Tag Archief van: woningen

,

‘Woningbouw gaat sneller op gemeentegrond’

Woningbouwprojecten op gemeentegrond hebben in de realisatiefase een kortere doorlooptijd dan projecten waarbij de gemeente niet als eigenaar is betrokken. Ook is de bouwtijd van projecten binnen de bebouwde kom verrassend genoeg korter dan buiten stedelijk gebied.

Dat stellen vastgoedonderzoekers Lars Brugman, Berend Schoone, Jan Rouwendal en Hans Wisman in de verkennende studie ‘De invloed van marktomstandigheden, locatie- en projectkenmerken op de realisatiefase van het woningbouwproces’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON). 

Het is voor zover bekend voor het eerst dat vastgoedonderzoekers een kwantitatieve analyse maakten van de duur van het bouwproces van nieuwbouwwoningen in Nederland. De belangrijkste bevinding is het effect van de gemeente als eigenaar van de bouwgrond. Dat leidt tot  een aanzienlijke versnelling van de bouw ten opzichte van de situatie waarin de gemeente geen betrokkenheid heeft.

Een tweede opvallende uitkomst is dat projecten binnen de bebouwde kom – na de start van de bouw – gemiddeld sneller worden voltooid dan die buiten de bebouwde kom. De onderzoekers verifieerden de algemene aanname dat projecten in een bebouwde omgeving makkelijker vertraging oplopen door interacties met zaken als al aanwezige gebouwen en bekabeling. Uit hun onderzoek blijkt echter het tegendeel.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs 

Lars Brugman is onderzoeker bij het Kadaster. Berend Schoone is adviseur bij vastgoedadviesbureau Fakton in Rotterdam. Prof. dr. Jan Rouwendal is hoogleraar aan de Vrije Universiteit in Amsterdam. Hans Wisman is onderzoeker bij het Kadaster.

,

‘Bouwplannen leiden niet als vanzelf tot meer woningen’

De afgifte van 100 bouwvergunningen leidt door de bank genomen tot de oplevering van 70 nieuwe woningen in de twee jaar daarna. Dat stellen de vastgoedonderzoekers Huub Ploegmakers, Jan Rouwendal en Erwin van der Krabben in het artikel ‘Van definitief bestemmingsplan naar bouwvergunning’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

De onderzoekers constateren aan de hand van onderzoek dat de doorstroming van geplande woningen vanuit de eerste fasen van de planvorming naar voltooiing niet regelmatig verloopt. Hoewel dat op het eerste gezicht erg voor de hand zou liggen, vonden zij geen een-op-een-relatie tussen het aantal afgegeven bouwvergunningen en opgeleverde woningen. Wel blijkt er een duidelijke relatie tussen de eerste fasen van planvorming en een verandering in de bevolkingsomvang.

De belangrijkste conclusie die de onderzoekers trekken is dat in het kader van de gewenste versnelling van de woningbouw niet blind kan worden gevaren op het vergroten van de plancapaciteit. Extra plannen leiden niet als vanzelf tot meer nieuwe woningen. Natuurlijk komt er geen nieuwbouw tot stand zonder dat er eerst plannen zijn gemaakt, maar het verband tussen beide is zwak, stellen de auteurs.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs
Prof. dr. Erwin van der Krabben is hoogleraar Planologie aan de Radbouw Universiteit in Nijmegen. Dr. Huub Ploegmakers is universitair docent Planologie aan de Radboud Universiteit in Nijmegen. Prof. dr. Jan Rouwendal is hoogleraar Ruimtelijke economische aspecten van vastgoedmarkten aan de Vrije Universiteit in Amsterdam.

,

Waarom leiden stijgende huizenprijzen niet tot meer nieuwbouw?

Er zijn allerhande krachten die binnen het vakgebied van gebiedsontwikkeling een versnelling van de bouw en uitbreiding van het aanbod van betaalbare woningen frustreren. Hoe deze het best kunnen worden overwonnen vergt nader onderzoek, betoogt hoogleraar Gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben van de Radboud Universiteit in Nijmegen in het artikel ‘Gebiedsontwikkeling, een kennis- en onderzoeksagenda’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

In zijn perspectiefbijdrage beperkt Van der Krabben zich tot twee vragen: Waarom worden er in Nederland al jaren minder woningen gebouwd dan gewenst, leidend tot een aanzienlijk woningtekort? En waarom is er vaak sprake van financiële tekorten in woningbouwprojecten, hoewel woningprijzen in de afgelopen jaren veel harder zijn gestegen dan bouwkosten, waardoor de opbrengsten van woningbouwontwikkeling zijn toegenomen?

De grond- en woningbouwmarkt vertonen alle kenmerken van een imperfecte markt, constateert Van der Krabben. Anders dan in andere Europese landen reageren woningbouwers in Nederland minder snel op de toegenomen vraag. Dit hangt onder andere samen met planologische regelgeving (lange procedures, ingewikkelde ruimtelijke vraagstukken), schaarse ruimte en conflicterende ruimteclaims, maar ook met de praktijk van gebiedsontwikkeling (grootschalig, integraal, complex).

Grondeigenaar is sterk beschermd
Daarnaast is de eigendom van de grond sterk beschermd: alleen de eigenaar heeft het recht te bouwen. Door strategisch grond op te kopen hebben de gevestigde partijen marktmacht en zijn er weinig nieuwe toetreders. In onderhandelingen tussen gemeenten en marktpartijen houden beide zijden de kaarten tegen de borst, waardoor er grote onduidelijkheid is over de kosten die gemeenten en marktpartijen maken. De gebrekkige werking van de grond- en woningbouwmarkt leidt ertoe dat economische prikkels mogelijk onvoldoende de goede kant op sturen, waardoor ongewenste marktuitkomsten ontstaan vanuit maatschappelijk perspectief.

Gevolgen nieuw beleid eerst beoordelen
De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft onlangs de eerste plannen gepresenteerd voor het versterken van de regie van het Rijk van de versnelling van de woningbouw. Juist omdat beleid en regelgeving zo’n grote rol spelen in de werking van de grond- en woningbouwmarkt lijkt het verstandig bestaand beleid en regelgeving en voorstellen voor nieuw beleid en aanpassingen in regelgeving eerst te evalueren. Betere kennis van gebiedsontwikkeling kan bijdragen aan een betere onderbouwing van nieuw en bestaand beleid en de efficiëntere inzet van publieke middelen en geeft inzicht in mogelijk marktfalen en ongewenste marktuitkomsten.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteur
Prof. dr. Erwin van der Krabben is hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de Radboud Universiteit in Nijmegen.