,

Hergebruik van bouwcomponenten vraagt om nauwe samenwerking

Hergebruik van bouwcomponenten kan een aanzienlijke bijdrage leveren aan het verminderen van grondstoffenverbruik en CO2-uitstoot in de bouwsector, maar de praktijk blijkt weerbarstig. Toch zijn er enkele principes die het hergebruik van materialen vereenvoudigen.

Uit onderzoek van Ana Luísa Martins da Conceição van Nieuwenhuizen, Marc van den Berg en Vincent Gruis, gepubliceerd in Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON), blijkt dat nauwe samenwerking tussen slopers en ontwerpers essentieel is om hergebruik op grote schaal mogelijk te maken. Hun casestudie laat zien dat het systematisch matchen van donorgebouwen en doelgebouwen hergebruik kan vergemakkelijken en de milieu-impact van de bouwsector kan verkleinen.

In Nederland wordt het merendeel van het bouw- en sloopafval gerecycled, maar vaak leidt dit tot een vorm van downcycling waarbij materialen hun oorspronkelijke kwaliteit verliezen. Hergebruik daarentegen zorgt ervoor dat bouwcomponenten direct opnieuw ingezet worden, waardoor de ingesloten energie behouden blijft. De grootste uitdaging ligt in het op elkaar afstemmen van vraag en aanbod van deze componenten. De onderzoekers bestudeerden een samenwerkingsproject tussen een sloopaannemer en een ontwerpbureau waarbij een kantoorgebouw werd gedemonteerd en de materialen werden hergebruikt in een nieuw te bouwen kantoor. Dit leverde belangrijke inzichten op in hoe het matchingproces geoptimaliseerd kan worden.

Uit de casestudie kwamen vier principes naar voren die bijdragen aan succesvol hergebruik. Allereerst is het cruciaal om donor- en doelgebouwen te selecteren die qua bouwvolume overeenkomen. Dit maakt een efficiënte herinzet van materialen mogelijk zonder uitgebreide aanpassingen. Daarnaast bleek dat een overlap tussen de demontage- en ontwerpfasen noodzakelijk is om vertragingen te voorkomen en de opslagkosten te beperken. Vroegtijdige informatie-uitwisseling tussen de betrokken partijen helpt om onzekerheden te verminderen en technische obstakels te overwinnen. Tot slot vereist het hergebruikproces een flexibele houding, omdat onvoorziene complicaties tijdens de demontage en herontwerpfase onvermijdelijk zijn.

Van theorie naar praktijk

Het onderzoek onderstreept dat grootschalig hergebruik geen vanzelfsprekendheid is. Traditionele bouwprocessen zijn niet ingericht op circulaire principes en samenwerking tussen partijen verloopt nog niet altijd soepel. De casestudie laat echter zien dat wanneer de vier matchingprincipes worden toegepast, hergebruik een haalbare strategie kan zijn. Dit draagt niet alleen bij aan verduurzaming van de sector, maar kan ook economisch aantrekkelijk zijn wanneer rekening wordt gehouden met de kostenbesparing op primaire bouwmaterialen en afvalverwerking.

De resultaten bieden waardevolle inzichten voor beleidsmakers, projectontwikkelaars en bouwbedrijven die circulaire ambities hebben. Door hergebruik systematisch in te bedden in het ontwerpproces en demontagebedrijven vroegtijdig te betrekken, kunnen bouwprojecten duurzamer en efficiënter worden uitgevoerd. Hoewel er nog barrières zijn, tonen de onderzoekers aan dat nauwere samenwerking en een gestructureerde aanpak de sleutel vormen tot een circulaire bouwsector.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs
Dr. Ana Luísa Martins da Conceição van Nieuwenhuizen is architect en als postdoctoraal onderzoeker verbonden aan de Technische Universiteit Delft. Marc van den Berg is universitair docent bij de Faculty of Engineering Technology van de Universiteit Twente. Vincent Gruis is hoogleraar Housing Management aan de Technische Universiteit Delft.

,

Het Nieuwe Normaal: een eenduidig raamwerk voor circulair bouwen

De Nederlandse bouwsector zet een belangrijke stap in de transitie naar circulariteit met Het Nieuwe Normaal (HNN). Het is een raamwerk, ontwikkeld in samenwerking met opdrachtgevers, opdrachtnemers en kennisinstellingen, biedt een gemeenschappelijke taal en meetmethoden om circulaire prestaties in de bouw meetbaar en vergelijkbaar te maken.

In het artikel ‘Het Nieuwe Normaal: het meten van circulariteit in de bouw’, verschenen in de kwartaaluitgave Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON), beschrijven Hans Wamelink en Tomas Peeters de totstandkoming van HNN en de impact ervan op de sector. De bouwsector, verantwoordelijk voor een aanzienlijk grondstofverbruik, speelt een sleutelrol in de overgang naar een circulaire economie. Tot nu toe ontbrak een gestandaardiseerde aanpak om circulaire prestaties objectief te meten, waardoor opschaling moeizaam verliep.

Om deze leemte te vullen, werd in 2019 het programma ‘Samen Versnellen’ gestart binnen Cirkelstad, een netwerkorganisatie voor circulaire en inclusieve bouw. Dit resulteerde in de ontwikkeling van HNN, een raamwerk dat circulaire indicatoren definieert en een meetbare standaard biedt voor circulair bouwen. De eerste versie, HNN 1.0, werd in december 2023 gepresenteerd en richt zich op drie hoofdthema’s: milieu-impact, materiaalgebruik en waardebehoud. Deze thema’s zijn gebaseerd op bestaande meetmethoden en worden verder uitgewerkt in prestatieniveaus die haalbaar en ambitieus tegelijk zijn.

Een praktisch toepasbaar raamwerk

Het meten van circulariteit is essentieel om de voortgang richting een circulaire economie te monitoren en gefundeerde beslissingen te nemen. HNN gebruikt bestaande methodieken zoals de Milieuprestatie Gebouwen (MPG) en de Paris Proof-methodiek van de Dutch Green Building Council. Daarnaast biedt het raamwerk indicatoren voor materiaalgebruik, zoals hergebruikpercentages en losmaakbaarheid, en richt het zich op waardebehoud door adaptief vermogen en hergebruikpotentie mee te nemen.

Door een flexibele benadering, waarbij indicatoren in verschillende ontwikkelingsfasen worden geclassificeerd als ‘Standaard’, ‘Indicatie’ of ‘Begrip’, biedt HNN ruimte voor doorontwikkeling op basis van praktijkervaringen. Zo kunnen prestatieniveaus in de toekomst verder worden aangescherpt, waardoor het raamwerk meegroeit met de sector.

Breed inzetbaar binnen de bouwketen

HNN is toepasbaar in alle fasen van een bouwproject, van aanbesteding tot sloop. In de aanbestedingsfase helpt het raamwerk bij het formuleren van circulaire ambities en gunningscriteria. Ontwerpers kunnen het gebruiken om circulaire ontwerpprincipes vanaf het begin te integreren, terwijl opdrachtnemers het als toetsingsinstrument kunnen inzetten tijdens de realisatiefase. Daarnaast wordt gewerkt aan uitbreidingen voor bestaande bouw en sloop, zodat HNN de volledige levenscyclus van gebouwen kan omvatten.

De ontwikkeling van HNN is een belangrijke stap op weg naar een circulaire bouwsector in 2050. Door een gestandaardiseerde en breed gedragen aanpak te bieden, maakt het raamwerk circulair bouwen concreet en uitvoerbaar voor alle betrokken partijen.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs

Prof. dr. ir. Hans Wamelink is hoogleraar bij de afdeling Management in the Built Environment van de faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Delft. Tomas Peeters MSc is adviseur circulaire economie bij Copper8, een onderzoeks- en adviesbureau op gebied van circulariteit.

,

Energiezuinige woning realiseert hogere huurinkomsten

Energiezuinige huurwoningen in de vrije sector realiseren een hogere huurprijs dan minder duurzame woningen. De huurprijsstijging varieert van +3,5% voor een A-label tot +12% voor een A++++-label. Onzuinige energielabels kennen daarentegen een korting: -2,7% voor een C-label tot -12,3% voor een E-label. Sinds de energiecrisis van 2022 zijn de premies voor energiezuinige woningen toegenomen, vooral bij meergezinswoningen.

Deze conclusies trekken vastgoedonderzoekers Dewi Anakram, Martijn Dröes en Arthur Marquard in hun artikel ‘Split incentives, energielabels en woninghuren’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoed Onderzoekers Nederland (VOGON).

Het onderzoek richt zich op huurtransacties in de vrije sector, omdat daar geen directe koppeling is tussen energielabel en huurprijs, zoals bij gereguleerde huurwoningen. De dataset omvat 105.573 huurtransacties tussen 2016 en 2023, afkomstig van zeven institutionele beleggers. Met een hedonisch prijsmodel is onderzocht hoe het energielabel de huurprijs beïnvloedt, waarbij is gecorrigeerd voor locatie, woningtype en andere kenmerken.

Grote plus, kleinere min

Sinds de energiecrisis van 2022 is de waarde van energiezuinige woningen verder gestegen, terwijl de kortingen op onzuinige woningen juist minder groot zijn geworden. Dit is een opvallende ontwikkeling, omdat werd verwacht dat de energiecrisis het belang van duurzaamheid verder zou versterken in zowel positieve als negatieve zin. Toch blijkt dat vooral de premies voor energiezuinige labels A+ en hoger zijn toegenomen, wat erop wijst dat beleggers en huurders meer waarde hechten aan energie-efficiëntie.

Uit het onderzoek blijkt verder dat het verduurzamen van een woning een indicatief investeringsbudget tussen de 39.000 en 48.000 kan rechtvaardigen bij een sprong van een E- naar een A-label. Dit sluit aan bij eerdere studies naar koopwoningen, waar soortgelijke waardestijgingen zijn waargenomen.

Ook indirecte voordelen

Tegelijkertijd tonen praktijkvoorbeelden aan dat de werkelijke verduurzamingskosten vaak hoger liggen dan de gekapitaliseerde huurprijsverschillen. Dit suggereert dat de rendabiliteit van verduurzaming niet alleen afhangt van hogere huurinkomsten, maar ook van indirecte voordelen zoals lagere onderhoudskosten en een hogere vastgoedwaarde.

De uitkomsten bieden beleggers en verhuurders die verduurzaming overwegen inzicht in de opbrengst daarvan. Verduurzaming kan niet alleen bijdragen aan klimaatdoelstellingen, maar ook financieel aantrekkelijk zijn door hogere huren en waardestijgingen. Wel blijkt dat gerealiseerde verduurzamingskosten vaak hoger liggen dan de gekapitaliseerde huurprijsverschillen. Dit suggereert dat naast directe huurstijgingen ook indirecte factoren zoals lagere onderhoudskosten en waardevermeerdering een rol spelen bij de businesscase voor verduurzaming.

Lees hier het complete artikel. Dit artikel is gebaseerd op de afstudeerscriptie van Dewi Anakram voor de MSRE-opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate.

Over de auteurs

Dewi Anakram Msc MSRE is assetmanager bij Amvest, een investment manager en ontwikkelaar van woningen en woongebieden in Nederland. Dr. Martijn Dröes is universitair hoofddocent in Real Estate Finance aan de Universiteit van Amsterdam (UvA) en de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Drs. Arthur Marquard is programmamanager van de Master of Science in Real Estate (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE).

,

Investeringen in infrastructuur vergroten ongelijkheid

Niet alle bevolkingsgroepen profiteren in gelijke mate van grote infrastructurele investeringen. Middelen om tot een eerlijker verdeling van de winst te komen met  belastingen of gebiedsinvesteringszones zijn nog onderontwikkeld.   

Dat schrijft prof. dr. Frank van Oort in zijn perspectiefbijdrage ‘Meervoudige waardecreatie en brede welvaart bij infrastructuurprojecten in de metropoolregio Rotterdam-Den Haag’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Grootschalige investeringen in openbaar vervoer schept substantiële waarde op verschillende niveaus: economisch (woningprijzen), ecologisch (milieu-impact) en sociaal (toegankelijkheid en inclusie). Maar de verdeling daarvan blijft een probleem. 

Onderzoek toont dat woningprijzen in de buurt van openbaarvervoerprojecten fors stijgen. Dit werd bijvoorbeeld gezien bij de spoorwegtunnel in Delft en de E-lijn tussen Rotterdam en Den Haag, waar woningwaardes met 20% tot 50% van de investeringskosten stegen. Dit bevestigt het theorema van Henry George: publieke investeringen leiden tot private meerwaarde.

Betere toegang tot werk en voorzieningen

Daarnaast hebben deze projecten milieuwinst, doordat ze automobiliteit vervangen en bijdragen aan duurzame mobiliteit. Ook sociaal zijn er positieve effecten: openbaar vervoer vergroot de toegang tot werk en voorzieningen, vooral voor mensen met lagere inkomens die geen auto bezitten. Tegelijk is er een keerzijde: stijgende vastgoedprijzen kunnen leiden tot gentrificatie en verdringing van groepen met lagere inkomens.

De uitdagingen rond waardecreatie en -verdeling zijn groot. De bestaande methoden om de baten van infrastructuurprojecten te herverdelen – zoals onroerendzaakbelasting (OZB), baatbelasting en gebiedsinvesteringszones – zijn ontoereikend of juridisch omstreden. Hierdoor worden de kosten vaak gedragen door de algemene belastingbetaler, terwijl de voordelen vooral ten goede komen aan huizenbezitters en vastgoedinvesteerders. Dit leidt tot ongelijkheid en roept de vraag op of er effectievere instrumenten nodig zijn om brede welvaart werkelijk te realiseren.

Samenhangend beleid ontbreekt

Hoewel er steeds meer inzicht komt in de meervoudige waardecreatie van infrastructuurinvesteringen, ontbreekt een samenhangend beleid voor een eerlijke verdeling van de baten. Overheden moeten strategischer nadenken over hoe ze deze investeringen financieren en wie daarvan profiteert. Investeren in infrastructuur is essentieel voor economische groei en sociale inclusie, maar zonder herverdelingsmechanismen dreigt volgens Van Oort een versterking van bestaande ongelijkheden.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteur

Prof. dr. Frank van Oort is hoogleraar Stedelijke en Regionale Economie aan de Erasmus School of Economics van de Erasmus Universiteit Rotterdam.

,

Aangebroken bezit is struikelblok voor energietransitie

Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) vormen een lastig te nemen horde in het bestrijden van energiearmoede. Als binnen zo’n vereniging een woningcorporatie en particuliere eigenaren samen moeten besluiten, belemmert dit investeringen in grootschalige verduurzaming. Om de energietransitie te stimuleren is gericht overheidsbeleid en ondersteuning voor VvE’s nodig.

Dat schrijven Anisha Jagernath en Sara Özogul in het artikel ‘The sale of social housing, energy affordability and investments within homeowners’ associations’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Sociaal en particulier onder één dak

Het uitponden van sociale huurwoningen heeft geleid tot gemengde complexen waarin sociale huurders en particuliere eigenaren onder één dak wonen. Een vereniging van eigenaren is in zo’n geval verantwoordelijk voor gezamenlijke investeringen, in bijvoorbeeld isolatie en andere duurzaamheidsmaatregelen.

Noodzakelijke investeringen voor de energietransitie blijven in veel gevallen uit door stakende stemmen, financiële beperkingen of een gebrek aan kennis over verduurzaming. De energiekosten blijven daardoor hoog, vooral voor bewoners met lagere inkomens en woningen met een slechte energielabel.

Corporatie streeft naar volledige eigendom

Corporaties hebben met het oog hierop hun verkoopbeleid inmiddels aangepast en verkopen nauwelijks nog woningen in gemengde complexen met zogeheten aangebroken bezit. Zij streven opnieuw naar volledige eigendom, om beheer en verduurzaming te vergemakkelijken.

Huiseigenaren die lid zijn van een VvE ervaren meer problemen met energierekeningen dan individuele huiseigenaren. Collectieve verwarmingssystemen vergroten de afhankelijkheid van VvE-besluiten en beperken de keuzevrijheid.

Gefragmenteerde regelgeving vertraagt verduurzaming

Er is behoefte aan betere ondersteuning van VvE’s door de overheid, bijvoorbeeld met gratis duurzaamheidsscans, vereenvoudigde besluitvorming binnen VvE’s en aanvullende financieringsmogelijkheden. De huidige fragmentatie in regelgeving vertraagt verduurzaming in gemengde complexen.

Zeventig procent van de ruwweg 135,000 VvE’s met in totaal 1,4 miljoen woningen in beheer kent een mix van sociale huurders en particuliere eigenaren. Nationaal beleid gericht op verduurzaming binnen deze VvE’s en aanvullende subsidies zou de energietransitie volgens Jagernath en Özogul enorm kunnen versnellen.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs
Anisha Jagernath MSc. is projectmanager gebiedsontwikkeling bij de gemeente Haarlemmermeer. Haar masterthesis, waarop dit artikel is gebaseerd, werd in 2024 bekroond met de Jeroen van der Veer Scriptieprijs. Dr. Sara Özogul is universitair docent Stedelijke Planning aan de Rijksuniversiteit Groningen. Haar onderzoek richt zich op de interactie tussen regelgeving in de publieke sector en dynamiek op de woningmarkt, met een bijzondere focus op Nederland en vanuit een internationaal vergelijkend perspectief.

,

Organisatiekenmerken bepalen of kantoor kleiner kan

Huurders van kantoorruimte kunnen de komende jaren met minder vierkante meters toe. Medewerkers werken immers vaker thuis dan voor de Covidpandemie. Hoeveel meters ze kunnen afstoten, varieert per organisatie. Dat bepaalt de aard en de cultuur van de organisatie, het personeelsbestand, de bestaande huisvesting en het beleid rondom thuiswerken.

Dit stellen onderzoekers Henk-Jan Hoekjen, Bartele Hoekstra en Gijs Brouwers van het Center for People and Buildings (CfPB) in Delft in hun artikel ‘Kunnen kantoren kleiner?’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Sinds de Covidpandemie is thuiswerken een structureel element in de werkweek van de meeste kantoorwerkers. Dat heeft ook gevolgen voor de kantorenmarkt. Een afnemende bezettingsgraad leidt op termijn tot een verminderde vraag naar kantoorruimte. Onderzoek laat echter zien dat het afstoten van vierkante meters geen makkelijke zaak is.

Kantoren zijn belangrijk voor organisaties voor de formele en informele verbinding en kennisdeling. Medewerkers komen naar kantoor om collega’s te ontmoeten, actief samen te werken en te overleggen. De bezetting is niet evenredig verdeeld over de week, maar kent pieken op dinsdagen en donderdagen. Dat is lastig, want het werkt alleen lekker in een aangenaam drukke omgeving. Het moet op kantoor niet te druk, maar ook zeker niet te rustig zijn.

Plek voor alle activiteiten

Het kantoor is niet alleen maar een ontmoetingsplek. Medewerkers doen alle activiteiten in het werkproces in een bepaalde mate op kantoor. Dat vraagt dus om een gevarieerde indeling. Door een ervaren tekort aan overlegplekken, is het verstandig medewerkers meer en diversere overlegplekken te bieden.

Op termijn kunnen kantoren kleiner, constateren de Delftse onderzoekers. Ze kunnen alleen niet zeggen hoeveel kleiner. Dat is onder meer afhankelijk van het gevoerde beleid. Ze hebben wel enkele aanbevelingen: vlak pieken op de dinsdag en donderdag af door het instellen van verplichte teamdagen. Zorg voor een balans in het aantal en typen overleg- en werkplekken. Besteed aandacht aan de drukte op kantoor. Let daarbij op de sfeer en uitstraling en versterk het gevoel van verbinding. Hoe meer vierkante kantoormeters een organisatie heeft, hoe groter het reductiepotentieel, vermoeden de onderzoekers. Kleinere organisaties hebben immers minder mogelijkheden te besparen op verschillende typen overleg- en werkplekken.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs

Dr. Henk-Jan Hoekjen promoveerde in filosofie en studeerde geschiedenis en filosofie. Hij was jarenlang hoofdredacteur van diverse vakbladen op facilitair gebied en vastgoedmanagement en werkt sinds 2020 als senior onderzoeker bij het CfPB. Drs. ing. Bartele Hoekstra studeerde managementwetenschappen en bouwkunde. Hij is werkzaam als onderzoeker bij het CfPB. Gijs Brouwers MSc rondde in 2022 een onderzoeksmaster af in Bestuurskunde en Organisatiewetenschappen. Sindsdien werkt hij als onderzoeker bij het CfPB.

, ,

Eenpersoonshuishouden rukt op: Nederland vergrijst en versplintert

De CBS Huishoudensprognose 2021-2070 voorspelt dat het aantal huishoudens in Nederland zal groeien van 8 miljoen in 2021 naar bijna 9,8 miljoen in 2070. Deze stijging, vooral gedreven door bevolkingsgroei en vergrijzing, vergroot de druk op de woningmarkt aanzienlijk.

Het meest opvallend is de verwachte toename van het aantal eenpersoonshuishoudens, die verantwoordelijk zal zijn voor bijna twee derde van de totale groei. Dat schrijft Henny Stoeldraijer in haar artikel ‘In de toekomst vooral meer oudere eenpersoonshuishoudens’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Verdunning van huishoudens

De bevolkingsgroei vormt een belangrijke motor achter deze ontwikkeling. Nederland zal volgens de prognose in omvang toenemen van 17,5 miljoen inwoners in 2021 naar 20,6 miljoen in 2070. Migratie en een langere levensverwachting spelen hierin een grote rol. Daarnaast wordt huishoudensverdunning steeds zichtbaarder: huishoudens worden gemiddeld kleiner, van 2,14 personen in 2021 naar 2,06 in 2070. Deze trend wordt voornamelijk veroorzaakt door de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens, met name bij ouderen.

Ingrijpende verschuivingen

De demografische verschuivingen zijn ingrijpend. Het aantal alleenstaanden van 75 jaar en ouder zal tot 2050 verdubbelen naar bijna 1,2 miljoen. Bij jongere leeftijdsgroepen, zoals alleenstaanden van 25 tot 45 jaar, wordt in de komende decennia een lichte groei verwacht, waarna deze stabiliseert. Tegelijkertijd groeit het aantal meerpersoonshuishoudens minder sterk. Deze groep, waartoe paren zonder kinderen en paren met kinderen behoren, zal toenemen van 4,9 miljoen in 2021 naar 5,6 miljoen in 2070. Het aantal eenoudergezinnen stijgt eveneens, van 594.000 naar 744.000. Daarnaast wordt een significante groei verwacht in het aantal instellingsbewoners, zoals ouderen in verzorgingshuizen. Dit aantal zal naar verwachting groeien van 259.000 in 2021 naar 400.000 in 2050, mede door de dubbele vergrijzing en een toenemende zorgvraag.

Woningen voor alleenstaanden

De toenemende groei en veranderingen in de huishoudenssamenstelling stellen de woningmarkt voor grote uitdagingen. Er is niet alleen behoefte aan meer woningen, maar ook aan woningen die specifiek geschikt zijn voor ouderen en alleenstaanden. Tegelijkertijd zijn de prognoses niet zonder onzekerheden. Veranderingen in migratie, scheidingsgedrag en woonvoorkeuren kunnen de ontwikkeling van het aantal en type huishoudens beïnvloeden. Het is daarom essentieel dat beleidsmakers deze trends blijven monitoren en anticiperen op de diverse en veranderende woonbehoeften van de toekomst.

Lees hier het complete artikel.

Bekijk hier de nieuwe CBS huishoudensprognose (vanaf 17 december 6.30 uur).

Over de auteur

Dr. Lenny Stoeldraijer is een statistisch onderzoeker bij het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

,

Kantoor vraagt afstemming van werkplek, werknemer en organisatie

De toekomst van hybride werken is afhankelijk van een goede afstemming tussen werkplek, werknemer en organisatie. Het invoeren van hybride werkmodellen vraagt om een aanpak waarin de werknemer centraal staat en wordt gekeken naar comfort én productiviteit.

Dat schrijft vastgoedonderzoeker Lisanne Bergefurt van de Technische Universiteit Eindhoven in haar artikel ‘Een gezonde toekomst voor de werkomgeving’ in een themanummer over de kantorenmarkt van het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON). De noodzaak om langdurige en structurele aanpassingen door te voeren op zowel kantoor- als thuiswerkplekken is volgens haar essentieel om de gezondheid en tevredenheid van medewerkers te bevorderen.

De Covid-19-pandemie heeft de kantorenmarkt ingrijpend veranderd. Thuiswerken is het nieuwe normaal en de precieze rol van het kantoor staat ter discussie. De vraag of medewerkers volledig terug naar kantoor moeten of dat hybride werkmodellen de toekomst zijn, blijft actueel. Hierbij speelt de mentale en fysieke gezondheid van werknemers een centrale rol. Onderzoek wijst uit dat zowel kantooromgevingen als thuiswerkplekken moeten voldoen aan bepaalde fysieke en psychologische eisen om een gezonde werkervaring te bieden.

De person-environment-fit-theorie stelt dat een goede afstemming tussen de werkomgeving en de behoeften van de werknemer leidt tot minder stress en een hogere productiviteit. Voor kantoren betekent dit dat naast traditionele binnenklimaataspecten, zoals luchtkwaliteit en temperatuur, ook zachtere factoren zoals biofilie (natuurintegratie) en geluidsbeleving van belang zijn. Kleine interventies, zoals het toevoegen van planten of het verbeteren van uitzicht, kunnen al een positieve invloed hebben op de werksfeer en gezondheid.

Afgeschermde werkruimte

Voor thuiswerken zijn privacy, ergonomisch comfort en een afleidingsvrije werkomgeving van belang. Bergefurt benadrukt dat een afgeschermde werkruimte thuis met goede lichtinval en ergonomische meubels de concentratie en het welzijn bevordert. Organisaties zouden kunnen overwegen om hun medewerkers hierbij actief te ondersteunen, bijvoorbeeld door ergonomische hulpmiddelen aan te bieden of te investeren in ICT-faciliteiten.

De impact van fysieke werkplekken hangt deels ook af van persoonlijke kenmerken, zoals leeftijd, persoonlijkheid en gezinsomstandigheden. Zo ervaren werknemers met kinderen of neurotische persoonlijkheidskenmerken meer afleiding en stress bij thuiswerken. Ook wisselt de voorkeur voor een werkplek, waarbij sommige medewerkers de voorkeur geven aan het kantoor voor concentratiewerk, terwijl anderen juist naar kantoor komen voor interactie en overleg. Dit onderstreept de noodzaak voor flexibele werkmodellen die inspelen op diverse voorkeuren en behoeften.

Flexibiliteit en maatwerk

De toekomst van de werkomgeving draait daarmee om flexibiliteit en maatwerk. Organisaties moeten zich aanpassen aan de nieuwe realiteit van hybride werken door te investeren in gezonde werkplekken die de mentale en fysieke gezondheid van hun medewerkers ondersteunen, zowel op kantoor als thuis.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteur

Dr. ir. Lisanne Bergefurt is assistant professor bij de Real Estate Management and Development unit van de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e). In december 2023 behaalde ze haar doctoraatstitel cum laude.

,

Amsterdamse kantorenmarkt: naast prijs, ook liquiditeit fors lager

Wie voor de situatie op de Amsterdamse kantorenmarkt alleen kijkt naar het prijsniveau, ziet maar een deel van het plaatje. Kijk ook naar de liquiditeit, adviseren vastgoedonderzoekers Dorinth van Dijk en Willem Vlaming. Waar het prijsniveau van Amsterdamse kantoren slechts 8 procent daalde, zakte de liquiditeit in met 69 procent.

Hun aanbeveling doen de twee vastgoedonderzoekers in het artikel ‘De stand van de Amsterdamse kantorenmarkt in internationaal perspectief’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

De Amsterdamse kantorenmarkt verkeert in zwaar weer. Eerst door corona en de daaropvolgende thuiswerktrend en daarna door de negatieve impact op waarderingen van de rentestijging. Dit was te merken in transactieprijzen. De MSCI-prijsindex lag in het vierde kwartaal van 2023 ruim 8 procent lager dan op het hoogtepunt in het tweede kwartaal van 2022.

Maar de prijsdaling is slechts een deel van het verhaal. De dealvolumes in euro’s daalden nog sterker. Die kwamen in 2023 maar liefst 69 procent lager uit dan in 2022. Het dealvolume is een onderdeel van de marktliquiditeit: hoe makkelijk verhandelbaar is een kantoorpand? Dat wordt grotendeels bepaald door het verschil in waarderingen door kopers en verkopers.

Eind 2023 is deze kloof voor Amsterdam historisch groot. De prijzen die kopers en verkopers willen accepteren liggen zo ver uit elkaar dat er nauwelijks nog transacties plaatsvinden. Om het gat tussen kopers en verkopers te verkleinen en daarmee liquiditeit in de markt te herstellen, zullen kopers of verkopers hun verwachtingen moeten bijstellen.

Prijs hobbelt achter liquiditeit aan

De prijsontwikkeling loopt traditioneel altijd achter op de liquiditeit. Dat is ook nu zichtbaar. De transactieprijzen zijn eind 2023 maar 8 procent gedaald tegenover het hoogtepunt. Op basis van de nu lage liquiditeit verwachten Van Dijk en Vlaming dat de prijzen van Amsterdamse kantoren verder zullen dalen. Of de liquiditeit zal voorlopig laag blijven. Een verdere prijsdaling is overigens al zichtbaar in de waarderingen van taxateurs. Later onderzoek moet uitwijzen of de transactieprijzen voor Amsterdamse kantoren daadwerkelijk zullen dalen tot het niveau van die taxaties.

In internationaal perspectief is marktliquiditeit op de Amsterdamse kantorenmarkt relatief sterk gedaald, zo was bijvoorbeeld het aantal verhandelde kantoren in 2023 uitzonderlijk laag. Maar ook in andere internationale kantorenmarkten is de liquiditeit gedaald. De trend in die markten is vergelijkbaar. Hetzelfde beeld zien de onderzoekers terug in de prijsindices, al schieten San Francisco en de Duitse steden daar in negatieve zin uit.

Bekijk het hele plaatje

Van Dijk en Vlaming betogen dat verder onderzoek zich niet alleen moet richten op het bestuderen van prijsschommelingen. Dat is immers slechts een deel van het verhaal. Het gelijktijdig analyseren van liquiditeit zorgt volgens hen voor een completer beeld.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs

Dr. Dorinth van Dijk is principal economist bij de afdeling Econometrie en Modellen bij De Nederlandsche Bank (DNB). Willem Vlaming is senior associate bij de afdeling Real Assets Research van MSCI.

,

Amerikaanse kantoren overgewaardeerd door negeren huurkorting

Onbekendheid met de systematiek van huurkortingen in de Amerikaanse kantorenmarkt is een risico voor Europese beleggers. De ontwikkeling van de gevraagde huren oogt stabiel, maar doordat kantooreigenaren huurders allerhande extra financiële voordelen bieden, zijn de effectieve huurinkomsten in verschillende regio’s flink gedaald.

Dat stellen Stefan Weiss, Christina Tong, Dennis Schoenmaker en Frank Verwoerd van de internationale vastgoedadviseur CBRE in het artikel ‘How overvalued is the U.S. Office?’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

De taxatiewaarden van Amerikaanse kantoren kregen een dubbele tik door de populariteit van hybride werken en de monetaire verkrapping. Hoewel deze afwaarderingen naar historische maatstaven al indrukwekkend zijn, worden ze berekend op basis van kapitalisatie van de contracthuren via een geschatte marktrente. In die benadering blijft de opkomst van tal van concessies in huurcontracten buiten beschouwing.

In het verleden waren de vraaghuren een goede indicatie voor de prestaties van een Amerikaans kantoorgebouw. Als de economie tegen zat, verlaagden verhuurders de huur. De auteurs zien nu ander gedrag bij kantooreigenaren. De gemiddelde landelijke vraaghuren voor kantoren zijn van het eerste kwartaal 2020 tot het vierde kwartaal van 2023 licht gestegen, terwijl een flinke daling in de nominale vraaghuren was verwacht.

Toename in huurconcessies

Hoewel dit deels kan worden toegeschreven aan stijgende kosten die prijsverlagingen onhaalbaar maken, is er ook een grote toename geweest in het gebruik van huurconcessies om de ‘hoofdhuren’ zoveel mogelijk intact te laten. Om het effect daarvan inzichtelijk te maken ontwikkelde CBRE Econometric Advisors (CBRE EA) de Effective Rent Series, een berekening waarin de toekomstige kasstromen van een huurcontract inclusief concessies worden verdisconteerd in een netto contante waarde.

Uit het artikel blijkt dat de waardedalingen van kantoren mogelijk worden onderschat voor een aantal Amerikaanse steden, met aanzienlijke verschillen in onderschatting tussen verschillende regio’s. Dit heeft belangrijke gevolgen voor Europese investeerders die minder bekend zijn met de lokale nuances en het groeiende belang van huurkortingen in de Amerikaanse kantorenmarkt. Een nauwkeuriger evaluatie van toekomstige kasstromen stelt internationale investeerders in staat investeringskansen beter te vergelijken tussen regio’s met sterk verschillende standaarden voor huurcontracten.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs

Stefan Weiss is senior managing economist bij CBRE Econometric Advisors (EA), Christina (Xizi) Tong werkt als senior econoom bij CBRE EA. Dr. Dennis Schoenmaker is executive director en co-head van CBRE Global Forecasting. Frank Verwoerd is hoofd Research bij CBRE Nederland.