Differentiatie overdrachtsbelasting helpt starters aantoonbaar vooruit
Starters hebben sinds de invoering van de gedifferentieerde overdrachtsbelasting meer woningen gekocht en betaalden bovendien relatief lagere prijzen. Dat blijkt uit nieuw onderzoek in Real Estate Research Quarterly. Vooral in wijken waar starters sterk concurreerden met beleggers is het effect zichtbaar.
De onderzoekers constateren dat de maatregel uit 2021 de relatieve concurrentiepositie van starters daadwerkelijk heeft verbeterd. Starters werden vrijgesteld van overdrachtsbelasting, terwijl beleggers juist een fors hoger tarief gingen betalen. Daarmee wilde de overheid starters meer kansen geven op de koopwoningmarkt, waar ze in de jaren daarvoor steeds vaker werden verdrongen door beleggers.
In het artikel ‘Starters kochten meer woningen door differentiatie overdrachtsbelasting’, van Derck Stäbler, Nils Verheuvel, Adam Kuczynski en Lianne Hans, zoals verschenen in de kwartaaluitgave Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON), analyseren de auteurs de effecten van deze beleidswijziging. Ze maken gebruik van een verschil-in-verschillenanalyse waarbij wijken met veel concurrentie tussen starters en beleggers worden vergeleken met wijken waar die concurrentie beperkt was.
Uit de analyse blijkt dat het aantal transacties door starters in de meest concurrerende wijken ruim hoger lag dan in vergelijkbare wijken met weinig concurrentie van beleggers. Volgens de onderzoekers wijst dit erop dat starters juist op de plekken waar ze eerder op achterstand stonden, terrein hebben teruggewonnen.
Minder prijsdruk
Naast een stijging van het aantal aankopen signaleren de onderzoekers ook een effect op de prijsontwikkeling. In wijken waar beleggers voorheen sterk actief waren, stegen de woningprijzen voor starters minder hard dan elders. Dat duidt erop dat de maatregel niet alleen de toegang tot woningen verbeterde, maar ook de prijsdruk voor starters verminderde.
Voor doorstromers bleef het effect beperkt. Hun aantal transacties veranderde nauwelijks en ook de prijsontwikkeling week niet significant af van andere gebieden. Daarmee lijkt de maatregel vooral gericht effect te hebben gehad op de concurrentieverhouding tussen starters en beleggers.
De onderzoekers plaatsen de maatregel nadrukkelijk in de context van bredere ontwikkelingen op de woningmarkt. Tussen 2015 en 2021 verslechterde de positie van starters sterk door stijgende huizenprijzen en lage hypotheekrentes. Vooral beleggers konden hiervan profiteren doordat ze vaker eigen vermogen inzetten en sterker profiteren van lage rentes.
Relevant voor beleid
De studie is gebaseerd op gegevens van het Kadaster en CBS Microdata over de periode 2018 tot en met 2021. Daarbij is specifiek gekeken naar kleine beleggers en naar woningen onder de toenmalige prijsgrens voor de startersvrijstelling.
Volgens de auteurs tonen de resultaten aan dat fiscale maatregelen daadwerkelijk invloed kunnen hebben op de werking van de woningmarkt. Tegelijkertijd blijft onduidelijk in hoeverre de lagere prijsdruk voor starters voortkomt uit verbeterde concurrentie of uit een verschuiving richting goedkopere woningen binnen de vrijstellingsgrens.
Lees hier het complete artikel.
Over de auteurs
Derck Stäbler is senior onderzoeker bij SEO Economisch Onderzoek, Nils Verheuvel is er senior onderzoeker, dr. Adam Kuczynski is onderzoeker bij het Centraal Planbureau (CPB) en Lianne Hans is onderzoeker bij het Kadaster.