Dure woning leidt tot ruimtelijke segregatie

Door de prijsstijging op de woningmarkt, gecombineerd met een aanscherping van leennormen, komen jonge koopstarters steeds minder aan de bak op de woningmarkt. Dit leidt tot ruimtelijke segregatie en aanhoudende prijsstijgingen in populaire wijken, terwijl prijzen in ‘arme wijken’ achterblijven.

Dat blijkt uit een artikel van onderzoeker Lianne Hans van het Kadaster voor het wetenschappelijke tijdschrift Real Estate Research Quarterly, een uitgave van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland VOGON. In haar onderzoek richtte Hans zich vooral op koopstarters. Het artikel geeft inzicht in de kansen voor koopstarters in verschillende prijsclusters en de ontwikkeling hierin.

Sinds 2013 is het aantal gekochte woningen sterk toegenomen. Het zijn echter vooral de oudere leeftijdsklassen die meer zijn gaan kopen sinds de kredietcrisis. Het aandeel van alle 20- tot 25-jarigen dat in 2020 een woning kocht ligt lager dan voor de kredietcrisis (2009) en het aandeel van alle 25- tot 30-jarigen ligt op hetzelfde niveau.

Minder koopstarters actief
Door stijgende prijzen en strengere leennormen kunnen huishoudens, in het bijzonder koopstarters en middeninkomens, steeds moeilijker een woning kopen die aan hun wensen voldoet. In bepaalde wijken liggen de gemiddelde huizenprijzen zo hoog dat de kans dat starters hier nog een woning kunnen kopen nihil is. Ook zijn particuliere investeerders veelal actief in de relatief goedkopere wijken binnen steden, waardoor het lastig is voor starters om hier een woning te kopen. Gevolg hiervan is dat bepaalde wijken minder toegankelijk worden voor koopstarters.

Het aandeel aankopen door koopstarters ligt significant hoger in de wijken die onderdeel zijn van de goedkopere prijsclusters en significant lager in de duurdere wijken. Woningen in de goedkoopste clusters worden bovengemiddeld vaak gekocht door alleen-starters en particuliere investeerders. Samen-starters kopen vaker in de duurdere clusters, waarschijnlijk omdat zij anders niet aan de leennormen voldoen.

Investeerder verdringt koopstarter
Er is dus sprake van een zekere ruimtelijke segregatie in de aankopen van de verschillende typen kopers. Dit is in de loop van de tijd wel iets afgenomen. Mogelijk speelt hierin mee dat de koopstarters die eerder veelal in de goedkoopste clusters kochten niet langer meer in staat zijn een woning te kopen door de aangescherpte leennormen. Daarnaast is in de goedkoopste clusters de activiteit van particuliere investeerders sterk toegenomen. In deze wijken worden starters mogelijk verdrongen doordat de beleggingswaarde van woningen hoger ligt dan de maximale hypotheek die starters kunnen krijgen.

De ongelijke toegang tot de woningmarkt kan dus leiden tot ruimtelijke segregatie. Bepaalde wijken zijn niet goed toegankelijk voor bepaalde typen kopers. Op den duur kan dit zelfs zorgen voor een negatieve spiraal waar de huizenprijzen in populaire wijken sterk blijven stijgen, terwijl de huizenprijzen in ‘arme wijken’ achterblijven.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteur
Lianne Hans is onderzoeker bij het Kadaster in Zwolle.

Huurwoning voor senioren schept ruimte voor koopstarters

Als de particuliere huursector zich zou richten op geschikte huurwoningen voor de oudere een- en tweepersoonshuishoudens die nu in een koopwoning wonen, zou er meer ruimte ontstaan voor koopstarters. Dat stelt professor dr. Johan Conijn, emeritus hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, in een bijdrage in de nieuwste editie van Real Estate Research Quarterly.

De groei van de private huursector bedraagt in de periode 2012-2020 zo’n achttien procent. Die groei is het gevolg van een aantal trends, waarvan de vier belangrijkste zijn:

  • Buy-to-let: In de publiciteit domineert heel sterk ‘buy-to-let’. De particuliere belegger die een koopwoning ‘voor de neus van de koopstarter wegkaapt’ en vervolgens verhuurt.
  • Keep-to-let: Minder aandacht krijgt ‘keep-tolet’. De doorstromer die verhuist en de vorige woning niet verkoopt, maar verhuurt. Of men erft een koopwoning die vervolgens wordt verhuurd.
  • Sell-to-own: Er zijn ook private huurwoningen die aan een eigenaar-bewoner worden verkocht, waardoor de private huursector juist krimpt.
  • Build-to-rent: En dan is er nieuwbouw in de private huursector die eveneens bijdraagt aan de groei van de private huursector.

Het is wellicht verrassend, maar ‘buy-to-let’ en ‘keep-to-let’ ontlopen elkaar qua omvang niet zo veel. Uit gegevens van CBS/ABF blijkt dat ‘keep-to-let’ nog net iets omvangrijker is dan ‘buy-to-let’.

Het zijn vooral de institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekeraars) die nieuwbouw huurwoningen (build-to-rent) realiseren. De afgelopen jaren is deze nieuwbouw sterk gestegen. In 2012 ging het om 6.700 nieuwe huurwoningen. Dit aantal is in de jaren daarna geleidelijk toegenomen en kwam in 2019 uit op 18.400. In de periode 2012-2019 lag het gemiddelde op 12.100 per jaar.

Verhuizen van koop naar huur
Een verdere groei van de private huursector zal vooral via nieuwbouw moeten worden gerealiseerd. Uit de huishoudensprognose blijkt dat de grootste groei van de huishoudens zich voordoet bij oudere een- en tweepersoonshuishoudens. Deze huishoudens wonen nu nog voor een belangrijk deel in een koopwoning. Als de nieuwbouw in de private huursector zich vooral richt op kwalitatief hoogwaardige en energetisch duurzame huurwoningen, kunnen deze huishoudens worden verleid om te verhuizen van koop naar huur.

Daarmee kunnen een aantal vliegen in één klap worden geslagen. De nieuwbouw verkleint het woningtekort. De oudere eigenaar-bewoner met overwaarde heeft de koopkracht om de duurdere huurwoning te kunnen betalen. En er ontstaat weer meer ruimte voor koopstarters op de koopwoningmarkt. Daarmee krijgt de groei van de private huursector een meer toekomstgericht karakter dan nu het geval is.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Herontwikkeling winkelcentrum verhoogt woningprijzen omgeving

Er is werk aan de winkel. Winkelcentra zijn namelijk onderhevig aan veroudering, zowel fysiek, functioneel als economisch, waardoor herontwikkeling van winkelcentra als plaatsgebonden investering nodig blijkt. Herontwikkeling kan daarbij positieve gevolgen hebben voor de nabije omgeving.

De Groningse vastgoedonderzoekers promovendus Song Zhang, dr. Mark van Duijn en prof. dr. ir. Arno van der Vlist hebben onderzocht of de herontwikkeling van 273 winkelcentra door Nederland over de periode 1992–2010 positieve externe effecten genereert. Het onderzoek is verschenen in de december-editie 2021 van Real Estate Research Quarterly, een onafhankelijke uitgave van de Vereniging Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON).

Het onderzoek laat zien dat er positieve externe effecten van herontwikkeling op woningprijzen zijn te meten, al zijn deze effecten lokaal en van beperkte duur. In de praktijk observeren ze dat slecht onderhouden winkelcentra en verloedering van de desbetreffende buurt met elkaar verbonden zijn. Hoewel de resultaten vast niet alle externe kosten en baten van herontwikkeling van winkelcentra voor buurt en samenleving weerspiegelen, is het volgens de onderzoekers duidelijk dat de herontwikkeling van winkelcentra dichtbij woonwijken duidelijke implicaties heeft voor zowel vastgoedeigenaren als  lokale beleidsmakers.

Ten eerste merken de onderzoekers op dat het uitstellen van herontwikkeling van winkelcentra door vastgoedeigenaren een negatief extern effect kan hebben voor de samenleving als geheel. Het uitstellen van herontwikkeling van winkelcentra kan leiden tot verloedering en substantiële welvaartsverliezen. Ten tweede laten de resultaten zien dat externe effecten door herontwikkeling vaak, maar niet altijd, positief zijn en daarbij over het algemeen van korte duur blijken. Daarmee blijft herontwikkeling een terugkerend verschijnsel en noodzakelijk om aantrekkelijk te blijven voor consumenten.

Invloed van online
De vraag rijst wat de implicaties zijn van deze bevindingen in tijden waarin online shoppen sterk toeneemt. Online shopping leidt tot lagere omzet van fysieke winkels in winkelcentra en mogelijk meer verzoeken tot huurkorting. Voor vastgoedeigenaren betekent één en ander een lagere cashflow, een hogere leegstand en een verhoogd beleggingsrisico voor winkelvastgoed. Het gevaar bestaat dat vastgoedeigenaren hun herontwikkeling uitstellen, wachtend op betere tijden. Immers, dat is op basis van private baten en kosten logischerwijs te verwachten. Daarbij wordt dan één belangrijk aspect over het hoofd gezien: uitstel van herontwikkeling van winkelcentra zorgt voor verval in de nabije omgeving en vormt een welvaartsverlies door het bestaan van negatieve externe effecten door dit verval. Vanuit die optiek bezien, is krachtig gemeentelijk beleid met betrekking tot herontwikkeling of wellicht transformatie van bepaalde winkelcentra op zijn plaats. Juist in tijden van online shopping.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

De-urbanisatie geen direct gevolg van coronapandemie

Het afgelopen jaar werd een maatschappelijk debat gevoerd over de impact van de coronapandemie op de woningmarkt. In verschillende media werd gesteld dat de coronapandemie een trek uit de stedelijke gebieden had veroorzaakt nu thuiswerken de norm is geworden. Onderzoek laat zien dat deze de-urbanisatie niet het directe gevolg is van de coronapandemie, maar onderdeel is van een bestaande trend.

De trek uit de stad is eerder een gevolg van de toenemende betaalbaarheidsproblematiek in grootstedelijke gebieden, constateren onderzoekers Nando Slijkerman, Christian Lennartz en Trond Husby van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) in Den Haag. In een studie, verschenen in de december-editie van de VOGON-uitgave Real Estate Research Quarterly, laten zij zien dat de toenemende vraag naar koopwoningen buiten de grote steden géén direct gevolg is van de pandemie. De trek uit de stad en de bereidheid relatief gezien meer voor een buitenstedelijke woning te betalen heeft volgens hen zeer waarschijnlijk andere oorzaken.

Dat betekent niet dat de pandemie geen langdurig effect op de ruimtelijke vraag naar woningen zal hebben, vinden zij. Het lijkt aannemelijk dat in tijden van nominale prijsstijgingen van rond 15% steeds meer kopers worden gedwongen om hun potentiële zoekgebied te vergroten – als zij überhaupt nog een koopwoning kunnen bemachtigen. Op een gegeven moment zal de pandemie weer voorbij zijn, maar als structureel meer thuiswerken daadwerkelijk de norm op de arbeidsmarkt blijft, zullen kopers geneigd zijn om grotere verhuisafstanden en daarmee grotere pendelafstanden voor lief te nemen. Daardoor zou de combinatie van grote prijsstijgingen, het hoge prijsniveau in en dichtbij de steden en meer thuiswerken een nivellerende rol kunnen spelen in regionale verschillen op de Nederlandse woningmarkt.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Relatie tussen stedelijkheid en brede welvaart niet vanzelfsprekend

Steden worden wereldwijd gezien als motoren van economische groei. Tegelijkertijd is duidelijk dat het bij welvaart om meer gaat dan alleen economische groei. Wat is de samenhang tussen stedelijkheid en welvaart zodra we een breed welvaartsperspectief aannemen? En welke dimensies van brede welvaart hangen vooral samen met stedelijkheid? Dit artikel geeft antwoord op deze vragen en beoogt daarmee het debat over stedelijke ontwikkeling verder te brengen dan de doorgaans “enge” nadruk op economische productie, consumptie en inkomens. 

De hoge dichtheid van mensen, bedrijven en voorzieningen maakt interactie relatief gemakkelijk, waardoor nieuwe ideeën sneller tot bloei komen. Het begrip nabijheid is hier het sleutelwoord. Door nabijheid werken steden als katalysatoren van creativiteit, culturele vernieuwing en technologische innovatie. En dus van economische groei. De stad is waar het gebeurt. Niet voor niets richt ruimtelijke planning zich veelal op in- en uitbreiding van steden (CPB, 2010).

Dat een hoge mate van stedelijkheid negatieve effecten heeft, is niet nieuw. In gangbare benaderingen van welvaart worden deze agglomeratienadelen doorgaans weggestreept tegen de voordelen van stedelijkheid, zoals hogere productiviteit, economische groei en inkomens. Daarom belichtten we in dit onderzoek de effecten van stedelijkheid op brede welvaart, met daarbinnen een breed palet aan leefdomeinen, waardoor zowel de positieve als de negatieve effecten worden benadrukt.

Voor het volledige artikel downloadt u de pdf.

door Rogier Aalders, Maarten Donkers, Sjoerd Hardeman en Otto Raspe (RaboResearch)

 

De invloed van de openbare ruimte op de beleving en welzijn van burgers

Door de toenemende verstedelijking is de openbare ruimte steeds verder onder druk komen te staan. Dit onderzoek laat het belang zien van een goed ontworpen, onderhouden, verlichte en groene openbare ruimte voor het subjectieve welzijn van mensen en geeft meer inzicht in het gebruik van dynamische meetinstrumenten, zoals real-time enquêtes en het gebruik van geotagging-informatie in onderzoeken gericht op de gebouwde omgeving. Stedenbouwkundigen en beleidsmakers kunnen deze resultaten gebruiken bij het ontwikkelen van het beleid voor en het ontwerpen van de aantrekkelijke leefomgeving in de stad, waar mensen graag willen wonen, werken en verblijven.

Voor het volledige artikel downloadt u de pdf.

door Minou Weijs-Perrée, Gamze Dane, Jaap van der Waerden en Pauline van den Berg (TU Eindhoven)

Een model voor het begrijpen van het binnenmilieu, haar bewoners, en interacties op mens en binnenmilieuniveau

Uit onderzoek blijkt dat verblijven in gebouwen niet goed is voor ons welzijn. Zelfs als aan de richtlijnen wordt voldaan en binnenmilieucondities ‘comfortabel’ genoeg lijken. Het kan eraan liggen dat de richtlijnen gebaseerd zijn op enkelvoudige dosis-respons relaties oftewel het effect van één parameter zoals de lichtsterkte op een werkblad of de luchttemperatuur in een ruimte, voor het voorkomen van negatieve effecten, en dat de criteria bepaald zijn voor een gemiddeld (standaard) volwassen persoon. Er wordt voorbijgegaan aan het feit dat we met individuen te maken hebben in verschillende scenario’s (e.g. woning, kantoor, school) en situaties (e.g. achter een bureau zitten schrijven, luisteren naar de leraar, koken, slapen). Andere stressoren (fysisch, fysiologisch, persoonlijk, psychologisch en sociaal) en hun geïntegreerde effect in de tijd, evenals mogelijke interacties tussen stressoren op binnenmilieuniveau, en interacties tussen lichamelijke reacties op mensniveau, worden niet meegenomen. In de afgelopen jaren is duidelijk geworden dat er behoefte is aan een ander model. Een model dat wel in staat is om symptomen en klachten in specifieke situaties te verklaren, en die wellicht zelfs een negatief effect naar een positieve ervaring kan keren.

Voor het volledige artikel downloadt u de pdf.

door Prof.dr.ir. Philomena M. Bluyssen

 

 

 

Willen huurders betalen voor een gezondere kantooromgeving?

Bij veel kantoororganisaties hangt het succes in hoge mate af van hun medewerkers. Diverse studies hebben aangetoond dat een gezonde kantooromgeving het welzijn van werknemers beïnvloedt en (daarmee) hun productiviteit (Al Horr, et al., 2016; Fischl et al., 2007). Aangezien arbeidskosten tot wel 90% van de bedrijfskosten kunnen beslaan (Alker, et al., 2014), lijken extra investeringen in een gezonde werkplek eenvoudig te rechtvaardigen. Maar zijn diegenen die mogen beslissen waar hun organisatie ruimte gaat huren ook bereid om een hogere huur te betalen? Deze studie suggereert van wel.

Verschillende onderzoekers hebben reeds geprobeerd om de positieve effecten van een beter kantoor op werknemers te monetariseren in organisatorische winst uit verhoogde productiviteit en duurzaamheidsuitkomsten (Attema, et al., 2018; Muldavin, et al., 2017). Toch blijft het voor een organisatie moeilijk om specifieke financiële gevolgen van gezondere kantoorwerkplekken nauwkeurig toe te rekenen en te meten, vanwege een complexiteit aan invloeden. Hetzelfde geldt voor de aanbodzijde van kantoren, waar investeerders en ontwikkelaars worstelen met het verduidelijken van de business case voor het creëren van duurdere kantoren die gezondere werkplekken bieden, omdat het niet zeker is of huurders de benodigde extra huurpremie wel willen betalen. Er zijn al studies gedaan naar betalingsbereidheid voor duurzamere kantoren die wijzen op huurpremies tot 15% (Feige, et al., 2013). Specifiek voor gezondere kantoren zijn die nog niet gedaan. Bovendien blijft het onduidelijk voor welke aspecten van gezonde werkplekken huurders (het meest) bereid zouden zijn te betalen. Het is belangrijk te begrijpen wat de beslissers relevant vinden en waarvoor zij bereid zijn om meer huur te betalen.

Voor het volledige artikel downloadt u de pdf.

Door: Wietse Buskermolen, Rianne Appel-Meulenbroek, Theo Arentze, Astrid Kemperman & Vincent van den Putten (TU Eindhoven)

In Perspectief: Woningtaxaties onder vuur en een vergrootglas

Het valt niet te ontkennen: taxaties zijn vaak onderwerp van gesprek. Of ze te hoog of te laag zijn, er is altijd wel wat over op- of aan te merken. Ongetwijfeld heeft dat te maken met het feit dat een taxatie een zo goed mogelijke schatting is van de ‘werkelijkheid’, die in de praktijk vrijwel altijd in meer of mindere mate afwijkt van een transactieprijs. Dat komt ook door het fenomeen van de ‘outliers’, een koper heeft een speciale reden waarom die een object graag wil hebben terwijl de marktwaarde vaak het beste wordt weerspiegeld door wat de Angelsaksen de ‘group of most motivated second buyers’ noemen, waarvan de biedingen meestal veel dichter bij elkaar liggen. Kortom, er is altijd wel wat over taxaties op te merken.

Het rapport van De Nederlandsche Bank (DNB) ‘De kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties’, (2019) nam de woningtaxaties in een analyse onder de loep. De voornaamste conclusies uit dat rapport waren dat:
a. woningtaxaties t.o.v. de koopsom systematisch hoger uitkomen (gemiddeld ca. 5%) zowel in een stijgende als in een dalende markt
b. taxateurs zich laten leiden door de koopsom
c. taxateurs door overwaardering niet onafhankelijk zijn
d. het taxatieproces onder zelfregulering niet goed werkt

Een NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs) commissie bestaande uit leden van de NRVT Expert Commissies en experts van makelaarsorganisaties, heeft zich – op persoonlijke titel – hierover gebogen om na te gaan in hoeverre de uitkomsten en conclusies vanuit de praktijk waren te verklaren. Lees hier het hele artikel. 

Door Aart Hordijk, emeritus hoogleraar vastgoedtaxaties

 

Nieuwe risico indicatoren voor Nederlands vastgoed

In dit artikel presenteren wij twee nieuwe risico-indicatoren voor commercieel vastgoed tijdens het verkoopproces. Het eerste risico (longitudinaal) heeft betrekking op het feit dat prijzen kunnen veranderen tussen het tijdstip van op de markt zetten na een (des)investeringsbesluit, en het tijdstip van het daadwerkelijk verkopen van een pand. Het tweede risico (idiosyncratisch) heeft betrekking op het feit dat het moeilijk is om de `juiste’ verkoopprijs te vinden doordat er bijvoorbeeld weinig marktinformatie aanwezig is (transactie `ruis’). Wij schatten onze risico-indicatoren voor Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam.

Nieuwe methodologieën en de opkomst van ‘big data’ hebben ervoor gezorgd dat het steeds beter mogelijk is om de prijsontwikkeling van commercieel vastgoed in beeld te brengen. Zo brengt Real Capital Analytics (RCA) per kwartaal vastgoedprijsindexen uit voor 15 verschillende landen, waaronder voor Nederland en de regio Amsterdam. In dit artikel zijn wij geïnteresseerd in wat wij beschouwen als de logische vervolgstap op het in kaart brengen van de prijsontwikkeling: wat is het risico van het investeren in direct vastgoed in Nederland?

Voor het volledige artikel downloadt u de pdf.

Door: Willem Vlaming, Peter van Gool en Alex Van de Minne