Amsterdamse kantorenmarkt: naast prijs, ook liquiditeit fors lager

Wie voor de situatie op de Amsterdamse kantorenmarkt alleen kijkt naar het prijsniveau, ziet maar een deel van het plaatje. Kijk ook naar de liquiditeit, adviseren vastgoedonderzoekers Dorinth van Dijk en Willem Vlaming. Waar het prijsniveau van Amsterdamse kantoren slechts 8 procent daalde, zakte de liquiditeit in met 69 procent.
Hun aanbeveling doen de twee vastgoedonderzoekers in het artikel ‘De stand van de Amsterdamse kantorenmarkt in internationaal perspectief’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).
De Amsterdamse kantorenmarkt verkeert in zwaar weer. Eerst door corona en de daaropvolgende thuiswerktrend en daarna door de negatieve impact op waarderingen van de rentestijging. Dit was te merken in transactieprijzen. De MSCI-prijsindex lag in het vierde kwartaal van 2023 ruim 8 procent lager dan op het hoogtepunt in het tweede kwartaal van 2022.
Maar de prijsdaling is slechts een deel van het verhaal. De dealvolumes in euro’s daalden nog sterker. Die kwamen in 2023 maar liefst 69 procent lager uit dan in 2022. Het dealvolume is een onderdeel van de marktliquiditeit: hoe makkelijk verhandelbaar is een kantoorpand? Dat wordt grotendeels bepaald door het verschil in waarderingen door kopers en verkopers.
Eind 2023 is deze kloof voor Amsterdam historisch groot. De prijzen die kopers en verkopers willen accepteren liggen zo ver uit elkaar dat er nauwelijks nog transacties plaatsvinden. Om het gat tussen kopers en verkopers te verkleinen en daarmee liquiditeit in de markt te herstellen, zullen kopers of verkopers hun verwachtingen moeten bijstellen.
Prijs hobbelt achter liquiditeit aan
De prijsontwikkeling loopt traditioneel altijd achter op de liquiditeit. Dat is ook nu zichtbaar. De transactieprijzen zijn eind 2023 maar 8 procent gedaald tegenover het hoogtepunt. Op basis van de nu lage liquiditeit verwachten Van Dijk en Vlaming dat de prijzen van Amsterdamse kantoren verder zullen dalen. Of de liquiditeit zal voorlopig laag blijven. Een verdere prijsdaling is overigens al zichtbaar in de waarderingen van taxateurs. Later onderzoek moet uitwijzen of de transactieprijzen voor Amsterdamse kantoren daadwerkelijk zullen dalen tot het niveau van die taxaties.
In internationaal perspectief is marktliquiditeit op de Amsterdamse kantorenmarkt relatief sterk gedaald, zo was bijvoorbeeld het aantal verhandelde kantoren in 2023 uitzonderlijk laag. Maar ook in andere internationale kantorenmarkten is de liquiditeit gedaald. De trend in die markten is vergelijkbaar. Hetzelfde beeld zien de onderzoekers terug in de prijsindices, al schieten San Francisco en de Duitse steden daar in negatieve zin uit.
Bekijk het hele plaatje
Van Dijk en Vlaming betogen dat verder onderzoek zich niet alleen moet richten op het bestuderen van prijsschommelingen. Dat is immers slechts een deel van het verhaal. Het gelijktijdig analyseren van liquiditeit zorgt volgens hen voor een completer beeld.
Lees hier het complete artikel.
Over de auteurs
Dr. Dorinth van Dijk is principal economist bij de afdeling Econometrie en Modellen bij De Nederlandsche Bank (DNB). Willem Vlaming is senior associate bij de afdeling Real Assets Research van MSCI.