,

Projectbezoek Bajeskwartier Amsterdam

Op 20 november jl. hebben we vanuit de activiteitencommissie van VOGON een excursie georganiseerd naar het Bajeskwartier in Amsterdam. Deze gebiedsontwikkeling van AM zorgt voor een nieuw stuk stad op de voormalige locatie van de Bijlmer Bajes.

Projectdirecteur Rob Lokkerbol nam ons mee in de geschiedenis van de locatie, de potentie van dit gebied en de complexiteit waar ze sinds de verwerving in 2016 mee te maken kregen: corona, rente, regelgeving.

Daar is aan de buitenkant niets van te zien. De bouw vordert gestaag. We zijn rondgeleid door het gebied en hebben één van de projecten in aanbouw (Starling) bezocht.

Tot slot nam Adrian Ofner, marktonderzoeker bij AM en medeorganisator, ons mee in de stappen die AM systematisch zet bij het bepalen van de haalbaarheid, de doelgroepen, het (gebouw)concept en de vraagprijzen bij een gebieds- of projectontwikkeling.

Een leerzame en leuke middag met een duidelijke conclusie: research matters. Veel dank aan AM voor de hartelijke ontvangst.

,

Winnaars VOGON-talentseminar blinken uit in actualiteit en maatschappelijke relevantie

Tijdens het VOGON-talentseminar op 31 oktober, georganiseerd bij de Amsterdam School of Real Estate, maakte juryvoorzitter Matthieu Zuidema de drie prijswinnaars bekend. Zijn oordeel was helder: “Alle scripties die hier zijn gepresenteerd, hebben laten zien dat jonge onderzoekers zich niet alleen inhoudelijk verdiepen, maar ook maatschappelijk betrokken zijn.”

Zuidema prees de inzendingen om hun aansluiting bij de actualiteit en de praktische relevantie: “We hebben gekeken naar de maatschappelijke relevantie, de gebruikte methodiek en de bijdrage aan het publieke debat. En ja, deze drie inzendingen staken erbovenuit.”

Derde prijs

De derde prijs ging naar Pepijn Duijndam, die zelf niet aanwezig kon zijn. Zijn scriptie “From Office to Home: The Valuation of Conversion Potential in the Dutch Office Market” over de transformatie van kantoorpanden naar woningen raakte een snaar. “Tijdens de coronapandemie stonden veel kantoren leeg. Hij koppelt die leegstand op een slimme manier aan de woningnood”, aldus Zuidema. “Dat is precies het soort inzicht dat we zoeken.”

Tweede prijs

Dylan Schroevers won de tweede prijs met een onderzoek naar de samenhang tussen de woningmarkt, energiekosten en sociale ongelijkheid. “Je legt een scherpe verbinding tussen energielabels en betaalbaarheid,” zei Zuidema. “Dat onderwerp leeft: stijgende energieprijzen hebben directe gevolgen voor wie wel of geen toegang heeft tot verduurzaming.”

Eerste prijs

De eerste prijs was voor Ilia Jafari Faramoushjani, die de discussie over woningbouw op scherp zette. Zijn scriptie stelt fundamentele vragen over waar en hoe Nederland moet bouwen. Zuidema: “Je weet bestaande aannames te bevragen en nodigt uit tot een ander perspectief. Zeker met het oog op de verkiezingen is dat bijzonder relevant.”

Tot slot benadrukte Zuidema het belang van dit soort bijeenkomsten: “Ik hoop dat jullie doorgaan met onderzoek doen. Wat ik vandaag heb gezien, stemt hoopvol voor de toekomst van ons vakgebied.”

Het VOGON-event bleek niet alleen een podium voor jong talent, maar ook een plek waar onderzoek en praktijk samenkomen.

Lees hier het verslag van de verschillende presentaties:

Dylan Schroevers: “Energielabel bepaalt steeds meer je vermogensgroei”

Paul Isernhagen – Cultuur als katalysator: meetbaar effect op huizenprijzen

Odens van der Zwan: Slimme AI brengt logistiek vastgoed beter in beeld

Ruben Senden: “Stationsgebieden zijn de sleutel tot leefbare verdichting”

Merle Blom: Hoe Rotterdam sociale huurwoningen wil beschermen tegen hittestress

Ilia Jafari Faramoushjani: “Nieuwbouwwijken zijn duurder en leveren minder woningen op”

Casper Klipp: “Uitzicht op datacenter drukt woningprijs met 3 procent”

Het VOGON-Talentseminar werd mede mogelijk gemaakt door de twee VOGON-sponsoren:

,

Casper Klipp: “Uitzicht op datacenter drukt woningprijs met 3 procent”

Tijdens het VOGON-Talentseminar op 31 oktober bij de Amsterdam School of Real Estate presenteerde Casper Klipp de resultaten van zijn bachelorscriptie Economie aan de Vrije Universiteit. Zijn onderzoek, dat nog in ontwikkeling is, richt zich op de impact van datacenters op woningprijzen in Nederland.

“Nederland is uitgegroeid tot een Europese grootmacht op het gebied van datacenters,” begon Klipp. Met 174 datacenters is het kleine land opvallend aanwezig in deze sector. De aantrekkingskracht ligt volgens hem in het milde klimaat en de toegang tot trans-Atlantische zeekabels. Toch zorgt deze groeiende aanwezigheid voor wrijving. “Elke week staat er wel iets over datacenters in de krant. Gemeenten willen ze niet, maar het rijk wel.”

Zijn onderzoeksvraag was helder: wat is het effect van datacenters op de waarde van nabijgelegen woningen? Klipp gebruikte een uitgebreide dataset van de NVM en een lijst van 74 datacenters gebouwd na 1995. “Ik wilde huizen vergelijken die identiek zijn, behalve de nabijheid van een datacenter”, legt hij uit. Hij maakte hiervoor gebruik van een difference-in-differencebenadering met location en time-fixed effects om tot causale conclusies te komen.

Een opvallende uitkomst: “Wanneer een datacenter binnen 500 meter wordt gebouwd, daalt de woningwaarde met gemiddeld 2,8%”, stelt Klipp. Het effect is nog sterker binnen 250 meter, waar de waardedaling oploopt tot circa 6%. Hij benadrukt dat dit een aanzienlijk bedrag is: “Als je dat doorrekent over alle woningen in Nederland binnen die straal, kom je uit op een verlies van 100 tot 130 miljoen euro.”

Klipp experimenteerde ook met geavanceerdere methoden, zoals een stacked difference-in-differencebenadering en een poging tot een instrumentele variabele op basis van afstand tot zeekabels. “Het is lastig, omdat de plaatsing van datacenters niet willekeurig is. Maar met deze methode kom ik dichter bij een geloofwaardig causaal effect.”

Tot slot wees Klipp op mogelijke verklaringen voor het negatieve prijseffect. “Datacenters zijn vaak visueel storende dozen die uitzicht blokkeren. Daarnaast speelt mogelijk ook lichtvervuiling een rol.” Hij werkt momenteel aan een zogenaamde ‘viewshed analysis’, waarbij hij bekijkt welke huizen het datacenter daadwerkelijk kunnen zien. “Als blijkt dat alleen de huizen met zicht op een datacenter in waarde dalen, dan is dat een sterke aanwijzing voor het causale mechanisme.”

Met zijn scherpe analyse en innovatieve methodiek wist Klipp indruk te maken op het publiek. Zijn onderzoek biedt waardevolle inzichten voor zowel beleidsmakers als projectontwikkelaars die zoeken naar balans tussen technologische vooruitgang en leefkwaliteit.

,

Ilia Jafari Faramoushjani: “Nieuwbouwwijken zijn duurder en leveren minder woningen op”

Tijdens het VOGON-Talentseminar op 31 oktober presenteerde Ilia Jafari Faramoushjani de bevindingen van zijn masterscriptie voor de opleiding Real Estate Studies aan de Rijksuniversiteit Groningen. Zijn onderzoek zoomt in op de prijsprikkels en bevolkingsdichtheid in nieuwbouwwijken aan de stadsranden van Nederland.

“De woningnood in Nederland is groot, maar tegelijk zijn er volop onbebouwde terreinen rond steden die kansen bieden voor uitbreiding”, aldus Faramoushjani. Geïnspireerd door zijn eigen zoektocht naar woonruimte in Groningen, analyseerde hij data van nieuwbouwontwikkelingen sinds 2016 in Amsterdam en Groningen. Zijn doel: nagaan of deze uitbreidingsgebieden bijdragen aan het oplossen van het woningtekort.

Centraal in zijn studie staat het concept van de ‘prijsprikkel’: “Wanneer de vraag naar woonruimte stijgt, stijgen ook de prijzen, wat een signaal is voor ontwikkelaars om te bouwen op plekken die voorheen niet rendabel waren”, legt hij uit. Uit zijn kwantitatieve analyse blijkt dat woningen in uitbreidingsgebieden gemiddeld 6,8% duurder zijn dan elders in de stad, met een jaarlijkse meerwaarde van 1,75%.

Toch ziet Faramoushjani ook opvallende tegenstrijdigheden. “De woningdichtheid in nieuwbouwlocaties ligt 30% lager dan in bestaande wijken en de bevolkingsdichtheid zelfs 62% lager”, stelt hij. Met andere woorden: hoewel er wordt bijgebouwd, blijft de intensiteit van het ruimtegebruik ver achter bij bestaande stadsdelen.

Deze lage dichtheid wijst volgens hem op een gemiste kans. “We zien een patroon van minder woningen per hectare, hogere prijzen per eenheid, en minder bewoners. Terwijl juist verdichting nodig is om het tekort echt aan te pakken”, zegt hij. Dat ontwikkelaars mogelijk kiezen voor lucratievere woningtypen, zoals grondgebonden eengezinswoningen, kan daarin een rol spelen.

Volgens Faramoushjani is er een duidelijke rol weggelegd voor beleidsmakers: “Als de overheid bereid is financiële concessies te doen of subsidies beschikbaar stelt, kan ze sturen op sociale woningbouw in uitbreidingsgebieden.” Tegelijkertijd wijst hij op het spanningsveld tussen financiële haalbaarheid en maatschappelijke doelen: “De vraag blijft of het huidige ontwikkelmodel het beste is voor de samenleving in tijden van woningnood.”

Hoewel zijn onderzoek zich toespitst op ruimtelijke en economische aspecten, raakt het ook bredere thema’s zoals bereikbaarheid en mobiliteit. “De toegankelijkheid van deze gebieden is cruciaal – dat zou een mooie invalshoek zijn voor vervolgonderzoek”, besluit hij.

Lees hier de volledige scriptie.

,

Merle Blom: Hoe Rotterdam sociale huurwoningen wil beschermen tegen hittestress

Merle Blom

“De Nederlandse woningbouw is ontworpen om kou buiten te houden, maar niet om hitte binnen te weren”, stelt Merle Blom. Tijdens het VOGON-Talentseminar op 31 oktober presenteerde ze haar afstudeeronderzoek voor de master Management in the Built Environment aan de TU Delft. Haar onderwerp: het aanpakken van hittestress in de bestaande sociale woningvoorraad in Rotterdam.

Volgens Blom is het probleem urgent. De opwarming van de aarde, in combinatie met het stedelijk hitte-eilandeffect, maakt bewoners van sociale huurwoningen extra kwetsbaar. “Eén op de drie woningen in Nederland blijft op warme dagen niet koel genoeg”, legt ze uit. “En huurders in de sociale sector hebben vaak niet de middelen om daar iets aan te doen.”

In haar scriptie analyseerde ze de langetermijnkosten en -baten van maatregelen tegen hittestress. Ze keek onder andere naar gezondheidsrisico’s, stijgend energieverbruik en dalende arbeidsproductiviteit. Opvallend is dat de meeste economische schade optreedt in de gezondheids- en energiesector. “Als we niets doen, lopen de kosten op tot 757 miljoen euro in 2100”, aldus Blom.

Rotterdam werd gekozen als casestudy vanwege het relatief hoge aandeel sociale huurwoningen en de beschikbaarheid van relevante data. Blom werkte tijdens haar onderzoek samen met de gemeente en de vier grootste woningcorporaties. Die gaven aan inmiddels 15.000 woningen te hebben geïdentificeerd die dringend aangepakt moeten worden. “Zonwering en ventilatie zijn het effectiefst”, zegt Blom. “Maar woningcorporaties lopen tegen forse onderhoudskosten aan.”

De zogeheten ‘split incentive’ vormt een belangrijk knelpunt: woningcorporaties dragen de kosten, terwijl de baten vooral bij de zorg- en energiesector belanden. “Er zijn subsidies, maar die dekken vaak alleen de investeringskosten”, legt Blom uit. “Het echte probleem zit in de structurele financiering van onderhoud.”

Bloms analyse toont aan dat de baten op lange termijn ruimschoots opwegen tegen de kosten van hittemaatregelen. Toch ontbreekt het aan regelgeving voor de bestaande woningvoorraad. “Voor nieuwbouw zijn normen vastgelegd, maar bestaande woningen vallen buiten de boot. Zonder wettelijke verplichting blijven ingrepen vaak uit”, waarschuwt ze.

Haar conclusie is helder: “Er is dringend meer financiële en beleidsmatige ondersteuning nodig. Alleen dan kunnen we sociale huurwoningen toekomstbestendig maken tegen extreme hitte.”

Lees hier de volledige scriptie.

,

Ruben Senden: “Stationsgebieden zijn de sleutel tot leefbare verdichting”

Tijdens het VOGON-Talentseminar presenteerde Ruben Senden, afgestudeerd aan de TU Eindhoven in Urban Systems and Real Estate, zijn scriptieonderzoek naar de verdichting van stationsgebieden. Zijn aanpak koppelt academische inzichten aan praktijkervaring bij adviesbureau Kragten. “Ik wilde begrijpen hoe we strategisch kunnen verdichten zonder de leefbaarheid te verliezen.”

De inspiratie voor zijn onderzoek kwam letterlijk van de straat: “Ik liep door een stationsgebied en zag hoe alle grote opgaven – woningbouw, mobiliteit, klimaatadaptatie – samenkomen op een paar vierkante meter. Dat intrigeerde me.” Senden zag dezelfde druk ook terug in beleid en vakliteratuur, zoals de ontwerpnota Ruimte die in september werd gepresenteerd: “Stationsgebieden krijgen daarin een steeds strategischer rol.”

Zijn onderzoek combineert literatuur, interviews met publieke en private partijen en een workshop rond de spoorzone in Tilburg. “Ik heb gekeken naar wat een station meer maakt dan alleen een overstapplek. Het is ook een stadsentree, een publieke ruimte, een plek voor ontmoeting en representatie.”

De casus Tilburg bood waardevolle lessen. “Ze hebben daar vanaf dag één geïnvesteerd in tijdelijke functies. Dat trok mensen aan, gaf vertrouwen en bracht de gebiedsontwikkeling op gang.” Een andere succesfactor was het fijnmazige netwerk van verbindingen. “Nieuwe tunnels en passerelles liepen door in de vastgoedontwikkeling. Dat zorgt voor een logische, aantrekkelijke routing en activeert de plinten.”

Toch was niet alles ideaal. Senden is scherp op de leerpunten: “Tilburg werkte eerst vanuit een blauwdruk. Pas door ‘learning by doing’ ontdekten ze de waarde van erfgoed en flexibiliteit.” Zo noemt hij het langdurige contract met één ontwikkelaar nu een gemiste kans voor aanpasbaarheid.

Senden pleit voor een strategisch ontwerpprincipe dat vertrekt vanuit de bestaande identiteit van een gebied. “Niet de stenen, maar de iconen moeten het uitgangspunt zijn. Wat is de ziel van het gebied en hoe verbind je die met nieuwe functies via hoogwaardige openbare ruimte?”

Tot slot noemt hij het belang van procesontwerp: “Ik wilde niet alleen weten wat je moet doen, maar ook hóe je dat implementeert. Daarom heb ik een iteratief procesmodel ontwikkeld, dat start bij de identiteit en eindigt bij een netwerk van functies.”

Zijn boodschap aan de zaal was duidelijk: verdichten kan, mits zorgvuldig. “Een stationsgebied is niet de achterkant van de stad, maar een stedelijk knooppunt. Maak het logisch, leefbaar en verbonden.”

Lees hier de volledige scriptie.

Bekijk hier Sendens Leidraad stationsgebieden leefbaar verdichten.

,

Odens van der Zwan: Slimme AI brengt logistiek vastgoed beter in beeld

Tijdens het VOGON-Talentseminar op 31 oktober 2025 presenteerde Odens van der Zwan zijn masterscriptie over het classificeren van logistiek vastgoed. Met behulp van machine learning-modellen onderzocht hij hoe je panden op basis van databronnen en satellietbeelden kunt herkennen als logistiek. “De labels voor logistiek vastgoed ontbreken grotendeels in de bestaande databronnen. Daar wilde ik verandering in brengen”, vertelt Van der Zwan.

Van der Zwan studeerde afgelopen zomer af aan de masteropleiding Applied Data Science aan de Universiteit Utrecht en is actief binnen het Centraal Data Science-team van het CBS. Zijn onderzoek begon met een eenvoudige vraag: kunnen we zonder expliciete labels toch logistiek vastgoed identificeren? “We hebben twee modellen ontwikkeld: een op basis van tabelgegevens zoals bouwjaar en vloeroppervlak en een beeldherkenningsmodel dat satellietfoto’s analyseert.”

Voor het model op basis van tabeldata gebruikte hij een bestaande dataset van de TU Delft met 20.000 gelabelde logistieke panden. Deze combineerde hij met de transactiedatabase van het CBS. “We pasten een positief-gebaseerd leeralgoritme toe, daarna bleek Random Forest de beste prestaties te leveren. Zo vonden we ongeveer 6000 nieuwe transacties met een hoge waarschijnlijkheid van logistiek gebruik.”

Om ook de visuele kenmerken van logistiek vastgoed te benutten, ontwikkelde Van der Zwan een tweede model. “We trainden een beeldherkenningsmodel met behulp van de TU Delft-data en de EuroSAT-dataset. Om het dataverschil te overbruggen hebben we dataverrijking toegepast: draaien, spiegelen, contrast verhogen. Zo maakten we van 20.000 beelden ineens 80.000.”

Een opvallende innovatie in dit model is de inzet van een speciaal getrainde ‘parking detector’. “Een logistiek pand heeft vaak een groot parkeerterrein voor vrachtwagens. Dat hebben we als extra kenmerk toegevoegd aan het model. Dat bleek een groot effect te hebben.”

Toch zijn er ook uitdagingen. “Het beeldmodel herkent soms kantoorpanden als logistiek, omdat die visueel grote overeenkomsten vertonen: grote, blokvormige gebouwen met parkeerplaatsen. Daarom denken we dat de waarheid tussen beide modellen in het midden ligt.”

Het uiteindelijke doel is om een betrouwbare prijsindex voor logistiek vastgoed te kunnen opstellen. “We willen toewerken naar een index waarvan we kunnen zeggen: dit is gebaseerd op een valide set logistieke panden. Dan krijgt deze vastgoedcategorie de aandacht die het verdient.”

Het onderzoek is nog in ontwikkeling, maar Van der Zwan is hoopvol over de toekomst. “Het zou geweldig zijn als we dit model ook kunnen toepassen op andere vastgoedtypes, zoals zorgvastgoed of horeca. Het potentieel is groot.”

Lees hier de volledige scriptie.

,

Paul Isernhagen – Cultuur als katalysator: meetbaar effect op huizenprijzen

Tijdens het VOGON-Talentseminar op 31 oktober 2025 presenteerde Paul Isernhagen, vers afgestudeerd aan de Rijksuniversiteit Groningen, de bevindingen uit zijn scriptie over de invloed op vastgoedprijzen van investeringen in culturele Millennium Projecten in het Verenigd Koninkrijk. Een voorbeeld is de transformatie van een oude energiecentrale tot het modernekunstmuseum Tate Modern aan de Theems in Londen. “Het is breed geaccepteerd dat kunst en cultuur bijdragen aan welzijn en sociale cohesie”, stelt Isernhagen. “Maar er is verrassend weinig systematisch bewijs over het effect van deze projecten op de huizenprijzen.”

In zijn onderzoek richtte hij zich op deze Millennium Projects in het Verenigd Koninkrijk: prestigieuze, met loterijgeld gefinancierde projecten uit de jaren negentig en beginjaren van de nieuwe eeuw, bedoeld om het millennium te markeren. “Voor deze projecten mocht geen reguliere financiering kunnen worden gevonden. Daardoor ontstond een bonte mix van opvallende, soms spectaculaire gebouwen verspreid over het hele land”, aldus Isernhagen.

Met behulp van een difference-in-differences-analyse koppelde hij 23 culturele Millennium Projects aan ruim 430.000 vastgoedtransacties tussen 1995 en 2025. “Door diepteanalyses met geografische data kon ik woningen binnen 1000 meter van een project vergelijken met woningen op 1000 tot 2000 meter afstand”, legt hij uit. “Op die manier probeerde ik te isoleren wat de impact van het culturele project zelf was.”

Een van de verrassendste uitkomsten was de timing van de prijseffecten. “De huizenprijzen begonnen gemiddeld al twee jaar voor de opening van een project te stijgen en bereikten hun piek twee jaar erna”, vertelt hij. “Dat wijst op duidelijke anticipatie-effecten bij marktpartijen.”

Opvallend was ook dat het verwachte ruimtelijk verval van effecten uitbleef. “Er was geen significant verschil in prijseffect tussen woningen binnen 500 meter en die tussen 500 en 1000 meter van het project”, stelt Isernhagen. Mogelijke verklaringen zijn volgens hem de gekozen afstanden of het feit dat culturele projecten bredere stedelijke impulsen geven dan vooraf werd aangenomen.

Tot slot relativeert hij de invloed van de schaal van het project: “De Britse neiging om groots uit te pakken lijkt hier niet van doorslaggevend belang. De omvang van het project had geen aantoonbaar effect op de huizenprijzen.”

Met zijn onderzoek toont Isernhagen aan dat culturele regeneratieprojecten wel degelijk meetbare invloed kunnen hebben op de vastgoedmarkt, zij het subtieler en diffuser dan vaak wordt gedacht. “De effecten zijn positief, maar ze nemen vrij snel af na de opening. Dat roept vragen op over de langetermijnimpact van dit soort investeringen”, concludeert hij.

Lees hier de volledige scriptie.

,

Dylan Schroevers: “Energielabel bepaalt steeds meer je vermogensgroei”

Tijdens het VOGON-Talentseminar op 31 oktober 2025 bij de Amsterdam School of Real Estate presenteerde Dylan Schroevers zijn afstudeeronderzoek voor de master Management in the Built Environment (MBE) aan de TU Delft. In zijn scriptie, getiteld “The Energy Divide”, onderzocht hij hoe verduurzaming in de koopwoningmarkt ongelijkheid in de hand werkt. “Verduurzaming levert financiële voordelen op, maar niet iedereen profiteert daar evenveel van”, stelt Schroevers.

Uit zijn onderzoek blijkt dat huishoudens met een hoger inkomen niet alleen in energiezuinigere woningen wonen, maar ook relatief minder kwijt zijn aan energiekosten en meer vermogen opbouwen. “Een huishouden met een hoog inkomen betaalt relatief minder energiekosten tegenover het inkomen en ziet de woning sneller in waarde stijgen”, licht hij toe. Bovendien maken ze vaker gebruik van subsidies voor verduurzaming, terwijl lagere inkomensgroepen achterblijven.

Schroevers gebruikte een combinatie van databronnen om dit aan te tonen: transactiegegevens van de woningmarkt, energielabeldata van Funda en gegevens over subsidieaanvragen. Daarmee kon hij de effecten op vermogensgroei en energiekosten in kaart brengen. “De energiezuinige woning levert niet alleen direct voordeel op, maar ook over de jaren heen: label A stijgt sneller in waarde dan label G.”

Een opvallende conclusie uit zijn data: lage inkomens maken minder gebruik van subsidies, maar vaker van leningen zoals het Warmtefonds. “Het paradoxale is dat ze juist de groep zijn die baat zou hebben bij subsidie, maar vaak de weg niet weten”, aldus Schroevers. Om dit te verbeteren, stelt hij een drietal beleidsrichtingen voor: belonen, informeren en integreren.

“Gemeenten werken nu vaak met verouderde energielabels. Als je het registreren van een sprong in energielabel zou belonen, krijg je actuelere data en kun je gerichter informeren”, legt hij uit. Daarnaast pleit hij voor het inzetten van ‘geleend vertrouwen’ via bijvoorbeeld huisartsen of sportverenigingen: “Mensen vertrouwen eerder de buurman dan een gemeentelijke brief.” Tot slot ziet hij veel in het idee van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) voor een centraal energiehuis: een loket waar huishoudens van A tot en met Z worden geholpen bij verduurzaming.

“De energiekloof is aangetoond”, besluit Schroevers. “Nu is het zaak om te zorgen dat iedereen mee kan doen in de verduurzaming van de gebouwde omgeving.”

Lees hier de volledige scriptie.

,

“Kwantummechanica leert ons hoe je waardering voor gebouwen meet”

RERQ-redactielid Hilde Remøy, hoogleraar Real Estate Management aan de TU Delft, kijkt met een scherpe blik naar de gebouwde omgeving. Als expert in adaptieve herbestemming pleit ze al jaren voor een radicaal andere manier van omgaan met vastgoed. In de aula van de TU Delft hield ze tijdens een academische plechtigheid op vrijdag 10 oktober 2025 haar intreerede als hoogleraar.

“Als we een gebouw twee keer zo lang gebruiken, halveren we het materiaalgebruik en de hoeveelheid afval”

Niet slopen, maar slim transformeren: dat is de kern van haar werk. “De bouwsector is verantwoordelijk voor 40 procent van het afval, het grondstoffenverbruik en de CO?-uitstoot. Dat is gigantisch. En toch worden de meeste gebouwen aan het einde van hun levensduur gewoon afgebroken.”

Al tijdens haar studie in Trondheim in haar geboorteland Noorwegen raakte ze gefascineerd door de mogelijkheden van hergebruik. Van een opslagruimte die verandert in een kantoor tot een metrostation dat dienstdoet als nachtclub – transformatie is overal mogelijk, mits je bereid bent anders te kijken. Haar promotieonderzoek in de nasleep van de dotcomcrisis bracht haar in aanraking met lege kantoren die niemand leek te missen. “Het viel me op dat leegstand nauwelijks als probleem werd gezien. Terwijl er zoveel kansen lagen. Maar duurzaamheid en klimaat waren toen nog nauwelijks onderwerp van gesprek.”

Inmiddels, ruim twintig jaar later, is dat fundamenteel veranderd. De urgentie is groot: klimaatverandering, grondstoffenschaarste, woningnood – de gebouwde omgeving staat centraal in veel maatschappelijke opgaven. Remøy is dan ook helder over de rol van haar vakgebied: “Als wij als vastgoedprofessionals en wetenschappers geen bijdrage leveren aan klimaatmitigatie en adaptatie, wie dan wel?”

“Sloop wordt nog te vaak als vanzelfsprekend gezien, terwijl hergebruik enorme kansen biedt – technisch, sociaal en economisch”

De kracht van adaptieve herbestemming ligt volgens Remøy in het meervoudige rendement: minder materiaalgebruik, minder afval, meer maatschappelijke waarde. Toch zijn er tal van obstakels. In haar onderzoek onderscheidt ze vijf categorieën van barrières: juridische, financiële, bouwtechnische, culturele en duurzaamheidsgerelateerde. “Denk aan trage vergunningstrajecten, strikte bestemmingsplannen of bouwcodes die renovatie ontmoedigen. Of aan gebouwen die technisch lastig aanpasbaar zijn, vanwege vloerbelasting of aanwezigheid van asbest.”

Daarnaast is er vaak een culturele voorkeur voor nieuwbouw. “Sommige architecten kiezen bewust voor een blanco canvas, terwijl juist hergebruik kansen biedt voor creativiteit en innovatie. Ook duurzaamheidskaders zijn nog sterk gericht op nieuwbouw, omdat er simpelweg te weinig levenscyclusdata is om hergebruik goed te onderbouwen.”

Toch ziet ze positieve ontwikkelingen. Steeds meer steden nemen herbestemming actief mee in hun beleid. “Gemeenten als Rotterdam, Eindhoven en Amsterdam tonen dat het anders kan. En ook op financieel vlak komen er meer stimuleringsmaatregelen. Het vraagt wel een andere manier van denken, waarin hergebruik niet het sluitstuk is, maar het startpunt.”

“Gebouwen met karakter worden geliefd, maar waardering ontwikkelt zich vaak pas in de tijd”

Een intrigerend onderdeel van Remøy’s werk is het begrip ‘waardering’. Waarom wordt het ene gebouw gekoesterd en het andere afgedankt? “Appreciatie is vaak intuïtief. Mensen zeggen: ‘Het voelt goed’ of ‘Dit gebouw heeft karakter’. Maar dat is lastig meetbaar – en dat maakt het moeilijk voor beleidsmakers om die waarde te erkennen.”

Remøy onderzoekt daarom hoe waardering ontstaat en verandert. Ze werkt in cocreatie met gebruikers, ontwerpers en beleidsmakers aan methodes om waardering inzichtelijk te maken. “Veel studies kijken naar één moment in de tijd, maar waardering is dynamisch. Een gebouw kan nu als lelijk worden gezien, maar over twintig jaar een geliefd monument zijn. Kijk naar onze eigen faculteit: ooit verguisd, nu gekoesterd.”

“Vastgoedwaarde draait om meer dan inkomsten: we moeten ook erfgoedwaarde, gebruikswaarde en milieubelasting meewegen”

Volgens Remøy wordt vastgoed nog te eenzijdig gewaardeerd. In de traditionele benadering telt vooral het verwachte financiële rendement. Maar dat doet tekort aan de maatschappelijke waarde van vastgoed. “Vastgoed is een sociaal, ecologisch én cultureel kapitaal. Toch is het huidige waarderingssysteem daar blind voor.”

In het internationale QuiVal-project werkt ze samen met zeven universiteiten en dertien promovendi aan een nieuwe benadering: Quantum Inspired Valuation of Circular Real Estate. “We halen inspiratie uit de kwantummechanica om waarde te begrijpen als iets vloeiends, meervoudigs en perspectiefafhankelijk. Voor de een is een gebouw een investeringsobject, voor de ander een stukje erfgoed of een gemeenschapsruimte.”

Remøy stelt een alternatieve waarderingsformule voor, waarin locatie-, gebruiks-, milieu- én erfgoedwaarde samenkomen. “De uitdaging is nu: hoe maken we deze waarden meetbaar? En hoe vertalen we dat naar instrumenten die beleidsmakers en beleggers echt kunnen gebruiken?”

“Toekomstbestendig vastgoed vraagt om een levend denkkader – adaptief, circulair en voortdurend in ontwikkeling”

De kern van haar benadering ligt in de integratie van drie pijlers: gebruikswaarde, vastgoedwaarde en levensduurdenken. Elk van deze domeinen wordt traditioneel apart onderzocht – respectievelijk door facility managers, bedrijfskundigen en architecten. Remøy brengt ze samen in een interdisciplinair raamwerk. “Mijn achtergrond als architect en vastgoedonderzoeker stelt me in staat die brug te slaan. En dat is hard nodig, want de vraagstukken van nu laten zich niet vangen in één vakgebied.”

Een goed voorbeeld is de levensduurbenadering. Veel theorieën over aanpasbaarheid – zoals die van Stewart Brand – worden gebruikt om nieuwe gebouwen flexibeler te ontwerpen. Maar volgens Remøy worden ze net zo goed misbruikt om sloop te rechtvaardigen. “Dan zegt men: ‘Laten we maar opnieuw beginnen, dan kunnen we het meteen goed doen’. Maar dat is precies het tegenovergestelde van wat we nodig hebben. We móéten leren werken met wat er al staat.”

Daarom ontwikkelt ze, samen met Europese partners, besluitvormingskaders voor hergebruik. Eerst wordt gekeken of renovatie en levensduurverlenging mogelijk is. Dan volgt de optie tot herbestemming. Pas als beide niet haalbaar zijn, komt het hergebruik van onderdelen en materialen in beeld. “Zo bouwen we aan een levend denkkader voor toekomstbestendig vastgoedbeheer – flexibel, lerend en in verbinding met de praktijk.”

“Open onderwijs, open onderzoek en open leiderschap – dat is de manier waarop we het verschil maken”

Remøy’s werk strekt zich uit tot ver buiten de muren van de universiteit. Ze begeleidde meer dan 130 masterstudenten, bouwde een onderzoeksnetwerk met overheden en bedrijven, en werkt in internationale consortia. Haar aanpak is doordrenkt van openheid. “Ik geloof in open science en open education – alleen zo creëren we impact. En in mijn team werk ik met open leiderschap: inclusief, divers en met ruimte voor ieders ideeën.”

Dat leidt niet alleen tot betere wetenschap, maar ook tot gemotiveerdere mensen. “Als je medewerkers de ruimte geeft om bij te dragen vanuit hun kracht, krijg je betere resultaten en een sterker team.” Remøy pleit ook breder voor meer openheid in het maatschappelijke debat. “Juist in een polariserende wereld is een open, respectvolle dialoog essentieel.”