C.A.R.E.: Laurens Stubbé verbindt vastgoedkeuzes aan de doelen van de zorg
Verslag van de presentatie van Laurens Stubbé tijdens het VOGON Talent Seminar
Een nieuw zorggebouw met ruime kamers en goede isolatie zou een verbetering moeten zijn. Toch vertelde een vastgoeddirecteur aan Laurens Stubbé dat na een verhuizing juist klachten binnenstroomden, terwijl die in het oude, afgeschreven gebouw nauwelijks voorkwamen. Wat is dan goed zorgvastgoed? Met die vraag opende Stubbé zijn presentatie tijdens het VOGON Talent Seminar.
In zijn onderzoek C.A.R.E., voluit Care Alignment Real Estate, verkende hij hoe een gestructureerd model het vastgoedmanagement in de caresector kan ondersteunen. De gedachte daarachter: vastgoedkeuzes moeten bijdragen aan de doelen van de zorgorganisatie. Daarvoor is meer nodig dan alleen een technisch goed gebouw of een sluitende exploitatie.
Vastgoed als voorwaarde voor goede zorg
Stubbé maakte onderscheid tussen cure, gericht op genezing, en care, gericht op langdurige zorg en ondersteuning. Binnen zijn onderzoek rekende hij onder meer gehandicaptenzorg, verpleging, verzorging en thuiszorg, geestelijke gezondheidszorg, maatschappelijke opvang en jeugdzorg tot de caresector.
Hij schetste verschillende ontwikkelingen die het vastgoedmanagement daar onder druk zetten. Zorgorganisaties dragen meer verantwoordelijkheid voor de exploitatie van hun huisvesting. Wanneer ruimte leegstaat en daar geen zorg wordt geleverd, kunnen inkomsten wegvallen terwijl de vastgoedkosten doorlopen. Tegelijkertijd staan tarieven onder druk, verandert de zorgvraag door demografische ontwikkelingen en vraagt verduurzaming om investeringen.
Daarbij zijn zorgorganisaties vaak zowel eigenaar als gebruiker. Zij moeten dus vastgoedbeslissingen nemen, terwijl hun primaire taak het leveren van zorg is. Volgens Stubbé is er juist daarom behoefte aan een werkwijze die helpt om de verschillende belangen en doelen zorgvuldig af te wegen.
Dertien interviews laten grote verschillen zien
Voor zijn onderzoek sprak Stubbé met dertien vastgoedmanagers in de caresector. Alle geïnterviewden waren betrokken bij de vastgoedstrategie van hun organisatie, maar hun positie en bevoegdheden verschilden sterk.
Sommigen waren naast vastgoed ook verantwoordelijk voor bijvoorbeeld facilitair management, inkoop of logistiek. Ook de budgetverantwoordelijkheid liep uiteen: van een rol als interne verhuurder met financiële verantwoordelijkheid tot een overwegend adviserende functie zonder eigen vastgoedbudget.
Van de dertien respondenten werkte er slechts één modelmatig. Daarmee bedoelde Stubbé een gestructureerde werkwijze waarin de relevante criteria consequent worden meegenomen. De uitkomst wijst op een beperkte toepassing binnen de onderzochte groep; zij vormt geen telling van de hele sector.
Het ontbreken van zo’n vaste structuur kan volgens hem blinde vlekken opleveren. Een keuze kan financieel aantrekkelijk lijken, terwijl het effect op de bruikbaarheid voor de zorg of de ervaring van cliënten minder expliciet wordt besproken.
Acht criteria vanuit vier perspectieven
Op basis van de interviews stelde Stubbé een set van acht beoordelingscriteria samen, verdeeld over vier perspectieven. Financieel gaat het om resultaat en investeringskosten per vierkante meter. Technisch staan de staat van het gebouw en de milieubelasting tijdens het gebruik centraal. Strategisch kijkt het model naar ruimtegebruik en alternatieve aanwendbaarheid. Functioneel gaat het om representativiteit en de healing environment.
Die combinatie brengt uiteenlopende aspecten van vastgoed bij elkaar. Een gebouw moet betaalbaar en technisch bruikbaar zijn, maar ook passen bij de organisatie en bij de mensen die er zorg ontvangen. Bovendien kan de mogelijkheid om een gebouw later anders te gebruiken relevant zijn voor de vastgoedstrategie.
Het probleem is dat deze criteria niet vanzelf op dezelfde schaal staan. Energiegebruik, financiële resultaten en de kwaliteit van een zorgomgeving laten zich niet rechtstreeks bij elkaar optellen.
Voorkeuren op een gezamenlijke schaal
Om de criteria vergelijkbaar te maken, liet Stubbé deelnemers hun voorkeuren uitdrukken op een schaal van nul tot honderd. Nul staat voor geen voorkeur en honderd voor de sterkste voorkeur. Daarmee verschoof het gesprek van uitsluitend de fysieke of financiële prestatie naar de waardering die een deelnemer daaraan geeft.
Die aanpak vormde de basis voor het C.A.R.E.-model. In een spelonderzoek konden vastgoedmanagers in verschillende rondes met voorkeuren en afwegingen werken. De uitkomsten werden zichtbaar in een Excelmodel, met scores per deelnemer en een gezamenlijke waardering.
Stubbé benadrukte dat zo’n score geen zelfstandig kwaliteitsoordeel over de vastgoedportefeuille is. De score maakt zichtbaar hoe deelnemers keuzes waarderen en welke criteria zij belangrijk vinden. Juist het gesprek over die verschillen is een wezenlijk onderdeel van de methode.
Het gevoel expliciet maken en de discussie structureren
Uit de pilot kwamen twee belangrijke opbrengsten naar voren. De eerste omschreef Stubbé als het objectiveren van het gevoel. Door voorkeuren uit te drukken, wordt zichtbaar dat de ene deelnemer bijvoorbeeld meer gewicht geeft aan financieel resultaat en de andere aan de kwaliteit van de zorgomgeving.
Daarmee verdwijnt het waardeoordeel niet. Het wordt wel explicieter en beter bespreekbaar. Deelnemers kunnen zien waar hun eigen afweging afwijkt van die van anderen, in plaats van alleen vanuit een algemeen oordeel over ‘goed vastgoed’ te spreken.
De tweede opbrengst was het structureren van de discussie. Deelnemers kunnen hun keuzes aanpassen, een volgende ronde spelen en bespreken wat dat met de uitkomsten doet. Het model biedt zo een gemeenschappelijke basis voor een gesprek over vastgoedbeslissingen en organisatiedoelen.
Van pilot naar een kompas voor beslissingen
Stubbé was duidelijk over de status van zijn onderzoek. Het spel was één keer als pilot uitgevoerd. Deelnemers waren positief over de bruikbaarheid, maar daarmee is het model nog geen bewezen kompas voor alle vastgoedbeslissingen. Ook betere zorguitkomsten zijn met deze pilot niet aangetoond.
Wel zag hij mogelijkheden om de aanpak verder te ontwikkelen en in de praktijk toe te passen. Tijdens zijn presentatie vertelde hij dat binnen het Leger des Heils was besloten het spel bij acht directies te gebruiken voor het opstellen van de volgende langetermijnhuisvestingsplannen. Dat biedt een gelegenheid om de methode verder te beproeven.
In de discussie gaf hij aan dat de werkwijze mogelijk ook bruikbaar is in andere organisaties waarvoor vastgoed een ondersteunende functie heeft, bijvoorbeeld bij publiek vastgoed. De relevante criteria moeten dan wel opnieuw worden vastgesteld; de acht criteria uit zijn onderzoek zijn niet automatisch overal passend.
Vastgoedkeuzes verbinden aan het primaire proces
In de vragenronde werd ook zijn beeld van de betrokkenheid van beleggers bij zorgvastgoed besproken. Vanuit de zaal werd gewezen op bestaande zorgvastgoedfondsen. De uitwisseling onderstreepte dat daarbij onderscheid nodig is tussen verschillende vormen van zorgvastgoed en tussen delen van de sector.
De kern van Stubbés bijdrage lag bij de zorgorganisatie zelf: hoe maak je zichtbaar wat huisvesting moet bijdragen, en hoe bespreek je de afweging tussen geld, techniek, strategie en gebruik? Zijn onderzoek biedt daarvoor een eerste gestructureerde aanpak.
Het verhaal waarmee hij begon bleef daarbij richtinggevend. Een nieuw gebouw is niet vanzelf een betere omgeving voor cliënten. Door verschillende doelen en voorkeuren expliciet te maken, kan vastgoedmanagement beter worden verbonden met de zorg die het moet ondersteunen.