,

Ruben Senden: “Stationsgebieden zijn de sleutel tot leefbare verdichting”

Tijdens het VOGON-Talentseminar presenteerde Ruben Senden, afgestudeerd aan de TU Eindhoven in Urban Systems and Real Estate, zijn scriptieonderzoek naar de verdichting van stationsgebieden. Zijn aanpak koppelt academische inzichten aan praktijkervaring bij adviesbureau Kragten. “Ik wilde begrijpen hoe we strategisch kunnen verdichten zonder de leefbaarheid te verliezen.”

De inspiratie voor zijn onderzoek kwam letterlijk van de straat: “Ik liep door een stationsgebied en zag hoe alle grote opgaven – woningbouw, mobiliteit, klimaatadaptatie – samenkomen op een paar vierkante meter. Dat intrigeerde me.” Senden zag dezelfde druk ook terug in beleid en vakliteratuur, zoals de ontwerpnota Ruimte die in september werd gepresenteerd: “Stationsgebieden krijgen daarin een steeds strategischer rol.”

Zijn onderzoek combineert literatuur, interviews met publieke en private partijen en een workshop rond de spoorzone in Tilburg. “Ik heb gekeken naar wat een station meer maakt dan alleen een overstapplek. Het is ook een stadsentree, een publieke ruimte, een plek voor ontmoeting en representatie.”

De casus Tilburg bood waardevolle lessen. “Ze hebben daar vanaf dag één geïnvesteerd in tijdelijke functies. Dat trok mensen aan, gaf vertrouwen en bracht de gebiedsontwikkeling op gang.” Een andere succesfactor was het fijnmazige netwerk van verbindingen. “Nieuwe tunnels en passerelles liepen door in de vastgoedontwikkeling. Dat zorgt voor een logische, aantrekkelijke routing en activeert de plinten.”

Toch was niet alles ideaal. Senden is scherp op de leerpunten: “Tilburg werkte eerst vanuit een blauwdruk. Pas door ‘learning by doing’ ontdekten ze de waarde van erfgoed en flexibiliteit.” Zo noemt hij het langdurige contract met één ontwikkelaar nu een gemiste kans voor aanpasbaarheid.

Senden pleit voor een strategisch ontwerpprincipe dat vertrekt vanuit de bestaande identiteit van een gebied. “Niet de stenen, maar de iconen moeten het uitgangspunt zijn. Wat is de ziel van het gebied en hoe verbind je die met nieuwe functies via hoogwaardige openbare ruimte?”

Tot slot noemt hij het belang van procesontwerp: “Ik wilde niet alleen weten wat je moet doen, maar ook hóe je dat implementeert. Daarom heb ik een iteratief procesmodel ontwikkeld, dat start bij de identiteit en eindigt bij een netwerk van functies.”

Zijn boodschap aan de zaal was duidelijk: verdichten kan, mits zorgvuldig. “Een stationsgebied is niet de achterkant van de stad, maar een stedelijk knooppunt. Maak het logisch, leefbaar en verbonden.”

Lees hier de volledige scriptie.

Bekijk hier Sendens Leidraad stationsgebieden leefbaar verdichten.

,

Odens van der Zwan: Slimme AI brengt logistiek vastgoed beter in beeld

Tijdens het VOGON-Talentseminar op 31 oktober 2025 presenteerde Odens van der Zwan zijn masterscriptie over het classificeren van logistiek vastgoed. Met behulp van machine learning-modellen onderzocht hij hoe je panden op basis van databronnen en satellietbeelden kunt herkennen als logistiek. “De labels voor logistiek vastgoed ontbreken grotendeels in de bestaande databronnen. Daar wilde ik verandering in brengen”, vertelt Van der Zwan.

Van der Zwan studeerde afgelopen zomer af aan de masteropleiding Applied Data Science aan de Universiteit Utrecht en is actief binnen het Centraal Data Science-team van het CBS. Zijn onderzoek begon met een eenvoudige vraag: kunnen we zonder expliciete labels toch logistiek vastgoed identificeren? “We hebben twee modellen ontwikkeld: een op basis van tabelgegevens zoals bouwjaar en vloeroppervlak en een beeldherkenningsmodel dat satellietfoto’s analyseert.”

Voor het model op basis van tabeldata gebruikte hij een bestaande dataset van de TU Delft met 20.000 gelabelde logistieke panden. Deze combineerde hij met de transactiedatabase van het CBS. “We pasten een positief-gebaseerd leeralgoritme toe, daarna bleek Random Forest de beste prestaties te leveren. Zo vonden we ongeveer 6000 nieuwe transacties met een hoge waarschijnlijkheid van logistiek gebruik.”

Om ook de visuele kenmerken van logistiek vastgoed te benutten, ontwikkelde Van der Zwan een tweede model. “We trainden een beeldherkenningsmodel met behulp van de TU Delft-data en de EuroSAT-dataset. Om het dataverschil te overbruggen hebben we dataverrijking toegepast: draaien, spiegelen, contrast verhogen. Zo maakten we van 20.000 beelden ineens 80.000.”

Een opvallende innovatie in dit model is de inzet van een speciaal getrainde ‘parking detector’. “Een logistiek pand heeft vaak een groot parkeerterrein voor vrachtwagens. Dat hebben we als extra kenmerk toegevoegd aan het model. Dat bleek een groot effect te hebben.”

Toch zijn er ook uitdagingen. “Het beeldmodel herkent soms kantoorpanden als logistiek, omdat die visueel grote overeenkomsten vertonen: grote, blokvormige gebouwen met parkeerplaatsen. Daarom denken we dat de waarheid tussen beide modellen in het midden ligt.”

Het uiteindelijke doel is om een betrouwbare prijsindex voor logistiek vastgoed te kunnen opstellen. “We willen toewerken naar een index waarvan we kunnen zeggen: dit is gebaseerd op een valide set logistieke panden. Dan krijgt deze vastgoedcategorie de aandacht die het verdient.”

Het onderzoek is nog in ontwikkeling, maar Van der Zwan is hoopvol over de toekomst. “Het zou geweldig zijn als we dit model ook kunnen toepassen op andere vastgoedtypes, zoals zorgvastgoed of horeca. Het potentieel is groot.”

Lees hier de volledige scriptie.

,

Paul Isernhagen – Cultuur als katalysator: meetbaar effect op huizenprijzen

Tijdens het VOGON-Talentseminar op 31 oktober 2025 presenteerde Paul Isernhagen, vers afgestudeerd aan de Rijksuniversiteit Groningen, de bevindingen uit zijn scriptie over de invloed op vastgoedprijzen van investeringen in culturele Millennium Projecten in het Verenigd Koninkrijk. Een voorbeeld is de transformatie van een oude energiecentrale tot het modernekunstmuseum Tate Modern aan de Theems in Londen. “Het is breed geaccepteerd dat kunst en cultuur bijdragen aan welzijn en sociale cohesie”, stelt Isernhagen. “Maar er is verrassend weinig systematisch bewijs over het effect van deze projecten op de huizenprijzen.”

In zijn onderzoek richtte hij zich op deze Millennium Projects in het Verenigd Koninkrijk: prestigieuze, met loterijgeld gefinancierde projecten uit de jaren negentig en beginjaren van de nieuwe eeuw, bedoeld om het millennium te markeren. “Voor deze projecten mocht geen reguliere financiering kunnen worden gevonden. Daardoor ontstond een bonte mix van opvallende, soms spectaculaire gebouwen verspreid over het hele land”, aldus Isernhagen.

Met behulp van een difference-in-differences-analyse koppelde hij 23 culturele Millennium Projects aan ruim 430.000 vastgoedtransacties tussen 1995 en 2025. “Door diepteanalyses met geografische data kon ik woningen binnen 1000 meter van een project vergelijken met woningen op 1000 tot 2000 meter afstand”, legt hij uit. “Op die manier probeerde ik te isoleren wat de impact van het culturele project zelf was.”

Een van de verrassendste uitkomsten was de timing van de prijseffecten. “De huizenprijzen begonnen gemiddeld al twee jaar voor de opening van een project te stijgen en bereikten hun piek twee jaar erna”, vertelt hij. “Dat wijst op duidelijke anticipatie-effecten bij marktpartijen.”

Opvallend was ook dat het verwachte ruimtelijk verval van effecten uitbleef. “Er was geen significant verschil in prijseffect tussen woningen binnen 500 meter en die tussen 500 en 1000 meter van het project”, stelt Isernhagen. Mogelijke verklaringen zijn volgens hem de gekozen afstanden of het feit dat culturele projecten bredere stedelijke impulsen geven dan vooraf werd aangenomen.

Tot slot relativeert hij de invloed van de schaal van het project: “De Britse neiging om groots uit te pakken lijkt hier niet van doorslaggevend belang. De omvang van het project had geen aantoonbaar effect op de huizenprijzen.”

Met zijn onderzoek toont Isernhagen aan dat culturele regeneratieprojecten wel degelijk meetbare invloed kunnen hebben op de vastgoedmarkt, zij het subtieler en diffuser dan vaak wordt gedacht. “De effecten zijn positief, maar ze nemen vrij snel af na de opening. Dat roept vragen op over de langetermijnimpact van dit soort investeringen”, concludeert hij.

Lees hier de volledige scriptie.

,

Dylan Schroevers: “Energielabel bepaalt steeds meer je vermogensgroei”

Tijdens het VOGON-Talentseminar op 31 oktober 2025 bij de Amsterdam School of Real Estate presenteerde Dylan Schroevers zijn afstudeeronderzoek voor de master Management in the Built Environment (MBE) aan de TU Delft. In zijn scriptie, getiteld “The Energy Divide”, onderzocht hij hoe verduurzaming in de koopwoningmarkt ongelijkheid in de hand werkt. “Verduurzaming levert financiële voordelen op, maar niet iedereen profiteert daar evenveel van”, stelt Schroevers.

Uit zijn onderzoek blijkt dat huishoudens met een hoger inkomen niet alleen in energiezuinigere woningen wonen, maar ook relatief minder kwijt zijn aan energiekosten en meer vermogen opbouwen. “Een huishouden met een hoog inkomen betaalt relatief minder energiekosten tegenover het inkomen en ziet de woning sneller in waarde stijgen”, licht hij toe. Bovendien maken ze vaker gebruik van subsidies voor verduurzaming, terwijl lagere inkomensgroepen achterblijven.

Schroevers gebruikte een combinatie van databronnen om dit aan te tonen: transactiegegevens van de woningmarkt, energielabeldata van Funda en gegevens over subsidieaanvragen. Daarmee kon hij de effecten op vermogensgroei en energiekosten in kaart brengen. “De energiezuinige woning levert niet alleen direct voordeel op, maar ook over de jaren heen: label A stijgt sneller in waarde dan label G.”

Een opvallende conclusie uit zijn data: lage inkomens maken minder gebruik van subsidies, maar vaker van leningen zoals het Warmtefonds. “Het paradoxale is dat ze juist de groep zijn die baat zou hebben bij subsidie, maar vaak de weg niet weten”, aldus Schroevers. Om dit te verbeteren, stelt hij een drietal beleidsrichtingen voor: belonen, informeren en integreren.

“Gemeenten werken nu vaak met verouderde energielabels. Als je het registreren van een sprong in energielabel zou belonen, krijg je actuelere data en kun je gerichter informeren”, legt hij uit. Daarnaast pleit hij voor het inzetten van ‘geleend vertrouwen’ via bijvoorbeeld huisartsen of sportverenigingen: “Mensen vertrouwen eerder de buurman dan een gemeentelijke brief.” Tot slot ziet hij veel in het idee van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) voor een centraal energiehuis: een loket waar huishoudens van A tot en met Z worden geholpen bij verduurzaming.

“De energiekloof is aangetoond”, besluit Schroevers. “Nu is het zaak om te zorgen dat iedereen mee kan doen in de verduurzaming van de gebouwde omgeving.”

Lees hier de volledige scriptie.

,

“Kwantummechanica leert ons hoe je waardering voor gebouwen meet”

RERQ-redactielid Hilde Remøy, hoogleraar Real Estate Management aan de TU Delft, kijkt met een scherpe blik naar de gebouwde omgeving. Als expert in adaptieve herbestemming pleit ze al jaren voor een radicaal andere manier van omgaan met vastgoed. In de aula van de TU Delft hield ze tijdens een academische plechtigheid op vrijdag 10 oktober 2025 haar intreerede als hoogleraar.

“Als we een gebouw twee keer zo lang gebruiken, halveren we het materiaalgebruik en de hoeveelheid afval”

Niet slopen, maar slim transformeren: dat is de kern van haar werk. “De bouwsector is verantwoordelijk voor 40 procent van het afval, het grondstoffenverbruik en de CO?-uitstoot. Dat is gigantisch. En toch worden de meeste gebouwen aan het einde van hun levensduur gewoon afgebroken.”

Al tijdens haar studie in Trondheim in haar geboorteland Noorwegen raakte ze gefascineerd door de mogelijkheden van hergebruik. Van een opslagruimte die verandert in een kantoor tot een metrostation dat dienstdoet als nachtclub – transformatie is overal mogelijk, mits je bereid bent anders te kijken. Haar promotieonderzoek in de nasleep van de dotcomcrisis bracht haar in aanraking met lege kantoren die niemand leek te missen. “Het viel me op dat leegstand nauwelijks als probleem werd gezien. Terwijl er zoveel kansen lagen. Maar duurzaamheid en klimaat waren toen nog nauwelijks onderwerp van gesprek.”

Inmiddels, ruim twintig jaar later, is dat fundamenteel veranderd. De urgentie is groot: klimaatverandering, grondstoffenschaarste, woningnood – de gebouwde omgeving staat centraal in veel maatschappelijke opgaven. Remøy is dan ook helder over de rol van haar vakgebied: “Als wij als vastgoedprofessionals en wetenschappers geen bijdrage leveren aan klimaatmitigatie en adaptatie, wie dan wel?”

“Sloop wordt nog te vaak als vanzelfsprekend gezien, terwijl hergebruik enorme kansen biedt – technisch, sociaal en economisch”

De kracht van adaptieve herbestemming ligt volgens Remøy in het meervoudige rendement: minder materiaalgebruik, minder afval, meer maatschappelijke waarde. Toch zijn er tal van obstakels. In haar onderzoek onderscheidt ze vijf categorieën van barrières: juridische, financiële, bouwtechnische, culturele en duurzaamheidsgerelateerde. “Denk aan trage vergunningstrajecten, strikte bestemmingsplannen of bouwcodes die renovatie ontmoedigen. Of aan gebouwen die technisch lastig aanpasbaar zijn, vanwege vloerbelasting of aanwezigheid van asbest.”

Daarnaast is er vaak een culturele voorkeur voor nieuwbouw. “Sommige architecten kiezen bewust voor een blanco canvas, terwijl juist hergebruik kansen biedt voor creativiteit en innovatie. Ook duurzaamheidskaders zijn nog sterk gericht op nieuwbouw, omdat er simpelweg te weinig levenscyclusdata is om hergebruik goed te onderbouwen.”

Toch ziet ze positieve ontwikkelingen. Steeds meer steden nemen herbestemming actief mee in hun beleid. “Gemeenten als Rotterdam, Eindhoven en Amsterdam tonen dat het anders kan. En ook op financieel vlak komen er meer stimuleringsmaatregelen. Het vraagt wel een andere manier van denken, waarin hergebruik niet het sluitstuk is, maar het startpunt.”

“Gebouwen met karakter worden geliefd, maar waardering ontwikkelt zich vaak pas in de tijd”

Een intrigerend onderdeel van Remøy’s werk is het begrip ‘waardering’. Waarom wordt het ene gebouw gekoesterd en het andere afgedankt? “Appreciatie is vaak intuïtief. Mensen zeggen: ‘Het voelt goed’ of ‘Dit gebouw heeft karakter’. Maar dat is lastig meetbaar – en dat maakt het moeilijk voor beleidsmakers om die waarde te erkennen.”

Remøy onderzoekt daarom hoe waardering ontstaat en verandert. Ze werkt in cocreatie met gebruikers, ontwerpers en beleidsmakers aan methodes om waardering inzichtelijk te maken. “Veel studies kijken naar één moment in de tijd, maar waardering is dynamisch. Een gebouw kan nu als lelijk worden gezien, maar over twintig jaar een geliefd monument zijn. Kijk naar onze eigen faculteit: ooit verguisd, nu gekoesterd.”

“Vastgoedwaarde draait om meer dan inkomsten: we moeten ook erfgoedwaarde, gebruikswaarde en milieubelasting meewegen”

Volgens Remøy wordt vastgoed nog te eenzijdig gewaardeerd. In de traditionele benadering telt vooral het verwachte financiële rendement. Maar dat doet tekort aan de maatschappelijke waarde van vastgoed. “Vastgoed is een sociaal, ecologisch én cultureel kapitaal. Toch is het huidige waarderingssysteem daar blind voor.”

In het internationale QuiVal-project werkt ze samen met zeven universiteiten en dertien promovendi aan een nieuwe benadering: Quantum Inspired Valuation of Circular Real Estate. “We halen inspiratie uit de kwantummechanica om waarde te begrijpen als iets vloeiends, meervoudigs en perspectiefafhankelijk. Voor de een is een gebouw een investeringsobject, voor de ander een stukje erfgoed of een gemeenschapsruimte.”

Remøy stelt een alternatieve waarderingsformule voor, waarin locatie-, gebruiks-, milieu- én erfgoedwaarde samenkomen. “De uitdaging is nu: hoe maken we deze waarden meetbaar? En hoe vertalen we dat naar instrumenten die beleidsmakers en beleggers echt kunnen gebruiken?”

“Toekomstbestendig vastgoed vraagt om een levend denkkader – adaptief, circulair en voortdurend in ontwikkeling”

De kern van haar benadering ligt in de integratie van drie pijlers: gebruikswaarde, vastgoedwaarde en levensduurdenken. Elk van deze domeinen wordt traditioneel apart onderzocht – respectievelijk door facility managers, bedrijfskundigen en architecten. Remøy brengt ze samen in een interdisciplinair raamwerk. “Mijn achtergrond als architect en vastgoedonderzoeker stelt me in staat die brug te slaan. En dat is hard nodig, want de vraagstukken van nu laten zich niet vangen in één vakgebied.”

Een goed voorbeeld is de levensduurbenadering. Veel theorieën over aanpasbaarheid – zoals die van Stewart Brand – worden gebruikt om nieuwe gebouwen flexibeler te ontwerpen. Maar volgens Remøy worden ze net zo goed misbruikt om sloop te rechtvaardigen. “Dan zegt men: ‘Laten we maar opnieuw beginnen, dan kunnen we het meteen goed doen’. Maar dat is precies het tegenovergestelde van wat we nodig hebben. We móéten leren werken met wat er al staat.”

Daarom ontwikkelt ze, samen met Europese partners, besluitvormingskaders voor hergebruik. Eerst wordt gekeken of renovatie en levensduurverlenging mogelijk is. Dan volgt de optie tot herbestemming. Pas als beide niet haalbaar zijn, komt het hergebruik van onderdelen en materialen in beeld. “Zo bouwen we aan een levend denkkader voor toekomstbestendig vastgoedbeheer – flexibel, lerend en in verbinding met de praktijk.”

“Open onderwijs, open onderzoek en open leiderschap – dat is de manier waarop we het verschil maken”

Remøy’s werk strekt zich uit tot ver buiten de muren van de universiteit. Ze begeleidde meer dan 130 masterstudenten, bouwde een onderzoeksnetwerk met overheden en bedrijven, en werkt in internationale consortia. Haar aanpak is doordrenkt van openheid. “Ik geloof in open science en open education – alleen zo creëren we impact. En in mijn team werk ik met open leiderschap: inclusief, divers en met ruimte voor ieders ideeën.”

Dat leidt niet alleen tot betere wetenschap, maar ook tot gemotiveerdere mensen. “Als je medewerkers de ruimte geeft om bij te dragen vanuit hun kracht, krijg je betere resultaten en een sterker team.” Remøy pleit ook breder voor meer openheid in het maatschappelijke debat. “Juist in een polariserende wereld is een open, respectvolle dialoog essentieel.”

,

“Prijsindex onmisbaar voor het duiden van vastgoedcyclus”

VOGON en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) organiseerden op 17 september 2025 een webinar over de nieuwe prijsindices voor commercieel vastgoed. Na de financiële crisis van 2008 is er in Europa hard gewerkt aan manieren om financiële risico’s sneller te signaleren en nieuwe crises te voorkomen. Daarbij speelt de ontwikkeling van vastgoedprijzen een belangrijke rol.

Onder aanvoering van DNB hebben het CBS en het Kadaster nieuwe prijsindices gemaakt voor commercieel vastgoed. Deze statistieken – voor onder meer kantoren, bedrijfsruimte, winkels en (huur)woningen – worden nu als bèta-product gepubliceerd. Binnenkort worden ze officieel.

In het webinar bespraken drie experts het nut en de toepasbaarheid van deze indices. En legden in grote lijnen uit hoe de indices worden samengesteld. Francesco Caloia werkt bij DNB op de afdeling Macroprudentieel Beleid. Hij is verantwoordelijk voor het inventariseren en beperken van risico’s, in het bijzonder in de vastgoedsector. Hij legt uit welke rol de indices spelen in de financiële stabiliteit van Nederland. Farley Ishaak van het CBS vertelt hoe de indices tot stand komen. En wat de uitkomsten zijn. Hij promoveerde onlangs op dit onderwerp aan de TU Delft. Madeline Buijs is hoofdeconoom en hoofd Research bij de internationale vastgoedadviseur Colliers. Zij gaat in op de praktische betekenis van deze indices voor partijen in de vastgoedsector.

Francesco Caloia, DNB

Conjuncturele cyclus duiden

“Een prijsindex is onmisbaar om de conjunctuur in de vastgoedmarkt te duiden”, stelt Francesco Caloia. Het analyseren van de positie van de vastgoedmarkt binnen de economische cyclus is essentieel voor DNB. De bank is verantwoordelijk voor zogeheten macroprudentiële buffers, die in goede tijden worden opgebouwd en in slechtere tijden juist worden afgebouwd. “Zonder actuele data over vastgoedprijzen is het onmogelijk om tijdig in te grijpen”, zegt hij.

Naast cyclische analyse speelt risicobeoordeling een grote rol. Commercieel vastgoed fungeert vaak als onderpand voor leningen. Overwaardering of waardedaling heeft direct invloed op de stabiliteit van financiële instellingen. “Prijsindices helpen ons bij het monitoren van onderpandrisico’s en het tijdig signaleren van overwaardering”, legt Caloia uit.

Strikte eisen

Een goede prijsindex voldoet aan strikte eisen: representatieve, volledige data, regelmatige updates, lange tijdreeksen en differentiatie naar vastgoedsegmenten. Caloia prijst het CBS voor de aanpak. “Hun gebruik van administratieve gegevens uit het Kadaster is wat betreft datakwaliteit een gouden standaard”, aldus de econoom.

De samenwerking tussen DNB en CBS begon in 2016, na aanbevelingen van het Europese Comité voor Systeemrisico’s (ESRB) en richtlijnen van Eurostat. Dit leidde in 2020 tot een eerste bètaversie van de index. Inmiddels maakt DNB er structureel gebruik van binnen haar risicoraamwerk. “Deze index heeft ons geholpen bij het analyseren van cruciale fases zoals de coronacrisis en de renteverhogingen”, zegt Caloia.

Tot slot wijst hij op het belang van verdere ontwikkeling. De huidige index biedt een solide basis, maar ook de huurmarkt verdient volgens hem betere monitoring. “Vooruitkijkend is het essentieel om naast prijsindices ook huurprijzen systematisch in kaart te brengen”, zegt hij.

Farley Ishaak, CBS

Grillige uitkomsten

“De meeste methoden zijn bedacht voor koopwoningen. Die zomaar toepassen op commercieel vastgoed levert ronduit grillige uitkomsten op.” Met die woorden onderstreept Farley Ishaak, onderzoeker bij het CBS en recent gepromoveerd aan de TU Delft, de noodzaak van een nieuwe aanpak voor het meten van prijsontwikkelingen in commercieel vastgoed. Tijdens het webinar lichtte hij toe hoe het CBS de afgelopen jaren werkte aan een robuuste, internationaal inzetbare methode.

Commercieel vastgoed wordt aanzienlijk minder vaak verhandeld dan koopwoningen. Daardoor ontstaan uitdagingen bij het opstellen van betrouwbare prijsindices. “In een slecht jaar als 2013 waren er bijna geen transacties van commercieel vastgoed. Als je dan conventionele modellen loslaat, krijg je enorme uitschieters die weinig zeggen over de werkelijke marktontwikkeling.” Ishaak toont voorbeelden van indexgrafieken met sterke schommelingen en benadrukt hoe belangrijk het is om die te corrigeren.

Trendlijn is te simpel

De oplossing lag niet in het simpel trekken van een trendlijn. “Een trendlijn lijkt overzicht te bieden, maar voldoet statistisch niet. Elke toevoeging van een nieuw kwartaal verandert de hele lijn en dat wil je juist vermijden.” Daarom ontwikkelde het CBS een geheel nieuwe methode: de HMTS, een combinatie van vier gevalideerde statistische technieken die achtereenvolgens worden toegepast. De afkorting staat voor Hedonic imputation, Multilateral imputation, Time series re-estimation en Splicing.

Deze HMTS-methode levert volgens Ishaak niet alleen een stabieler beeld op van prijsontwikkelingen, maar maakt het ook mogelijk om kwaliteitscorrecties toe te passen en beter om te gaan met beperkte datasets. “We hebben alle stappen geoptimaliseerd op basis van de wensen uit de sector en de eisen voor officiële statistiek. Daardoor krijgen we nu een index die de werkelijke trends beter volgt.”

Internationaal toepasbaar

De methode is bovendien toepasbaar buiten Nederland. “We hebben het algoritme als open source R-package beschikbaar gesteld. Daarmee verlagen we de drempel voor internationale collega’s om hiermee aan de slag te gaan. En dat gebeurt inmiddels ook.” Binnen Europa groeit de belangstelling: de methode sluit aan bij aankomende regelgeving en is afgestemd met andere statistiekbureaus.

Het CBS werkt aan de officiële publicatie van de nieuwe prijsindices, die nu nog worden uitgebracht als bètaproduct. “We doen dat zorgvuldig, met de nodige kwaliteitscontroles. Maar het doel is duidelijk: een betrouwbare, herkenbare index die recht doet aan de complexiteit van de markt.”

Madeline Buijs, Colliers

Scheid feiten van fictie

“Goede, onafhankelijke data helpen om feiten en fictie van elkaar te scheiden”, stelt Madeline Buijs van Colliers. Volgens haar is het gebrek aan eenduidige cijfers al jarenlang een pijnpunt binnen de vastgoedsector. “Er is wel data, maar die is vaak niet openbaar beschikbaar. Daardoor zie je dat de ene partij zegt dat de markt groeit, terwijl een ander een daling verwacht. Dan weet je als sector eigenlijk niet goed waar je aan toe bent.”

Met de nieuwe prijsindices hoopt Buijs op meer helderheid en consistentie. Zeker ook richting buitenlandse beleggers. “Zij willen weten waar ze instappen. Een uniforme, betrouwbare index kan helpen bij het nemen van investeringsbeslissingen. Toch ziet Buijs ook uitdagingen. “Zo’n index moet herkenbaar zijn voor de markt, anders wordt hij simpelweg niet gebruikt. Als mensen zich er niet in herkennen, duurt het veel langer voordat zo’n index als standaard wordt geaccepteerd.”

Verschillen in locaties

Bovendien wijst ze op het belang van verfijning. Niet elk vastgoed is gelijk, en dat moet terugkomen in de data. “Er is een wereld van verschil tussen prime-locaties zoals de Zuidas en B- of C-locaties. Ook dat soort kwaliteitsverschillen wil je kunnen volgen.” Een andere wens is een index voor de hele sector, vergelijkbaar met de maandelijkse cijfers over de koopwoningmarkt. “Iedereen weet dan waar het over gaat. Het zou de zichtbaarheid en het gebruik enorm vergroten.”

In de dagelijkse praktijk van Colliers wordt er al gewerkt met allerlei soorten vastgoeddata, maar volgens Buijs kan de nieuwe index daar een waardevolle aanvulling op zijn. “We gebruiken het voor publicaties, klantadvies en risicomanagement. Het helpt beleggers betere keuzes te maken en portefeuilles te benchmarken.”

Hoe specifieker, hoe relevanter

Regionale uitsplitsingen zijn daarbij cruciaal. “Klanten willen weten hoe de kantorenmarkt in Amsterdam zich ontwikkelt, of die in Den Haag of Zoetermeer. Hoe specifieker de data, hoe relevanter voor de gebruiker.”

Tot slot onderstreept Buijs dat goede data ook interne strategische keuzes ondersteunt. “Als je ziet dat retail blijft achterlopen, kun je je organisatie daarop aanpassen en bijvoorbeeld meer gaan focussen op woningvastgoed.” De nieuwe CBS-prijsindices bieden volgens Buijs veel potentie, maar het succes valt of staat met gebruik en herkenning in de markt. “Data moet niet alleen kloppen, maar ook aansluiten bij de praktijk. Pas dan gaat het echt werken.”

Wil je het webinar terugkijken?

Dat kan! Het complete webinar is terug te zien via de website van het CBS. Wil je de finesses weten over het samenstellen van de prijsindices? Lees dan het proefschrift waarop Farley Ishaak in april 2025 promoveerde aan de TU Delft.

,

E-CREDA 2025: Vastgoedprofessional moet zich heruitvinden in datagedreven tijdperk

Tijdens de E-CREDA Annual Conference op 16 mei 2025 in Amsterdam werd pijnlijk duidelijk dat de vastgoedsector zich in een fundamentele transitie bevindt. De rode draad? In een wereld vol onzekerheid zijn data, technologie en nieuwe vaardigheden essentieel om relevant te blijven.

In zijn keynote toonde Hans Op’t Veld aan hoe het speelveld verschuift richting operationeel vastgoed. Beleggingsrendementen zijn steeds vaker afhankelijk van de prestaties van onderliggende bedrijfsmodellen, niet enkel van het vastgoedobject zelf. Dit vraagt om een herijking van traditionele waarderingsmethoden een bredere blik op risico’s en belangrijker nog een nieuwe set aan skills voor de vastgoedprofessional.

Huib Vaessen (APG) liet zien hoe AI inmiddels een integraal onderdeel vormt van het beleggingsproces. Door besluitvorming te structureren en te verrijken met data, ontstaat een digitale ‘teamgeest’ die consistentie en snelheid bevordert.

Ook Arjan Knibbe (KR&A) benadrukte de kracht van alternatieve data. Van snellere due diligence tot directe deal sourcing: wie data slim inzet, wint tijd én inzicht. Tegelijkertijd waarschuwde hij voor het blind vertrouwen op AI: intuïtie en ervaring blijven onmisbaar.

Simon Mallinson (Income Analytics) pleitte voor een fundamenteel andere kijk op huurdersrisico’s. “Een huurcontract is in wezen een lening”, stelde hij. Door kredietrisico’s te benaderen zoals in de obligatiemarkt, kunnen beleggers verrassingen voorkomen.

Transparantie was het centrale thema in de bijdrage van Bert Teuben (INREV). Hij presenteerde tools die inzicht geven op zowel fonds- als assetniveau. Zijn boodschap: betere datakwaliteit leidt tot betere beslissingen.

Willem Vlaming (MSCI/UvA) brak een lans voor Britse en Nederlandse taxateurs. De afwaarderingen in de huidige correctie hebben sneller plaatsgevonden dan waarneembaar in gesloten transacties. De snelle correctie zorgt voor transparantie in de markt.

Will Robson (MSCI) onderzocht value-add strategieën. Zijn conclusie: hoewel deze strategieën potentieel bieden, verdwijnt veel van de vermeende ‘alpha’ zodra men corrigeert voor leverage en markttiming. Managerselectie blijft cruciaal.

Tot slot lieten Farley Ishaak (CBS/TU Delft) en Lukas Hofmann (UvA) zien hoe duurzaamheid en bodemdaling tastbare effecten hebben op vastgoedprijzen. Granulaire, locatiespecifieke data zijn onmisbaar voor toekomstbestendige besluitvorming.

De conclusie? Vastgoedprofessionals moeten zich heruitvinden. Dat betekent: AI omarmen, waarderingskaders herzien, en leren van andere sectoren. Alleen zo blijft de sector wendbaar en weerbaar in een wereld die steeds sneller verandert.

,

Carola de Groot: “Vergrijzing biedt kansen, als we het woningbeleid slim inrichten”

Senior econoom Huizenmarkt dr. Carola de Groot van Rabobank ziet de sleutel tot een beter functionerende woningmarkt in het omarmen van de vergrijzing. “Vergrijzing zie ik niet als een probleem, maar als een succes: het laat zien dat we in Nederland iets goed doen.” In haar presentatie tijdens het symposium van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON) op 10 april 2025 in Rotterdam benadrukte ze hoe demografische trends niet alleen uitdagingen, maar ook oplossingen bieden.

Een veelgehoorde aanname is dat ouderen honkvast zijn en de doorstroming op de woningmarkt blokkeren. De Groot nuanceert dit beeld. “Jaarlijks komen er zo’n 50.000 koopwoningen vrij doordat ouderen verhuizen of overlijden – dat is zelfs meer dan de nieuwbouwproductie aan koopwoningen per jaar.” Ze wijst erop dat hoewel het aandeel verhuisbewegingen onder ouderen (ongeveer 4,6 procent) lager ligt dan bij jongeren, het absolute aantal groeit door de omvang van deze bevolkingsgroep.

De uitdaging ligt volgens De Groot vooral in het woningaanbod: dat moet beter aansluiten bij de wensen en behoeften van ouderen. “Er moeten veel meer geschikte woningen en woonconcepten voor ouderen bijkomen, zodat ze in een fijne, zorggeschikte omgeving oud kunnen worden.” Tijdens zogenoemde woonzorgdialoogsessies die ze in negen regio’s organiseerde, werd steeds weer duidelijk dat de oplossing ligt in gemengde woonvormen, waar jong en oud samenleven en elkaar ondersteunen.

Mix van vragers en dragers

Die sociale verwevenheid is cruciaal in een samenleving waar het aantal zorgbehoevende ouderen stijgt, terwijl het aantal potentiële mantelzorgers krimpt. “Je hebt een goede mix nodig van ‘vragers’ en ‘dragers’ om onderlinge hulp mogelijk te maken – juist in een vergrijzende samenleving.” Concepten als knarrenhofjes, waar gemeenschapsvorming centraal staat, zijn volgens De Groot waardevolle voorbeelden van hoe het ook kan.

Senioren zijn niet sexy

Toch is de uitvoering van het beleid geen eenvoudige opgave. “Het bouwen voor ouderen wordt nog te vaak gezien als niet sexy. Gemeenten en ontwikkelaars richten zich liever op jonge starters.” In het landelijke programma Wonen en zorg voor ouderen is afgesproken dat er tot 2030 in totaal 290.000 geschikte woningen voor ouderen bijkomen, waarvan 170.000 zogeheten ‘nultredenwoningen’. Maar of dat gehaald wordt, is nog zeer de vraag. “Dat wordt wel een hele kluif”, stelt De Groot nuchter.

VOGON-symposium 2025

Andere sprekers bij het symposium waren demograaf prof. dr. Ruben van Gaalen van het CBS en senior beleidseconoom dr. Cindy Biesenbeek van DNB. De VOGON Research Award voor het beste RERQ-artikel ging dit jaar naar portfoliomanager Dewi Anakram van Amvest.

,

Cindy Biesenbeek: “Ouderen verhuizen zelden, dat is een knelpunt voor de woningmarkt”

Doorstroming op de woningmarkt is essentieel, maar het blijkt in de praktijk weerbarstig – vooral onder ouderen. Dr. Cindy Biesenbeek, beleidseconoom bij De Nederlandsche Bank, onderzoekt het gedrag van huishoudens en hun voorkeuren op de woningmarkt. “Mijn onderzoek gaat over doorstroming op de woningmarkt. Ik kijk naar de bewegingen van mensen tussen sociale huur, middenhuur, dure huur en koopwoningen – en hoe dat in de tijd verandert.”

Biesenbeek was één van de sprekers tijdens het symposium van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON) op 10 april 2025 in Rotterdam. In haar onderzoek neemt Biesenbeek ook specifiek ouderen onder de loep en dan vooral degenen die in een relatief grote woning wonen. “Het is belangrijk om naar deze groep te kijken, omdat hun woonvoorkeuren veranderen: bijvoorbeeld door hun behoefte aan meer zorg of een gelijkvloerse woning. Maar dan moet er wel ruimte zijn om daadwerkelijk te kunnen verhuizen.”

Die ruimte wordt nog onvoldoende benut, blijkt uit de voorlopige bevindingen. “Eén van de dingen die we zien, is dat ouderen niet zo vaak verhuizen. Dat wisten we al enigszins, maar dit onderzoek bevestigt dat beeld opnieuw.” Juist die beperkte verhuisgeneigdheid maakt het lastig om doorstroming in de woningmarkt op gang te krijgen.

Herverdeling bestaande woningen

Want terwijl er onvoldoende nieuwe woningen worden bijgebouwd, is herverdeling van bestaande woonruimte een alternatief waar veel hoop op wordt gevestigd. “Iedereen hoopt dat ouderen bereid zijn om kleiner te gaan wonen. Dat zou een keten van verhuisbewegingen op gang brengen, die uiteindelijk ook jonge gezinnen ten goede komt.”

Hoe ouder, hoe meer geworteld

Toch blijkt leeftijd een belangrijke factor in de bereidheid om te verhuizen. Hoe ouder mensen worden, hoe kleiner de kans dat ze nog een verhuizing overwegen. “Dat geldt niet alleen voor ouderen in grote woningen. Hoe langer je in een regio woont, hoe meer gehecht je raakt aan je woning – en dat maakt verhuizen moeilijker.”

VOGON-symposium 2025

Andere sprekers bij het symposium waren demograaf prof. dr. Ruben van Gaalen van het CBS en senior econoom dr. Carola de Groot van Rabobank. De VOGON Research Award voor het beste RERQ-artikel ging dit jaar naar portfoliomanager Dewi Anakram van Amvest.

,

Ruben van Gaalen: “De groei komt al jaren vooral uit immigratie”

De Nederlandse bevolking blijft gestaag groeien, maar wie goed naar de cijfers kijkt, ziet dat die groei niet uit geboortes komt. “De groei die we al tien, vijftien jaar zien, komt vooral door netto-immigratie. Er komen meer mensen naar Nederland dan er vertrekken”, zegt prof. dr. Ruben van Gaalen, bijzonder hoogleraar aan de Universiteit van Amsterdam en demograaf bij het Centraal Bureau voor de Statistiek. Tegelijkertijd daalt het geboortecijfer en stijgt het aantal sterfgevallen. “De natuurlijke aanwas krimpt, maar de internationale migratie blijft stijgen.”

Van Gaalen was één van de sprekers tijdens het symposium van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON) op 10 april 2025 in Rotterdam. Die bevolkingsgroei heeft directe gevolgen voor de woningmarkt. Meer mensen betekent simpelweg meer huishoudens. En dat vraagt om meer woningen – maar niet zomaar woningen. “Het aantal alleenwonenden stijgt, vooral onder ouderen. De vergrijzing gaat gelijk op met het steeds vaker alleen wonen van ouderen.” Dat betekent een andere woningbehoefte dan in het verleden: kleinere woningen en aangepaste voorzieningen.

Volgens Van Gaalen is er bovendien sprake van dubbele vergrijzing. “Tot 2040 zal vooral het aandeel 65-plussers toenemen. En na 2040 stijgt het aantal 80-plussers. Die hebben meer zorg nodig dan de jonge ouderen.” Daarmee groeit niet alleen de woonopgave, maar ook de zorgopgave. Juist daar wringt de schoen, want het bestaande zorgsysteem piept en kraakt.

Minder informele zorg

In het verleden waren er tussen het zelfstandig wonen en het verpleeghuis diverse tussenvormen, zoals bejaardentehuizen en aanleunwoningen. Die zijn grotendeels verdwenen. En dat terwijl de behoefte aan ondersteuning toeneemt. “Informele zorg is steeds moeilijker te leveren. Er zijn minder potentiële mantelzorgers en die hebben vaak ook nog een baan. De formele zorg kampt met enorme personeelstekorten.”

Wie betaalt voor woonzorg?

De oplossing ligt volgens Van Gaalen in vernieuwende woonvormen waarin zorg en wonen worden gecombineerd. “Je moet woonzorgcombinaties bedenken waar ouderen veel baat bij kunnen hebben. Denk aan knarrenhofjes of kangoeroewoningen bij de kinderen.” Zulke oplossingen kunnen ook bijdragen aan doorstroming op de woningmarkt. Maar het vraagt wel om een eerlijke en doordachte aanpak: “Want wie betaalt die woonzorgcombinatie? Degene die zijn woning op eigen kracht heeft afgelost? En niet de persoon die zijn vermogen al aan de kinderen heeft geschonken?”

Dat zijn volgens Van Gaalen politieke keuzes waar je niet omheen kunt. “Om het zomaar te laten gebeuren is ook geen optie.”

VOGON-symposium 2025

Andere sprekers bij het symposium waren senior beleidseconoom dr. Cindy Biesenbeek van DNB en senior econoom Huizenmarkt dr. Carola de Groot van Rabobank. De VOGON Research Award voor het beste RERQ-artikel ging dit jaar naar portfoliomanager Dewi Anakram van Amvest.

© Copyright 2022 Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland. Alle rechten voorbehouden. Privacy Verklaring