,

Verhuurderheffing drukte jarenlang investeringsvermogen woningcorporaties

De invoering van de verhuurderheffing in 2013 is een zwarte bladzijde in de geschiedenis van de volkshuisvesting. Tien jaar lang beperkte de heffing het vermogen van woningcorporaties om te investeren in nieuwbouw en bestaande voorraad. De heffing is in 2023 afgeschaft, maar de gevolgen zijn nog steeds voelbaar.

In zijn artikel ‘De verhuurderheffing: een zwarte bladzijde in de geschiedenis van de volkshuisvesting’, verschenen in Real Estate Research Quarterly, reconstrueert professor Johan Conijn het ontstaan, de uitvoering en de afschaffing van de heffing. Hij toont aan dat de heffing vooral bedoeld was om gaten in de rijksbegroting te dichten, terwijl woningcorporaties opdraaiden voor de kosten.

Ondanks vroege waarschuwingen over negatieve effecten op kasstromen, investeringsrendementen en het eigen vermogen, bleef de maatregel van kracht. De uiteindelijke afschaffing kwam pas nadat het Rijk in 2020 erkende dat de financiële middelen van woningcorporaties onvoldoende waren om de maatschappelijke opgaven aan te kunnen.

Sterke daling investeringen in nieuwbouw

Aanvankelijk bedoeld als tijdelijke maatregel, werd de verhuurderheffing steeds verder verhoogd, met grote gevolgen voor de corporatiesector. De investeringen in nieuwbouw daalden sterk: van gemiddeld 30.000 huurwoningen per jaar vóór invoering naar circa 15.000 erna. De sector moest verder bezuinigen op onderhoud, renovatie en verduurzaming en kon nauwelijks voldoen aan de groeiende vraag naar betaalbare woningen. Compensaties via huurstijgingen of heffingskortingen boden onvoldoende soelaas.

Conijn wijst in zijn artikel op de bedenkelijke rol van het Centraal Planbureau, dat bij de invoering van de verhuurderheffing onjuiste informatie verstrekte. En het instrument jarenlang verdedigde met het argument dat het corporaties zou stimuleren de huren te verhogen.

Van crisis naar heroriëntatie

Pas met het rapport Opgaven en Middelen uit 2020 ontstond er politieke consensus over het disfunctioneren van de heffing. De financiële ruimte die vrijkwam door afschaffing moest wel gepaard gaan met prestatieafspraken. Die werden in 2022 vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken (NPA), waarin woningcorporaties zich verbonden aan forse investeringen in nieuwbouw, verduurzaming en betaalbaarheid.

De periode na afschaffing van de verhuurderheffing kenmerkt zich echter niet automatisch door verlichting. Een hogere rente en kostenstijgingen ondermijnen het nieuwe investeringsritme. De in 2023 geactualiseerde NPA laat zien dat veel corporaties rond 2030 tegen hun financiële grenzen aanlopen. De recent geïntroduceerde eis van ‘volkshuisvestelijke continuïteit’ moet voorkomen dat woningcorporaties zichzelf financieel uitputten, maar creëert ook onzekerheid over het perspectief na 2030.

Strijd om middelen blijft actueel

Conijn sluit af met de constatering dat het balanceren tussen opgaven en middelen blijvende aandacht vereist. De projectsteun die ‘rijke’ corporaties aan ‘arme’ moeten leveren is geen structurele oplossing. Hij pleit voor het opnieuw heroverwegen van andere fiscale lasten, zoals de vennootschapsbelasting voor corporaties, om blijvende investeringsruimte veilig te stellen. Zo niet, dan zal de omvang van de opgaven moeten worden bijgesteld aan de beschikbare middelen.

Lees hier het complete artikel

Over de auteur

Johan Conijn is em. hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam en directeur bij Finance Ideas.

,

Beleggers aan de knoppen: verduurzaming vereist actieve regie

Duurzaamheid is geen vrijwillige keuze meer, maar een strategische noodzaak voor institutionele vastgoedbeleggers. In het artikel ‘Dubbele materialiteit en regie in vastgoedbeleggingen: de rol van institutionele beleggers in verduurzaming’ beschrijft Hans Op ’t Veld in de Real Estate Research Quarterly hoe beleggers zich positioneren tussen wetgeving, maatschappelijke verwachtingen en hun eigen ambities. De belangrijkste conclusie: de vastgoedsector kan pas écht verduurzamen als beleggers niet alleen volgen, maar actief de regie nemen over de transitie.

Volgens Op ’t Veld is het concept van dubbele materialiteit inmiddels stevig verankerd in beleid en regelgeving. Institutionele beleggers dienen niet langer alleen financiële risico’s te beheersen, maar ook expliciet te maken welke milieu- en maatschappelijke doelen ze nastreven. Die verbreding van hun fiduciaire taakopvatting – van enkel financieel rendement naar ook maatschappelijke impact – zet de klassieke beleggingslogica onder druk. Toch wordt die spanning steeds vaker geaccepteerd, mede omdat de gevolgen van klimaatverandering, woningnood en sociale ongelijkheid zich nadrukkelijk manifesteren in de vastgoedmarkt.

Hoewel veel beleggers hun duurzaamheidsbeleid primair onderbouwen vanuit het ESG-perspectief – gericht op het beschermen van beleggingswaarde – wint de impactbenadering terrein. Daarin draait het om de bijdrage die een belegging levert aan maatschappelijke verbetering. Maar het meten van die bijdrage is lastig: data zijn gefragmenteerd en definities lopen uiteen. Hierdoor blijft onduidelijk of impactbeleggen financiële concessies vergt. Sommige studies suggereren lagere rendementen, andere wijzen juist op gelijkwaardige of zelfs betere prestaties. Deze onzekerheid weerhoudt beleggers er echter niet van om ambities te formuleren – al is het maar vanwege druk van stakeholders en het reputatiebelang.

Van volgen naar leiden

Om geloofwaardig bij te dragen aan verduurzaming moeten beleggers hun verantwoordelijkheid concreet maken. Dat betekent sturen op duidelijke duurzaamheidseisen richting de vastgoedketen en het aanjagen van innovatie in ontwerp, bouw en exploitatie. Vooral bij net-zero-doelstellingen en thema’s als betaalbaarheid en gezondheid vraagt dit om scherpe keuzes en consistente eisen. De sector is nu nog te veel gefragmenteerd, stelt Op ’t Veld, waardoor ketenpartners onvoldoende inspelen op elkaars duurzaamheidsdoelen. Meer samenwerking en standaardisatie zijn nodig, bijvoorbeeld rondom de hele levenscyclus van gebouwen en het reduceren van ‘embodied carbon’.

De overheid speelt hierin zeker een rol, maar mag niet de enige regisseur zijn. Beleggers zijn bij uitstek in positie om richting te geven aan verduurzaming, juist omdat ze langetermijnbelangen vertegenwoordigen. Door als opdrachtgever duidelijke verwachtingen te formuleren, kunnen ze de keten mobiliseren. Dat vereist wel inzicht in de kosten en baten van duurzaamheidsmaatregelen – op zowel korte als lange termijn. Transparantie hierover is cruciaal voor betere besluitvorming en het opschalen van effectieve oplossingen.

Eenduidige taal, meer impact

Een ander struikelblok is het gebrek aan eenduidigheid in de communicatie over duurzaamheid. Hoewel veel partijen zich baseren op internationale raamwerken zoals de Sustainable Development Goals, is de interpretatie ervan zelden uniform. De wirwar aan labels, definities en meetmethodes maakt het lastig om prestaties te vergelijken. Volgens Op ’t Veld is het tijd dat de sector zelf afspraken maakt over wat onder maatschappelijke bijdrage wordt verstaan. Dat voorkomt verwarring én reduceert de administratieve lasten van het rapporteren.

De verduurzaming van vastgoed vereist dus meer dan beleidsambities en goede bedoelingen. Institutionele beleggers moeten hun voortrekkersrol waarmaken door het debat over financiële én maatschappelijke waarde te verdiepen en te vertalen naar concrete keuzes. Dat vraagt om samenwerking, standaardisatie en – vooral – de bereidheid om leidend te zijn in een complex speelveld.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteur
Hans Op ’t Veld is Research Fellow aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Daarnaast is hij Principal Director Responsible Investment bij PGGM en verbonden aan SDI AOP, het Sustainable Development Investments Asset Owner Platform, een samenwerkingsverband van internationale institutionele beleggers ter bevordering van duurzame beleggingen.

,

Complexe modellen maken verticale ongelijkheid in WOZ-waardering zichtbaar

Een nieuwe methode om verticale ongelijkheid in WOZ-waardering ruimtelijk in kaart te brengen, biedt beleidsmakers en taxatie-experts beter inzicht in waar problemen met ongelijkheid in belastingdruk zich voordoen. Door traditionele regressiemodellen uit te breiden met geografische componenten, laten de auteurs zien dat ruimtelijke patronen van ongelijkheid consistent én beleidsrelevant kunnen zijn.

In hun artikel A Spatial Extension to Traditional Regression Based Vertical Inequity Measures introduceren Hermans, Davis en McCord een geografisch gewogen regressieanalyse (GWR) als aanvulling op bestaande maatstaven voor verticale ongelijkheid. Deze uitbreiding speelt in op een bekende uitdaging in vastgoedwaardering: het modifiable areal unit problem (MAUP), waarbij uitkomsten sterk afhangen van de indeling in buurten of wijken. De auteurs passen de methode toe op een geautomatiseerd waarderingsmodel (AVM) voor de stad Haarlem en onderzoeken hoe vijf klassieke maatstaven voor verticale ongelijkheid zich gedragen als ze ruimtelijk worden uitgesplitst.

De resultaten zijn veelzeggend. Waar traditionele modellen doorgaans een gemiddeld beeld geven van progressiviteit of regressiviteit, onthullen de ruimtelijke modellen duidelijke patronen binnen de stad. Bepaalde delen van Haarlem – met name in het noorden en zuiden – blijken significant minder problematisch, terwijl andere gebieden juist forse ongelijkheid laten zien. De auteurs tonen ook aan dat ruimtelijke modellen gevoeliger zijn voor niet-lineariteiten en daardoor meer nuance bieden dan hun niet-ruimtelijke tegenhangers.

Oude discussie, nieuwe inzichten

Opmerkelijk is dat de keuze voor verkoopprijs of WOZ-waarde als maatstaf voor marktwaarde nog altijd een grote invloed heeft op de uitkomsten van verticale ongelijkheidsmetingen. Modellen die uitgaan van verkoopprijzen suggereren vaker regressiviteit, terwijl modellen met WOZ-waarden eerder progressiviteit laten zien. De ruimtelijke uitbreiding verandert hier niets aan, maar maakt wel zichtbaar dat deze effecten lokaal kunnen verschillen.

De studie benadrukt dat ruimtelijke ongelijkheidsmodellen niet bedoeld zijn als vervanging van bestaande methodes, maar als aanvulling. Ze kunnen helpen bij het identificeren van probleemwijken waar nadere inspectie of herwaardering nodig is. Tegelijk waarschuwen de auteurs dat deze modellen complex zijn en specifieke kennis vereisen van zowel statistiek als geografie.

Ruimtelijke modellering vraagt om voorzichtigheid

Hoewel de modellen waardevolle visuele inzichten bieden, blijft de interpretatie een uitdaging. De resultaten zijn sterk afhankelijk van de keuze van ruimtelijke parameters zoals bandbreedte, type kernel en het aantal nabije waarnemingen. Ook moeten beleidsmakers zich realiseren dat deze modellen alleen aanwijzingen geven voor mogelijke ongelijkheid en niet op zichzelf gebruikt mogen worden voor beleidsinterventies.

De auteurs concluderen dat ruimtelijke uitbreidingen op regressiemodellen voor verticale ongelijkheid een nuttige aanvulling vormen op de gereedschapskist van taxateurs en onderzoekers. Met name voor het identificeren van aandachtsgebieden binnen een gemeente biedt deze aanpak een bruikbaar, zij het complex, instrument.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs

Luc Hermans MSc. is datawetenschapper bij de Waarderingskamer. Hij is promovendus aan de Ulster University in Belfast, Noord-Ierland. Dr. Peadar Davis is daar hoofddocent vastgoedtaxatie en -beheer en beëdigd taxateur. Dr. Michael McCord is docent vastgoedmarktonderzoek aan de School of the Built Environment aan dezelfde universiteit.

,

Referentienormen bieden onvoldoende houvast voor maatschappelijke voorzieningen

Gemeentelijke referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen beloven duidelijkheid, maar blijken in de praktijk te vrijblijvend om daadwerkelijk sturing te geven aan gebiedsontwikkeling. Dat betoogt David ter Avest in het artikel Eerlijk zullen we alles verdelen: referentienormen als startpunt, verschenen in de kwartaaluitgave van Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON).

Steeds meer gemeenten hanteren referentienormen om het benodigde aantal vierkante meters voorzieningen zoals scholen, huisartspraktijken of buurthuizen bij woningbouwprojecten te bepalen. Die normen zijn bedoeld als houvast in tijden van verschraling van het voorzieningenaanbod. Toch sneuvelen deze normen vaak zodra ze botsten met andere belangen of financiële beperkingen. De normen missen juridische status en zijn doorgaans niet vastgesteld door gemeenteraden, wat hun effectiviteit ondermijnt.

Volgens Ter Avest is de sleutel tot meer passende voorzieningen een bredere kijk op het begrip ‘voorziening’. Hij introduceert het concept van de sociaal-fysieke infrastructuur: alle plekken, publiek of commercieel, die sociale interactie en betrokkenheid mogelijk maken. Denk aan supermarkten, sportkantines of zelfs hotellobby’s die, naast hun primaire functie, ook als ontmoetingsplek fungeren. Een kwalitatieve benadering – bijvoorbeeld via gesprekken met bewoners – maakt inzichtelijk hoe mensen voorzieningen gebruiken en waarderen, en biedt zo meer nuance dan alleen het tellen van vierkante meters.

Richtinggevende normen zonder richting

De praktijk wijst uit dat gemeenten vaak terughoudend zijn in het expliciet maken van keuzes. Casussen zoals in de Haagse wijk Bezuidenhout – waar bewoners voorzieningen probeerden af te dwingen via de rechter – tonen aan hoe onduidelijk en vrijblijvend het huidige referentiekader is. Het ontbreken van een toetsingskader maakt referentienormen tot praatpapier, geen sturingsinstrument.

Om de vrijblijvendheid te doorbreken, pleit Ter Avest voor het expliciteren van verdelingsprincipes. Een helder verdelingsprincipe – bijvoorbeeld ‘iedereen voldoende’ – helpt gemeenten om keuzes over ruimtegebruik te onderbouwen en biedt ontwikkelaars duidelijkheid over hun rol en verantwoordelijkheid. Gemeenten zouden hiermee richting kunnen geven aan het gesprek over voorzieningen en partnerschap in gebiedsontwikkeling, zeker nu ontwikkelaars door ESG-criteria steeds meer openstaan voor maatschappelijke investeringen.

Van rekenwerk naar ruimtelijke rechtvaardigheid

De opkomst van referentienormen biedt op zichzelf een kans om het gesprek over maatschappelijk vastgoed en sociale voorzieningen te structureren. Maar zonder stevige verankering in beleid en zonder gedeelde verdelingsprincipes dreigt het een papieren werkelijkheid te blijven. Zeker in complexe stedelijke transformaties is het essentieel om niet alleen te rekenen, maar ook te redeneren over wie waar recht op heeft.

Referentienormen kunnen waardevol zijn als vertrekpunt, maar voor echte ruimtelijke rechtvaardigheid is meer nodig: kwalitatieve inzichten, expliciete principes en politieke keuzes die de realisatie van betekenisvolle plekken echt mogelijk maken.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteur
David ter Avest MSc is promovendus bij Universiteit Utrecht en docent-onderzoeker bij Hogeschool Rotterdam en Inholland. Zijn onderzoek richt zich op de maatschappelijke kant van gebiedsontwikkeling.

,

Regulering maakt huren betaalbaarder, maar heeft prijskaartje

De nieuwe Wet betaalbare huur lijkt haar doel deels te bereiken: gereguleerde huren worden aantoonbaar lager. Maar de wet kent ook aanzienlijke bijwerkingen, zo blijkt uit de internationale literatuur. De betaalbaarheid gaat ten koste van woningkwaliteit, bouwproductie en het aanbod van huurwoningen. Vooral starters en doorstromers dreigen tussen wal en schip te vallen.

In het artikel Huurprijsregulering in de particuliere huursector – wat zegt de literatuur? schetst Marietta Haffner in het blad Real Estate Research Quarterly een breed overzicht van internationaal onderzoek naar de effecten van huurprijsregulering. De aanleiding is de invoering van de Wet betaalbare huur per juli 2024. De eerste signalen uit de markt zijn gemengd: beleggers trekken zich terug, het aanbod daalt en de huren stijgen door – vooral in het vrije segment. Tegelijkertijd blijkt uit de meest uitgebreide meta-analyse tot nu toe dat gereguleerde huren gemiddeld zo’n tien procent lager liggen dan zonder regulering.

De literatuur laat zien dat de woningmarkt allerminst een perfect werkende markt is. Marktverstoringen zoals monopoliegedrag van verhuurders, informatieasymmetrie en het fundamentele recht op een woning maken overheidsingrijpen verdedigbaar. De tweede generatie huurprijsregulering – waarbij niet wordt bevroren, maar gematigd verhoogd – kan in zo’n context tot betere maatschappelijke uitkomsten leiden dan geen regulering.

Bijwerkingen van beleid

Toch is er een keerzijde. Huurprijsregulering verlaagt de mobiliteit van huurders en stimuleert goedkoop scheefwonen. Ook verlaagt het de waarde van huurwoningen, met als gevolg dat verhuurders minder investeren in onderhoud of besluiten te verkopen. Dit leidt tot een daling in het aantal huurwoningen en een verslechtering van de woningkwaliteit. Ondertussen wijken woningzoekenden uit naar het vrije segment, waar de huren juist stijgen.

Het overzicht van 112 empirische studies (1967-2023) van de Duitse econoom Kirill Kholodilin laat een breed scala aan effecten zien. Naast de directe impact op huurprijzen, zijn er gevolgen voor mobiliteit, woningproductie, woningkwaliteit, eigendomsverhoudingen en zelfs demografische keuzes. De context waarin regulering wordt ingevoerd blijkt cruciaal voor de uitkomsten: nationaal beleid, lokale marktwerking en aanvullende regelgeving bepalen mede of regulering effectief én houdbaar is.

Nederlandse verhuurders onder druk

De Nederlandse situatie weerspiegelt deze dynamiek. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is het aantal particuliere huurwoningen gedaald, mede door verkoop door kleine verhuurders. Dit raakt vooral mensen die net buiten de sociale sector vallen en geen koopwoning kunnen financieren. Op korte termijn profiteerden koopstarters van het extra aanbod, maar inmiddels signaleren partijen als Pararius een krimp van het aanbod op de particuliere huurmarkt.

Haffner wijst op het belang van betrouwbaar langetermijnbeleid. Voor investeerders kan voorspelbare regulering juist aantrekkelijk zijn, als deze een robuuste businesscase mogelijk maakt. Voor huurders kan een goed ontworpen systeem stabiliteit bieden, mits de kwaliteit en het aanbod op peil blijven. De sleutel ligt volgens de auteur in het vinden van een evenwicht tussen maatschappelijke baten en kosten – en tussen de belangen van huurders en verhuurders.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteur
Dr. Marietta Haffner is een Nederlandse econoom en assistant professor aan de Technische Universiteit Delft, gespecialiseerd in de economische en financiële aspecten van huisvesting, met bijzondere aandacht voor woningmarkten, huren, betaalbaarheid en beleid.

Over RERQ
Real Estate Research Quarterly is het online kwartaalblad van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON). Alle artikelen uit RERQ worden aan het einde van het jaar samengevoegd tot een jaarbundel die leden krijgen toegezonden.

,

Hergebruik van bouwcomponenten vraagt om nauwe samenwerking

Hergebruik van bouwcomponenten kan een aanzienlijke bijdrage leveren aan het verminderen van grondstoffenverbruik en CO2-uitstoot in de bouwsector, maar de praktijk blijkt weerbarstig. Toch zijn er enkele principes die het hergebruik van materialen vereenvoudigen.

Uit onderzoek van Ana Luísa Martins da Conceição van Nieuwenhuizen, Marc van den Berg en Vincent Gruis, gepubliceerd in Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON), blijkt dat nauwe samenwerking tussen slopers en ontwerpers essentieel is om hergebruik op grote schaal mogelijk te maken. Hun casestudie laat zien dat het systematisch matchen van donorgebouwen en doelgebouwen hergebruik kan vergemakkelijken en de milieu-impact van de bouwsector kan verkleinen.

In Nederland wordt het merendeel van het bouw- en sloopafval gerecycled, maar vaak leidt dit tot een vorm van downcycling waarbij materialen hun oorspronkelijke kwaliteit verliezen. Hergebruik daarentegen zorgt ervoor dat bouwcomponenten direct opnieuw ingezet worden, waardoor de ingesloten energie behouden blijft. De grootste uitdaging ligt in het op elkaar afstemmen van vraag en aanbod van deze componenten. De onderzoekers bestudeerden een samenwerkingsproject tussen een sloopaannemer en een ontwerpbureau waarbij een kantoorgebouw werd gedemonteerd en de materialen werden hergebruikt in een nieuw te bouwen kantoor. Dit leverde belangrijke inzichten op in hoe het matchingproces geoptimaliseerd kan worden.

Uit de casestudie kwamen vier principes naar voren die bijdragen aan succesvol hergebruik. Allereerst is het cruciaal om donor- en doelgebouwen te selecteren die qua bouwvolume overeenkomen. Dit maakt een efficiënte herinzet van materialen mogelijk zonder uitgebreide aanpassingen. Daarnaast bleek dat een overlap tussen de demontage- en ontwerpfasen noodzakelijk is om vertragingen te voorkomen en de opslagkosten te beperken. Vroegtijdige informatie-uitwisseling tussen de betrokken partijen helpt om onzekerheden te verminderen en technische obstakels te overwinnen. Tot slot vereist het hergebruikproces een flexibele houding, omdat onvoorziene complicaties tijdens de demontage en herontwerpfase onvermijdelijk zijn.

Van theorie naar praktijk

Het onderzoek onderstreept dat grootschalig hergebruik geen vanzelfsprekendheid is. Traditionele bouwprocessen zijn niet ingericht op circulaire principes en samenwerking tussen partijen verloopt nog niet altijd soepel. De casestudie laat echter zien dat wanneer de vier matchingprincipes worden toegepast, hergebruik een haalbare strategie kan zijn. Dit draagt niet alleen bij aan verduurzaming van de sector, maar kan ook economisch aantrekkelijk zijn wanneer rekening wordt gehouden met de kostenbesparing op primaire bouwmaterialen en afvalverwerking.

De resultaten bieden waardevolle inzichten voor beleidsmakers, projectontwikkelaars en bouwbedrijven die circulaire ambities hebben. Door hergebruik systematisch in te bedden in het ontwerpproces en demontagebedrijven vroegtijdig te betrekken, kunnen bouwprojecten duurzamer en efficiënter worden uitgevoerd. Hoewel er nog barrières zijn, tonen de onderzoekers aan dat nauwere samenwerking en een gestructureerde aanpak de sleutel vormen tot een circulaire bouwsector.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs
Dr. Ana Luísa Martins da Conceição van Nieuwenhuizen is architect en als postdoctoraal onderzoeker verbonden aan de Technische Universiteit Delft. Marc van den Berg is universitair docent bij de Faculty of Engineering Technology van de Universiteit Twente. Vincent Gruis is hoogleraar Housing Management aan de Technische Universiteit Delft.

,

Het Nieuwe Normaal: een eenduidig raamwerk voor circulair bouwen

De Nederlandse bouwsector zet een belangrijke stap in de transitie naar circulariteit met Het Nieuwe Normaal (HNN). Het is een raamwerk, ontwikkeld in samenwerking met opdrachtgevers, opdrachtnemers en kennisinstellingen, biedt een gemeenschappelijke taal en meetmethoden om circulaire prestaties in de bouw meetbaar en vergelijkbaar te maken.

In het artikel ‘Het Nieuwe Normaal: het meten van circulariteit in de bouw’, verschenen in de kwartaaluitgave Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON), beschrijven Hans Wamelink en Tomas Peeters de totstandkoming van HNN en de impact ervan op de sector. De bouwsector, verantwoordelijk voor een aanzienlijk grondstofverbruik, speelt een sleutelrol in de overgang naar een circulaire economie. Tot nu toe ontbrak een gestandaardiseerde aanpak om circulaire prestaties objectief te meten, waardoor opschaling moeizaam verliep.

Om deze leemte te vullen, werd in 2019 het programma ‘Samen Versnellen’ gestart binnen Cirkelstad, een netwerkorganisatie voor circulaire en inclusieve bouw. Dit resulteerde in de ontwikkeling van HNN, een raamwerk dat circulaire indicatoren definieert en een meetbare standaard biedt voor circulair bouwen. De eerste versie, HNN 1.0, werd in december 2023 gepresenteerd en richt zich op drie hoofdthema’s: milieu-impact, materiaalgebruik en waardebehoud. Deze thema’s zijn gebaseerd op bestaande meetmethoden en worden verder uitgewerkt in prestatieniveaus die haalbaar en ambitieus tegelijk zijn.

Een praktisch toepasbaar raamwerk

Het meten van circulariteit is essentieel om de voortgang richting een circulaire economie te monitoren en gefundeerde beslissingen te nemen. HNN gebruikt bestaande methodieken zoals de Milieuprestatie Gebouwen (MPG) en de Paris Proof-methodiek van de Dutch Green Building Council. Daarnaast biedt het raamwerk indicatoren voor materiaalgebruik, zoals hergebruikpercentages en losmaakbaarheid, en richt het zich op waardebehoud door adaptief vermogen en hergebruikpotentie mee te nemen.

Door een flexibele benadering, waarbij indicatoren in verschillende ontwikkelingsfasen worden geclassificeerd als ‘Standaard’, ‘Indicatie’ of ‘Begrip’, biedt HNN ruimte voor doorontwikkeling op basis van praktijkervaringen. Zo kunnen prestatieniveaus in de toekomst verder worden aangescherpt, waardoor het raamwerk meegroeit met de sector.

Breed inzetbaar binnen de bouwketen

HNN is toepasbaar in alle fasen van een bouwproject, van aanbesteding tot sloop. In de aanbestedingsfase helpt het raamwerk bij het formuleren van circulaire ambities en gunningscriteria. Ontwerpers kunnen het gebruiken om circulaire ontwerpprincipes vanaf het begin te integreren, terwijl opdrachtnemers het als toetsingsinstrument kunnen inzetten tijdens de realisatiefase. Daarnaast wordt gewerkt aan uitbreidingen voor bestaande bouw en sloop, zodat HNN de volledige levenscyclus van gebouwen kan omvatten.

De ontwikkeling van HNN is een belangrijke stap op weg naar een circulaire bouwsector in 2050. Door een gestandaardiseerde en breed gedragen aanpak te bieden, maakt het raamwerk circulair bouwen concreet en uitvoerbaar voor alle betrokken partijen.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs

Prof. dr. ir. Hans Wamelink is hoogleraar bij de afdeling Management in the Built Environment van de faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Delft. Tomas Peeters MSc is adviseur circulaire economie bij Copper8, een onderzoeks- en adviesbureau op gebied van circulariteit.

,

Industrieel erfgoed als motor voor circulaire stadsontwikkeling

Transformatie van industrieel erfgoed blijkt een kansrijke strategie om circulaire maakindustrie in stedelijk gebied te faciliteren. Dat concludeert Christiaan Hanse in zijn artikel Industrieel erfgoed (her)bestemd – het faciliteren van de circulaire maakindustrie, verschenen in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON).

Volgens Hanse ligt er een sleutelrol voor deze transformaties in het versterken van circulaire processen en het revitaliseren van stedelijke gebieden. Hij onderzocht drie representatieve cases in Rotterdam en Eindhoven waar circulaire maakbedrijven onderdak vonden in herontwikkelde industriële gebouwen.

Uit zijn analyse blijkt dat deze transformaties niet alleen ruimte bieden aan start-ups en hightech productiebedrijven, maar ook bijdragen aan het sluiten van materiaalstromen en het stimuleren van innovatie en vakmanschap in de stad. Voorwaarden zijn wel dat het erfgoed voldoende flexibiliteit, functionaliteit en bereikbaarheid biedt en past binnen een heldere ontwikkelvisie.

Volgens het onderzoek zijn de voordelen legio: historisch waardevolle gebouwen bieden vaak unieke ruimtelijke kwaliteiten, bestaande energie-infrastructuur en een onderscheidend profiel dat aantrekkelijk is voor innovatieve bedrijven. Tegelijkertijd zijn er obstakels, zoals regelgeving rond monumentenzorg en de financiële haalbaarheid van langdurige huisvesting voor maakbedrijven in concurrerende stedelijke markten.

Succesvolle match vraagt om maatwerk

Een belangrijk resultaat van het onderzoek is een beoordelings- en ontwikkelmodel waarmee de geschiktheid van industrieel erfgoed voor verschillende typen maakbedrijven kan worden bepaald. Het model is opgebouwd uit locatiecriteria, succesfactoren en ontwikkelprincipes, gevalideerd via interviews met ondernemers, ontwikkelaars en experts. Deze inzichten maken het mogelijk om transformaties doelgericht af te stemmen op de behoeften van diverse circulaire spelers.

Voor succesvolle herontwikkeling blijkt het essentieel om een sterk concept te hanteren dat aansluit bij de stedelijke en economische context. Flexibele huurvormen, een actieve communitymanager en samenwerking met de lokale overheid vergroten de kans op duurzame inbedding van maakfuncties in het stedelijk weefsel. Clustering van complementaire bedrijven, bijvoorbeeld rondom hetzelfde materiaalgebruik, versterkt bovendien de circulaire impact van het geheel.

Erfgoed als pijler voor de circulaire stad

Door circulaire maakbedrijven onder te brengen in industrieel erfgoed ontstaat niet alleen een nieuwe economische functie voor deze vaak monumentale panden, maar wordt ook actief bijgedragen aan stedelijke circulaire doelen. Denk aan het verwerken van reststromen, het ontwikkelen van duurzame technologie en het overdragen van ambachtelijke vaardigheden. Cruciaal is wel dat er voldoende ruimte blijft voor deze functies, zeker in een tijd waarin woningbouw en commerciële ontwikkeling concurreren om dezelfde vierkante meters.

Het onderzoek wijst erop dat industrieel erfgoed niet alleen een kostenpost is bij leegstand, maar ook waardevol kapitaal kan vormen – mits goed ingebed in beleid, ontwikkelvisie en stedelijk ecosysteem. Met het ontwikkelde model krijgen overheden en ontwikkelaars een bruikbaar instrument in handen om deze potentie te benutten.

Lees hier het complete artikel

Over de auteur
Christiaan Hanse is adviseur bij Brink Management & Advies en won in 2023 een Circularity in the Built Environment award voor zijn afstudeeronderzoek over transformatie van industrieel erfgoed voor de stedelijke maakindustrie.

,

Oud schoolgebouw verdient tweede leven door circulaire renovatie

Het transformeren van verouderde schoolgebouwen via circulaire renovatie biedt niet alleen kansen voor verduurzaming van de gebouwde omgeving, maar ook voor het verbeteren van leeromstandigheden.

Dat concluderen Fujing Ma, Torsten Schröder en Juliette Bekkering in hun artikel “Circular Renovation of Aged Educational Buildings: Context and Necessities for Transformation in the Netherlands”, verschenen in Real Estate Research Quarterly, het vakblad van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON).

De auteurs signaleren dat een groot deel van de onderwijsgebouwen in Nederland – veelal gebouwd tussen 1950 en 1990 – dringend toe is aan een grondige renovatie. Deze gebouwen kampen met verouderde installaties, slechte energieprestaties en sluiten onvoldoende aan op de huidige onderwijsbehoeften. Vernieuwing is noodzakelijk om aan wet- en regelgeving te voldoen, maar ook om veiligheid, comfort en functionaliteit te waarborgen.

Centraal in het betoog staat de noodzaak om de renovatieopgave niet traditioneel, maar circulair aan te pakken. Daarbij worden materialen zoveel mogelijk hergebruikt, gebouwen flexibel ontworpen en worden installaties toekomstbestendig vernieuwd. Door gebruik te maken van Stewart Brand’s ‘Shearing Layers’-model brengen de onderzoekers in kaart waar de grootste uitdagingen zich bevinden: bij de buitenschil, installaties en indeling. Juist daar ligt volgens hen de sleutel tot een duurzame vernieuwing.

School als proeftuin

Bijzonder aan onderwijsgebouwen is hun intensieve en continue gebruik. Dat maakt ze volgens de auteurs uitermate geschikt als pilotlocaties voor circulaire renovatie, met mogelijkheden voor educatie en bewustwording van leerlingen en personeel over duurzaamheid. De toepassing van circulaire principes in deze context kan inspirerend werken voor andere sectoren in de bouw.

Daarnaast blijkt uit de literatuurstudie dat traditionele renovatieaanpakken vaak onvoldoende aansluiten bij de specifieke kenmerken van het bestaande schoolvastgoed. De combinatie van verouderde bouwmethoden, materiaalgebruik en rigide plattegronden vraagt om nieuwe ontwerpstrategieën die ruimte bieden voor aanpasbaarheid en levensduurverlenging.

Van beleidsambitie naar praktijkkaders

De onderzoekers benadrukken dat er al veel ontwerpprincipes bestaan voor circulair bouwen, zoals ‘Design for Disassembly’, modulair ontwerpen en hergebruik van materialen. De uitdaging ligt echter in het vertalen van deze principes naar bestaande gebouwen. Daarvoor is meer onderzoek nodig, evenals het ontwikkelen van praktische tools voor ontwerpers, bouwers en beleidsmakers.

Uiteindelijk pleiten Ma, Schröder en Bekkering voor een fundamentele koerswijziging in het denken over renovatie: van sloop en nieuwbouw naar hergebruik en transformatie. Door circulaire renovatie als standaardpraktijk te omarmen, kan de vastgoedsector substantieel bijdragen aan de klimaatdoelen én aan toekomstbestendig onderwijs.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs
Fujing Ma is PhD-student aan de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Dr. Torsten W.A. Schröder is universitair hoofddocent duurzaamheid in architectonisch ontwerp aan de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e).
Prof. ir. Juliette Bekkering is hoogleraar Architectural Design and Engineering aan de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e).

,

Nieuwe methodiek koppelt toekomstscenario’s aan circulaire transformatiestrategieën

Een nieuwe methodiek verbindt toekomstgerichte scenario’s met concrete ontwerpstrategieën voor de circulaire herontwikkeling van vastgoed. Door scenarioanalyse en circulaire ontwerpprincipes te integreren, biedt deze aanpak ontwerpers en vastgoedprofessionals een werkbaar pad om circulaire ambities te vertalen naar realistische projectstrategieën.

Dit blijkt uit het artikel ‘From vision to action: An integrative approach for circular adaptive reuse’ van Brian van Laar, Mohammad B. Hamida en Angela Greco in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON).

Adaptief hergebruik speelt een sleutelrol in de transitie naar een circulaire gebouwde omgeving. Toch blijven de praktische implementatie van circulaire principes en het omgaan met toekomstige onzekerheden een uitdaging. Eerder ontwikkelde tools richten zich óf op visionaire toekomstscenario’s, óf op contextspecifieke strategieën, maar slagen er zelden in om beide effectief te combineren. Deze kloof tussen visie en uitvoering beperkt de slagkracht van circulaire transformatie.

Het artikel presenteert een zevendelige methodiek om dit gat te overbruggen. De eerste vier stappen richten zich op scenario-ontwikkeling via de Cross-Impact Balance-methode, waarmee consistente en plausibele toekomstbeelden worden geformuleerd. De laatste drie stappen maken gebruik van het Circular Building Adaptability for Adaptive Reuse (CBA-AR) framework om passende ontwerpstrategieën te selecteren en hun prestaties te toetsen op circulariteitsdoelen.

Van hypothetisch project naar bruikbare strategie

De methodiek werd getest op een hypothetisch herontwikkelingsproject van een monumentaal pand in Nederland. Op basis van elf kernfactoren zoals regelgeving, erfgoedwaarde en aanpasbaarheid, werden scenario’s gegenereerd die de richting bepaalden voor de selectie van circulaire strategieën. Daarbij werd onder meer gebruikgemaakt van AI-gegenereerde visualisaties om scenario’s inzichtelijk te maken voor stakeholders.

Cruciaal in deze aanpak is de afstemming van projectdoelstellingen op strategieën. Als bijvoorbeeld historische waarde als prioriteit wordt gesteld, vergt dit behoudgerichte keuzes, wat weer consequenties heeft voor technische ingrepen. Deze dynamiek laat zien hoe strategische scenario-ontwikkeling de haalbaarheid van circulaire strategieën beïnvloedt.

Hanteerbare aanpak voor de praktijk

Hoewel de methode geen kant-en-klare ontwerpen oplevert, fungeert zij als gids en beslissingsondersteunend instrument in de vroege projectfasen. Door het combineren van waardegeoriënteerde scenario’s met beproefde hergebruikstrategieën kunnen ontwerp- en vastgoedprofessionals gefundeerde keuzes maken die zowel toekomstbestendig als praktisch uitvoerbaar zijn.

Toekomstig onderzoek zou zich kunnen richten op het standaardiseren van de selectiecriteria voor scenariofactoren en het ontwikkelen van semikwantitatieve tools om subjectieve oordelen beter te onderbouwen. Bovendien zou praktijktoepassing in echte projecten bijdragen aan verdere verfijning van de aanpak.

Lees hier het complete artikel

Over de auteurs

Brian van Laar is PhD-onderzoeker aan de Technische Universiteit Delft (TU Delft) en richt zich op besluitvormingsprocessen bij adaptief hergebruik in de gebouwde omgeving.

Mohammad B. Hamida is PhD-onderzoeker aan TU Delft en ontwikkelt frameworks voor het integreren van circulaire economieprincipes in duurzame gebouwadaptatie.

Angela Greco is universitair docent Innovatiemanagement aan TU Delft en senior wetenschapper bij TNO Vector, Centrum voor Maatschappelijke Innovatie en Strategie.