Verhuurderheffing drukte jarenlang investeringsvermogen woningcorporaties
De invoering van de verhuurderheffing in 2013 is een zwarte bladzijde in de geschiedenis van de volkshuisvesting. Tien jaar lang beperkte de heffing het vermogen van woningcorporaties om te investeren in nieuwbouw en bestaande voorraad. De heffing is in 2023 afgeschaft, maar de gevolgen zijn nog steeds voelbaar.
In zijn artikel ‘De verhuurderheffing: een zwarte bladzijde in de geschiedenis van de volkshuisvesting’, verschenen in Real Estate Research Quarterly, reconstrueert professor Johan Conijn het ontstaan, de uitvoering en de afschaffing van de heffing. Hij toont aan dat de heffing vooral bedoeld was om gaten in de rijksbegroting te dichten, terwijl woningcorporaties opdraaiden voor de kosten.
Ondanks vroege waarschuwingen over negatieve effecten op kasstromen, investeringsrendementen en het eigen vermogen, bleef de maatregel van kracht. De uiteindelijke afschaffing kwam pas nadat het Rijk in 2020 erkende dat de financiële middelen van woningcorporaties onvoldoende waren om de maatschappelijke opgaven aan te kunnen.
Sterke daling investeringen in nieuwbouw
Aanvankelijk bedoeld als tijdelijke maatregel, werd de verhuurderheffing steeds verder verhoogd, met grote gevolgen voor de corporatiesector. De investeringen in nieuwbouw daalden sterk: van gemiddeld 30.000 huurwoningen per jaar vóór invoering naar circa 15.000 erna. De sector moest verder bezuinigen op onderhoud, renovatie en verduurzaming en kon nauwelijks voldoen aan de groeiende vraag naar betaalbare woningen. Compensaties via huurstijgingen of heffingskortingen boden onvoldoende soelaas.
Conijn wijst in zijn artikel op de bedenkelijke rol van het Centraal Planbureau, dat bij de invoering van de verhuurderheffing onjuiste informatie verstrekte. En het instrument jarenlang verdedigde met het argument dat het corporaties zou stimuleren de huren te verhogen.
Van crisis naar heroriëntatie
Pas met het rapport Opgaven en Middelen uit 2020 ontstond er politieke consensus over het disfunctioneren van de heffing. De financiële ruimte die vrijkwam door afschaffing moest wel gepaard gaan met prestatieafspraken. Die werden in 2022 vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken (NPA), waarin woningcorporaties zich verbonden aan forse investeringen in nieuwbouw, verduurzaming en betaalbaarheid.
De periode na afschaffing van de verhuurderheffing kenmerkt zich echter niet automatisch door verlichting. Een hogere rente en kostenstijgingen ondermijnen het nieuwe investeringsritme. De in 2023 geactualiseerde NPA laat zien dat veel corporaties rond 2030 tegen hun financiële grenzen aanlopen. De recent geïntroduceerde eis van ‘volkshuisvestelijke continuïteit’ moet voorkomen dat woningcorporaties zichzelf financieel uitputten, maar creëert ook onzekerheid over het perspectief na 2030.
Strijd om middelen blijft actueel
Conijn sluit af met de constatering dat het balanceren tussen opgaven en middelen blijvende aandacht vereist. De projectsteun die ‘rijke’ corporaties aan ‘arme’ moeten leveren is geen structurele oplossing. Hij pleit voor het opnieuw heroverwegen van andere fiscale lasten, zoals de vennootschapsbelasting voor corporaties, om blijvende investeringsruimte veilig te stellen. Zo niet, dan zal de omvang van de opgaven moeten worden bijgesteld aan de beschikbare middelen.
Lees hier het complete artikel
Over de auteur
Johan Conijn is em. hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam en directeur bij Finance Ideas.