Thema – Toegankelijk en betaalbaar wonen
Thema – Aardbevingsschade en vastgoed
Special – Onderzoeken die tijdens het congres van de European Real Estate Society (ERES) zijn gepresenteerd.
Het Nederlandse winkellandschap is aan verandering onderhevig. Leegstand neemt sterk toe sinds de economische crisis van 2008. De hoogste percentages leegstand zijn in de traditionele krimpgebieden. Het faillissement van V&D zorgde voor ruim 350.000 m² winkelleegstand. Samen met de faillissementen van andere grote ketens zoals Miss Etam, Schoenenreus en Mitra veroorzaakte dit een verschuiving in het winkelaanbod. Ook bij winkels in de non-food sector zien we sinds 2012 veel faillissementen. Dit zorgt voor structureel meer leegstand en kan ook maatschappelijke problemen opleveren.
Diversiteit in de winkelstraat
In dit artikel beschrijven we de relatie tussen diversiteit van het winkelaanbod en de winkelleegstand in het stedelijk hoofdwinkelgebied; meer diversiteit is gekoppeld aan minder leegstand. Dit effect is het hoogst wanneer dit wordt gemeten op diversiteit op brancheniveau. Het aantal horecavoorzieningen heeft geen invloed. In ons onderzoek richten we ons op de hoofdwinkelcentra in de 58 grootste steden van Nederland. In het gehanteerde model is o.a. gecontroleerd voor het effect van een historische binnenstad, filialiseringsgraad, inkomen en internetgevoeligheid van de branche.
Open systeem
Het Nederlandse winkellandschap kan gezien worden als een complex en dynamisch systeem. Volgens de open systeemtheorie (Gianotten 2012) wordt de ruimtelijke structuur bepaald door verschillende factoren. Deze factoren kunnen veranderingen in het winkelaanbod en de toename van leegstand verklaren. In dit onderzoek willen we de factoren analyseren die buiten de directe invloed van de vastgoedspelers en de wet- en regelgeving vallen, maar wel een (structurele) invloed kunnen hebben op de verminderende vraag naar winkelruimte.
Voor het volledige artikel downloadt u de PDF
Auteurs: Aleid Brouwer en Brian Tool
Transformatie van leegstaand kantorenvastgoed neemt een steeds groter deel van de marktdynamiek voor haar rekening. Dit artikel gaat in op de mogelijke effecten van een meervoudige bestemming op de waarde van kantorenvastgoed. Bovendien is de combinatie van vooroorlogs vastgoed en de rol van de bestemming voor de waarde van het vastgoed nog niet eerder kwantitatief onderzocht in zowel binnenlandse als buitenlandse wetenschappelijke studies. De belangrijkste conclusie is dat het verschil in bestemming (‘kantoor’ of ‘kantoor & wonen’) een statistisch significante invloed heeft op de transactieprijs.
Theoretische aspecten van transformatie
Als het huidige gebruik van een vastgoedobject niet meer voldoende economische waarde vertegenwoordigt, hebben beleggers in principe de mogelijkheid het pand te transformeren naar een andere bestemming. Als deze alternatieve aanwendbaarheid niet tot waardegroei zal leiden, rest slechts sloop van het pand. Waar de laatste mogelijkheid veelal tot waardeverlies leidt, zou transformatie tot een surplus kunnen leiden, mits er voldoende vraag is naar de nieuwe functie van dat object.
Het surplus van een alternatieve bestemming kan theoretisch worden geduid door de Bid Rent Curve, veelal geassocieerd met het werk van Alonso (1964). Alonso toont aan dat verschillende bestemmingen verschillende opbrengsten genereren en relateert dit aan de grondwaarde. Een wijziging van de bestemming biedt een andere potentiële opbrengst, afhankelijk van de vraag naar deze functie en de gecreëerde mate van schaarste (cf. Ricardo, 1821). Als deze opbrengst groter is dan de kosten van transformatie en winst en risicodekking van de ontwikkelaar, is er sprake van een positieve business case. Hoe groter het verschil in opbrengst-potentieel van verschillende functies, hoe groter de winst zal zijn van een transformatie.
Voor het volledige artikel downloadt u de PDF
auteurs: Jorn Damhuis, Wim van der Post en Douglas Konadu
De zogeheten bieden-vanaf-prijsmethode wordt steeds vaker ingezet als verkoopmethode van een woning. Eerder onderzoek suggereert dat de gehanteerde verkoopmethode (bieden-vanaf-prijs ten opzichte van een reguliere vraagprijs) een sterke invloed heeft op de verkoopprijs en verkooptijd van een woning; in een crisisperiode verkoopt men een woning sneller via de bieden-vanaf-prijs-methode. Daar staat tegenover dat de verkoopprijs die men ontvangt via deze methode lager is. Dit betekent dat verkopende partijen in een crisisperiode een afweging moeten maken tussen een snellere verkooptijd (vanaf-prijs) en een hogere verkoopprijs (reguliere vraagprijs).
Effecten van verkoopmethode op verkoopprijs en verkooptijd
Het doel van dit artikel is om de effecten van verkoopmethode op verkoopprijs en verkooptijd in te schatten in een herstellende woningmarkt en deze effecten te vergelijken met de effecten in een crisisperiode. Op basis van NVM data en hedonische regressie-analyses komen we tot de conclusie dat de bieden-vanaf-prijsmethode in de herstelperiode aantrekkelijker is geworden ten opzichte van de crisisperiode; het leidt tot een hogere verkoopprijs én een snellere verkoop van een woning.
De bieden-vanaf-prijsmethode is aan een gestage opmars bezig als verkoopmethode van woningen. In 2011 werden er 139 woningen via een bieden-vanaf-prijsmethode verkocht. Vijf jaar later zijn dat er 2.227; ongeveer 16 keer zo veel. De bieden-vanaf-prijsmethode geeft potentiële kopers de mogelijkheid vanaf een vooraf vastgesteld bedrag te kunnen bieden op een woning. Deze methode lijkt op het principe van een opbodveiling, maar onderscheidt zich daarvan doordat potentiële kopers niet noodzakelijkerwijs binnen een beperkte tijd hoeven te reageren. Eerder onderzoek heeft uitgewezen dat de keuze voor een bepaalde verkoopmethode een sterke invloed heeft op de verkoopprijs en verkooptijd van een woning (Pillen, Bougie en Janssen, 2015). De resultaten van dit eerdere onderzoek suggereren dat de bieden-van- af-prijsmethode leidt tot een halvering van de verkooptijd, waarbij de verkoopprijs gemiddeld 4,4% lager is ten opzichte van de reguliere vraagprijsmethode.
Voor het volledige artikel downloadt u de PDF
auteurs: Ingrid Janssen en Roger Bougie
The construction and renovation of the building envelope represents a significant fraction of a project’s life-cycle costs. It also has a determinant effect on the potential reduction in energy use, as well as on the improvement of the building’s indoor comfort. Nevertheless, the challenge of a low rate and depth in building energy renovations cannot be solved through technological innovation alone. Instead, the Façade Leasing research project proposes a systemic shift in economic and business incentives, towards the creation of a performance-based contracting model for integrated facades.
Façade Leasing
Façade Leasing explores an integral, cross-disciplinary model promoting accelerated strategic investment in energy-efficient building envelopes. A focus on performance delivery, rather than product sales, would in turn impulse ongoing innovation in products and management processes. It would also provide the foundations for Circular Economy strategies for the reuse and remanufacturing of building components, leading to a potential reduction in primary raw material consumption across the façade industry.
This study starts by describing the “Façade Leasing pilot project” developed and built at the TU Delft campus by a consortium of academic and industry partners. It then outlines the main drivers and barriers to the commercial application of the Façade-as-a-Service concept in the Dutch public, non-residential real estate sector, from the perspective of four key stakeholder groups: Demand drive, or the decision-making process of real estate developers, owners, and managers; Supplier readiness, or the necessary reorganization of products and processes along the supply-chain; Finance, or the distribution of financial resources bridging the gap between initial investment cost and long-term service fees; and Governance, or the necessary regulatory innovation required to separate ownership of building and façade.
The research shows that, while further research and validation work is needed to test these principles in a controlled, case-study setting, the potential for façade-as-a-service delivery is within reach under the current legal and economic environment.
To read the full version of the article download the PDF
Authors:.Juan F. Azcarate-Aguerre, T. Klein, A.C. den Heijer, R. Vrijhoef, H.D. Ploeger & M. Prins