens naar een stad trekken, kan dat gevolgen hebben voor de ruimte die uiteindelijk voor bestaande inwoners vrijkomt.
Voor Parlevliet is dit een belangrijke vervolgvraag: hoe lang zijn verhuisketens werkelijk, en onder welke omstandigheden bereiken ze de huishoudens die men wil helpen?
Van woninggrootte naar passende woningen
De praktische les van zijn onderzoek was daarom breder dan een pleidooi voor dure nieuwbouw. Volgens Parlevliet loont het om te zoeken naar woningen die een lange verhuisketen op gang brengen zonder dat daarvoor evenredig meer bouwkosten nodig zijn.
Woningkwaliteit bestaat in de werkelijkheid immers uit veel meer dan oppervlakte. Ook locatie, toegankelijkheid, een tuin en de aansluiting op een levensfase spelen een rol. Als voorbeeld noemde hij geschikte woningen voor ouderen. Die hoeven niet per definitie groter of duurder te zijn, maar kunnen wel verhuizingen uitlokken waardoor elders woningen beschikbaar komen.
In de discussie na afloop werd ook de verhouding tot betaalbaarheidsbeleid besproken. Parlevliet benadrukte dat zijn vrije-marktmodel geen rechtstreeks antwoord geeft op de gewenste verhouding tussen sociale huur, gereguleerde huur en vrije-sectorwoningen. Huishoudens met de laagste inkomens worden niet vanzelf door marktwerking bereikt; voor hen blijft gereguleerd aanbod nodig.
Daarnaast kwam de mogelijkheid aan bod om verschillen in woonvoorkeuren en onvolledige verhuisketens beter te modelleren. Parlevliet zag daarin een interessante onderzoeksrichting: lokaal onderzoeken welke toevoegingen aansluiten op de vraag en welke verhuizingen zij daadwerkelijk veroorzaken.
Zijn presentatie maakte zo vooral duidelijk dat de vraag wat te bouwen verder reikt dan de keuze tussen goedkoop en duur. Het gaat ook om de beschikbare bouwcapaciteit, de verdeling van de baten en de woningen die huishoudens daadwerkelijk tot verhuizen bewegen.