Meer horeca, meer winkelomzet?

In stads- en dorpscentra van Nederland heeft horeca de winkelfunctie voor een deel overgenomen.Er is echter nog weinig onderzoek gedaan naar de betekenis van het toegenomen horeca-aanbod voor het functioneren van deze winkelgebieden. In dit artikel onderzoeken we het effect van het horeca-aanbod en de diversiteit in het algemeen op de winkelbestedingen per vierkante meter. De resultaten laten zien dat het aandeel horecazaken geen invloed heeft op de uitgaven per vierkante meter in de niet-dagelijkse branches zoals mode en vrije tijd. Er lijkt zelfs sprake te zijn van een negatief effect op de bestedingen per vierkante meter voor dagelijkse boodschappen. Ook de verschillende maatstaven voor diversiteit die we hebben meegenomen in de empirische analyses hebben in de meeste gevallen een verwaarloosbaar effect.

Het gaat goed met de horeca in de stads- en dorpscentra van Nederland. Waar het aantal winkels al jaren afneemt, is het aantal horecapanden in 15 jaar tijd gestegen van 38.000 naar meer dan 43.000, zo blijkt uit recente cijfers van Locatus. Een toename van 15%. Met name het aantal lunchrooms, snackbars en ijssalons is gegroeid. Het aantal drinkgelegenheden en traditionele restaurants is juist enigszins gedaald.

Een vergelijkbare trend is waarneembaar in de werkgelegenheidsontwikkeling: er komen steeds meer banen in de horeca bij, terwijl het aantal arbeidsplaatsen in de detailhandel krimpt (zie bijv. Louter & Van Eikeren, 2018). Er zijn zelfs signalen dat de horeca aan het eigen succes ten onder dreigt te gaan. Zo bleek onlangs uit een enquête van Koninklijke Horeca Nederland (2019) onder haar leden dat veel horecaondernemers zich zorgen maken over het vinden en behouden van voldoende goed gekwalificeerd personeel. Daarnaast wordt de groei van het concurrerende aanbod door een deel als bedreiging voor de continuïteit van het bedrijf ervaren.

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

 

Auteurs: Huub Ploegmakers, Rik Eijkelkamp, Maartje Lucassen en Cees-Jan Pen

Supermarkten: spreiding, concentratie en ruimtelijke monopolies in Nederland

In dit artikel bekijken we de ruimtelijke spreiding van supermarkten in Nederland. We richten de aandacht op twee aspecten. Is de spreiding van het aantal supermarkten evenredig aan die van de bevolking? En heeft de recente schaalvergroting, die we documenteren aan de hand van onze data, geleid tot een verschraling van de keuzevrijheid van de consument doordat meer lokale monopolies ontstonden? De analyses maken gebruik van een nieuwe dataset die alle Nederlandse supermarkten in de periode 1996-2018 omvat.

Supermarkten vormen een belangrijk element in het winkellandschap. De consument besteedt een fors deel van zijn budget in supermarkten. Bovendien functioneren supermarkten vaak als klantentrekkers (‘anchor stores’) voor de andere winkels in wijkwinkelcentra, zodat het publiek van die andere winkels deels bepaald wordt door het supermarktaanbod. In dit artikel bekijken we enkele aspecten van het aanbod van supermarkten in Nederland en recente ontwikkelingen in deze bedrijfstak. We richten de aandacht vooral op het verband tussen de bevolkingsspreiding en het supermarktaanbod en, daaraan gerelateerd, op de mogelijke eenzijdigheid daarin door ruimtelijke monopolievorming.

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF.

Auteurs: Michiel Boonen en Jan Rouwendal

Deze publicatie is een eerste in een reeks van publicaties die Boonen en Rouwendal gaan schrijven over de Nederlandse markt voor supermarkten, de ruimtelijke evolutie daarvan en het al dan niet bestaan en gebruiken van monopolieposities. 

 

Het effect van faillissementen op de waardeontwikkeling van winkelvastgoed

In de periode 2012 – 2016 is het aantal winkelfaillissementen fors toegenomen. V&D, Macintosh en Perry Sport zijn hiervan sprekende voorbeelden. Dit artikel gaat in op de vraag wat het effect van een faillissement is op de markthuur van een specifieke winkelunit. Op basis van een multidimensionale paneldataset wordt door de Difference in Difference-regressiemethode geconcludeerd dat er gemiddeld genomen geen robuust effect is gevonden dat faillissementen de markthuur van een specifieke winkelunit beïnvloeden. 

Significant is dat de markthuur in panden waar een faillissement heeft plaatsgevonden, hoger is dan in panden zonder faillissement. De onderzoeksresultaten zijn in het bijzonder relevant voor taxateurs en winkelbeleggers.  

Faillissementen van retailers worden in de literatuur veelal direct in verband gebracht met negatieve effecten die gekoppeld zijn aan de leegstand van vastgoed. De negatieve effecten van leegstand op winkelgebieden zijn helder: het wegvallen van trekkracht, afname van passanten en verloedering zijn hiervan concrete voorbeelden (cf. Colliers, 2016; Berkers, 2016). Uiteindelijk kan dit leiden tot een negatieve spiraal en verdere groei van de leegstand in winkelgebieden, waardoor ook de markthuur negatief wordt beïnvloed (Ten Have, 2007; Haringsma, 2002; Bolt, 2003). Het directe effect van een faillissement op de markthuur van een specifieke winkelunit is tot op heden niet empirisch onderzocht. Daardoor weten we niet of faillissementen een negatief effect hebben op de markthuur. Voor vastgoedeigenaren is het van groot belang om de gevolgen van een mogelijk faillissement van de retailer in te schatten. De kennisleemte belemmert beleggers om tot een optimale strategie te komen voor winkelobjecten in bepaalde gebieden.

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF
 

auteurs: Wim van der Post, Sander van Welie en Martijn Dröes

Complexiteit in taxeren

Percepties van taakcomplexiteit in de Nederlandse taxatiesector
Vastgoedtaxateurs produceren waardebepalingen in een relatief complexe omgeving, waarbij zij moeten omgaan met informatieambiguïteit, een ondoorzichtige markt en de commerciële belangen van klanten. Deze waarderingsprocessen vereisen maatwerk en oordeels- en besluitvorming van taxateurs. Wetenschappelijk onderzoek naar oordeelsvorming in taxeren verwijst met name naar het verschijnsel oordeelsbias, vanwege de veronderstelde effecten ten aanzien van taxatienauwkeurigheid en de kwaliteit van taxatiediensten. Onder oordeelsbias wordt hier verstaan een (bewuste/onbewuste) cognitieve beperking die resulteert in een onzuivere oordeelsvorming.

Met ons onderzoek richten we ons op de oordeels- en besluitvorming door Nederlandse commerciële vastgoedtaxateurs, vanuit de invalshoek van het begrip ‘taakcomplexiteit’? Om een diepgaande verkenning mogelijk te maken is als onderzoeksmethode gekozen voor een gefundeerde theoriebenadering, uitgevoerd via diepte-interviews met ervaren Nederlandse taxateurs met diverse achtergronden. Onze bevindingen wijzen erop dat taakcomplexiteit zich op diverse wijzen manifesteert in het taxatieproces en sterk situationeel geladen is. Taxateurs die werkzaam zijn in grote organisaties hebben andere ervaringen met taakcomplexiteit in hun werk dan collega’s uit kleinere organisaties of zelfstandige taxateurs. Bovendien verschillen handelwijzen inzake taakcomplexiteit aanzienlijk per type taxateurs. De taakomgeving blijkt sterk mee bewegen met percepties van taakcomplexiteit.

Dit onderzoek beoogt bij te dragen aan een beter begrip van de totstandkoming van oordeelsvorming in de dagelijkse taxatiepraktijk. Dit onderzoek legt weliswaar verband tussen taakomgeving en taakcomplexiteit, maar het verklaart niet waarom gedragingen van taxateurs binnen categorieën verschillen. Ook voorzien wij gevolgen voor het taxatieonderwijs. Het gegeven dat zowel analytische als communicatieve vaardigheden als belangrijke taxatiecompetenties worden gezien in de omgang met taakcomplexiteit, wijst op de behoefte aan (continue) professionele ontwikkeling.

auteurs drs. Pim Klamer, prof. dr. Cok Bakker, prof. dr. Vincent Gruis

 

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

Smart tools voor campusbeheer

Foto BK Bouwkunde TUDelft

Slim sturen op ruimtegebruik
Het onderzoek naar smart tools is gestart naar aanleiding van een probleem dat bekend is bij zowel studenten en docenten als bij campusmanagers: gereserveerde maar (deels) ongebruikte of onderbenutte ruimte. Dit probleem is een grote ergernis, vooral in geval van ruimteschaarste. Bij de campusmanagers van de Nederlandse universiteiten, en bij de onderzoekers die zij daarover contacteerden, leefde de veronderstelling dat het ruimtegebruik op hun campussen aanzienlijk efficiënter kon.

Het eerste onderzoek over smart tools aan de Nederlands universiteiten vond plaats in 2016. Het definieerde het begrip en inventariseerde het gebruik, de verwachtingen en mogelijkheden. Vervolgonderzoek in 2017 (gerapporteerd in voorjaar 2018) verkende het gebruik van smart tools bij buitenlandse universiteiten en bedrijven, en verdiepte zich in enkele cases bij de Nederlandse universiteiten. Dit artikel bouwt voort op het eerste onderzoek.

In corporate real estate management waren smart tools tot voor het onderzoek uit 2016 nagenoeg onbekend. Onderzoekers definieerden een smart tool als een dienst of product dat op een niet gangbare wijze informatie over ruimtegebruik verzamelt en verspreidt ter verbetering van het huidige ruimtegebruik en ter ondersteuning van besluitvorming over het toekomstige ruimtegebruik. Dit artikel beschrijft 15 dimensies waarmee smart tools kunnen worden onderscheiden van andere tools voor campusmanagement.

Bij de Nederlandse universiteiten zijn anno 2016 26 verschillende smart tools in gebruik, waarvan 12 zelf ontwikkeld. Het precies en doorlopend meten van het feitelijke ruimtegebruik op een lage resolutie wordt nagestreefd, maar er is ook veel interesse voor het vergelijken van het geplande en feitelijke gebruik. Twee soorten smart tools zijn dominant. De eerste soort zijn tools die studenten en medewerkers helpen om beschikbare ruimten te vinden of te boeken. Ze zijn ingevoerd als gevolg van de groeiende campuspopulatie. De tweede soort zijn tools die het gebruik van onderwijsruimten monitoren. Doelgroep van deze tools zijn de vastgoedbeheerders en de medewerkers die de roosters opmaken.

Het onderzoek komt tot de conclusie dat smart tools waardevolle informatie aanbrengen voor ruimtegebruikers en -beheerders en bijdragen aan de functionele en strategische doelstellingen van het campusmanagement.

Auteurs: Bart Valks, Herman Vande Putte, Monique Arkesteijn en Alexandra den Heijer

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

 

Lending restrictions for mortgage loans in Ireland and the Netherlands

Roughly 10 years ago the financial crisis started, with credit-financed housing booms and increasing leverage of households and banks at its heart. In my PhD thesis, I analysed the instruments which have been created or reformed in reaction to the crisis in order to restrict lending and borrowing. A core question is whether these instruments can be effective in restricting household debt levels, given their legal design. Debt-service-to-income (DSTI), loan-to-income (LTI) and loan-to-value (LTV) limits in the Netherlands and Ireland are among the instruments which I analysed. This article shows that there are considerable differences in the design of these limits in these countries, which matter for their effectiveness. In both countries, there are still gaps that can undermine the
effectiveness of the rules. This may weaken the protection against booms and busts. The differences in design also affect how much own responsibility lenders retain.

High debt levels
In the years before the crisis, household debt levels in almost all EU countries strongly increased, especially in the Netherlands and Ireland (figure 1).
This was possible because – among other things – many banks lowered their lending standards under competitive pressure, and because they could pass on risks through securitisation. In various countries, households were willing to borrow more due to over-optimism about rising housing prices and underestimation of risks. Mian and Sufi (2015) explain how debt amplifies a boom by increasing the buying power of those who are over-optimistic about the value of houses. Meanwhile, high debt levels make households vulnerable for declining income or rising interest rates. Frequently, a bursting housing bubble results in surging non-performing loans (NPLs), reduced economic growth, and financial instability. After house prices started falling in the Netherlands (ultimately -20%) and Ireland (ultimately
-50%), both countries indeed experienced several years with negative economic growth. Meanwhile, NPLs on mortgages in the Netherlands remained low, but in Ireland they exceeded 15% since 2012 (till at least 2017).

To read the full version of the article please download the PDF

Author: Arien van ‘t Hof

The impact of monument status on office rents

This paper is one of the first to investigate the presence of a monument premium for commercial real estate. We study a sample of offices located in monuments that were offered for rent and match them with offices without that status in the proximity. We find convincing evidence for a large premium, but only outside the Randstad area. The matching is crucial. Controlling for the age of the buildings and the treatment of service costs does not change our findings.
The absence of a monument premium in the Randstad area is a surprising finding. 

The value of historic buidings
Historic buildings are an important historic urban amenity. Such amenities contribute to an attractive living environment as can be verified by comparing the vivid centers of many older European cities that attract many tourists and the CBDs of many U.S. cities that are predominantly concentrations of employment. The desire to conserve older buildings is the main reason for listing them as monuments. The fact that they are regarded by many as attractive does not necessarily safeguard them from demolition as other uses of the land on which they sit may be regarded as even more profitable. Although this may suggest that listing has a negative impact on the value of real estate, empirical studies have often found that there is a premium associated with it. The probable explanation is that for many monuments the restrictions imposed by the protected status are not binding and that the monument status signals the valuable aspects of the building that explains the listing. The latter effect may be reinforced by eligibility for subsidies or favorable tax treatment that may be associated with monument status.

To read the full version of the article download the pdf

 

Authors: drs Jan-Hylke de Jong & prof dr Jan Rouwendal

Residential real estate market liquidity in Amsterdam

Real estate is an inherent illiquid asset class compared to, for example, stocks and bonds. Especially during the Global Financial Crisis (GFC) the importance of (the lack of) market liquidity became clear. Prices fell tremendously, but maybe even more importantly, investors and households were not able to sell their assets as quickly as desired. For investors, lower liquidity of their investment portfolio means that it is more difficult to rebalance their portfolio. For households, lower liquidity implies that they are not able to move if desired, which has consequences for labor mobility as well.

Prices and liquidity move together
The goal of this article is to present liquidity indices for Amsterdam, intuitively explain the models, and to provide some stylized empirical facts. This article estimates two different empirical liquidity measures for the residential real estate market in Amsterdam. One measure focuses on the first dimension of liquidity (market tightness) and one measure focuses on the fifth dimension (immediacy). The results further include a discussion on the commonality between these measures and the co-movement with prices. The results indicate that the two measures – based on different data – are very similar and both show a strong decrease in market liquidity during the GFC. In the recent years, market liquidity recovered to pre-crisis levels.

To read the full version of the article please download the PDF

Author: Dorinth van Dijk