,

Beleggers aan de knoppen: verduurzaming vereist actieve regie

Duurzaamheid is geen vrijwillige keuze meer, maar een strategische noodzaak voor institutionele vastgoedbeleggers. In het artikel ‘Dubbele materialiteit en regie in vastgoedbeleggingen: de rol van institutionele beleggers in verduurzaming’ beschrijft Hans Op ’t Veld in de Real Estate Research Quarterly hoe beleggers zich positioneren tussen wetgeving, maatschappelijke verwachtingen en hun eigen ambities. De belangrijkste conclusie: de vastgoedsector kan pas écht verduurzamen als beleggers niet alleen volgen, maar actief de regie nemen over de transitie.

Volgens Op ’t Veld is het concept van dubbele materialiteit inmiddels stevig verankerd in beleid en regelgeving. Institutionele beleggers dienen niet langer alleen financiële risico’s te beheersen, maar ook expliciet te maken welke milieu- en maatschappelijke doelen ze nastreven. Die verbreding van hun fiduciaire taakopvatting – van enkel financieel rendement naar ook maatschappelijke impact – zet de klassieke beleggingslogica onder druk. Toch wordt die spanning steeds vaker geaccepteerd, mede omdat de gevolgen van klimaatverandering, woningnood en sociale ongelijkheid zich nadrukkelijk manifesteren in de vastgoedmarkt.

Hoewel veel beleggers hun duurzaamheidsbeleid primair onderbouwen vanuit het ESG-perspectief – gericht op het beschermen van beleggingswaarde – wint de impactbenadering terrein. Daarin draait het om de bijdrage die een belegging levert aan maatschappelijke verbetering. Maar het meten van die bijdrage is lastig: data zijn gefragmenteerd en definities lopen uiteen. Hierdoor blijft onduidelijk of impactbeleggen financiële concessies vergt. Sommige studies suggereren lagere rendementen, andere wijzen juist op gelijkwaardige of zelfs betere prestaties. Deze onzekerheid weerhoudt beleggers er echter niet van om ambities te formuleren – al is het maar vanwege druk van stakeholders en het reputatiebelang.

Van volgen naar leiden

Om geloofwaardig bij te dragen aan verduurzaming moeten beleggers hun verantwoordelijkheid concreet maken. Dat betekent sturen op duidelijke duurzaamheidseisen richting de vastgoedketen en het aanjagen van innovatie in ontwerp, bouw en exploitatie. Vooral bij net-zero-doelstellingen en thema’s als betaalbaarheid en gezondheid vraagt dit om scherpe keuzes en consistente eisen. De sector is nu nog te veel gefragmenteerd, stelt Op ’t Veld, waardoor ketenpartners onvoldoende inspelen op elkaars duurzaamheidsdoelen. Meer samenwerking en standaardisatie zijn nodig, bijvoorbeeld rondom de hele levenscyclus van gebouwen en het reduceren van ‘embodied carbon’.

De overheid speelt hierin zeker een rol, maar mag niet de enige regisseur zijn. Beleggers zijn bij uitstek in positie om richting te geven aan verduurzaming, juist omdat ze langetermijnbelangen vertegenwoordigen. Door als opdrachtgever duidelijke verwachtingen te formuleren, kunnen ze de keten mobiliseren. Dat vereist wel inzicht in de kosten en baten van duurzaamheidsmaatregelen – op zowel korte als lange termijn. Transparantie hierover is cruciaal voor betere besluitvorming en het opschalen van effectieve oplossingen.

Eenduidige taal, meer impact

Een ander struikelblok is het gebrek aan eenduidigheid in de communicatie over duurzaamheid. Hoewel veel partijen zich baseren op internationale raamwerken zoals de Sustainable Development Goals, is de interpretatie ervan zelden uniform. De wirwar aan labels, definities en meetmethodes maakt het lastig om prestaties te vergelijken. Volgens Op ’t Veld is het tijd dat de sector zelf afspraken maakt over wat onder maatschappelijke bijdrage wordt verstaan. Dat voorkomt verwarring én reduceert de administratieve lasten van het rapporteren.

De verduurzaming van vastgoed vereist dus meer dan beleidsambities en goede bedoelingen. Institutionele beleggers moeten hun voortrekkersrol waarmaken door het debat over financiële én maatschappelijke waarde te verdiepen en te vertalen naar concrete keuzes. Dat vraagt om samenwerking, standaardisatie en – vooral – de bereidheid om leidend te zijn in een complex speelveld.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteur
Hans Op ’t Veld is Research Fellow aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Daarnaast is hij Principal Director Responsible Investment bij PGGM en verbonden aan SDI AOP, het Sustainable Development Investments Asset Owner Platform, een samenwerkingsverband van internationale institutionele beleggers ter bevordering van duurzame beleggingen.

,

Complexe modellen maken verticale ongelijkheid in WOZ-waardering zichtbaar

Een nieuwe methode om verticale ongelijkheid in WOZ-waardering ruimtelijk in kaart te brengen, biedt beleidsmakers en taxatie-experts beter inzicht in waar problemen met ongelijkheid in belastingdruk zich voordoen. Door traditionele regressiemodellen uit te breiden met geografische componenten, laten de auteurs zien dat ruimtelijke patronen van ongelijkheid consistent én beleidsrelevant kunnen zijn.

In hun artikel A Spatial Extension to Traditional Regression Based Vertical Inequity Measures introduceren Hermans, Davis en McCord een geografisch gewogen regressieanalyse (GWR) als aanvulling op bestaande maatstaven voor verticale ongelijkheid. Deze uitbreiding speelt in op een bekende uitdaging in vastgoedwaardering: het modifiable areal unit problem (MAUP), waarbij uitkomsten sterk afhangen van de indeling in buurten of wijken. De auteurs passen de methode toe op een geautomatiseerd waarderingsmodel (AVM) voor de stad Haarlem en onderzoeken hoe vijf klassieke maatstaven voor verticale ongelijkheid zich gedragen als ze ruimtelijk worden uitgesplitst.

De resultaten zijn veelzeggend. Waar traditionele modellen doorgaans een gemiddeld beeld geven van progressiviteit of regressiviteit, onthullen de ruimtelijke modellen duidelijke patronen binnen de stad. Bepaalde delen van Haarlem – met name in het noorden en zuiden – blijken significant minder problematisch, terwijl andere gebieden juist forse ongelijkheid laten zien. De auteurs tonen ook aan dat ruimtelijke modellen gevoeliger zijn voor niet-lineariteiten en daardoor meer nuance bieden dan hun niet-ruimtelijke tegenhangers.

Oude discussie, nieuwe inzichten

Opmerkelijk is dat de keuze voor verkoopprijs of WOZ-waarde als maatstaf voor marktwaarde nog altijd een grote invloed heeft op de uitkomsten van verticale ongelijkheidsmetingen. Modellen die uitgaan van verkoopprijzen suggereren vaker regressiviteit, terwijl modellen met WOZ-waarden eerder progressiviteit laten zien. De ruimtelijke uitbreiding verandert hier niets aan, maar maakt wel zichtbaar dat deze effecten lokaal kunnen verschillen.

De studie benadrukt dat ruimtelijke ongelijkheidsmodellen niet bedoeld zijn als vervanging van bestaande methodes, maar als aanvulling. Ze kunnen helpen bij het identificeren van probleemwijken waar nadere inspectie of herwaardering nodig is. Tegelijk waarschuwen de auteurs dat deze modellen complex zijn en specifieke kennis vereisen van zowel statistiek als geografie.

Ruimtelijke modellering vraagt om voorzichtigheid

Hoewel de modellen waardevolle visuele inzichten bieden, blijft de interpretatie een uitdaging. De resultaten zijn sterk afhankelijk van de keuze van ruimtelijke parameters zoals bandbreedte, type kernel en het aantal nabije waarnemingen. Ook moeten beleidsmakers zich realiseren dat deze modellen alleen aanwijzingen geven voor mogelijke ongelijkheid en niet op zichzelf gebruikt mogen worden voor beleidsinterventies.

De auteurs concluderen dat ruimtelijke uitbreidingen op regressiemodellen voor verticale ongelijkheid een nuttige aanvulling vormen op de gereedschapskist van taxateurs en onderzoekers. Met name voor het identificeren van aandachtsgebieden binnen een gemeente biedt deze aanpak een bruikbaar, zij het complex, instrument.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs

Luc Hermans MSc. is datawetenschapper bij de Waarderingskamer. Hij is promovendus aan de Ulster University in Belfast, Noord-Ierland. Dr. Peadar Davis is daar hoofddocent vastgoedtaxatie en -beheer en beëdigd taxateur. Dr. Michael McCord is docent vastgoedmarktonderzoek aan de School of the Built Environment aan dezelfde universiteit.

,

Referentienormen bieden onvoldoende houvast voor maatschappelijke voorzieningen

Gemeentelijke referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen beloven duidelijkheid, maar blijken in de praktijk te vrijblijvend om daadwerkelijk sturing te geven aan gebiedsontwikkeling. Dat betoogt David ter Avest in het artikel Eerlijk zullen we alles verdelen: referentienormen als startpunt, verschenen in de kwartaaluitgave van Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON).

Steeds meer gemeenten hanteren referentienormen om het benodigde aantal vierkante meters voorzieningen zoals scholen, huisartspraktijken of buurthuizen bij woningbouwprojecten te bepalen. Die normen zijn bedoeld als houvast in tijden van verschraling van het voorzieningenaanbod. Toch sneuvelen deze normen vaak zodra ze botsten met andere belangen of financiële beperkingen. De normen missen juridische status en zijn doorgaans niet vastgesteld door gemeenteraden, wat hun effectiviteit ondermijnt.

Volgens Ter Avest is de sleutel tot meer passende voorzieningen een bredere kijk op het begrip ‘voorziening’. Hij introduceert het concept van de sociaal-fysieke infrastructuur: alle plekken, publiek of commercieel, die sociale interactie en betrokkenheid mogelijk maken. Denk aan supermarkten, sportkantines of zelfs hotellobby’s die, naast hun primaire functie, ook als ontmoetingsplek fungeren. Een kwalitatieve benadering – bijvoorbeeld via gesprekken met bewoners – maakt inzichtelijk hoe mensen voorzieningen gebruiken en waarderen, en biedt zo meer nuance dan alleen het tellen van vierkante meters.

Richtinggevende normen zonder richting

De praktijk wijst uit dat gemeenten vaak terughoudend zijn in het expliciet maken van keuzes. Casussen zoals in de Haagse wijk Bezuidenhout – waar bewoners voorzieningen probeerden af te dwingen via de rechter – tonen aan hoe onduidelijk en vrijblijvend het huidige referentiekader is. Het ontbreken van een toetsingskader maakt referentienormen tot praatpapier, geen sturingsinstrument.

Om de vrijblijvendheid te doorbreken, pleit Ter Avest voor het expliciteren van verdelingsprincipes. Een helder verdelingsprincipe – bijvoorbeeld ‘iedereen voldoende’ – helpt gemeenten om keuzes over ruimtegebruik te onderbouwen en biedt ontwikkelaars duidelijkheid over hun rol en verantwoordelijkheid. Gemeenten zouden hiermee richting kunnen geven aan het gesprek over voorzieningen en partnerschap in gebiedsontwikkeling, zeker nu ontwikkelaars door ESG-criteria steeds meer openstaan voor maatschappelijke investeringen.

Van rekenwerk naar ruimtelijke rechtvaardigheid

De opkomst van referentienormen biedt op zichzelf een kans om het gesprek over maatschappelijk vastgoed en sociale voorzieningen te structureren. Maar zonder stevige verankering in beleid en zonder gedeelde verdelingsprincipes dreigt het een papieren werkelijkheid te blijven. Zeker in complexe stedelijke transformaties is het essentieel om niet alleen te rekenen, maar ook te redeneren over wie waar recht op heeft.

Referentienormen kunnen waardevol zijn als vertrekpunt, maar voor echte ruimtelijke rechtvaardigheid is meer nodig: kwalitatieve inzichten, expliciete principes en politieke keuzes die de realisatie van betekenisvolle plekken echt mogelijk maken.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteur
David ter Avest MSc is promovendus bij Universiteit Utrecht en docent-onderzoeker bij Hogeschool Rotterdam en Inholland. Zijn onderzoek richt zich op de maatschappelijke kant van gebiedsontwikkeling.

,

Regulering maakt huren betaalbaarder, maar heeft prijskaartje

De nieuwe Wet betaalbare huur lijkt haar doel deels te bereiken: gereguleerde huren worden aantoonbaar lager. Maar de wet kent ook aanzienlijke bijwerkingen, zo blijkt uit de internationale literatuur. De betaalbaarheid gaat ten koste van woningkwaliteit, bouwproductie en het aanbod van huurwoningen. Vooral starters en doorstromers dreigen tussen wal en schip te vallen.

In het artikel Huurprijsregulering in de particuliere huursector – wat zegt de literatuur? schetst Marietta Haffner in het blad Real Estate Research Quarterly een breed overzicht van internationaal onderzoek naar de effecten van huurprijsregulering. De aanleiding is de invoering van de Wet betaalbare huur per juli 2024. De eerste signalen uit de markt zijn gemengd: beleggers trekken zich terug, het aanbod daalt en de huren stijgen door – vooral in het vrije segment. Tegelijkertijd blijkt uit de meest uitgebreide meta-analyse tot nu toe dat gereguleerde huren gemiddeld zo’n tien procent lager liggen dan zonder regulering.

De literatuur laat zien dat de woningmarkt allerminst een perfect werkende markt is. Marktverstoringen zoals monopoliegedrag van verhuurders, informatieasymmetrie en het fundamentele recht op een woning maken overheidsingrijpen verdedigbaar. De tweede generatie huurprijsregulering – waarbij niet wordt bevroren, maar gematigd verhoogd – kan in zo’n context tot betere maatschappelijke uitkomsten leiden dan geen regulering.

Bijwerkingen van beleid

Toch is er een keerzijde. Huurprijsregulering verlaagt de mobiliteit van huurders en stimuleert goedkoop scheefwonen. Ook verlaagt het de waarde van huurwoningen, met als gevolg dat verhuurders minder investeren in onderhoud of besluiten te verkopen. Dit leidt tot een daling in het aantal huurwoningen en een verslechtering van de woningkwaliteit. Ondertussen wijken woningzoekenden uit naar het vrije segment, waar de huren juist stijgen.

Het overzicht van 112 empirische studies (1967-2023) van de Duitse econoom Kirill Kholodilin laat een breed scala aan effecten zien. Naast de directe impact op huurprijzen, zijn er gevolgen voor mobiliteit, woningproductie, woningkwaliteit, eigendomsverhoudingen en zelfs demografische keuzes. De context waarin regulering wordt ingevoerd blijkt cruciaal voor de uitkomsten: nationaal beleid, lokale marktwerking en aanvullende regelgeving bepalen mede of regulering effectief én houdbaar is.

Nederlandse verhuurders onder druk

De Nederlandse situatie weerspiegelt deze dynamiek. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is het aantal particuliere huurwoningen gedaald, mede door verkoop door kleine verhuurders. Dit raakt vooral mensen die net buiten de sociale sector vallen en geen koopwoning kunnen financieren. Op korte termijn profiteerden koopstarters van het extra aanbod, maar inmiddels signaleren partijen als Pararius een krimp van het aanbod op de particuliere huurmarkt.

Haffner wijst op het belang van betrouwbaar langetermijnbeleid. Voor investeerders kan voorspelbare regulering juist aantrekkelijk zijn, als deze een robuuste businesscase mogelijk maakt. Voor huurders kan een goed ontworpen systeem stabiliteit bieden, mits de kwaliteit en het aanbod op peil blijven. De sleutel ligt volgens de auteur in het vinden van een evenwicht tussen maatschappelijke baten en kosten – en tussen de belangen van huurders en verhuurders.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteur
Dr. Marietta Haffner is een Nederlandse econoom en assistant professor aan de Technische Universiteit Delft, gespecialiseerd in de economische en financiële aspecten van huisvesting, met bijzondere aandacht voor woningmarkten, huren, betaalbaarheid en beleid.

Over RERQ
Real Estate Research Quarterly is het online kwartaalblad van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON). Alle artikelen uit RERQ worden aan het einde van het jaar samengevoegd tot een jaarbundel die leden krijgen toegezonden.

,

Hergebruik van bouwcomponenten vraagt om nauwe samenwerking

Hergebruik van bouwcomponenten kan een aanzienlijke bijdrage leveren aan het verminderen van grondstoffenverbruik en CO2-uitstoot in de bouwsector, maar de praktijk blijkt weerbarstig. Toch zijn er enkele principes die het hergebruik van materialen vereenvoudigen.

Uit onderzoek van Ana Luísa Martins da Conceição van Nieuwenhuizen, Marc van den Berg en Vincent Gruis, gepubliceerd in Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON), blijkt dat nauwe samenwerking tussen slopers en ontwerpers essentieel is om hergebruik op grote schaal mogelijk te maken. Hun casestudie laat zien dat het systematisch matchen van donorgebouwen en doelgebouwen hergebruik kan vergemakkelijken en de milieu-impact van de bouwsector kan verkleinen.

In Nederland wordt het merendeel van het bouw- en sloopafval gerecycled, maar vaak leidt dit tot een vorm van downcycling waarbij materialen hun oorspronkelijke kwaliteit verliezen. Hergebruik daarentegen zorgt ervoor dat bouwcomponenten direct opnieuw ingezet worden, waardoor de ingesloten energie behouden blijft. De grootste uitdaging ligt in het op elkaar afstemmen van vraag en aanbod van deze componenten. De onderzoekers bestudeerden een samenwerkingsproject tussen een sloopaannemer en een ontwerpbureau waarbij een kantoorgebouw werd gedemonteerd en de materialen werden hergebruikt in een nieuw te bouwen kantoor. Dit leverde belangrijke inzichten op in hoe het matchingproces geoptimaliseerd kan worden.

Uit de casestudie kwamen vier principes naar voren die bijdragen aan succesvol hergebruik. Allereerst is het cruciaal om donor- en doelgebouwen te selecteren die qua bouwvolume overeenkomen. Dit maakt een efficiënte herinzet van materialen mogelijk zonder uitgebreide aanpassingen. Daarnaast bleek dat een overlap tussen de demontage- en ontwerpfasen noodzakelijk is om vertragingen te voorkomen en de opslagkosten te beperken. Vroegtijdige informatie-uitwisseling tussen de betrokken partijen helpt om onzekerheden te verminderen en technische obstakels te overwinnen. Tot slot vereist het hergebruikproces een flexibele houding, omdat onvoorziene complicaties tijdens de demontage en herontwerpfase onvermijdelijk zijn.

Van theorie naar praktijk

Het onderzoek onderstreept dat grootschalig hergebruik geen vanzelfsprekendheid is. Traditionele bouwprocessen zijn niet ingericht op circulaire principes en samenwerking tussen partijen verloopt nog niet altijd soepel. De casestudie laat echter zien dat wanneer de vier matchingprincipes worden toegepast, hergebruik een haalbare strategie kan zijn. Dit draagt niet alleen bij aan verduurzaming van de sector, maar kan ook economisch aantrekkelijk zijn wanneer rekening wordt gehouden met de kostenbesparing op primaire bouwmaterialen en afvalverwerking.

De resultaten bieden waardevolle inzichten voor beleidsmakers, projectontwikkelaars en bouwbedrijven die circulaire ambities hebben. Door hergebruik systematisch in te bedden in het ontwerpproces en demontagebedrijven vroegtijdig te betrekken, kunnen bouwprojecten duurzamer en efficiënter worden uitgevoerd. Hoewel er nog barrières zijn, tonen de onderzoekers aan dat nauwere samenwerking en een gestructureerde aanpak de sleutel vormen tot een circulaire bouwsector.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs
Dr. Ana Luísa Martins da Conceição van Nieuwenhuizen is architect en als postdoctoraal onderzoeker verbonden aan de Technische Universiteit Delft. Marc van den Berg is universitair docent bij de Faculty of Engineering Technology van de Universiteit Twente. Vincent Gruis is hoogleraar Housing Management aan de Technische Universiteit Delft.

,

Het Nieuwe Normaal: een eenduidig raamwerk voor circulair bouwen

De Nederlandse bouwsector zet een belangrijke stap in de transitie naar circulariteit met Het Nieuwe Normaal (HNN). Het is een raamwerk, ontwikkeld in samenwerking met opdrachtgevers, opdrachtnemers en kennisinstellingen, biedt een gemeenschappelijke taal en meetmethoden om circulaire prestaties in de bouw meetbaar en vergelijkbaar te maken.

In het artikel ‘Het Nieuwe Normaal: het meten van circulariteit in de bouw’, verschenen in de kwartaaluitgave Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON), beschrijven Hans Wamelink en Tomas Peeters de totstandkoming van HNN en de impact ervan op de sector. De bouwsector, verantwoordelijk voor een aanzienlijk grondstofverbruik, speelt een sleutelrol in de overgang naar een circulaire economie. Tot nu toe ontbrak een gestandaardiseerde aanpak om circulaire prestaties objectief te meten, waardoor opschaling moeizaam verliep.

Om deze leemte te vullen, werd in 2019 het programma ‘Samen Versnellen’ gestart binnen Cirkelstad, een netwerkorganisatie voor circulaire en inclusieve bouw. Dit resulteerde in de ontwikkeling van HNN, een raamwerk dat circulaire indicatoren definieert en een meetbare standaard biedt voor circulair bouwen. De eerste versie, HNN 1.0, werd in december 2023 gepresenteerd en richt zich op drie hoofdthema’s: milieu-impact, materiaalgebruik en waardebehoud. Deze thema’s zijn gebaseerd op bestaande meetmethoden en worden verder uitgewerkt in prestatieniveaus die haalbaar en ambitieus tegelijk zijn.

Een praktisch toepasbaar raamwerk

Het meten van circulariteit is essentieel om de voortgang richting een circulaire economie te monitoren en gefundeerde beslissingen te nemen. HNN gebruikt bestaande methodieken zoals de Milieuprestatie Gebouwen (MPG) en de Paris Proof-methodiek van de Dutch Green Building Council. Daarnaast biedt het raamwerk indicatoren voor materiaalgebruik, zoals hergebruikpercentages en losmaakbaarheid, en richt het zich op waardebehoud door adaptief vermogen en hergebruikpotentie mee te nemen.

Door een flexibele benadering, waarbij indicatoren in verschillende ontwikkelingsfasen worden geclassificeerd als ‘Standaard’, ‘Indicatie’ of ‘Begrip’, biedt HNN ruimte voor doorontwikkeling op basis van praktijkervaringen. Zo kunnen prestatieniveaus in de toekomst verder worden aangescherpt, waardoor het raamwerk meegroeit met de sector.

Breed inzetbaar binnen de bouwketen

HNN is toepasbaar in alle fasen van een bouwproject, van aanbesteding tot sloop. In de aanbestedingsfase helpt het raamwerk bij het formuleren van circulaire ambities en gunningscriteria. Ontwerpers kunnen het gebruiken om circulaire ontwerpprincipes vanaf het begin te integreren, terwijl opdrachtnemers het als toetsingsinstrument kunnen inzetten tijdens de realisatiefase. Daarnaast wordt gewerkt aan uitbreidingen voor bestaande bouw en sloop, zodat HNN de volledige levenscyclus van gebouwen kan omvatten.

De ontwikkeling van HNN is een belangrijke stap op weg naar een circulaire bouwsector in 2050. Door een gestandaardiseerde en breed gedragen aanpak te bieden, maakt het raamwerk circulair bouwen concreet en uitvoerbaar voor alle betrokken partijen.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs

Prof. dr. ir. Hans Wamelink is hoogleraar bij de afdeling Management in the Built Environment van de faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Delft. Tomas Peeters MSc is adviseur circulaire economie bij Copper8, een onderzoeks- en adviesbureau op gebied van circulariteit.

,

Energiezuinige woning realiseert hogere huurinkomsten

Energiezuinige huurwoningen in de vrije sector realiseren een hogere huurprijs dan minder duurzame woningen. De huurprijsstijging varieert van +3,5% voor een A-label tot +12% voor een A++++-label. Onzuinige energielabels kennen daarentegen een korting: -2,7% voor een C-label tot -12,3% voor een E-label. Sinds de energiecrisis van 2022 zijn de premies voor energiezuinige woningen toegenomen, vooral bij meergezinswoningen.

Deze conclusies trekken vastgoedonderzoekers Dewi Anakram, Martijn Dröes en Arthur Marquard in hun artikel ‘Split incentives, energielabels en woninghuren’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoed Onderzoekers Nederland (VOGON).

Het onderzoek richt zich op huurtransacties in de vrije sector, omdat daar geen directe koppeling is tussen energielabel en huurprijs, zoals bij gereguleerde huurwoningen. De dataset omvat 105.573 huurtransacties tussen 2016 en 2023, afkomstig van zeven institutionele beleggers. Met een hedonisch prijsmodel is onderzocht hoe het energielabel de huurprijs beïnvloedt, waarbij is gecorrigeerd voor locatie, woningtype en andere kenmerken.

Grote plus, kleinere min

Sinds de energiecrisis van 2022 is de waarde van energiezuinige woningen verder gestegen, terwijl de kortingen op onzuinige woningen juist minder groot zijn geworden. Dit is een opvallende ontwikkeling, omdat werd verwacht dat de energiecrisis het belang van duurzaamheid verder zou versterken in zowel positieve als negatieve zin. Toch blijkt dat vooral de premies voor energiezuinige labels A+ en hoger zijn toegenomen, wat erop wijst dat beleggers en huurders meer waarde hechten aan energie-efficiëntie.

Uit het onderzoek blijkt verder dat het verduurzamen van een woning een indicatief investeringsbudget tussen de 39.000 en 48.000 kan rechtvaardigen bij een sprong van een E- naar een A-label. Dit sluit aan bij eerdere studies naar koopwoningen, waar soortgelijke waardestijgingen zijn waargenomen.

Ook indirecte voordelen

Tegelijkertijd tonen praktijkvoorbeelden aan dat de werkelijke verduurzamingskosten vaak hoger liggen dan de gekapitaliseerde huurprijsverschillen. Dit suggereert dat de rendabiliteit van verduurzaming niet alleen afhangt van hogere huurinkomsten, maar ook van indirecte voordelen zoals lagere onderhoudskosten en een hogere vastgoedwaarde.

De uitkomsten bieden beleggers en verhuurders die verduurzaming overwegen inzicht in de opbrengst daarvan. Verduurzaming kan niet alleen bijdragen aan klimaatdoelstellingen, maar ook financieel aantrekkelijk zijn door hogere huren en waardestijgingen. Wel blijkt dat gerealiseerde verduurzamingskosten vaak hoger liggen dan de gekapitaliseerde huurprijsverschillen. Dit suggereert dat naast directe huurstijgingen ook indirecte factoren zoals lagere onderhoudskosten en waardevermeerdering een rol spelen bij de businesscase voor verduurzaming.

Lees hier het complete artikel. Dit artikel is gebaseerd op de afstudeerscriptie van Dewi Anakram voor de MSRE-opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate.

Over de auteurs

Dewi Anakram Msc MSRE is assetmanager bij Amvest, een investment manager en ontwikkelaar van woningen en woongebieden in Nederland. Dr. Martijn Dröes is universitair hoofddocent in Real Estate Finance aan de Universiteit van Amsterdam (UvA) en de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Drs. Arthur Marquard is programmamanager van de Master of Science in Real Estate (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE).

,

Investeringen in infrastructuur vergroten ongelijkheid

Niet alle bevolkingsgroepen profiteren in gelijke mate van grote infrastructurele investeringen. Middelen om tot een eerlijker verdeling van de winst te komen met  belastingen of gebiedsinvesteringszones zijn nog onderontwikkeld.   

Dat schrijft prof. dr. Frank van Oort in zijn perspectiefbijdrage ‘Meervoudige waardecreatie en brede welvaart bij infrastructuurprojecten in de metropoolregio Rotterdam-Den Haag’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Grootschalige investeringen in openbaar vervoer schept substantiële waarde op verschillende niveaus: economisch (woningprijzen), ecologisch (milieu-impact) en sociaal (toegankelijkheid en inclusie). Maar de verdeling daarvan blijft een probleem. 

Onderzoek toont dat woningprijzen in de buurt van openbaarvervoerprojecten fors stijgen. Dit werd bijvoorbeeld gezien bij de spoorwegtunnel in Delft en de E-lijn tussen Rotterdam en Den Haag, waar woningwaardes met 20% tot 50% van de investeringskosten stegen. Dit bevestigt het theorema van Henry George: publieke investeringen leiden tot private meerwaarde.

Betere toegang tot werk en voorzieningen

Daarnaast hebben deze projecten milieuwinst, doordat ze automobiliteit vervangen en bijdragen aan duurzame mobiliteit. Ook sociaal zijn er positieve effecten: openbaar vervoer vergroot de toegang tot werk en voorzieningen, vooral voor mensen met lagere inkomens die geen auto bezitten. Tegelijk is er een keerzijde: stijgende vastgoedprijzen kunnen leiden tot gentrificatie en verdringing van groepen met lagere inkomens.

De uitdagingen rond waardecreatie en -verdeling zijn groot. De bestaande methoden om de baten van infrastructuurprojecten te herverdelen – zoals onroerendzaakbelasting (OZB), baatbelasting en gebiedsinvesteringszones – zijn ontoereikend of juridisch omstreden. Hierdoor worden de kosten vaak gedragen door de algemene belastingbetaler, terwijl de voordelen vooral ten goede komen aan huizenbezitters en vastgoedinvesteerders. Dit leidt tot ongelijkheid en roept de vraag op of er effectievere instrumenten nodig zijn om brede welvaart werkelijk te realiseren.

Samenhangend beleid ontbreekt

Hoewel er steeds meer inzicht komt in de meervoudige waardecreatie van infrastructuurinvesteringen, ontbreekt een samenhangend beleid voor een eerlijke verdeling van de baten. Overheden moeten strategischer nadenken over hoe ze deze investeringen financieren en wie daarvan profiteert. Investeren in infrastructuur is essentieel voor economische groei en sociale inclusie, maar zonder herverdelingsmechanismen dreigt volgens Van Oort een versterking van bestaande ongelijkheden.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteur

Prof. dr. Frank van Oort is hoogleraar Stedelijke en Regionale Economie aan de Erasmus School of Economics van de Erasmus Universiteit Rotterdam.

,

Aangebroken bezit is struikelblok voor energietransitie

Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) vormen een lastig te nemen horde in het bestrijden van energiearmoede. Als binnen zo’n vereniging een woningcorporatie en particuliere eigenaren samen moeten besluiten, belemmert dit investeringen in grootschalige verduurzaming. Om de energietransitie te stimuleren is gericht overheidsbeleid en ondersteuning voor VvE’s nodig.

Dat schrijven Anisha Jagernath en Sara Özogul in het artikel ‘The sale of social housing, energy affordability and investments within homeowners’ associations’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Sociaal en particulier onder één dak

Het uitponden van sociale huurwoningen heeft geleid tot gemengde complexen waarin sociale huurders en particuliere eigenaren onder één dak wonen. Een vereniging van eigenaren is in zo’n geval verantwoordelijk voor gezamenlijke investeringen, in bijvoorbeeld isolatie en andere duurzaamheidsmaatregelen.

Noodzakelijke investeringen voor de energietransitie blijven in veel gevallen uit door stakende stemmen, financiële beperkingen of een gebrek aan kennis over verduurzaming. De energiekosten blijven daardoor hoog, vooral voor bewoners met lagere inkomens en woningen met een slechte energielabel.

Corporatie streeft naar volledige eigendom

Corporaties hebben met het oog hierop hun verkoopbeleid inmiddels aangepast en verkopen nauwelijks nog woningen in gemengde complexen met zogeheten aangebroken bezit. Zij streven opnieuw naar volledige eigendom, om beheer en verduurzaming te vergemakkelijken.

Huiseigenaren die lid zijn van een VvE ervaren meer problemen met energierekeningen dan individuele huiseigenaren. Collectieve verwarmingssystemen vergroten de afhankelijkheid van VvE-besluiten en beperken de keuzevrijheid.

Gefragmenteerde regelgeving vertraagt verduurzaming

Er is behoefte aan betere ondersteuning van VvE’s door de overheid, bijvoorbeeld met gratis duurzaamheidsscans, vereenvoudigde besluitvorming binnen VvE’s en aanvullende financieringsmogelijkheden. De huidige fragmentatie in regelgeving vertraagt verduurzaming in gemengde complexen.

Zeventig procent van de ruwweg 135,000 VvE’s met in totaal 1,4 miljoen woningen in beheer kent een mix van sociale huurders en particuliere eigenaren. Nationaal beleid gericht op verduurzaming binnen deze VvE’s en aanvullende subsidies zou de energietransitie volgens Jagernath en Özogul enorm kunnen versnellen.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs
Anisha Jagernath MSc. is projectmanager gebiedsontwikkeling bij de gemeente Haarlemmermeer. Haar masterthesis, waarop dit artikel is gebaseerd, werd in 2024 bekroond met de Jeroen van der Veer Scriptieprijs. Dr. Sara Özogul is universitair docent Stedelijke Planning aan de Rijksuniversiteit Groningen. Haar onderzoek richt zich op de interactie tussen regelgeving in de publieke sector en dynamiek op de woningmarkt, met een bijzondere focus op Nederland en vanuit een internationaal vergelijkend perspectief.

,

Organisatiekenmerken bepalen of kantoor kleiner kan

Huurders van kantoorruimte kunnen de komende jaren met minder vierkante meters toe. Medewerkers werken immers vaker thuis dan voor de Covidpandemie. Hoeveel meters ze kunnen afstoten, varieert per organisatie. Dat bepaalt de aard en de cultuur van de organisatie, het personeelsbestand, de bestaande huisvesting en het beleid rondom thuiswerken.

Dit stellen onderzoekers Henk-Jan Hoekjen, Bartele Hoekstra en Gijs Brouwers van het Center for People and Buildings (CfPB) in Delft in hun artikel ‘Kunnen kantoren kleiner?’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Sinds de Covidpandemie is thuiswerken een structureel element in de werkweek van de meeste kantoorwerkers. Dat heeft ook gevolgen voor de kantorenmarkt. Een afnemende bezettingsgraad leidt op termijn tot een verminderde vraag naar kantoorruimte. Onderzoek laat echter zien dat het afstoten van vierkante meters geen makkelijke zaak is.

Kantoren zijn belangrijk voor organisaties voor de formele en informele verbinding en kennisdeling. Medewerkers komen naar kantoor om collega’s te ontmoeten, actief samen te werken en te overleggen. De bezetting is niet evenredig verdeeld over de week, maar kent pieken op dinsdagen en donderdagen. Dat is lastig, want het werkt alleen lekker in een aangenaam drukke omgeving. Het moet op kantoor niet te druk, maar ook zeker niet te rustig zijn.

Plek voor alle activiteiten

Het kantoor is niet alleen maar een ontmoetingsplek. Medewerkers doen alle activiteiten in het werkproces in een bepaalde mate op kantoor. Dat vraagt dus om een gevarieerde indeling. Door een ervaren tekort aan overlegplekken, is het verstandig medewerkers meer en diversere overlegplekken te bieden.

Op termijn kunnen kantoren kleiner, constateren de Delftse onderzoekers. Ze kunnen alleen niet zeggen hoeveel kleiner. Dat is onder meer afhankelijk van het gevoerde beleid. Ze hebben wel enkele aanbevelingen: vlak pieken op de dinsdag en donderdag af door het instellen van verplichte teamdagen. Zorg voor een balans in het aantal en typen overleg- en werkplekken. Besteed aandacht aan de drukte op kantoor. Let daarbij op de sfeer en uitstraling en versterk het gevoel van verbinding. Hoe meer vierkante kantoormeters een organisatie heeft, hoe groter het reductiepotentieel, vermoeden de onderzoekers. Kleinere organisaties hebben immers minder mogelijkheden te besparen op verschillende typen overleg- en werkplekken.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs

Dr. Henk-Jan Hoekjen promoveerde in filosofie en studeerde geschiedenis en filosofie. Hij was jarenlang hoofdredacteur van diverse vakbladen op facilitair gebied en vastgoedmanagement en werkt sinds 2020 als senior onderzoeker bij het CfPB. Drs. ing. Bartele Hoekstra studeerde managementwetenschappen en bouwkunde. Hij is werkzaam als onderzoeker bij het CfPB. Gijs Brouwers MSc rondde in 2022 een onderzoeksmaster af in Bestuurskunde en Organisatiewetenschappen. Sindsdien werkt hij als onderzoeker bij het CfPB.