The impact of energy efficiency on rental prices

Buildings are responsible for approximately 40% of energy consumption and 36% of carbon emissions in the EU (European Commission, 2019). Consequently, it is important to focus on reducing energy consumption and promoting the use of energy from renewable sources in the real estate sector. This study uses a hedonic model to examine the relation between energy labels and rent prices, controlling for building-specific characteristics and economic, social, demographic and locational variables. Proof of this relationship will steer more risk-bearing capital towards sustainable real estate investments and, in turn, help further reduce carbon emissions and energy usage in the building sector.
 
Download pdf for full article (Voor het volledige artikel downloadt u de pdf)
 
Authors: Steve Goossens, Nils Kok and Mike Langen

De toegevoegde waarde van herbestemming van industrieel erfgoed – Het prijseffect op omliggende woningen

De leegstand van gebouwd industrieel erfgoed groeit. Doordat de waarde van industrieel erfgoed moeilijk te kwalificeren en kwantificeren is, wordt erfgoed soms onnodig gesloopt. Het doel van dit onderzoek is om de toegevoegde waarde van herbestemming van industrieel erfgoed te kwantificeren door het prijseffect op de omliggende woningen te bepalen. Aan de hand van een hedonisch prijsmodel is na herbestemming een significante prijsstijging van gemiddeld 7,1% gevonden voor woningen binnen een straal van 1300 meter. Op basis van deze resultaten wordt geconcludeerd dat de herbestemming van industrieel erfgoed een positief effect kan hebben op het omliggende gebied door een woningprijspremie te creëren, en dus als katalysator voor gebiedsontwikkeling kan dienen.
 
Voor het volledige artikel downloadt u de pdf
 
Door: Tessa Persoon en Hilde Remøy
 

Stedelijke centra magneten voor woningen

Een belangrijk deel van de woningbouwproductie sinds 2000 is gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. En binnen die gebieden blijken de stedelijke centra populaire locaties voor nieuwe woningeenheden. Een gedetailleerde analyse van lokale veranderingen in de 15 grootste historische steden in Nederland laat zien dat woningdichtheden en – in mindere mate – inwonerdichtheden dichter bij het centrum sterker toenemen dan daarbuiten. Dit artikel beschrijft hoe dat onderzocht is en gaat kort in op de factoren die hierbij van belang zijn.

Introductie In het monocentrische stadsmodel worden stedelijke dichtheden verondersteld steeds lager te worden naarmate je verder van het centrum komt, zoals schematisch weergegeven in Figuur 1a. Dit basisidee is sinds het klassieke werk van Alonso (1964) stevig verankerd in de ruimtelijke economie en in talloze onderzoeken verder uitgewerkt en aangetoond (bijvoorbeeld Brueckner, 1987). Voor Nederland zijn dergelijke gradiënten in onder meer woningdichtheden en grondprijzen enkele jaren geleden nog beschreven in de Stad en Land studie van CPB (de Groot et al., 2010).

Lees hier het volledige artikel in PDF

Auteurs: Eric Koomen en Dani Broitman

Verduurzaming van huurwoningen: rol van motivatie en communicatie

De duurzaamheidsopgave in de sociale sector is omvangrijk en betreft ruim twee miljoen huurwoningen en tientallen miljarden euro’s aan investeringen door woningcorporaties. Een extra uitdaging is de wettelijke eis dat huurders moeten instemmen met de duurzaamheidsmaatregelen zoals woningisolatie, zonnepanelen, et cetera en de eventuele huurverhoging die hiermee gaat gepaard. In dit artikel wordt onderzocht hoeveel huurverhoging sociale huurders bereid zijn te dragen bij verschillende duurzaamheidsmaatregelen en hoe informatie en communicatie hun beslissingen hierover beïnvloedt.

We focussen op de maatregelen die voorkomen in de scenario’s Routekaart CO2-neutraal van de Nederlandse branchevereniging van woningcorporaties Aedes (2017, 2018). De maatregelen omvatten onder meer: woningisolatie in verschillende varianten, zonnepanelen, installatie van HR++ apparaten, overstappen van aardgasverwarming naar een warmtepomp, etc.

Voor het volledige artikel downloadt u de pdf.

door Ioulia V. Ossokina, Stephan Kerperien en Theo A. Arentze

 

Private-led Development Processes: U.S. lessons for The Netherlands?

This paper explores the opportunities for a private-led urban development system in The Netherlands. Its initial focus is on the transition that is occurring in The Netherlands. Then it shifts towards the American approach, which is very much private-led. The goal is to understand what, if anything, The
Netherlands can learn from the American practice. The key finding is that it is the mindset of the Dutch stakeholders that has to change. Most of the stakeholders (mainly municipalities and developers) stick too much to their former role in the process instead of adapting to new roles. When looking at the
American practice there are multiple advantages and disadvantages. The main advantage is the low financial risk for governments. The biggest disadvantage is the lack of governmental control on the process. We provide multiple arguments for a private-led system to be suitable for the Netherlands, but also takes into account the downsides that are linked to such a process.

This paper shifts perspective. It asks what the Netherlands can learn from the U.S. This may seem strange given the great differences between the two nations in overall population, population density, physical size, and geography. Yet the planning institutions in the Netherlands are changing (Bontje, 2013; Buitelaar, 2010). As they do the U.S. with its experiences of more market friendly policy and developer led planning and (re)development processes seems as if it might have lessons the Netherlands can draw upon.

To read the full version of the article please download the PDF

Authors: Stijn Vos MSc, Prof. (retired) Harvey M. Jacobs, dr. ir. D. Ary A. Samsura

Micro-appartementen in Amsterdam: kleiner vastgoed, groter rendement?

De Amsterdamse woningmarkt staat onder druk. Zowel huur- als koopprijzen zijn tot recordhoogten gestegen. Dit leidt tot een minder goede betaalbaarheid van woningen. Nu al geven huurders in Amsterdam gemiddeld 41% van hun inkomen uit aan wonen, dat is ruim boven de 33% die het Nibud als acceptabel duidt (Joosten et al., 2016). In Amsterdam ontbreekt het vooral aan huurwoningen in het middensegment met een huurprijs tussen de €720 en €1.000. Een gevolg hiervan is dat mensen met een modaal of hoger inkomen bij veranderende woningbehoeften genoodzaakt zijn uit te wijken naar elders in de regio. Dit heeft gevolgen voor de samenstelling van stedelijke milieus. Om in de vraag naar huurwoningen te voorzien en de betaalbaarheid te borgen, worden huurwoningen van minder dan 40 vierkante meter ontwikkeld. Het is vooralsnog onduidelijk welke effecten deze kleinere woningen hebben op de resultaten van beleggers. Deze studie richt zich op de vraag of zogenoemde microappartementen op grond van hogere huurinkomsten per m2 voor beleggers ook leiden tot een hoger
bruto rendement.

Lees hier het volledige artikel in PDF 

Auteurs: Robin Schmidt, Douglas Konadu en Wim van der Post

Versnelling van de woningbouw: van korte- naar langetermijnperspectief

De crisis van 2008 heeft niet alleen voor een daling van de woningbouwproductie op korte termijn gezorgd, de schade lijkt permanent of op z’n minst van lange duur. Daar waar door de crisis de economische productie in Nederland en de Eurozone ongeveer 15 procent lager ligt dan op grond van de pre-crisistrend verwacht mocht worden, ligt de productie in de bouwnijverheid maar liefst ruim 37 procent lager. Procyclisch handelen door bij de bouw betrokken actoren is medeverantwoordelijk voor wat in de economie ook wel hysterese wordt genoemd. Ten behoeve van de woningbehoefte op langere termijn en vanwege het belang van de bouwsector binnen de economie, ligt een woningbouwbeleid dat al te diepe dalen voorkomt, dan wel vermindert, voor de hand.

Dit artikel laat zien dat cyclische gebeurtenissen, in het bijzonder de crisis van 2008, grote langetermijneffecten kunnen hebben voor de bouw- en ontwikkelsector en daarmee voor het woningaanbod. Alhoewel cycli horen bij (geleide) markteconomieën, worden ze vaak versterkt door beleid en maatregelen (‘instituties’) van bij de branche betrokken partijen, waaronder overheden. Om fluctuaties, en daarmee langetermijnschade, te beperken moeten we nadenken over hoe om te gaan met dergelijke instituties.

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

Auteur: Prof. dr. Edwin Buitelaar

House price prediction by hedonic price models

Out-of-Sample House Price Prediction by Hedonic Price Models and Machine Learning Algorithms

In an illiquid market like the real estate market, market values are not readily available. Transactions are scarce and do not always reflect market value. As a consequence, appraisal values play an important role to inform agents in decision making, financial reporting and for property taxes. For example, appraisal values are used for property investment decisions and for providing mortgage loans. In a recent report De Nederlandsche Bank raises concerns about the quality and independency of appraisal values (Van der Molen and Nijskens, 2019). The authors show that one third of all appraisal values exactly match the transaction price, and in almost 60% the appraisal value is higher than the transaction price. Automated valuation models (AVMs) are less prone to potential client influence. However, in order to be accepted by a broad audience, AVMs need to be transparent, robust, explainable and they need to provide reliable predictions. In this research we address these issues. We compare traditional hedonic price models to more advanced machine learning algorithms and analyse the accuracy of out-of-sample predictions and variable importance. The research is based on almost all residential transaction prices in the Netherlands in 2017.


To read the full version of the article please download the PDF

Authors: Jeroen Beimer & Marc Francke

Meer horeca, meer winkelomzet?

In stads- en dorpscentra van Nederland heeft horeca de winkelfunctie voor een deel overgenomen.Er is echter nog weinig onderzoek gedaan naar de betekenis van het toegenomen horeca-aanbod voor het functioneren van deze winkelgebieden. In dit artikel onderzoeken we het effect van het horeca-aanbod en de diversiteit in het algemeen op de winkelbestedingen per vierkante meter. De resultaten laten zien dat het aandeel horecazaken geen invloed heeft op de uitgaven per vierkante meter in de niet-dagelijkse branches zoals mode en vrije tijd. Er lijkt zelfs sprake te zijn van een negatief effect op de bestedingen per vierkante meter voor dagelijkse boodschappen. Ook de verschillende maatstaven voor diversiteit die we hebben meegenomen in de empirische analyses hebben in de meeste gevallen een verwaarloosbaar effect.

Het gaat goed met de horeca in de stads- en dorpscentra van Nederland. Waar het aantal winkels al jaren afneemt, is het aantal horecapanden in 15 jaar tijd gestegen van 38.000 naar meer dan 43.000, zo blijkt uit recente cijfers van Locatus. Een toename van 15%. Met name het aantal lunchrooms, snackbars en ijssalons is gegroeid. Het aantal drinkgelegenheden en traditionele restaurants is juist enigszins gedaald.

Een vergelijkbare trend is waarneembaar in de werkgelegenheidsontwikkeling: er komen steeds meer banen in de horeca bij, terwijl het aantal arbeidsplaatsen in de detailhandel krimpt (zie bijv. Louter & Van Eikeren, 2018). Er zijn zelfs signalen dat de horeca aan het eigen succes ten onder dreigt te gaan. Zo bleek onlangs uit een enquête van Koninklijke Horeca Nederland (2019) onder haar leden dat veel horecaondernemers zich zorgen maken over het vinden en behouden van voldoende goed gekwalificeerd personeel. Daarnaast wordt de groei van het concurrerende aanbod door een deel als bedreiging voor de continuïteit van het bedrijf ervaren.

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

 

Auteurs: Huub Ploegmakers, Rik Eijkelkamp, Maartje Lucassen en Cees-Jan Pen

Supermarkten: spreiding, concentratie en ruimtelijke monopolies in Nederland

In dit artikel bekijken we de ruimtelijke spreiding van supermarkten in Nederland. We richten de aandacht op twee aspecten. Is de spreiding van het aantal supermarkten evenredig aan die van de bevolking? En heeft de recente schaalvergroting, die we documenteren aan de hand van onze data, geleid tot een verschraling van de keuzevrijheid van de consument doordat meer lokale monopolies ontstonden? De analyses maken gebruik van een nieuwe dataset die alle Nederlandse supermarkten in de periode 1996-2018 omvat.

Supermarkten vormen een belangrijk element in het winkellandschap. De consument besteedt een fors deel van zijn budget in supermarkten. Bovendien functioneren supermarkten vaak als klantentrekkers (‘anchor stores’) voor de andere winkels in wijkwinkelcentra, zodat het publiek van die andere winkels deels bepaald wordt door het supermarktaanbod. In dit artikel bekijken we enkele aspecten van het aanbod van supermarkten in Nederland en recente ontwikkelingen in deze bedrijfstak. We richten de aandacht vooral op het verband tussen de bevolkingsspreiding en het supermarktaanbod en, daaraan gerelateerd, op de mogelijke eenzijdigheid daarin door ruimtelijke monopolievorming.

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF.

Auteurs: Michiel Boonen en Jan Rouwendal

Deze publicatie is een eerste in een reeks van publicaties die Boonen en Rouwendal gaan schrijven over de Nederlandse markt voor supermarkten, de ruimtelijke evolutie daarvan en het al dan niet bestaan en gebruiken van monopolieposities.