Casper Klipp: “Uitzicht op datacenter drukt woningprijs met 3 procent”

Tijdens het VOGON-Talentseminar op 31 oktober bij de Amsterdam School of Real Estate presenteerde Casper Klipp de resultaten van zijn bachelorscriptie Economie aan de Vrije Universiteit. Zijn onderzoek, dat nog in ontwikkeling is, richt zich op de impact van datacenters op woningprijzen in Nederland.

“Nederland is uitgegroeid tot een Europese grootmacht op het gebied van datacenters,” begon Klipp. Met 174 datacenters is het kleine land opvallend aanwezig in deze sector. De aantrekkingskracht ligt volgens hem in het milde klimaat en de toegang tot trans-Atlantische zeekabels. Toch zorgt deze groeiende aanwezigheid voor wrijving. “Elke week staat er wel iets over datacenters in de krant. Gemeenten willen ze niet, maar het rijk wel.”

Zijn onderzoeksvraag was helder: wat is het effect van datacenters op de waarde van nabijgelegen woningen? Klipp gebruikte een uitgebreide dataset van de NVM en een lijst van 74 datacenters gebouwd na 1995. “Ik wilde huizen vergelijken die identiek zijn, behalve de nabijheid van een datacenter”, legt hij uit. Hij maakte hiervoor gebruik van een difference-in-differencebenadering met location en time-fixed effects om tot causale conclusies te komen.

Een opvallende uitkomst: “Wanneer een datacenter binnen 500 meter wordt gebouwd, daalt de woningwaarde met gemiddeld 2,8%”, stelt Klipp. Het effect is nog sterker binnen 250 meter, waar de waardedaling oploopt tot circa 6%. Hij benadrukt dat dit een aanzienlijk bedrag is: “Als je dat doorrekent over alle woningen in Nederland binnen die straal, kom je uit op een verlies van 100 tot 130 miljoen euro.”

Klipp experimenteerde ook met geavanceerdere methoden, zoals een stacked difference-in-differencebenadering en een poging tot een instrumentele variabele op basis van afstand tot zeekabels. “Het is lastig, omdat de plaatsing van datacenters niet willekeurig is. Maar met deze methode kom ik dichter bij een geloofwaardig causaal effect.”

Tot slot wees Klipp op mogelijke verklaringen voor het negatieve prijseffect. “Datacenters zijn vaak visueel storende dozen die uitzicht blokkeren. Daarnaast speelt mogelijk ook lichtvervuiling een rol.” Hij werkt momenteel aan een zogenaamde ‘viewshed analysis’, waarbij hij bekijkt welke huizen het datacenter daadwerkelijk kunnen zien. “Als blijkt dat alleen de huizen met zicht op een datacenter in waarde dalen, dan is dat een sterke aanwijzing voor het causale mechanisme.”

Met zijn scherpe analyse en innovatieve methodiek wist Klipp indruk te maken op het publiek. Zijn onderzoek biedt waardevolle inzichten voor zowel beleidsmakers als projectontwikkelaars die zoeken naar balans tussen technologische vooruitgang en leefkwaliteit.