Ilia Jafari Faramoushjani: “Nieuwbouwwijken zijn duurder en leveren minder woningen op”

Tijdens het VOGON-Talentseminar op 31 oktober presenteerde Ilia Jafari Faramoushjani de bevindingen van zijn masterscriptie voor de opleiding Real Estate Studies aan de Rijksuniversiteit Groningen. Zijn onderzoek zoomt in op de prijsprikkels en bevolkingsdichtheid in nieuwbouwwijken aan de stadsranden van Nederland.

“De woningnood in Nederland is groot, maar tegelijk zijn er volop onbebouwde terreinen rond steden die kansen bieden voor uitbreiding”, aldus Faramoushjani. Geïnspireerd door zijn eigen zoektocht naar woonruimte in Groningen, analyseerde hij data van nieuwbouwontwikkelingen sinds 2016 in Amsterdam en Groningen. Zijn doel: nagaan of deze uitbreidingsgebieden bijdragen aan het oplossen van het woningtekort.

Centraal in zijn studie staat het concept van de ‘prijsprikkel’: “Wanneer de vraag naar woonruimte stijgt, stijgen ook de prijzen, wat een signaal is voor ontwikkelaars om te bouwen op plekken die voorheen niet rendabel waren”, legt hij uit. Uit zijn kwantitatieve analyse blijkt dat woningen in uitbreidingsgebieden gemiddeld 6,8% duurder zijn dan elders in de stad, met een jaarlijkse meerwaarde van 1,75%.

Toch ziet Faramoushjani ook opvallende tegenstrijdigheden. “De woningdichtheid in nieuwbouwlocaties ligt 30% lager dan in bestaande wijken en de bevolkingsdichtheid zelfs 62% lager”, stelt hij. Met andere woorden: hoewel er wordt bijgebouwd, blijft de intensiteit van het ruimtegebruik ver achter bij bestaande stadsdelen.

Deze lage dichtheid wijst volgens hem op een gemiste kans. “We zien een patroon van minder woningen per hectare, hogere prijzen per eenheid, en minder bewoners. Terwijl juist verdichting nodig is om het tekort echt aan te pakken”, zegt hij. Dat ontwikkelaars mogelijk kiezen voor lucratievere woningtypen, zoals grondgebonden eengezinswoningen, kan daarin een rol spelen.

Volgens Faramoushjani is er een duidelijke rol weggelegd voor beleidsmakers: “Als de overheid bereid is financiële concessies te doen of subsidies beschikbaar stelt, kan ze sturen op sociale woningbouw in uitbreidingsgebieden.” Tegelijkertijd wijst hij op het spanningsveld tussen financiële haalbaarheid en maatschappelijke doelen: “De vraag blijft of het huidige ontwikkelmodel het beste is voor de samenleving in tijden van woningnood.”

Hoewel zijn onderzoek zich toespitst op ruimtelijke en economische aspecten, raakt het ook bredere thema’s zoals bereikbaarheid en mobiliteit. “De toegankelijkheid van deze gebieden is cruciaal – dat zou een mooie invalshoek zijn voor vervolgonderzoek”, besluit hij.

Lees hier de volledige scriptie.