“Vastgoedfinanciering draait om kasstromen, niet om stenen” 

Sectorstrateeg Commercieel Vastgoed Mirjam Hoogendoorn van Rabobank gaf tijdens het VOGON-symposium 2026 een inkijk in hoe banken naar commercieel vastgoed kijken. Waar Maarten Donkers vooral het strategische speelveld van vastgoedfinanciering schetste, zoomde Hoogendoorn in op de dagelijkse praktijk van kredietbeoordeling. Haar centrale boodschap: vastgoedfinanciering draait uiteindelijk om voorspelbare kasstromen, beheersbare risico’s en de kwaliteit van het onderpand. 

Hoogendoorn begon haar presentatie met een vergelijking tussen een regulier productiebedrijf en een vastgoedbelegger. Daarmee wilde ze duidelijk maken waarom banken commercieel vastgoed anders beoordelen dan andere ondernemingen. “De verhouding tussen financiering en kasstroom is in vastgoed fundamenteel anders”, stelde zij. 

Als voorbeeld gebruikte ze een fictieve fietsenfabrikant met een omzet van 1,2 miljoen euro. Bij zulke ondernemingen kijken banken traditioneel naar de verhouding tussen schuld en operationele winst, de zogeheten debt-to-Ebitda-ratio. In de corporate markt ligt die doorgaans tussen twee en drieënhalf keer de operationele kasstroom. 

Bij commercieel vastgoed werkt dat totaal anders. Hoogendoorn zette daar een vastgoedbelegger naast met dezelfde omzet van 1,2 miljoen euro. Omdat vastgoed veel minder operationele kosten kent, bleef in haar voorbeeld een kasstroom van 950.000 euro over. Op basis van een taxatiewaarde van 20 miljoen euro kon daarop een financiering van 14 miljoen euro worden verstrekt, oftewel 70 procent loan-to-value (LTV). 

Vastgoedfinanciers gebruiken andere maatstaven

Dat leidt tot veel hogere leverage. “Die debt-to-Ebitda-ratio komt dan op bijna vijftien keer uit. Collega’s aan de andere kant van de Rabotoren zouden stijl achterover slaan.” Juist daarom gebruiken vastgoedfinanciers andere maatstaven dan corporate bankers. Niet debt-to-Ebitda staat centraal, maar de verhouding tussen lening, vastgoedwaarde en kasstromen. 

Volgens Hoogendoorn zit de verklaring voor die hoge financierbaarheid vooral in de voorspelbaarheid van huurinkomsten. “Die kasstroom is relatief zeker. Die is contractueel vastgelegd.” Langlopende huurcontracten bieden banken meer zekerheid over welke inkomsten een vastgoedobject oplevert. Dat geldt tenminste zolang het vastgoed kwalitatief goed genoeg is om opnieuw te kunnen worden verhuurd wanneer een huurder vertrekt. 

Kwaliteit en verhuurbaarheid

Daarmee kwam ze direct bij een van de belangrijkste beoordelingscriteria van banken: de kwaliteit en verhuurbaarheid van het onderpand. “We willen alleen goede onderpanden financieren.” Daarbij kijken financiers nadrukkelijk naar de courantheid van vastgoed. Wanneer een taxateur verwacht dat een pand bij leegstand pas na twaalf tot achttien maanden opnieuw kan worden verhuurd, wordt het voor banken al snel onaantrekkelijk. 

Duurzaamheid speelt daarin een steeds grotere rol. Zeker in de kantorenmarkt ziet Rabobank dat huurders hogere eisen stellen aan energieprestaties en toekomstbestendigheid. “Het verschil tussen de betere panden en de mindere panden wordt gewoon steeds groter”, aldus Hoogendoorn. 

Vastgoed is gevoelig voor rente

Een tweede belangrijk thema in haar presentatie was renterisico. Volgens Hoogendoorn is commercieel vastgoed daarvoor veel gevoeliger dan een reguliere bedrijfsfinanciering. “Als de rente zou verdubbelen, dan is dat niet betaalbaar uit die kasstroom.” Waar een productiebedrijf een rentestijging vaak nog kan opvangen, raakt een hogere rente vastgoedbeleggers direct in hun financieringscapaciteit. 

Daarom worden vastgoedleningen meestal verstrekt met een lange vaste rente en een relatief lage jaarlijkse aflossing. Vaak gaat het om zogenoemde ballonleningen, waarbij gedurende de looptijd slechts enkele procenten per jaar worden afgelost en aan het einde een grote restschuld resteert. Die lening wordt vervolgens meestal geherfinancierd. 

Samenspel van LTV en DSCR

Binnen vastgoedfinanciering spelen volgens Hoogendoorn twee ratio’s een centrale rol: de loan-to-value-ratio (LTV) en de debt service coverage ratio (DSCR). De eerste meet de verhouding tussen lening en vastgoedwaarde. De tweede kijkt naar de verhouding tussen kasstroom en financieringslasten. “Alles lager dan een wordt vervelend”, zei ze over de DSCR. Banken willen altijd voldoende buffer zien om tijdelijke leegstand of tegenvallers op te kunnen vangen. In de praktijk ligt de minimale DSCR meestal rond 1,2. 

De hoogte van die ratio’s verschilt sterk per vastgoedklasse. Woningen gelden als relatief veilig en kunnen daardoor tegen hogere LTV’s en scherpere DSCR’s worden gefinancierd dan winkels of kantoren. Tegelijkertijd zijn banken sinds de financiële crisis structureel voorzichtiger geworden. “De hele markt zit een stuk conservatiever in de wedstrijd dan twintig jaar geleden.”

Hogere rente remt vastgoedontwikkeling

Ook renteontwikkelingen hebben direct effect op de haalbaarheid van vastgoedinvesteringen. Wanneer de rente snel stijgt, daalt automatisch het maximale leenbedrag dat banken kunnen verstrekken. Volgens Hoogendoorn verklaart dat mede de stagnatie die de vastgoedmarkt de afgelopen jaren heeft doorgemaakt. “Dan laten projecten zich simpelweg niet meer rondrekenen.” 

Opvallend was dat Hoogendoorn de rol van financiering in de woningbouwproblematiek relativeerde. Volgens haar zijn banken nog altijd zeer geïnteresseerd in woningfinanciering en projectontwikkeling. De grootste knelpunten liggen elders. “Ik denk dat de bottlenecks meer in ruimtelijke ordening, netcongestie en stikstof zitten.” 

Rol van data en AI

Tijdens de afsluitende discussie ging Hoogendoorn ook in op de toenemende rol van data en kunstmatige intelligentie binnen vastgoedtaxaties. Op dit moment lopen taxateurs daarin volgens haar voorop. Banken onderzoeken echter steeds nadrukkelijker hoe ze zelf meer datagedreven analyses kunnen uitvoeren. “Hoe kunnen we AI gebruiken om data te ordenen, inzicht te geven en analyses te maken?” 

Met haar presentatie maakte Hoogendoorn duidelijk dat commercieel vastgoedfinanciering uiteindelijk draait om voorspelbaarheid. Niet maximale leverage, maar stabiele kasstromen, sterke locaties en toekomstbestendige gebouwen bepalen of vastgoed financierbaar blijft in een markt die structureel voorzichtiger is geworden.