“Prijsindex onmisbaar voor het duiden van vastgoedcyclus”

VOGON en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) organiseerden op 17 september 2025 een webinar over de nieuwe prijsindices voor commercieel vastgoed. Na de financiële crisis van 2008 is er in Europa hard gewerkt aan manieren om financiële risico’s sneller te signaleren en nieuwe crises te voorkomen. Daarbij speelt de ontwikkeling van vastgoedprijzen een belangrijke rol.

Onder aanvoering van DNB hebben het CBS en het Kadaster nieuwe prijsindices gemaakt voor commercieel vastgoed. Deze statistieken – voor onder meer kantoren, bedrijfsruimte, winkels en (huur)woningen – worden nu als bèta-product gepubliceerd. Binnenkort worden ze officieel.

In het webinar bespraken drie experts het nut en de toepasbaarheid van deze indices. En legden in grote lijnen uit hoe de indices worden samengesteld. Francesco Caloia werkt bij DNB op de afdeling Macroprudentieel Beleid. Hij is verantwoordelijk voor het inventariseren en beperken van risico’s, in het bijzonder in de vastgoedsector. Hij legt uit welke rol de indices spelen in de financiële stabiliteit van Nederland. Farley Ishaak van het CBS vertelt hoe de indices tot stand komen. En wat de uitkomsten zijn. Hij promoveerde onlangs op dit onderwerp aan de TU Delft. Madeline Buijs is hoofdeconoom en hoofd Research bij de internationale vastgoedadviseur Colliers. Zij gaat in op de praktische betekenis van deze indices voor partijen in de vastgoedsector.

Conjuncturele cyclus duiden

“Een prijsindex is onmisbaar om de conjunctuur in de vastgoedmarkt te duiden”, stelt Francesco Caloia. Het analyseren van de positie van de vastgoedmarkt binnen de economische cyclus is essentieel voor DNB. De bank is verantwoordelijk voor zogeheten macroprudentiële buffers, die in goede tijden worden opgebouwd en in slechtere tijden juist worden afgebouwd. “Zonder actuele data over vastgoedprijzen is het onmogelijk om tijdig in te grijpen”, zegt hij.

Naast cyclische analyse speelt risicobeoordeling een grote rol. Commercieel vastgoed fungeert vaak als onderpand voor leningen. Overwaardering of waardedaling heeft direct invloed op de stabiliteit van financiële instellingen. “Prijsindices helpen ons bij het monitoren van onderpandrisico’s en het tijdig signaleren van overwaardering”, legt Caloia uit.

Strikte eisen

Een goede prijsindex voldoet aan strikte eisen: representatieve, volledige data, regelmatige updates, lange tijdreeksen en differentiatie naar vastgoedsegmenten. Caloia prijst het CBS voor de aanpak. “Hun gebruik van administratieve gegevens uit het Kadaster is wat betreft datakwaliteit een gouden standaard”, aldus de econoom.

De samenwerking tussen DNB en CBS begon in 2016, na aanbevelingen van het Europese Comité voor Systeemrisico’s (ESRB) en richtlijnen van Eurostat. Dit leidde in 2020 tot een eerste bètaversie van de index. Inmiddels maakt DNB er structureel gebruik van binnen haar risicoraamwerk. “Deze index heeft ons geholpen bij het analyseren van cruciale fases zoals de coronacrisis en de renteverhogingen”, zegt Caloia.

Tot slot wijst hij op het belang van verdere ontwikkeling. De huidige index biedt een solide basis, maar ook de huurmarkt verdient volgens hem betere monitoring. “Vooruitkijkend is het essentieel om naast prijsindices ook huurprijzen systematisch in kaart te brengen”, zegt hij.

Grillige uitkomsten

“De meeste methoden zijn bedacht voor koopwoningen. Die zomaar toepassen op commercieel vastgoed levert ronduit grillige uitkomsten op.” Met die woorden onderstreept Farley Ishaak, onderzoeker bij het CBS en recent gepromoveerd aan de TU Delft, de noodzaak van een nieuwe aanpak voor het meten van prijsontwikkelingen in commercieel vastgoed. Tijdens het webinar lichtte hij toe hoe het CBS de afgelopen jaren werkte aan een robuuste, internationaal inzetbare methode.

Commercieel vastgoed wordt aanzienlijk minder vaak verhandeld dan koopwoningen. Daardoor ontstaan uitdagingen bij het opstellen van betrouwbare prijsindices. “In een slecht jaar als 2013 waren er bijna geen transacties van commercieel vastgoed. Als je dan conventionele modellen loslaat, krijg je enorme uitschieters die weinig zeggen over de werkelijke marktontwikkeling.” Ishaak toont voorbeelden van indexgrafieken met sterke schommelingen en benadrukt hoe belangrijk het is om die te corrigeren.

Trendlijn is te simpel

De oplossing lag niet in het simpel trekken van een trendlijn. “Een trendlijn lijkt overzicht te bieden, maar voldoet statistisch niet. Elke toevoeging van een nieuw kwartaal verandert de hele lijn en dat wil je juist vermijden.” Daarom ontwikkelde het CBS een geheel nieuwe methode: de HMTS, een combinatie van vier gevalideerde statistische technieken die achtereenvolgens worden toegepast. De afkorting staat voor Hedonic imputation, Multilateral imputation, Time series re-estimation en Splicing.

Deze HMTS-methode levert volgens Ishaak niet alleen een stabieler beeld op van prijsontwikkelingen, maar maakt het ook mogelijk om kwaliteitscorrecties toe te passen en beter om te gaan met beperkte datasets. “We hebben alle stappen geoptimaliseerd op basis van de wensen uit de sector en de eisen voor officiële statistiek. Daardoor krijgen we nu een index die de werkelijke trends beter volgt.”

Internationaal toepasbaar

De methode is bovendien toepasbaar buiten Nederland. “We hebben het algoritme als open source R-package beschikbaar gesteld. Daarmee verlagen we de drempel voor internationale collega’s om hiermee aan de slag te gaan. En dat gebeurt inmiddels ook.” Binnen Europa groeit de belangstelling: de methode sluit aan bij aankomende regelgeving en is afgestemd met andere statistiekbureaus.

Het CBS werkt aan de officiële publicatie van de nieuwe prijsindices, die nu nog worden uitgebracht als bètaproduct. “We doen dat zorgvuldig, met de nodige kwaliteitscontroles. Maar het doel is duidelijk: een betrouwbare, herkenbare index die recht doet aan de complexiteit van de markt.”

Scheid feiten van fictie

“Goede, onafhankelijke data helpen om feiten en fictie van elkaar te scheiden”, stelt Madeline Buijs van Colliers. Volgens haar is het gebrek aan eenduidige cijfers al jarenlang een pijnpunt binnen de vastgoedsector. “Er is wel data, maar die is vaak niet openbaar beschikbaar. Daardoor zie je dat de ene partij zegt dat de markt groeit, terwijl een ander een daling verwacht. Dan weet je als sector eigenlijk niet goed waar je aan toe bent.”

Met de nieuwe prijsindices hoopt Buijs op meer helderheid en consistentie. Zeker ook richting buitenlandse beleggers. “Zij willen weten waar ze instappen. Een uniforme, betrouwbare index kan helpen bij het nemen van investeringsbeslissingen. Toch ziet Buijs ook uitdagingen. “Zo’n index moet herkenbaar zijn voor de markt, anders wordt hij simpelweg niet gebruikt. Als mensen zich er niet in herkennen, duurt het veel langer voordat zo’n index als standaard wordt geaccepteerd.”

Verschillen in locaties

Bovendien wijst ze op het belang van verfijning. Niet elk vastgoed is gelijk, en dat moet terugkomen in de data. “Er is een wereld van verschil tussen prime-locaties zoals de Zuidas en B- of C-locaties. Ook dat soort kwaliteitsverschillen wil je kunnen volgen.” Een andere wens is een index voor de hele sector, vergelijkbaar met de maandelijkse cijfers over de koopwoningmarkt. “Iedereen weet dan waar het over gaat. Het zou de zichtbaarheid en het gebruik enorm vergroten.”

In de dagelijkse praktijk van Colliers wordt er al gewerkt met allerlei soorten vastgoeddata, maar volgens Buijs kan de nieuwe index daar een waardevolle aanvulling op zijn. “We gebruiken het voor publicaties, klantadvies en risicomanagement. Het helpt beleggers betere keuzes te maken en portefeuilles te benchmarken.”

Hoe specifieker, hoe relevanter

Regionale uitsplitsingen zijn daarbij cruciaal. “Klanten willen weten hoe de kantorenmarkt in Amsterdam zich ontwikkelt, of die in Den Haag of Zoetermeer. Hoe specifieker de data, hoe relevanter voor de gebruiker.”

Tot slot onderstreept Buijs dat goede data ook interne strategische keuzes ondersteunt. “Als je ziet dat retail blijft achterlopen, kun je je organisatie daarop aanpassen en bijvoorbeeld meer gaan focussen op woningvastgoed.” De nieuwe CBS-prijsindices bieden volgens Buijs veel potentie, maar het succes valt of staat met gebruik en herkenning in de markt. “Data moet niet alleen kloppen, maar ook aansluiten bij de praktijk. Pas dan gaat het echt werken.”

Wil je het webinar terugkijken?

Dat kan! Het complete webinar is terug te zien via de website van het CBS. Wil je de finesses weten over het samenstellen van de prijsindices? Lees dan het proefschrift waarop Farley Ishaak in april 2025 promoveerde aan de TU Delft.