Paul Isernhagen – Cultuur als katalysator: meetbaar effect op huizenprijzen

Tijdens het VOGON-Talentseminar op 31 oktober 2025 presenteerde Paul Isernhagen, vers afgestudeerd aan de Rijksuniversiteit Groningen, de bevindingen uit zijn scriptie over de invloed op vastgoedprijzen van investeringen in culturele Millennium Projecten in het Verenigd Koninkrijk. Een voorbeeld is de transformatie van een oude energiecentrale tot het modernekunstmuseum Tate Modern aan de Theems in Londen. “Het is breed geaccepteerd dat kunst en cultuur bijdragen aan welzijn en sociale cohesie”, stelt Isernhagen. “Maar er is verrassend weinig systematisch bewijs over het effect van deze projecten op de huizenprijzen.”

In zijn onderzoek richtte hij zich op deze Millennium Projects in het Verenigd Koninkrijk: prestigieuze, met loterijgeld gefinancierde projecten uit de jaren negentig en beginjaren van de nieuwe eeuw, bedoeld om het millennium te markeren. “Voor deze projecten mocht geen reguliere financiering kunnen worden gevonden. Daardoor ontstond een bonte mix van opvallende, soms spectaculaire gebouwen verspreid over het hele land”, aldus Isernhagen.

Met behulp van een difference-in-differences-analyse koppelde hij 23 culturele Millennium Projects aan ruim 430.000 vastgoedtransacties tussen 1995 en 2025. “Door diepteanalyses met geografische data kon ik woningen binnen 1000 meter van een project vergelijken met woningen op 1000 tot 2000 meter afstand”, legt hij uit. “Op die manier probeerde ik te isoleren wat de impact van het culturele project zelf was.”

Een van de verrassendste uitkomsten was de timing van de prijseffecten. “De huizenprijzen begonnen gemiddeld al twee jaar voor de opening van een project te stijgen en bereikten hun piek twee jaar erna”, vertelt hij. “Dat wijst op duidelijke anticipatie-effecten bij marktpartijen.”

Opvallend was ook dat het verwachte ruimtelijk verval van effecten uitbleef. “Er was geen significant verschil in prijseffect tussen woningen binnen 500 meter en die tussen 500 en 1000 meter van het project”, stelt Isernhagen. Mogelijke verklaringen zijn volgens hem de gekozen afstanden of het feit dat culturele projecten bredere stedelijke impulsen geven dan vooraf werd aangenomen.

Tot slot relativeert hij de invloed van de schaal van het project: “De Britse neiging om groots uit te pakken lijkt hier niet van doorslaggevend belang. De omvang van het project had geen aantoonbaar effect op de huizenprijzen.”

Met zijn onderzoek toont Isernhagen aan dat culturele regeneratieprojecten wel degelijk meetbare invloed kunnen hebben op de vastgoedmarkt, zij het subtieler en diffuser dan vaak wordt gedacht. “De effecten zijn positief, maar ze nemen vrij snel af na de opening. Dat roept vragen op over de langetermijnimpact van dit soort investeringen”, concludeert hij.

Lees hier de volledige scriptie.