“Kwantummechanica leert ons hoe je waardering voor gebouwen meet”

RERQ-redactielid Hilde Remøy, hoogleraar Real Estate Management aan de TU Delft, kijkt met een scherpe blik naar de gebouwde omgeving. Als expert in adaptieve herbestemming pleit ze al jaren voor een radicaal andere manier van omgaan met vastgoed. In de aula van de TU Delft hield ze tijdens een academische plechtigheid op vrijdag 10 oktober 2025 haar intreerede als hoogleraar.

“Als we een gebouw twee keer zo lang gebruiken, halveren we het materiaalgebruik en de hoeveelheid afval”

Niet slopen, maar slim transformeren: dat is de kern van haar werk. “De bouwsector is verantwoordelijk voor 40 procent van het afval, het grondstoffenverbruik en de CO?-uitstoot. Dat is gigantisch. En toch worden de meeste gebouwen aan het einde van hun levensduur gewoon afgebroken.”

Al tijdens haar studie in Trondheim in haar geboorteland Noorwegen raakte ze gefascineerd door de mogelijkheden van hergebruik. Van een opslagruimte die verandert in een kantoor tot een metrostation dat dienstdoet als nachtclub – transformatie is overal mogelijk, mits je bereid bent anders te kijken. Haar promotieonderzoek in de nasleep van de dotcomcrisis bracht haar in aanraking met lege kantoren die niemand leek te missen. “Het viel me op dat leegstand nauwelijks als probleem werd gezien. Terwijl er zoveel kansen lagen. Maar duurzaamheid en klimaat waren toen nog nauwelijks onderwerp van gesprek.”

Inmiddels, ruim twintig jaar later, is dat fundamenteel veranderd. De urgentie is groot: klimaatverandering, grondstoffenschaarste, woningnood – de gebouwde omgeving staat centraal in veel maatschappelijke opgaven. Remøy is dan ook helder over de rol van haar vakgebied: “Als wij als vastgoedprofessionals en wetenschappers geen bijdrage leveren aan klimaatmitigatie en adaptatie, wie dan wel?”

“Sloop wordt nog te vaak als vanzelfsprekend gezien, terwijl hergebruik enorme kansen biedt – technisch, sociaal en economisch”

De kracht van adaptieve herbestemming ligt volgens Remøy in het meervoudige rendement: minder materiaalgebruik, minder afval, meer maatschappelijke waarde. Toch zijn er tal van obstakels. In haar onderzoek onderscheidt ze vijf categorieën van barrières: juridische, financiële, bouwtechnische, culturele en duurzaamheidsgerelateerde. “Denk aan trage vergunningstrajecten, strikte bestemmingsplannen of bouwcodes die renovatie ontmoedigen. Of aan gebouwen die technisch lastig aanpasbaar zijn, vanwege vloerbelasting of aanwezigheid van asbest.”

Daarnaast is er vaak een culturele voorkeur voor nieuwbouw. “Sommige architecten kiezen bewust voor een blanco canvas, terwijl juist hergebruik kansen biedt voor creativiteit en innovatie. Ook duurzaamheidskaders zijn nog sterk gericht op nieuwbouw, omdat er simpelweg te weinig levenscyclusdata is om hergebruik goed te onderbouwen.”

Toch ziet ze positieve ontwikkelingen. Steeds meer steden nemen herbestemming actief mee in hun beleid. “Gemeenten als Rotterdam, Eindhoven en Amsterdam tonen dat het anders kan. En ook op financieel vlak komen er meer stimuleringsmaatregelen. Het vraagt wel een andere manier van denken, waarin hergebruik niet het sluitstuk is, maar het startpunt.”

“Gebouwen met karakter worden geliefd, maar waardering ontwikkelt zich vaak pas in de tijd”

Een intrigerend onderdeel van Remøy’s werk is het begrip ‘waardering’. Waarom wordt het ene gebouw gekoesterd en het andere afgedankt? “Appreciatie is vaak intuïtief. Mensen zeggen: ‘Het voelt goed’ of ‘Dit gebouw heeft karakter’. Maar dat is lastig meetbaar – en dat maakt het moeilijk voor beleidsmakers om die waarde te erkennen.”

Remøy onderzoekt daarom hoe waardering ontstaat en verandert. Ze werkt in cocreatie met gebruikers, ontwerpers en beleidsmakers aan methodes om waardering inzichtelijk te maken. “Veel studies kijken naar één moment in de tijd, maar waardering is dynamisch. Een gebouw kan nu als lelijk worden gezien, maar over twintig jaar een geliefd monument zijn. Kijk naar onze eigen faculteit: ooit verguisd, nu gekoesterd.”

“Vastgoedwaarde draait om meer dan inkomsten: we moeten ook erfgoedwaarde, gebruikswaarde en milieubelasting meewegen”

Volgens Remøy wordt vastgoed nog te eenzijdig gewaardeerd. In de traditionele benadering telt vooral het verwachte financiële rendement. Maar dat doet tekort aan de maatschappelijke waarde van vastgoed. “Vastgoed is een sociaal, ecologisch én cultureel kapitaal. Toch is het huidige waarderingssysteem daar blind voor.”

In het internationale QuiVal-project werkt ze samen met zeven universiteiten en dertien promovendi aan een nieuwe benadering: Quantum Inspired Valuation of Circular Real Estate. “We halen inspiratie uit de kwantummechanica om waarde te begrijpen als iets vloeiends, meervoudigs en perspectiefafhankelijk. Voor de een is een gebouw een investeringsobject, voor de ander een stukje erfgoed of een gemeenschapsruimte.”

Remøy stelt een alternatieve waarderingsformule voor, waarin locatie-, gebruiks-, milieu- én erfgoedwaarde samenkomen. “De uitdaging is nu: hoe maken we deze waarden meetbaar? En hoe vertalen we dat naar instrumenten die beleidsmakers en beleggers echt kunnen gebruiken?”

“Toekomstbestendig vastgoed vraagt om een levend denkkader – adaptief, circulair en voortdurend in ontwikkeling”

De kern van haar benadering ligt in de integratie van drie pijlers: gebruikswaarde, vastgoedwaarde en levensduurdenken. Elk van deze domeinen wordt traditioneel apart onderzocht – respectievelijk door facility managers, bedrijfskundigen en architecten. Remøy brengt ze samen in een interdisciplinair raamwerk. “Mijn achtergrond als architect en vastgoedonderzoeker stelt me in staat die brug te slaan. En dat is hard nodig, want de vraagstukken van nu laten zich niet vangen in één vakgebied.”

Een goed voorbeeld is de levensduurbenadering. Veel theorieën over aanpasbaarheid – zoals die van Stewart Brand – worden gebruikt om nieuwe gebouwen flexibeler te ontwerpen. Maar volgens Remøy worden ze net zo goed misbruikt om sloop te rechtvaardigen. “Dan zegt men: ‘Laten we maar opnieuw beginnen, dan kunnen we het meteen goed doen’. Maar dat is precies het tegenovergestelde van wat we nodig hebben. We móéten leren werken met wat er al staat.”

Daarom ontwikkelt ze, samen met Europese partners, besluitvormingskaders voor hergebruik. Eerst wordt gekeken of renovatie en levensduurverlenging mogelijk is. Dan volgt de optie tot herbestemming. Pas als beide niet haalbaar zijn, komt het hergebruik van onderdelen en materialen in beeld. “Zo bouwen we aan een levend denkkader voor toekomstbestendig vastgoedbeheer – flexibel, lerend en in verbinding met de praktijk.”

“Open onderwijs, open onderzoek en open leiderschap – dat is de manier waarop we het verschil maken”

Remøy’s werk strekt zich uit tot ver buiten de muren van de universiteit. Ze begeleidde meer dan 130 masterstudenten, bouwde een onderzoeksnetwerk met overheden en bedrijven, en werkt in internationale consortia. Haar aanpak is doordrenkt van openheid. “Ik geloof in open science en open education – alleen zo creëren we impact. En in mijn team werk ik met open leiderschap: inclusief, divers en met ruimte voor ieders ideeën.”

Dat leidt niet alleen tot betere wetenschap, maar ook tot gemotiveerdere mensen. “Als je medewerkers de ruimte geeft om bij te dragen vanuit hun kracht, krijg je betere resultaten en een sterker team.” Remøy pleit ook breder voor meer openheid in het maatschappelijke debat. “Juist in een polariserende wereld is een open, respectvolle dialoog essentieel.”