De duurzaamheidsopgave in de sociale sector is omvangrijk en betreft ruim twee miljoen huurwoningen en tientallen miljarden euro’s aan investeringen door woningcorporaties. Een extra uitdaging is de wettelijke eis dat huurders moeten instemmen met de duurzaamheidsmaatregelen zoals woningisolatie, zonnepanelen, et cetera en de eventuele huurverhoging die hiermee gaat gepaard. In dit artikel wordt onderzocht hoeveel huurverhoging sociale huurders bereid zijn te dragen bij verschillende duurzaamheidsmaatregelen en hoe informatie en communicatie hun beslissingen hierover beïnvloedt.

We focussen op de maatregelen die voorkomen in de scenario’s Routekaart CO2-neutraal van de Nederlandse branchevereniging van woningcorporaties Aedes (2017, 2018). De maatregelen omvatten onder meer: woningisolatie in verschillende varianten, zonnepanelen, installatie van HR++ apparaten, overstappen van aardgasverwarming naar een warmtepomp, etc.

Voor het volledige artikel downloadt u de pdf.

door Ioulia V. Ossokina, Stephan Kerperien en Theo A. Arentze

 

This paper explores the opportunities for a private-led urban development system in The Netherlands. Its initial focus is on the transition that is occurring in The Netherlands. Then it shifts towards the American approach, which is very much private-led. The goal is to understand what, if anything, The
Netherlands can learn from the American practice. The key finding is that it is the mindset of the Dutch stakeholders that has to change. Most of the stakeholders (mainly municipalities and developers) stick too much to their former role in the process instead of adapting to new roles. When looking at the
American practice there are multiple advantages and disadvantages. The main advantage is the low financial risk for governments. The biggest disadvantage is the lack of governmental control on the process. We provide multiple arguments for a private-led system to be suitable for the Netherlands, but also takes into account the downsides that are linked to such a process.

This paper shifts perspective. It asks what the Netherlands can learn from the U.S. This may seem strange given the great differences between the two nations in overall population, population density, physical size, and geography. Yet the planning institutions in the Netherlands are changing (Bontje, 2013; Buitelaar, 2010). As they do the U.S. with its experiences of more market friendly policy and developer led planning and (re)development processes seems as if it might have lessons the Netherlands can draw upon.

To read the full version of the article please download the PDF

Authors: Stijn Vos MSc, Prof. (retired) Harvey M. Jacobs, dr. ir. D. Ary A. Samsura

De Amsterdamse woningmarkt staat onder druk. Zowel huur- als koopprijzen zijn tot recordhoogten gestegen. Dit leidt tot een minder goede betaalbaarheid van woningen. Nu al geven huurders in Amsterdam gemiddeld 41% van hun inkomen uit aan wonen, dat is ruim boven de 33% die het Nibud als acceptabel duidt (Joosten et al., 2016). In Amsterdam ontbreekt het vooral aan huurwoningen in het middensegment met een huurprijs tussen de €720 en €1.000. Een gevolg hiervan is dat mensen met een modaal of hoger inkomen bij veranderende woningbehoeften genoodzaakt zijn uit te wijken naar elders in de regio. Dit heeft gevolgen voor de samenstelling van stedelijke milieus. Om in de vraag naar huurwoningen te voorzien en de betaalbaarheid te borgen, worden huurwoningen van minder dan 40 vierkante meter ontwikkeld. Het is vooralsnog onduidelijk welke effecten deze kleinere woningen hebben op de resultaten van beleggers. Deze studie richt zich op de vraag of zogenoemde microappartementen op grond van hogere huurinkomsten per m2 voor beleggers ook leiden tot een hoger
bruto rendement.

Lees hier het volledige artikel in PDF 

Auteurs: Robin Schmidt, Douglas Konadu en Wim van der Post

De crisis van 2008 heeft niet alleen voor een daling van de woningbouwproductie op korte termijn gezorgd, de schade lijkt permanent of op z’n minst van lange duur. Daar waar door de crisis de economische productie in Nederland en de Eurozone ongeveer 15 procent lager ligt dan op grond van de pre-crisistrend verwacht mocht worden, ligt de productie in de bouwnijverheid maar liefst ruim 37 procent lager. Procyclisch handelen door bij de bouw betrokken actoren is medeverantwoordelijk voor wat in de economie ook wel hysterese wordt genoemd. Ten behoeve van de woningbehoefte op langere termijn en vanwege het belang van de bouwsector binnen de economie, ligt een woningbouwbeleid dat al te diepe dalen voorkomt, dan wel vermindert, voor de hand.

Dit artikel laat zien dat cyclische gebeurtenissen, in het bijzonder de crisis van 2008, grote langetermijneffecten kunnen hebben voor de bouw- en ontwikkelsector en daarmee voor het woningaanbod. Alhoewel cycli horen bij (geleide) markteconomieën, worden ze vaak versterkt door beleid en maatregelen (‘instituties’) van bij de branche betrokken partijen, waaronder overheden. Om fluctuaties, en daarmee langetermijnschade, te beperken moeten we nadenken over hoe om te gaan met dergelijke instituties.

Voor het volledige artikel downloadt u de PDF

Auteur: Prof. dr. Edwin Buitelaar

Out-of-Sample House Price Prediction by Hedonic Price Models and Machine Learning Algorithms

In an illiquid market like the real estate market, market values are not readily available. Transactions are scarce and do not always reflect market value. As a consequence, appraisal values play an important role to inform agents in decision making, financial reporting and for property taxes. For example, appraisal values are used for property investment decisions and for providing mortgage loans. In a recent report De Nederlandsche Bank raises concerns about the quality and independency of appraisal values (Van der Molen and Nijskens, 2019). The authors show that one third of all appraisal values exactly match the transaction price, and in almost 60% the appraisal value is higher than the transaction price. Automated valuation models (AVMs) are less prone to potential client influence. However, in order to be accepted by a broad audience, AVMs need to be transparent, robust, explainable and they need to provide reliable predictions. In this research we address these issues. We compare traditional hedonic price models to more advanced machine learning algorithms and analyse the accuracy of out-of-sample predictions and variable importance. The research is based on almost all residential transaction prices in the Netherlands in 2017.


To read the full version of the article please download the PDF

Authors: Jeroen Beimer & Marc Francke