Veerkrachtige economie, maar hogere rente zet vastgoedherstel onder druk
De Nederlandse economie presteert beter dan verwacht, maar geopolitieke onzekerheid, oplopende energieprijzen en stijgende rentes vormen een risico voor het herstel van de vastgoedmarkt. Dat bleek tijdens het webinar ‘Economie en de vastgoedmarkt’, op 28 september 2026 opgenomen in de studio van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in Den Haag.
Tijdens het webinar belichtten CBS-hoofdeconoom Peter Hein van Mulligen, senior investment strategist Raphie Hayat van verzekeraar a.s.r. en head of Research Jos Hesselink van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield achtereenvolgens de economie, de financiële markten en de Nederlandse vastgoedmarkt.
Nederlandse economie groeit verrassend sterk
Peter Hein van Mulligen opende met een relatief gunstig beeld. De Nederlandse economie groeide in de eerste helft van 2026 met ongeveer 1,5 procent tegenover een jaar eerder. Dat is meer dan veel ramingen aan het begin van het jaar voorspelden. Nederland presteert daarmee ook beter dan het gemiddelde van de Europese Unie en aanzienlijk beter dan Duitsland.
Een tweede lichtpunt is de arbeidsproductiviteit. Die nam in 2025 met circa 2,5 procent toe, de grootste stijging sinds het begin van deze eeuw. Van Mulligen waarschuwde dat een goed jaar nog geen structurele trendbreuk vormt. Toch is hogere productiviteit volgens hem essentieel om de welvaart op peil te houden en tegelijkertijd de kosten van de vergrijzing, defensie en andere publieke voorzieningen te kunnen dragen.
Het vertrouwen van ondernemers blijft kwetsbaar. Personeelstekorten vormen nog altijd voor meer dan een kwart van de ondernemers de belangrijkste belemmering. Daarnaast is geopolitieke onzekerheid een steeds grotere factor. Vooral internationaal georiënteerde sectoren als industrie, transport en logistiek ondervinden daarvan de gevolgen.
Koopkracht stijgt, vertrouwen blijft achter
De inflatie liep in de maanden voorafgaand aan het webinar weer op tot ongeveer 3,3 procent. Hogere brandstofprijzen waren daarvan de eerste zichtbare oorzaak, gevolgd door duurdere elektriciteit en gas. Van Mulligen verwacht dat aanhoudend hoge energieprijzen met vertraging ook in andere producten, waaronder dagelijkse boodschappen, kunnen doorwerken.
Voor werknemers is het beeld voorlopig gunstiger: de lonen stijgen nog altijd sneller dan de prijzen. Daardoor neemt de reële koopkracht toe. Over een langere periode zijn de inkomens van Nederlandse huishoudens bovendien redelijk in de pas gebleven met de economische groei.
Die positieve cijfers worden echter niet als zodanig ervaren. De door consumenten gevoelde inflatie ligt aanzienlijk hoger dan de gemeten inflatie. Sinds de sterke prijsstijgingen van 2022 is het verschil opgelopen tot ongeveer vijf procentpunten. Vooral het blijvend hogere prijsniveau van boodschappen speelt daarbij een rol.
Het consumentenvertrouwen is inmiddels al ruim zeven jaar negatief, langer dan in eerdere perioden van economische neergang. Huishoudens zijn daardoor voorzichtig met hun uitgaven. Het reële inkomen nam sinds 2022 veel sterker toe dan de consumptie. Volgens Van Mulligen had de Nederlandse economie harder kunnen groeien als consumenten hun toegenomen bestedingsruimte daadwerkelijk hadden benut.
Financiële markten onderschatten geopolitieke risico’s
Raphie Hayat plaatste daar het perspectief van financiële markten tegenover. Volgens hem bestaat een opvallende tegenstelling: indicatoren voor economische beleidsonzekerheid staan op een hoog niveau, terwijl de verwachte beweeglijkheid op aandelen- en obligatiemarkten relatief beperkt blijft. De risico’s lijken daardoor niet volledig in marktprijzen te zijn verwerkt.
Het conflict in het Midden-Oosten en de afsluiting van de Straat van Hormuz hebben ondertussen wel grote gevolgen voor energieprijzen. Sinds eind 2025 is de gasprijs volgens de getoonde index meer dan verdubbeld en is ook de olieprijs sterk gestegen. Die ontwikkeling vertaalt zich in hogere inflatieverwachtingen. De eenjaars inflatieswap voor de eurozone liep op tot circa 3,6 procent, ruim boven de doelstelling van 2 procent van de Europese Centrale Bank.
Financiële markten rekenen daardoor inmiddels op renteverhogingen door zowel de ECB als de Amerikaanse Federal Reserve. Dat is een duidelijke omslag vergeleken met een halfjaar eerder, toen nog rekening werd gehouden met renteverlagingen. Ook de lange rente is gestegen: de Amerikaanse tienjaarsrente kwam boven 5 procent uit en de Duitse tienjaarsrente bereikte ongeveer 3,6 procent.
Hayat wees daarnaast op de Franse staatsobligatiemarkt, waar beleggers vanwege politieke onzekerheid en zwakke overheidsfinanciën een veel hogere renteopslag vragen dan in Duitsland. Ook sommige andere beleggingen lijken risico’s onvoldoende te vergoeden. Zo bedraagt de renteopslag op Europese high-yieldobligaties ongeveer 2,4 procent, tegen een langjarig gemiddelde van 4,3 procent.
Amerikaanse aandelen duur en sterk geconcentreerd
Ook op de aandelenmarkt is voorzichtigheid geboden. Amerikaanse aandelen zijn de afgelopen jaren veel harder gestegen dan Europese, Chinese en beursgenoteerde vastgoedaandelen. Hun waarderingen liggen inmiddels ruim boven het historische gemiddelde.
Dat betekent volgens Hayat niet automatisch dat sprake is van een zeepbel. De winsten van grote Amerikaanse technologiebedrijven zijn eveneens zeer sterk gegroeid. Het voornaamste gevaar is de concentratie: de tien grootste ondernemingen vertegenwoordigen inmiddels ongeveer 41 procent van de S&P 500. Beleggers die een brede Amerikaanse index volgen, hebben daardoor ongemerkt een grote blootstelling aan een beperkt aantal technologiebedrijven.
Beursgenoteerd vastgoed bleef sterk achter bij aandelen, maar kan volgens Hayat juist interessant zijn voor langetermijnbeleggers. Vastgoed levert huur- en dividendinkomsten op en kan op langere termijn bescherming bieden tegen inflatie.
Rentestijging bedreigt herstel vastgoedmarkt
Jos Hesselink liet vervolgens zien hoe direct de financiële ontwikkelingen doorwerken in vastgoed. De vijfjaars swaprente, een belangrijk uitgangspunt voor vastgoedfinancieringen, is in korte tijd sterk gestegen. Daarmee dreigt opnieuw de situatie van 2022 en 2023, toen hogere financieringskosten ervoor zorgden dat de prijsverwachtingen van kopers en verkopers ver uit elkaar kwamen te liggen.
Vanaf 2014 profiteerde vastgoed van uitzonderlijk lage rentes en een brede zoektocht naar rendement. Die periode is voorbij. Hogere kapitaalkosten leiden uiteindelijk tot hogere vereiste aanvangsrendementen en daarmee tot druk op vastgoedwaarden.
Het Nederlandse investeringsvolume daalde van circa 23 miljard euro in 2019 naar 9,1 miljard euro in 2023. Daarna trad herstel op. Halverwege 2026 stond de teller volgens Hesselink op ongeveer 6 miljard euro, 38 procent meer dan een jaar eerder. Het herstel is dus niet uitsluitend afhankelijk van de rente. Beleggers kijken steeds nadrukkelijker naar de structurele kwaliteit en toekomstige gebruikswaarde van gebouwen. Ook pensioenfondsen zijn een grotere rol gaan spelen, met name op de woningmarkt.
Minder buitenlands kapitaal
Opvallend is de terugloop van buitenlandse investeringen. Rond 2019 en 2020 kwam meer dan de helft van het Nederlandse investeringsvolume van buitenlandse partijen. In 2025 ging het volgens Hesselink nog om circa 3,8 miljard euro op een totaal van ongeveer 13 miljard euro, oftewel 29 procent. Het Europese gemiddelde lag rond 41 procent.
Internationale beleggers zijn Nederland volgens Hesselink blijven volgen, maar komen minder vaak tot transacties. Behalve de rente spelen het fiscale en regelgevende klimaat daarbij een rol. Vooral de stapeling van huurregulering, overdrachtsbelasting en andere fiscale maatregelen heeft de aantrekkelijkheid van woningbeleggingen verminderd. Logistiek vastgoed behoudt een relatief grote internationale component.
Kantorenmarkt polariseert
De gebruikersmarkt voor kantoren zoekt sinds de coronapandemie naar een nieuw evenwicht. De jaarlijkse opname is gedaald van ongeveer 1,4 à 1,5 miljoen vierkante meter naar circa 1 miljoen vierkante meter.
Bedrijven concentreren zich steeds sterker op de beste gebouwen op goed bereikbare locaties, vooral in de directe omgeving van intercitystations. Kantoren worden gebruikt om talent aan te trekken en medewerkers een aantrekkelijke ontmoetings- en werkomgeving te bieden. Als hoogwaardige ruimte niet beschikbaar is, kiezen organisaties er vaak voor hun bestaande huurcontract te verlengen in plaats van genoegen te nemen met een mindere locatie. De markt raakt daardoor verdeeld tussen zeer gewilde toplocaties en gebouwen waarvoor de vraag achterblijft.
Woningtekort raakt ook het vestigingsklimaat
De woningmarkt beschikt over sterke fundamenten, maar loopt tegen grenzen aan. Sinds 2014 groeit de Nederlandse bevolking met gemiddeld ongeveer 100.000 inwoners per jaar. Die groei wordt inmiddels vrijwel volledig door migratie veroorzaakt, terwijl de natuurlijke bevolkingsgroei negatief is geworden.
Tegenover de bevolkingsgroei staat een groot woningtekort. Koop- en huurprijzen zijn sterk gestegen en de betaalbaarheid van vrijesectorwoningen is onder druk komen te staan. Dat is volgens Hesselink niet alleen een sociaal probleem, maar ook een risico voor het Nederlandse vestigingsklimaat. Bedrijven kunnen moeilijker personeel aantrekken wanneer werknemers geen geschikte woning kunnen vinden.
Tegelijkertijd beschikt Nederland over een gunstige uitgangspositie. Stedelijke regio’s blijven inwoners en kenniswerkers aantrekken en de Nederlandse bevolking is in 2050 naar verwachting relatief jong in vergelijking met veel andere Europese landen. Om dat voordeel te benutten, moeten woningbouw, infrastructuur en investeringsvoorwaarden wel voldoende ruimte bieden.
Voorzichtig optimisme
In de afsluitende discussie waren de sprekers het erover eens dat de hogere rente op korte termijn druk blijft uitoefenen op vastgoed. Er zijn echter ook structurele tegenkrachten: institutionele beleggers blijven kapitaal beschikbaar stellen, de bevolking groeit en de Nederlandse economie toont zich veerkrachtiger dan verwacht.
Van Mulligen sloot af met een genuanceerd lichtpuntje. Ondanks inflatie, geopolitieke spanningen en knelpunten op het gebied van energie, infrastructuur en huisvesting groeit de Nederlandse economie nog steeds. Dat biedt perspectief, maar is geen reden om achterover te leunen. Investeringen van vandaag bepalen volgens hem de productiviteit en economische groei van morgen.
Bekijk hier de complete presentatie (pdf).